[Panorama] Mention de la superficie de la partie privative du lot vendu : retour sur la jurisprudence 2015 de la Cour de cassation à propos de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965

L'année 2015 aura été riche d'enseignements au regard de la question bien particulière de la mention de la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété à l'occasion de sa vente, qu'exige l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4853AH9), introduit par la loi "Carrez". A commencer par l'arrêt rendu le 28 janvier 2015, ayant fait l'objet de la plus large publicité, à propos du recours du vendeur condamné à restituer une partie du prix en cas d'erreur de mesurage, à l'encontre du diagnostiqueur fautif (Cass. civ. 3, 28 janvier 2015, n° 13-27.397, FS-P+B+R+I). Par un autre arrêt d'importance, rendu le 26 novembre 2015, la Haute juridiction a été amenée à préciser que l'action dirigée par l'acquéreur invoquant un déficit de superficie, à l'encontre du vendeur, relève exclusivement des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3, 26 novembre 2015, n° 14-14.778, FS-P+B). Entre ces deux décisions notables qui concernent les conséquences d'une erreur de mesurage (II), il conviendra de relever différentes précisions concernant le champ d'application de l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot vendu, ou encore les modalités du calcul de cette superficie (I). I - Les locaux concernés par l'obligation de mesurage et les modalités de calcul de la superficie

L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que : "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47".

Ce sont les articles 4-1 (N° Lexbase : L5536IG7) et 4-2 (N° Lexbase : L5537IG8) du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui viennent préciser, pour le premier, que "la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre", et pour le second que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1".

Trois décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation apportent des précisions non négligeables pour la mise en oeuvre de ces dispositions.

Modalités de calcul : prise en compte de l'emprise au sol résultant du doublage des murs et de cloisons facilement démontables. Il convient, tout d'abord, de relever qu'il ressort d'un arrêt rendu le 29 septembre 2015 que l'emprise au sol résultant du doublage des murs et de cloisons, qui seraient facilement démontables peut être pris en compte dans le calcul de la superficie (Cass. civ. 3, 29 septembre 2015, n° 14-13.266, F-D N° Lexbase : A5632NSE). Dans cette affaire un compromis de vente avait été signé le 25 juillet 2006 faisant état d'une superficie, reprise dans l'acte authentique, de 61,52 m² ; le compromis portait en condition particulière, que "le vendeur s'engage à effectuer les travaux figurant dans la notice technique qui demeurera annexée aux présentes, avant la réitération des présentes", l'acquéreur faisant de la réalisation de ces travaux une condition essentielle de sa signature. L'acquéreur ayant fait procéder ultérieurement à un mesurage concluant à une superficie de 52,62 m² avait assigné le vendeur en réduction proportionnelle du prix.

Dans un premier arrêt rendu le 9 mai 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait censuré la décision des juges du fond, qui avaient accueilli la demande, en reprochant à la cour de n'avoir pas répondu au moyen selon lequel la différence de superficie relevée correspondait à l'emprise au sol des doublages apposés aux murs, aux cloisons facilement démontables mises en place selon le projet de l'acquéreur et au placard installé dans sa chambre, et avait renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Chambéry (Cass. civ. 3, 9 mai 2012, n° 11-18.911, F-D N° Lexbase : A1234ILB, Administrer, octobre 2012, 57, obs. Bouyeure). La cour de renvoi, pour rejeter la demande de l'acquéreur, avait alors retenu que la superficie déclarée correspondait à la surface réelle vendue, dont la diminution résultait seulement de l'emprise au sol des doublages apposés aux murs et des cloisons mises en place (CA Chambéry, 19 novembre 2013, n° 12/01454 N° Lexbase : A6580KR7). Mais l'arrêt est censuré par la Cour suprême qui reproche à la cour d'avoir statué ainsi, sans préciser si le doublage des murs et les cloisons étaient facilement démontables ou non, ce qui avait pour effet de la priver d'être en mesure d'exercer son contrôle. A noter, donc, la subtilité de la solution...

Exclusion des caves et garages : affectation prévue par le règlement de copropriété ou affectation réelle au moment de la vente ? S'agissant des caves et garages, exclues du calcul de la superficie en vertu de l'alinéa 3 de l'article 46, la troisième chambre civile a été amenée à se prononcer, dans un arrêt rendu le 8 octobre 2015, sur la question de savoir si devait être exclu, ou non, du calcul de la superficie un sous-sol qui, bien que désigné comme étant affecté à usage d'habitation dans le règlement de copropriété, était affecté à un usage de cave et de garage au moment de la vente ; la Cour suprême, après avoir énoncé que "la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente", conclut à l'exclusion de la prise en compte de la superficie du sous-sol dans la surface du lot (Cass. civ. 3, 8 octobre 2015, n° 14-17.593, F-D N° Lexbase : A0448NTR). Elle censure ainsi la décision rendue par la cour d'appel de Paris qui avait retenu que le sous-sol du lot pouvant, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d'habitation résultant du règlement de copropriété, sa superficie devait être comptée dans la surface du lot (CA Paris, Pôle 4, 1ère ch., 27 février 2014, n° 12/23390 N° Lexbase : A0346MGW).

Exclusion des lots d'une superficie inférieure à 8 m² : prise en compte de loggias privatives. Autre illustration du principe selon lequel la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du lot tel qu'il se présente matériellement le jour de la vente, un arrêt rendu le 28 janvier 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcé en faveur de la prise en compte de deux loggias privatives comprises dans le lot vendu, l'une de 6,27 m², l'autre de 6,69 m², lesquelles étaient closes et habitables, pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues. La Haute juridiction a, en effet, approuvé la cour d'appel qui, ayant souverainement retenu qu'à la date de la vente, deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables, en a déduit à bon droit que ces loggias devaient être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues (Cass. civ. 3, 28 janvier 2015, n° 13-26.035, FS-P+B N° Lexbase : A6993NAA ; déjà en ce sens, jugeant que, lorsque la vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, dont la partie privative de certains a une surface inférieure à 8 m², la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'appartement, tel qu'il se présente matériellement, et intègre les lots d'une surface inférieure à 8 m² : Cass. civ. 3, 13 avril 2005, n° 03-21.004, FS-P+B N° Lexbase : A8735DHY).

II - Les conséquences de l'erreur de mesurage

Outre l'action en nullité de l'acte qui peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 envisage les différentes hypothèses en cas d'erreur de mesurage : ainsi, si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure, au bénéfice de l'acquéreur, ne donne lieu à aucun supplément de prix ; en revanche, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

C'est précisément à propos de cette seconde hypothèse d'une erreur de mesurage en défaveur de l'acquéreur (soit une superficie réelle moindre que celle mentionnée dans l'acte), que la troisième chambre civile de la Cour de cassation aura été amenée à clarifier un certain nombre de points, qu'il s'agisse de l'action de l'acquéreur lui-même (A), ou encore du recours du vendeur condamné à restituer une partie du prix (B).

A - L'action de l'acquéreur victime d'une erreur de mesurage

Lorsque l'acquéreur fait procéder à un mesurage du bien qu'il vient d'acquérir et s'aperçoit que la superficie s'avère inférieure (de plus de 5 %) à celle mentionnée dans l'acte, il peut alors mettre en oeuvre l'action en diminution du prix offerte par l'article 46 de la loi de 1965.

Trois décisions méritent ici d'être rapportées.

Recevabilité de l'action lorsque la différence de superficie correspond à la surface d'un lot non soumis à l'obligation de mesurage ? La première décision concernait l'hypothèse intéressante où la différence de superficie correspondait à la surface d'un lot non soumis à l'obligation de mesurage (en l'occurrence la superficie d'une véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative). Le vendeur faisait valoir que la différence constatée de plus du vingtième, qui ne pouvait être imputée qu'à l'un des lots exclus du champ d'application du texte, rendait, par conséquent, sans fondement l'action de l'acquéreur en vertu de l'article 46 de la loi de 1965. Argument rejeté par la Cour suprême, dans un arrêt du 16 septembre 2015, qui précise que la circonstance que la différence entre la superficie annoncée dans l'acte et la superficie réelle de la partie privative du bien corresponde à la surface d'un lot exclu du champ d'application de l'article 46, est indifférente s'agissant d'une action en diminution du prix de vente, dès lors que le certificat de mesurage ne permet pas d'attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative (Cass. civ. 3, 16 septembre 2015, n° 14-20.137, FS-P+B N° Lexbase : A3819NP7).

Prescription de l'action régie par les dispositions de l'article 46. S'agissant de la prescription de l'action en diminution du prix, on sait que l'acquéreur doit être extrêmement réactif puisque cette action doit, à peine de déchéance, être engagée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Cela étant, on sait qu'en vertu de l'actuel article 2241 du Code civil (N° Lexbase : L7181IA9), la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion et qu'il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente. Ces dispositions sont applicables au délai de prescription de l'action intentée sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le confirme un arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui constitue la deuxième décision marquante (Cass. civ. 3, 12 novembre 2015, n° 14-18.390, FS-P+B N° Lexbase : A7511NW4).

En effet, pour rappel, s'agissant de l'interruption de l'action par l'assignation devant un juge incompétent, un arrêt de Chambre mixte avait retenu l'application de ces dispositions générales à tous les délais pour agir et à tous les cas d'incompétence, et donc au cas particulier qui lui était soumis de l'action en diminution du prix exercée sur le fondement de l'article 46 (Cass. mixte., 24 novembre 2006, n° 04-18.610, P+B+R+I N° Lexbase : A5176DSI, rendu sur le fondement de l'ancien article 2246 du Code civil alors en vigueur N° Lexbase : L2534ABH).

S'agissant de l'interruption de l'action par une demande en référé, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans l'arrêt du 12 novembre 2015, poursuit dans le même sens, en précisant que le délai d'un an prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager l'action en diminution du prix de vente est interrompu par une assignation en référé expertise (décision rendue au visa de l'ancien article 2244 du Code civil N° Lexbase : L2532ABE ; il s'agissait, en l'espèce, de la saisine du juge des référés aux fins de voir désigner un expert avec mission d'établir la surface exacte de l'ensemble des lots vendus).

Exclusivité de l'action régie par les dispositions de l'article 46. Enfin, la Cour suprême a apporté une précision d'importance dans son arrêt rendu le 26 novembre 2015 en énonçant que, lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3, 26 novembre 2015, n° 14-14.778, FS-P+B N° Lexbase : A0915NYK).

Dans cette affaire, les acquéreurs, qui avaient tardé à mettre en oeuvre l'action en diminution du prix sur le fondement de l'article 46, entendaient contourner la prescription de l'action, en tentant d'obtenir des dommages-intérêts à raison du préjudice résultant du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme sur le fondement de l'article 1604 du Code civil (N° Lexbase : L1704ABQ). Ils soutenaient, en effet, que l'acquéreur d'un bien immobilier qui serait forclos à agir en diminution du prix de vente à raison du défaut de superficie du bien acheté, que ce soit sur le fondement de la garantie de contenance de droit commun ou de la garantie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de cession d'un lot de copropriété, peut agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur, afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, cette action étant soumise au délai de prescription de droit commun. Mais cette argumentation est écartée par la Cour suprême, approuvant la cour d'appel de Montpellier ayant déclaré la demande irrecevable sur le fondement de l'article 1604 du Code civil (CA Montpellier, 18 avril 2013, n° 11/01307 N° Lexbase : A2400KCU).

Il en résulte clairement que, à l'encontre du vendeur, l'acquéreur victime d'une erreur de mesurage ne peut agir que sur l'unique fondement de l'article 46 de la loi de 1965, et que s'il se trouve forclos à agir sur le fondement de ces dispositions, il est en tout état de cause irrecevable à agir en indemnisation sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur en vertu de l'article 1604 du Code civil.

En revanche, l'acquéreur retardataire ne se retrouve pas totalement démuni, puisqu'il pourra éventuellement intenter une action en indemnisation à l'encontre de l'entrepreneur ayant effectué le mesurage.

En effet, on rappellera que, dans une décision en date du 11 septembre 2013, la Cour de cassation a admis une telle action dans son principe, tout en retenant que le montant du préjudice ne peut toutefois être déduit de la seule différence entre la surface réelle et la surface vendue (Cass. civ. 3, 11 septembre 2013, n° 12-23.772, FS-P+B N° Lexbase : A1655KLU ; cf. les obs. de David Bakouche, Comment évaluer le préjudice de l'acquéreur à la suite d'une erreur sur la superficie du bien ?, Lexbase Hebdo n° 543 du 10 octobre 2013 - édition privée N° Lexbase : N8852BTZ).

Dans cette affaire, le problème était non pas de savoir si l'acquéreur pouvait demander réparation à l'entrepreneur fautif et à son assureur d'un préjudice, manifestement établi, et d'ailleurs non discuté, mais plutôt de savoir quel était le quantum du préjudice, et donc de l'indemnisation à laquelle il pouvait légitimement prétendre. La cour d'appel de Versailles, par un arrêt en date du 7 juin 2012 (CA Versailles, 7 juin 2012, n° 10/08872 N° Lexbase : A2753INB), avait considéré que le préjudice devait être apprécié par rapport au prix payé pour la vente intervenue et relevé que, compte tenu de la différence de surface de l'ordre de 15 % et de la majoration de frais que l'acquéreur avait dû régler, le montant de l'indemnisation à laquelle il pouvait prétendre devait être fixé à la somme de 160 000 euros. Cette décision est cassée, sous le visa de l'article 1382 du Code civil (N° Lexbase : L1488ABQ), par la Haute juridiction qui décide "qu'en statuant ainsi, en calculant le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, la cour d'appel qui, sous couvert d'indemnisation d'un préjudice, a accordé à l'acquéreur le remboursement d'une partie du prix de vente, a violé le texte susvisé".

B - Le recours du vendeur condamné à restituer une partie du prix

S'agissant du vendeur qui se retrouve condamné, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à restituer une partie du prix à l'acquéreur, la question s'est posée depuis longtemps devant les tribunaux de savoir s'il pouvait se retourner à l'encontre de l'entrepreneur ayant effectué le mesurage.

Depuis un arrêt en date du 8 novembre 2006, la réponse, négative, semblait bien acquise, la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirmant, à plusieurs reprises, que la restitution de partie du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la réduction de prix n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu (Cass. civ. 3, 8 novembre 2006, n° 05-16.948, FS-P+B ; Cass. civ. 3, 25 octobre 2006, n° 05-17.427, FS-P+B ; Cass. civ. 1, 5 février 2009, n° 07-18.057, F-D N° Lexbase : A9472ECS).

Tout en réaffirmant ce principe, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt promis aux honneurs du rapport annuel, ajoute que le vendeur peut néanmoins se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Cass. civ. 3, 28 janvier 2015, n° 13-27.397, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A4119NAS ; cf. les obs. de David Bakouche in Chronique de droit de la responsabilité - Février 2015, Lexbase Hebdo n° 602 du 19 février 2015 N° Lexbase : N5904BU9). Toute la difficulté résidera toutefois dans la preuve à rapporter... Comme l'indiquait l'auteur, "le succès de son action contre le professionnel qui a procédé au mesurage erroné, dès lors qu'il ne lui demande pas le paiement d'une somme qui correspondrait au trop-perçu du prix, suppose cette fois qu'il établisse avoir perdu une chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre [...]. Compte tenu [...] du lien qui existe naturellement dans la plupart des hypothèses entre le prix du bien et sa superficie, cette preuve risque d'être, pratiquement, difficile à rapporter. Différemment, on pourrait imaginer qu'il demande au professionnel fautif la réparation d'un préjudice moral qui consisterait dans les soucis et les tracas occasionnés par l'action en réduction du prix elle-même".

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