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à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1° Chambre Section AO1
ARRÊT DU 18 AVRIL 2013
Numéro d'inscription au répertoire général 11/01307 Décision déférée à la Cour Jugement du 6 DÉCEMBRE 2010
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 08/1691

APPELANTS
Monsieur Francisco Javier Z Z
né le ..... à HOSPITALET DE LLOBREGAT
de nationalité espagnole
Calle Tierno
SANTA PERPETUA DE LA MOGODA ESPAGNE
représenté par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assisté de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur Tomas Y Y
né le ..... à BARCELONE
de nationalité Française
1088-90, 9ème 3 A 6
BARCELONE ESPAGNE
représenté par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur Vincenç X X
né le ..... à VILASSAR DE W (Espagne)
de nationalité espagnole

VILASSAR DE W (Espagne)
représenté par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assisté de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Madame Maria Teresa WX WX
née le ..... à BARCELONE
de nationalité française
1088-90, 9ème 3 A 6
BARCELONE ESPAGNE
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée par Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Madame Maria Del Mar WX WX
épouse Z VILLANUEVA
née le ..... à BARCELONE
de nationalité espagnole
Calle Tierno
SANTA PERPETUA DE LA MOGODA ESPAGNE
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Madame Anna V V
épouse X NOGUER
née le ..... à BARCELONE (Espagne)
de nationalité espagnole
Passatge de l'Estacio

VILASSAR DE W (Espagne)
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Madame Joana U U
née le ..... à BARCELONE (Espagne)
de nationalité espagnole

PUIGCERDA (Espagne)
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur Vicente T T
né le ..... à BADALONA (Espagne)
de nationalité espagnole
Avenida Doctor Bassols 125-127

BADALONA (Espagne)
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur Ignacio S S
né le ..... à BARCELONE (Espagne)
de nationalité Espagnole

VILASSAR DE W (Espagne)
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Madame Maria Jésus XSW XSW épouse XSW XSW
née le ..... à VILASSAR DE W (Espagne)
de nationalité Espagnole

VILASSAR DE W (Espagne)
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur Sergio R R
né le ..... à BARCELONE (Espagne)
de nationalité espagnole
Carrer del Sol

GRANOLLERS (Espagne)
représenté par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assisté de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur David Q Q
né le ..... à PALENCIA (Espagne)
de nationalité espagnole
Calle Costa Rica

GRANOLLERS (Espagne)
représentée par la SCP Eric NEGRE - Marie-Camille NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mélodie MARTZOLFF, avocat plaidant substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Mademoiselle Cristina Rebeca P P
née le ..... à PALENCIA (Espagne)
de nationalité espagnole
Calle Costa Rica
C N°9-11 Bajos C
GRANOLLERS (Espagne)
représentée par Me Mélodie MARTZOLFF, avocat substituant la SCP LINCETTO/COHEN, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
INTIMÉS
Monsieur Jordi O O
né le ..... à MOLLET DES VALLES
de nationalité française
35 ... Rafael
MOLLET W VALLES (Barcelona)
assigné le 19 août 2011 (acte de transmission à l'étranger)
Monsieur Laurent N
né le ..... à MATEMALE (66210)
de nationalité française

MATEMALE
représenté par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE de CLÔTURE du 6 FÉVRIER 2013

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le MERCREDI 27 FÉVRIER 2013 à 8H45 en audience publique, Madame Anne BESSON, Président ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de
Madame Anne BESSON, Président de Chambre
Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats Marie-Françoise COMTE
ARRÊT
- par DÉFAUT,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur O O a acquis l'immeuble 46 rue de la porte Madame par acte authentique du 12 mai 2005, en contrepartie de la réhabilitation et de la surélévation de l'immeuble n°44 de la même rue conclu par acte sous seing privé du 14 mars 2003, immeubles appartenant aux consorts ....
Monsieur ... a procédé à la commercialisation des sept appartements du n°46 par actes sous seing privé s'échelonnant du 5 juin 2003 au 14 novembre 2003 moyennant le versement de 30% du prix de vente définitif ; les actes de vente ont été réitérés le 13 juin 2005.
Courant 2004 Monsieur O O a rencontré des difficultés dans la réalisation des travaux qui ont généré des retards.
Alléguant de désordres et malfaçons, le syndicat des copropriétaires de la Résidence la Guinguette et les copropriétaires ont obtenu la désignation d'un expert par ordonnance du 8 février 2007.
Le syndicat des copropriétaires a assigné le 10 avril 2008 Monsieur O O pour voir retenir sa responsabilité et être indemnisé des désordres affectant les parties communes de l'immeuble sur la base du rapport d'expertise du 17 janvier 2008.
Les 7 copropriétaires ont assigné les 23 mai et 3 juin 2008 Monsieur ... et Monsieur N en reprise des désordres et indemnisation des différences de surfaces de leurs appartements.

Par jugement du 6 décembre 2010, le tribunal de grande instance de PERPIGNAN a
1. écarté le moyen d'irrecevabilité tiré d'un défaut d'habilitation du syndic';
2. jugé que monsieur O O s'est engagé comme vendeur d'un immeuble à construire et doit garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence la Guinguette des dommages de nature décennale affectant les parties communes et les parties privatives';
3. fixé la réception des travaux au 13 juin 2005';
4. condamné Monsieur O O Jordi, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Guinguette la somme de 31 523,40 euros, à réactualiser sur l'indice BT 01 en réparation des dommages affectant les parties communes';
5. jugé les 7 copropriétaires déchus de leur droit à agir sur le fondement de la loi Carrez et les a déclarés irrecevables en leurs demandes en diminution de prix pour différence de superficie et en remboursement du coût des droits et honoraires de notaire';
6. condamné Monsieur O O Jordi, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à payer aux copropriétaires, en réparation de leurs dommages matériels les sommes suivantes, majorées de la TVA de 5',5 % et avec réactualisation sur l'indice BT 01'
- à Vicente T T' 2.946,20 euros HT
- aux époux Z Z' 2 320 euros HT;
- à Sergio R R, Cristina Rebecca P P et David Q Q' 3 700 euros HT';
- aux époux S S' 2 320 euros;
- aux époux X X' 2.250 euros HT';
- à Joana U U' 4.520 euros HT ;
- à Tomas Y Y et Maria Teresa XW XW' 3.600 euros HT ;
7. condamné Monsieur O O à payer en outre à chacun d'eux la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance';
8. constaté que les copropriétaires demandeurs sont irrecevables en leur demande se fondant sur la loi CARREZ et ne sollicitaient la condamnation de Monsieur N que sur cette partie de demande et que le syndicat des copropriétaires de la résidence la Guinguette ne demande rien à Monsieur N';
9. débouté Monsieur O O de son recours contre Monsieur N';
10. mis la totalité des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, à la charge de Monsieur O O';
11. l'a condamné à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les sommes de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence La Guinguette et de 3 000 euros à l'ensemble des copropriétaires demandeurs';

Les copropriétaires ont régulièrement interjeté appel de cette décision et ces appels ont été joints par ordonnance du 6 juillet 2011.
Vu les conclusions des appelants du 9 septembre 2011, tendant à confirmer le jugement en tout point sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable leur demande relative aux différences de surface, dans le quantum du préjudice de jouissance alloué et en ce qu'il a mis Monsieur N hors de cause.
En conséquence
En ce qui concerne les désordres, vu les articles 1641 et suivants du Code Civil à titre principal, les articles 1134 et 1147 à titre subsidiaire et les articles 1792 et suivants à titre infiniment subsidiaire; en ce qui concerne les écarts de surfaces, vu l'article 1604 du Code Civil, et en ce qui concerne la responsabilité de Monsieur N, l'article 1382 du Code Civil

- constater les vices relevés par l'expert et leur montant pour chaque appartement';
- constater que leur surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième de la surface achetée et constater le montant de chaque écart de surface pour chacun des appartements';
- relever la responsabilité de Monsieur ... ... quant aux désordres et la responsabilité commune et indissociable de Monsieur ... ... et de Monsieur N quant aux différences de surface existantes';
- condamner Monsieur ... ... au paiement des sommes suivantes
- 2.996,20 euros TTC à Monsieur T T
- 2.774,65 euros TTC aux époux Z Z
- 4.114,50euros TTC à Monsieur Q Q, R DURAN, P GARCIA
- 2.764,10 TTC aux époux S S
2.690,25 euros TTC aux époux X X
- 4.768,60 euros TTC à Melle U U
- 4.937,40 euros TTC aux époux ...';
- condamner solidairement Monsieur ... ... et Monsieur N aux sommes suivantes
· 23.901,13 euros TTC à Monsieur T T,
· 31.063,46 euros TTC aux époux Z Z,
· 27.308,74 euros TTC à Monsieur Q Q, R DURAN, P GARCIA,
· 28.164,48 euros TTC aux époux S S,
· 26.849,21 euros TTC aux époux ... ...,
· 62.422,79 euros TTC à Melle U U,
· 71.029.88 euros TTC aux époux ...';
- condamner solidairement Monsieur ... ... et Monsieur N aux sommes suivantes à titre de remboursement des droits indûment impayés
· 1.169 euros TTC à Monsieur .T CANTOS
· 1.219 euros TTC aux époux Z Z
· 1.378 euros TTC à Monsieur Q Q, R DURAN, P GARCIA
· 1.336 euros TTC aux époux S S
· 1.312 euros TTC aux époux X X
· 3.052 euros'TTC à Melle. U U
· 3.474 euros TTC aux époux ...';
- condamner solidairement Monsieur ... ... et Monsieur N à payer à chacun des 7 acheteurs la somme de 30.000 euros à titre de réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis et celle de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civil, ainsi qu'aux entiers dépens';
Vu les conclusions du 19 juillet 2011 de Laurent N, demandant à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajoutant, de condamner solidairement les appelants au paiement des sommes de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile';
Vu l'assignation délivrée à la demande de Laurent N à Jordi O O et l'acte du 17 août 2011 de transmission de cette assignation à l'autorité compétente en ESPAGNE en application du règlement CE n° 1348/2000 du 29 mai 2000';
Vu l'ordonnance de clôture du 6 février 20013 ;

MOTIVATION
' SUR LA DIFFERENCE DE SUPERFICIE
Sur l'action engagée à l'encontre du vendeur O ROZAS
En droit, la garantie de contenance, qui oblige le vendeur à garantir à l'acquéreur la superficie mentionnée dans l'acte de vente, obéit à un régime de prescription particulier régi par les articles 1622 du Code Civil et, lorsqu'il s'agit comme en l'espèce de lots en copropriété, par l'article 46 de la loi Carrez du 10 juillet 1965, textes qui instituent un délai de prescription d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
Du fait de sa spécificité ce régime légal, lorsque l'acquéreur agit contre le vendeur en invoquant une différence de superficie, constitue l'unique fondement possible de l'action. En d'autres termes, lorsque la prescription d'un an est acquise, il n'est pas recevable à agir sur le fondement de l'article 1604 du Code Civil en invoquant un manquement du vendeur à son obligation générale de délivrance afin de bénéficier d'un régime de prescription plus favorable. Ce serait en effet méconnaître la volonté du législateur qui est, en ce cas précis, d'éviter que sa responsabilité puisse être recherchée au-delà d'une année.
En l'espèce les acquéreurs ne contestent pas dans leurs écritures que sur le fondement de la loi Carrez leur action est prescrite. En effet,
plus d'une année s'est écoulée entre l'ordonnance de référé du 8 février 2007 qui a fait courir un nouveau délai d'un an et leur assignation au fond du 3 juin 2008.
Dès lors ils sont déchus définitivement de leur droit d'agir et ne peuvent se soustraire aux conséquences de la prescription particulière applicable à la matière en invoquant les dispositions d'ordre plus général de l'article 1604 du Code Civil.
En conséquence leurs demandes à l'encontre du vendeur ISERN ROSAS en paiement de sommes correspondant à une diminution de prix pour différence de superficie et en remboursement du coût des droits et honoraires de notaire sont irrecevables. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur l'action engagée à l'encontre de l'architecte N
Il est de fait que les surfaces des appartements mesurées après achèvement des 7 appartements sont sensiblement inférieures à celles mentionnées par Monsieur N sur le tableau des surfaces des lots du 16 novembre 2004, annexé à la demande de permis de construire modificatif et à chacun des actes de vente intervenus en mai et juin 2005.
Cependant, s'il est constant qu'il a été mandaté pour déposer les dossiers de permis de construire et a signé ce tableau en qualité de maître d'oeuvre, aucun élément ne permet de supposer qu'il a été en outre chargé du suivi du chantier.
Au contraire, il résulte des pièces produites (attestation MOLAS, expertise) que sa mission s'est arrêtée au stade de ce permis et que la maîtrise d'oeuvre d'exécution a été confiée à un architecte espagnol, Monsieur ... ....
Dès lors qu'il n'est nullement établi que Monsieur N ait eu un quelconque pouvoir de surveillance au stade de la réalisation
des travaux, il ne peut être tenu pour responsable de la différence de superficie observée in fine par un certificateur indépendant.
Contrairement à ce que prétendent les demandeurs, il ne peut avoir " certifié les surfaces d'appartements achevés " puisqu'ils n'étaient pas construits le 16 'novembre 2004.
Il n'avait pas davantage une " obligation de résultat, une fois le chantier achevé ", n'ayant pas été chargé de contrôler le travail du maître d'oeuvre d'exécution et de mesurer a posteriori les surfaces pour vérifier si elles étaient bien conformes à son projet.
Aucun manquement à ses obligations n'étant mis en évidence, les appelants seront en conséquence déboutés de leurs demandes à son égard fondées sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil .
Succombant en leur appel, il lui paieront en équité une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. En revanche Monsieur N ne justifie pas d'un préjudice moral particulier et il sera de ce fait débouté de sa demande de dommages et intérêts.
' SUR LES DESORDRES
Les parties ne formulent aucune critique à l'encontre du jugement en ce qu'il a'fixé la réception des travaux au 13 juin 2005'et retenu la responsabilité de plein droit de Monsieur O O en sa qualité de vendeur d'immeuble à construire' au regard des vices cachés de l'ouvrage sur le fondement des articles 1792 et suivants et 1646-1 du Code Civil, et l'a condamné à indemniser les sept copropriétaires de leur préjudice matériel correspondant au coût de remise en état hors taxes indexé sur l'indice BT 01.
Pour éviter toute difficulté, il conviendra de juger que ces sommes seront assorties de la TVA au taux applicable à la date de l'arrêt.
En revanche les copropriétaires considèrent que leur préjudice de jouissance estimé pour chacun d'eux à une somme de 1.500 euros a été sous évalué du fait que les dommages affectant leurs parties privatives ne sont pas d'ordre purement esthétique et touchent à la sécurité des occupants.
Il convient donc d'examiner sous cet angle les désordres relevés par l'expert dans chacun de ces appartements
- appartement n°1 (T CANTOS)
Scellement défectueux du volet, infiltrations, absence de VMC
- appartement n°2 (Z VILLANUEVA)
Pose défectueuse du cumulus - absence de VMC
- appartement n°3 (Q GOMEZ, R DURAN, P GARCIA)
Défectuosités de l'installation électrique ' non conformité de l'emplacement du ballon d'eau chaude - absence de VMC
- appartement n°4 (S HERNANDEZ)
Légère insuffisance de la hauteur de l'allège d'une fenêtre ' Défectuosités de l'installation électrique - absence de VMC
- appartement n°5 (X NOGUER)
Légère insuffisance de la hauteur de l'allège d'une fenêtre ' Défectuosités de l'installation électrique - absence de VMC
- appartement n° 6 ( U ROMERO)
La porte-fenêtre du séjour n'est pas équipée d'un garde-corps, l'ouverture est non conforme et présente un réel danger de chute des personnes. Par ailleurs, l'escalier tournant qui conduit à l'étage laisse par endroits un vide dangereux sur le séjour, tandis qu'une marche bouge de manière assez inquiétante et que sa trémie à l'étage est anormalement souple. Il convient d'y ajouter l'absence de VMC et une installation du cumulus défectueuse.
- appartement n°7 (époux ...)
Il n'est pas mieux loti que le précédent au regard des exigences de sécurité. En effet, la porte-fenêtre du séjour est dangereuse car dépourvue également de garde corps. En outre celui de la mezzanine, donnant sur le vide de la trémie d'escalier, présente des fixations douteuses et une souplesse anormale. Enfin, comme dans les autres logements, il n'a pas été prévu de VMC.
Compte tenu de ces éléments, il convient de porter à la somme de 8.000 euros le préjudice de jouissance et moral des propriétaires des appartements n° 6 et 7 du fait de ces risques de chute avérés et des précautions particulières et contraignantes que nécessite en conséquence leur usage.
En revanche, le premier juge a exactement évalué à la somme de 1.500 euros celui des autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions déférées, sauf en ce qu'il a dit que les indemnités compensatrices des dommages matériels seraient majorées de la TVA de 5',5 % et a fixé à 1.500 euros le préjudice de jouissance des copropriétaires des lots 6 et 7.
Le réformant et statuant à nouveau de ces deux chefs
Dit que les indemnités allouées aux copropriétaires en réparation de leurs dommages matériels seront majorées de la TVA au taux applicable à la date de l'arrêt.
Condamne Jordi O O à payer, en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, les sommes de 8.000 euros aux époux ... et de 8.000 euros à Joana U U.
Y ajoutant
Condamne Jordi O O à payer aux copropriétaires pris en leur ensemble la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne les copropriétaires à payer à Laurent N la somme de 2.500 euros sur le même fondement.
Déboute Laurent N de sa demande de dommages et intérêts.
Dit que les dépens de l'appel seront supportés à parts égales par Jordi O O et par les appelants et recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT AB