[Brèves] Cession du bail du preneur en liquidation judiciaire : opposabilité au cessionnaire de la clause de garantie des sommes dues par le preneur

La cession du droit au bail du preneur en liquidation judiciaire, autorisée par un juge-commissaire, s'effectuant aux conditions prévues par le contrat au jour du jugement d'ouverture, le cessionnaire est tenu de régler au bailleur l'arriéré de loyers dû initialement par le preneur, le bail stipulant que le cessionnaire sera garant des sommes dues au titre du bail par le preneur à la date de la cession. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2011 (Cass. com., 27 septembre 2011, n° 10-23.539, FS-P+B N° Lexbase : A1219HYS). En l'espèce, par actes notariés du 27 octobre 1994, des locaux avaient été donnés à bail commercial à une société. Cette dernière ayant été mise en liquidation judiciaire le 21 juillet 2006, le juge-commissaire, le 18 octobre 2006, avait autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce. L'acte de cession avait été dressé le 16 mars 2007. Un jugement du 9 janvier 2008 avait fixé le loyer annuel, à compter du 1er avril 2004, à une certaine somme. Le bailleur, motif pris du non-paiement du loyer révisé avait, le 6 février 2008, fait délivrer au cessionnaire un commandement de payer visant la clause résolutoire auquel le cessionnaire a fait opposition. Les juges du fond ayant condamné le cessionnaire à régler l'arriéré de loyers du 1er avril 2004 au 1er janvier 2008, ce dernier s'est pourvu en cassation. La Cour de cassation approuve la solution retenue par les premiers juges. Elle précise en effet qu'en application de la combinaison des articles L. 641-12 (N° Lexbase : L3905HBA) et L. 642-19 (N° Lexbase : L3926HBZ) du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 18 décembre 2008 (N° Lexbase : L2777ICT) et 1134 du Code civil (N° Lexbase : L1234ABC), en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. En l'espèce, la Haute cour relève que les deux baux annexés à l'acte de cession du fonds de commerce prévoient que "le cessionnaire sera dans tous les cas, du seul fait de la cession, garant du paiement par le preneur de la totalité des sommes dues au titre du présent bail par ledit preneur à la date de la cession".Le bailleur était donc fondé à se prévaloir de ces stipulations contractuelles, peu important qu'elles n'aient pas été reproduites dans l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E7905EPH).

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