Interpellé sur le dispositif du nouvel indice des loyers commerciaux, en ce qu'il ne semblerait pas suffisant pour encadrer les effets de l'évolution inflationniste des loyers mettant en péril un grand nombre de petits commerces et provoquant de nombreuses liquidations judiciaires, le ministre des PME a précisé, dans une réponse ministérielle publiée le 13 septembre 2011, qu'une réforme du statut des baux commerciaux n'était pas exclue (QE n° 104635 de M. Rudy Salles, JOANQ 12 avril 2011, p. 3507, réponse publ. 13 septembre 2011, p. 9781, 13ème législature
N° Lexbase : L1581IRY). Il a rappelé que ce nouvel indice, dont les modalités ont été précisées par le décret du 4 novembre 2008 (décret n° 2008-1139
N° Lexbase : L7384IB4), ne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Par ailleurs, la notion de "
facteurs locaux de commercialité", issue des articles L. 145-33 (
N° Lexbase : L5761AI9), L. 145-34 (
N° Lexbase : L3108IQ8) et L. 145-38 (
N° Lexbase : L3107IQ7) du Code de commerce, introduit une exception au principe du plafonnement. Elle peut jouer tant à la hausse qu'à la baisse en cas de changement important du contexte environnant le commerce, tel que modification de la desserte en moyens de transport, évolution des possibilités de stationnement ou la modification de la population. Son bien-fondé est vérifié et apprécié au cas par cas par le juge qui vérifie concrètement et systématiquement si les conditions du déplafonnement de l'évolution du loyer sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement de l'évolution du loyer imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter, selon le ministre, que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce aurait fortement évolué. Elle ne semble pas inéquitable d'autant plus que le statut des baux commerciaux prévoit, outre le principe du plafonnement de l'évolution des loyers, d'autres avantages en la faveur du locataire : une durée minimale du bail initial fixée à neuf années imposée au seul bailleur, le locataire pouvant, quant à lui, résilier le bail tous les trois ans ; un droit au renouvellement quasi permanent de ce bail bénéficiant au seul locataire ; une indemnité d'éviction qui est versée au commerçant au cas où le propriétaire du local commercial refuserait ce renouvellement. Néanmoins, un groupe de travail réunissant les services du ministère et les organismes professionnels concernés a été mis en place. Il se réunit afin de mener une réflexion sur l'évolution éventuelle du statut des baux commerciaux.
© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable
