[Evénement] L'évolution du droit immobilier - Portée pratique de la loi "ALUR" - Compte-rendu de la conférence des Universités d'été de l'Ecole des avocats Aliénor du 29 août 2015

Dans le cadre des Universités d'été de l'Ecole des avocats Aliénor qui se sont déroulées à Biarritz les 28 et 29 août 2015 et qui avaient pour thème "L'immeuble dans tous ses états", s'est tenue une conférence animée par Nicolas Damas, Maître de Conférences à l'Université de Lorraine, Avocat au barreau de Metz, traitant de "L'évolution du droit immobilier - Portée pratique de la loi "ALUR"", dont les propos étaient restreints aux domaines de la vente immobilière et des baux d'habitation, lesquels permettaient de mettre en évidence des problématiques communes. Les éditions juridiques Lexbase, partenaires de cet évènement, vous en proposent un compte-rendu. 1. La loi "ALUR" : une rédaction imparfaite sur le fond

Force est de constater que la rédaction de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite "ALUR" (N° Lexbase : L8342IZY), n'est pas toujours satisfaisante au regard de l'objectif de valeur constitutionnelle de l'accessibilité à la loi et de son intelligibilité. Si la clarté des textes est en effet une exigence constitutionnelle, la loi "ALUR" n'atteint pas cet objectif à deux égards, politiquement, d'une part, et juridiquement, d'autre part.

1.1. Une loi imparfaite politiquement

La loi "ALUR" apparaît comme le reflet de contingences politiques. L'objectif du texte était de satisfaire les exigences d'un parti, de la majorité gouvernementale et parlementaire. Une idéologie très marquée impacte cette loi, en particulier en matière de baux d'habitation. Cette idéologie varie malheureusement à raison des changements de rapports politiques. L'illustration en est que, dès le lendemain du départ gouvernemental de Madame Duflot, ont été annoncés des changements importants concernant les baux d'habitation, avec, d'une part, l'abandon de certaines dispositions et, d'autre part, des correctifs résultant de l'influence de la pratique.

- Les changements de cap

La loi "ALUR" a modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relative aux baux d'habitation (N° Lexbase : L8461AGH), en portant deux mesures phares, à savoir l'encadrement des loyers, d'une part, et la garantie universelle des loyers, d'autre part.

S'agissant de l'encadrement des loyers, des observatoires locaux des loyers sont mis en place afin de constituer une source d'informations au préfet qui fixe un "loyer de référence". Les loyers ne peuvent alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %, ce qui crée un plafond fixé administrativement. Alors qu'à l'origine, ce dispositif devait toucher près de 1 150 communes (déterminées par rapport au champ d'application de la taxe sur les logements vacants), il ne s'appliquera finalement qu'à Paris, depuis le 1er août 2015, et peut-être à Lille. L'on constate ainsi un abandon s'agissant de l'ambition géographique de l'application de cette mesure.

Concernant la garantie universelle des loyers, introduite dans un nouvel article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989 (texte très complexe tant dans les modalités de sa mise en oeuvre que dans son fonctionnement puisqu'elle suppose la création d'un nouvel établissement public), le Premier ministre a finalement annoncé que ce dispositif n'entrerait jamais en vigueur. En effet, alors qu'il devait entrer en vigueur au 1er janvier 2016, aucun décret d'application n'a été pris, et l'établissement public n'a pas été créé.

Ce changement politique dans la majorité a ainsi directement contribué à remettre en cause deux mesures emblématiques qui avaient été portées par la ministre du Logement.

- Les correctifs résultant de l'influence de la pratique

En matière de vente immobilière, l'adoption de la loi "ALUR" a provoqué un blocage des ventes en raison de l'alourdissement des formalités mises à la charge des notaires pour la signature de l'acte authentique (augmentation très forte du nombre de documents à annexer à la promesse de vente, cf. CCH, art. L. 721-1 N° Lexbase : L8842IZI et L. 721-2 N° Lexbase : L8656KGP). Ce formalisme pouvait engendrer un décalage dans la mise en oeuvre du délai de rétractation de sept jours, dit "SRU", dont bénéficie l'acquéreur non professionnel, puisqu'en cas de défaut d'annexion d'un seul document, le délai ne peut commencer à courir. Or, tant que ce délai n'est pas purgé avec certitude, l'acte authentique ne peut pas être valablement conclu.

La loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, relative à la simplification de la vie des entreprises (N° Lexbase : L0720I7S), a apporté un premier correctif en supprimant la référence à la "surface habitable".

C'est ensuite l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8790KGN), qui est venue apporter les correctifs nécessaires à la simplification des transactions immobilières. Il ressort de cette ordonnance que :

- les éléments d'information et documents requis ne doivent plus être obligatoirement annexés à la promesse de vente mais peuvent être remis à l'acquéreur en amont de la signature de la promesse -on peut toutefois douter de l'efficacité de cette mesure...- ;
- les informations financières de la copropriété sont désormais ciblées sur les seuls éléments utiles pour l'acquéreur ;
- l'établissement des éléments nécessaires à cette information est simplifié ;
- l'information à transmettre est adaptée en fonction de la situation de l'acquéreur ou du bien (par exemple, suppression de l'obligation d'annexer le règlement de copropriété si l'acheteur est déjà copropriétaire).

Une autre disposition de la loi "ALUR" tendant à freiner les transactions immobilières résidait dans le contrôle à opérer par les notaires du casier judiciaire de l'acquéreur. Cette mesure a été instaurée afin de vérifier que le futur acquéreur n'a pas été condamné pour mise en location de logement indigne ou insalubre et crée une nouvelle peine complémentaire d'interdiction d'acheter, qui aboutit à bloquer la vente, sauf si l'acquéreur déclare acheter pour son usage personnel. Là encore, l'entrée en vigueur a été reportée au 1er janvier 2016 par la loi du 20 décembre 2014, mais l'on demeure toujours dans l'attente de la publication de décrets d'application.

Enfin, à noter que la loi "Hamon" n° 2014-344 du 17 mars 2014 (N° Lexbase : L7504IZX) crée un nouveau délai de rétractation de 14 jours pour toute une catégorie de contrats conclus hors l'établissement du vendeur, dans le cadre d'une relation entre professionnel et consommateur, ce qui peut parfaitement inclure un contrat d'achat d'un immeuble à usage d'habitation. Une difficulté s'est posée à raison de l'absence de précision du point de départ de ce délai de rétractation. La loi du 20 décembre 2014 a corrigé certaines imperfections rédactionnelles en précisant, notamment, que la date du contrat fait partir le délai de rétractation. Mais surtout, la loi "Macron" du 6 août 2015 (loi n° 2015-990 N° Lexbase : L4876KEC) a finalement exclu, du champ d'application de ce délai de rétractation, les contrats réalisant une acquisition ou un transfert de droits sur un bien immobilier... En contrepartie, la loi "Macron" a allongé les délais de rétraction/réflexion protégeant l'acquéreur immobilier (délais dits "SRU"), en les faisant passer de sept à dix jours.

1.2. Une loi imparfaite juridiquement

Même si l'objectif du texte n'est pas remis en cause du point de vue politique, bon nombre de dispositions méritaient d'être clarifiées, notamment en matière de baux d'habitation. L'on peut distinguer des "coquilles", des effets secondaires non souhaités, ou encore des erreurs plus fondamentales revenant à contourner des censures du Conseil constitutionnel.

- Les coquilles

En matière de baux d'habitation, la loi "ALUR" a opéré d'importantes modifications.

Ainsi, par exemple, l'article 3 de la du 6 juillet 1989 dresse une liste des mentions obligatoires devant figurer dans les contrats de bail, parmi lesquelles se trouve l'obligation pour le bailleur d'inscrire le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire. Le problème est que le texte initial faisait référence au dernier loyer "acquitté par le" précédent locataire ; or, si celui-ci n'a pas payé, ou n'a payé que partiellement, c'est le montant partiel qui doit être mentionné. Cette coquille a été corrigée par la loi "Macron" qui dispose qu'il s'agit du dernier loyer "appliqué au" dernier locataire.

De même, s'agissant du congé, celui-ci peut être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, et depuis la loi "ALUR", par remise en mains propres. Curieusement, cette modalité était réservée aux locations nues ; il s'agissait d'un oubli pour les locations meublées, qui a été corrigé par la loi du 6 août 2015.

Par ailleurs, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi "ALUR", relatif aux congés dans le cadre d'une location meublée, prévoit une amende lorsque le congé est frauduleux ; le texte disposait que "le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés ; le locataire est redevable dans sa constitution de partie civile". La coquille a été rectifiée par la loi "Macron", qui a remplacé "redevable" par "recevable".

- Les effets secondaires non souhaités

La loi "ALUR" a créé un statut de la colocation à travers l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. La colocation y est définie de manière très large, puisqu'il s'agit de "la location d'un logement à plusieurs personnes", soit par plusieurs contrats différents, soit par un seul contrat. Ce statut de la colocation comporte une disposition très importante prévoyant un encadrement de la solidarité, consistant en une limitation de celle-ci dans le temps. L'article 8-1 prévoit en effet que, lorsque l'un des colocataires donne congé, soit il est remplacé avant que le préavis soit terminé et il n'est plus tenu solidairement, soit il n'est pas remplacé et reste alors tenu solidairement, mais ce dans une limite de six mois.

La colocation étant définie de manière très large, elle incluait des preneurs mariés ou des partenaires de PACS. Or, en disposant "la solidarité prend fin", l'article 8-1, § 6 incluait tant la solidarité contractuelle, que la solidarité légale (prévue, par exemple, pour les conjoints, à l'article 220 du Code civil N° Lexbase : L7843IZI ; ou pour les partenaires de PACS à l'article 515-4 du même code N° Lexbase : L7842IZH). Il s'agissait là d'un effet secondaire non souhaité, conduisant à encadrer la solidarité légale prévue pour des conjoints ou des partenaires de PACS. La loi "Macron" a corrigé l'erreur en excluant les époux et les partenaires de PACS, à compter du 8 août 2015, de cette limitation de solidarité.

Par ailleurs, s'agissant du congé délivré à la suite de l'acquisition d'un bien occupé, la loi "ALUR" prévoyait qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Le problème est que le renouvellement procède d'un acte exprès, et qu'en l'absence de notification d'un renouvellement, le bail est tacitement reconduit à l'échéance. Ainsi, si le bailleur laisse passer l'échéance du bail, il ne peut pas délivrer congé pour vendre ; il doit veiller à rédiger un véritable avenant de renouvellement. Cette erreur rédactionnelle a été rectifiée par la loi "Macron" qui prévoit qu'"en cas d'acquisition d'un bien occupé, soit le terme intervient plus de trois ans avant la date d'acquisition, et dans ce cas le bailleur peut donner congé, soit le terme intervient moins de trois ans avant la date d'acquisition, et dans ce cas, il ne peut délivrer congé à son locataire qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours", envisageant ainsi toutes les hypothèses.

Une autre difficulté demeure, en revanche, puisqu'il est prévu que le congé ne peut être délivré "qu'à compter du terme" du premier renouvellement ou de la reconduction tacite, or, à ce terme, il est trop tard pour délivrer congé, puisqu'il faut rappeler que le bailleur doit délivrer congé six mois avant le terme, ce qui implique qu'il doit attendre alors une nouvelle échéance de trois ans... On peut supposer que la jurisprudence interprètera ces dispositions comme signifiant "six mois avant le terme", mais cela mérite confirmation.

- Le contournement de la censure du Conseil constitutionnel

On sait que, lorsque le locataire est âgé et dispose de faibles ressources, il se trouve protégé puisque le bailleur ne peut lui délivrer congé que s'il lui offre un relogement, ou sauf si lui-même est âgé et dispose de faibles ressources. La loi "ALUR" a quelque peu modifié la rédaction de ces dispositions, d'une part, en supprimant la référence au SMIC et en se référant à un arrêté fixant des niveaux de ressources pour obtenir certains prêts aidés, d'autre part, en abaissant l'âge pour le bailleur et en l'augmentant pour le locataire. La loi "ALUR" prévoyait également que, si le locataire hébergeait une personne à charge remplissant les conditions posées, l'offre de relogement était obligatoire. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 (N° Lexbase : A1554MHZ), a censuré cette disposition en estimant qu'elle portait atteinte au droit de propriété du bailleur, dès lors qu'un locataire pouvait ainsi bénéficier de la protection lorsqu'il avait à sa charge une personne remplissant les conditions d'âge et de ressources, ce quelles que soient ses propres ressources et sans que soit pris en compte le montant cumulé des ressources du locataire et de celles de la personne qui est à sa charge.

C'est ainsi que la loi "Macron" réintroduit la prise en compte de la personne à charge pour déterminer l'obligation de faire une offre de relogement, en prévoyant que celle-ci est également applicable "lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans, vivant habituellement dans le logement, et remplissant la condition de ressources [...] et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes est inférieur au plafond de ressources".

2. Application dans le temps de la loi "ALUR" : les hésitations

La question de l'entrée en vigueur d'un texte est la première préoccupation du praticien ; celle de la loi "ALUR" suscite de nombreuses interrogations.

2.1. Les dispositions transitoires

En matière de vente immobilière, la loi "ALUR" a prévu de nouvelles modalités de purge du délai de rétractation "SRU", avec l'annexion à la promesse de vente d'un certain nombre de nouveaux documents, ainsi que de nouvelles conditions de mise en oeuvre du droit de préemption urbain, de même qu'un nouveau droit de préemption communal, sans aucune précision concernant l'entrée en vigueur de ces dispositions.

En principe, dans la mesure où il s'agit de conditions de validité de la vente, si la vente intervient après la publication de la loi "ALUR", les nouvelles dispositions doivent être appliquées. Mais faut-il alors considérer que la date de la vente correspond à la date de la signature de la promesse synallagmatique (ou à la date de la levée d'option en cas de promesse unilatérale), ou à celle de l'acte authentique ? La doctrine s'accorde à penser que c'est la date de la conclusion du contrat au sens civil qui doit être retenue, soit la date du compromis ou de la levée d'option.

En matière de baux d'habitation, l'article 14 de la loi "ALUR" prévoit que "les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Toutefois, pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi :
1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;
2° L'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la présente loi".

Le principe est donc que les baux conclus antérieurement à la loi "ALUR" restent soumis à la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure, à l'exception de ces six articles déclarés expressément applicables aux contrats en cours.

Si ces règles apparaissent simples, elles soulèvent de nombreuses difficultés.

Une première difficulté tient, tout d'abord, à la poursuite des contrats lorsqu'ils arrivent à échéance, qui donne lieu à un nouveau contrat, qu'il s'agisse d'une tacite reconduction ou d'un renouvellement. Aussi, s'agissant des baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi "ALUR", cela implique que les baux tacitement reconduits ou renouvelés lorsqu'ils arriveront à échéance devront respecter la loi de 1989 dans sa version modifiée par la loi "ALUR"...

Or, le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 20 mars 2014 précitée, a notamment jugé conforme à la Constitution le dispositif relatif à l'encadrement des loyers, sous réserve toutefois qu'il ne s'applique pas aux baux en cours, y compris s'ils font l'objet d'une reconduction tacite après l'entrée en vigueur. L'on voit donc ici que le Conseil constitutionnel est venu corriger la rédaction imparfaite de la loi "ALUR".

Une deuxième difficulté a ensuite été mise en lumière par la Cour de cassation, dans son avis rendu le 16 février 2015 (Cass. avis, 16 février 2015, n° 15002 N° Lexbase : A6002NBW), à propos de l'application de l'article 24 de la loi de 1989, relatif à la résiliation judiciaire en cas de non-paiement du loyer, lequel prévoit que le locataire peut demander des délais de paiement. Avant la loi "ALUR", il convenait de se référer au délai de grâce prévu par l'article 1244-1 du Code civil (N° Lexbase : L1358ABW), pouvant atteindre deux ans. Mais le nouvel article 24, modifié par la loi "ALUR", ne renvoie plus à l'article 1244-1, et prévoit un délai maximum de trois ans. La question se posait de savoir si ces nouvelles dispositions pouvaient s'appliquer dans le cadre d'un bail conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi. A priori, n'étant pas visées par l'article 14, l'on pouvait penser que la réponse était négative ; la Cour de cassation indique toutefois, dans son avis du 16 février 2015, que "la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 en ce qu'il donne au juge la faculté d'accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s'applique aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014".

Il faut donc comprendre que la liste de textes énumérés par l'article 14, comme étant applicables aux baux en cours, n'est pas une liste limitative puisque la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées... De même, il faut alors considérer que les modalités de rupture comme les congés, qui sont également des "effets légaux de situations juridiques", doivent être soumises à la nouvelle loi, tout comme encore les conditions de restitution du dépôt de garantie....

Enfin, la loi "Macron" prévoit également les modalités d'entrée en vigueur des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi "Macron", et rend notamment immédiatement applicables aux contrats en cours, les nouvelles dispositions de l'article 22 (relatif au dépôt de garantie), de l'article 24 (relatif à la clause résolutoire), et de l'article 15 (relatif aux congés). L'on voit donc que ces trois textes, qui étaient rendus applicables aux baux en cours en application de l'avis de la Cour de cassation du 16 février 2015, sont déclarés expressément immédiatement applicables par la loi "Macron", ce qui met fin aux incertitudes.

2.2. Les décrets d'application

- L'attente...

La loi "ALUR" nécessite un nombre considération de décrets d'application, qui ont malheureusement tardé dans leur publication.

En matière de vente, les articles 125-6 (N° Lexbase : L9427IZ8) et 125-7 (N° Lexbase : L9426IZ7) du Code de l'environnement, créés par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (N° Lexbase : L7066IMN), dite "Grenelle II", prévoyaient que le vendeur d'un bien immobilier, de même que le bailleur, devaient informer l'acheteur de l'état de pollution de l'immeuble vendu (information obtenue auprès des services de la collectivité locale). Or, les décrets nécessaires à la mise en application de cette mesure n'ont jamais été publiés... Alors que la loi "ALUR" a simplifié la mesure, l'on reste toujours en attente du décret d'application...

-... la déception

En matière de baux d'habitation, les décrets ont aussi longuement tardé, la plupart étant paru depuis mai 2015 (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale N° Lexbase : L6991I8G et arrêté du 29 mai 2015, relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale, NOR : ETLL1511666A N° Lexbase : L7002I8T ; décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, relatif aux modalités de mise en oeuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers N° Lexbase : L8034I83 et arrêté préfectoral du 25 juin 2015, fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé N° Lexbase : L0007KEY). Malheureusement, ces textes s'avèrent décevants dans leur contenu...

En effet, s'agissant du décret et de l'arrêté du 29 mai 2015, relatifs au contrat-type de bail et à la notice d'information devant être annexée au contrat, l'on constate qu'ils sont applicables tant aux locations nues qu'aux locations meublées, alors pourtant que cela n'était pas prévu par l'article 25-3 de la loi de 1989 relatif aux locations meublées. C'est ainsi que la loi "Macron" est venu ajouter dans la liste des articles applicables aux locations meublées, l'article 3 de la loi de 1989 qui énumère les mentions obligatoires du contrat et l'obligation d'annexer une notice informative. Le décret et l'arrêté sont donc finalement parus avant la loi !

Il faut également relever que la clause d'indexation prévue par le contrat-type apparaît mal rédigée, dans la mesure où il est stipulé "indice de référence : date", ce qui ne vaut pas clause d'indexation ; la disposition apparaît donc insuffisante.

Concernant l'encadrement des loyers, l'arrêté du 25 juin 2015 fixant les modalités de cet encadrement à Paris, apparaît extrêmement technique et précis. La difficulté tient au complément de loyer qui peut être fixé par le bailleur. Le Conseil constitutionnel avait, en effet, censuré les dispositions en ce qu'elles réservaient la possibilité d'appliquer un complément de loyer qu'en cas de circonstances exceptionnelles, estimant que cela constituait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Or, le décret est venu réintroduire des conditions cumulatives relativement restrictives pour l'application d'un complément de loyer, ce qui constitue un contournement de la censure opérée par le Conseil constitutionnel.

S'agissant, enfin, du décret du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, celle-ci apparaît très minimaliste...

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable