[Communiqué] La Commission des clauses abusives met en cause certaines pratiques contractuelles de syndics de copropriété

Il y a seize ans déjà la Commission des clauses abusives avait étudié les pratiques contractuelles des syndics de copropriété et avait mis en cause plusieurs stipulations généralement ou trop souvent employées qui relevaient, selon elle, de la réglementation des clauses abusives (recommandation n° 96-01). Tous les syndics de copropriété n'ont probablement pas modifié leurs pratiques puisque la Commission vient de diffuser, le 17 octobre 2011, une seconde recommandation sur le sujet (recommandation n° 11-01, adoptée le 15 septembre 2011, à paraître au BOCCRF). Ce sont au total 24 types de clauses qui sont visés par cette recommandation. Cela n'implique pas qu'elles sont dorénavant automatiquement retirées des contrats en cause. Si tel était le cas, et si la simple recommandation de la Commission suffisait à rendre illicite une stipulation contractuelle visée, il n'eut pas été nécessaire de procéder à une seconde recommandation. Pour que la clause soit retirée d'un contrat, et même si elle correspond à l'exact cas stigmatisé dans une recommandation de la Commission, encore faut-il qu'un juge, pour chaque contrat ou chaque contrat-type qui lui est présenté, se prononce dans le même sens que la recommandation. On constate en pratique que c'est fort heureusement ce que le juge décide dans la plupart des contentieux. Pour autant, néanmoins, qu'un juge en soit saisi. Là réside la première faiblesse du dispositif de lutte contre les clauses abusives. Il existe quelques actions d'associations de consommateur en suppression de ces clauses sur le fondement de l'article L. 421-6 du Code de la consommation (N° Lexbase : L3081IQ8) : l'action est ouverte aux associations contre des contrats généralement proposés à des consommateurs par un professionnel, qu'il l'ait lui-même rédigé (CA Colmar, 16 juin 1995, JCP éd. G, 1995, II, 22932) ou que le modèle de contrat soit établi par un tiers, un franchiseur qui le transmet à ses franchisés par exemple (TGI Brest, 21 décembre 1994, Dalloz, 1995, somm. p. 310) ou par un syndicat à ses adhérents (Cass. civ. 1, 3 février 2011, n° 08-14.402, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A2358GRR ; nos obs. L'action en suppression des clauses réputées non écrites est ouverte contre les rédacteurs de contrats, qu'ils soient ou non contractants des consommateurs, Lexbase Hebdo n° 431 du 10 mars 2011 - édition privée N° Lexbase : N6385BRW) pourvu qu'il s'agisse effectivement d'un contrat de consommation (pour un exemple d'irrecevabilité de l'action des associations de consommateurs contre des contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, cf. Cass. civ. 1, 4 mai 1999, n° 97-14.187 N° Lexbase : A3406AUP, Dalloz, 2000, somm. 48). De telles actions demeurent en quantité insignifiante au regard du nombre de contrats qui continuent à contenir des clauses abusives. Le caractère abusif d'une clause est également soulevé devant le juge à titre d'exception. Le consommateur assigné (en paiement) invoque le caractère abusif de la clause qui fonde l'action qui lui est intentée : créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, la clause abusive est réputée non-écrite.

Si le juge est saisi, il convient d'admettre que la recommandation de la Commission des clauses abusives est suivie dans la très grande majorité des cas, probablement parce qu'étant un organisme paritaire (composée outre des spécialiste de ce contentieux et de magistrats, à proportion égale de représentants des consommateurs de représentants des professionnels, C. consom., art. L. 132-2 N° Lexbase : L6641ABL et art. R. 132-3 et s. N° Lexbase : L1565IBL). Si les recommandations n'ont aucune force obligatoire en droit (CE, 1° et 6° s-s-r., 16 janvier 2006, n° 274721 N° Lexbase : A4227DMI, Dalloz Affaires, 2006, AJ, 56), elles n'en ont pas moins un fort effet contraignant. Elles ne s'imposent pas au juge, en effet (Cass. civ. 1, 13 novembre 1996, n° 94-17.369 N° Lexbase : A8587ABN, Dalloz, 1997, somm. 174), mais l'on retrouve quelques décisions où il est expressément fait référence à une recommandation de la Commission, appui implicite de sa motivation (par exemple, Cass. civ. 1, 10 février 1998, n° 96-13.316 N° Lexbase : A2237ACT, Dalloz 1998, J., 539).

Toute recommandation de la Commission des clauses abusives constitue, donc, pour le praticien un texte de référence qui lui servira, dans l'hypothèse d'un contentieux, à appuyer son argumentation. Elle est également un outil précieux pour le consommateur lui-même qui, plus que les articles du Code de la consommation toujours d'un accès difficile pour le non-initié, lui permet de trouver une illustration plus précise de sa situation. Il reste que les recommandations ont parfois peu d'effet si le secteur incriminé est peu sensible à la pression exercée sur lui par les publications de la Commission des clauses abusives, souvent relayées par les associations de consommateurs. Tel est sans doute le cas des syndics de copropriété puisqu'après une première recommandation, la Commission a souhaité, aujourd'hui, non-seulement remettre à jour son contenu, mais sans doute surtout rappeler à l'ordre les professionnels du secteur qu'une recommandation vieille de plus de seize ans n'inquiétait plus. La recommandation a, par conséquent, l'intérêt de replacer sur le devant de la scène les contrats proposés par les syndics de copropriété aux consommateurs ou plus exactement aux syndicats de copropriétaires (personnes morales, certes, mais dont la qualité de consommateur est reconnue en jurisprudence, cf. par exemple : Cass. civ. 1, 23 juin 2011, n° 10-30.645, FS-P+B+I N° Lexbase : A2997HUK, Cont. conc. cons., 2011, comm. 226, malgré quelques résistances des juges du fond comme : CA Aix-en-Provence, 1ère ch., sect. B, 16 décembre 2010, n° 10/05150 N° Lexbase : A1253GP4 ou surtout la position de la CJUE qui refuse la qualité de consommateur à toute personne morale, CJCE, 22 novembre 2001, aff. C-541/99 N° Lexbase : A5814AXM, JCP éd. G, 2002, II, 10047).

Pour la Commission des clauses abusives, en revanche, il ne fait aucun doute que les syndicats de copropriétaires méritent la protection du Code de la consommation : "Considérant que les syndics proposent des contrats de mandat aux copropriétaires consommateurs réunis en syndicats ; Considérant que les syndicats de copropriétaires, dotés de la personnalité morale, bénéficient de la protection accordée par la loi aux consommateurs et aux non-professionnels". Ce faisant, la Commission rappelle implicitement la faiblesse de certains syndicats qui ne sont finalement que le porte-parole de propriétaires souvent personnes physiques (mais pas toujours) qui sont, à l'égard du professionnel qu'est le syndic, dans la même situation de faiblesse qu'un consommateur stricto sensu.

En 1996, la précédente recommandation stigmatisait plusieurs comportements. Elle proposait la suppression des clauses (9 en l'occurrence) : qui permettaient au syndic de démissionner (et donc en réalité de résilier son contrat) sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la même possibilité de résiliation en cours d'exécution ; qui laissaient supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale ; qui présentaient comme légalement obligatoire l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; qui imposaient sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ; qui restreignaient la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique "divers" ; qui mettaient à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ; qui faisaient supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; qui imposaient une clause de révision des honoraires dont les éléments n'étaient pas suffisamment explicites et qui n'était pas illustrée par une application chiffrée ; et enfin qui dérogeaient aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution. Qu'en est-il aujourd'hui ?

La Commission semble toujours constater des abus, avec, semble-t-il, une plus grande subtilité et surtout un plus grand nombre de pratiques abusives. La recommandation en distingue de deux ordres, celles relatives à la formation et à la résiliation du contrat d'une part, et celles relatives à l'exécution du contrat, d'autre part.

Au titre de la formation et de la résiliation du contrat, sont visées les clauses qui, de facto, laissent toute liberté au syndic tout en contraignant le syndicat de copropriétaires dans le carcan contractuel qu'il a signé.

Certaines clauses y parviennent en désinformant le syndicat sur la véritable portée de son engagement : "certains contrats de syndics de copropriété sont conclus pour une durée ne correspondant pas à celle résultant des dates calendaires qui y figurent ; [...] ces clauses conduisent à un déséquilibre significatif pour le consommateur ou le non-professionnel qui ne connaît pas la durée réelle de son engagement". Certaines clauses, déjà repérées en 1996, semblent toujours exister et sont relatives aux conditions de rémunération des comptes de gestion séparés "Considérant que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée (N° Lexbase : L4813AHQ), prévoit le principe de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs réputées au nom ou pour le compte du syndicat et que l'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité requise par les articles 25 (N° Lexbase : L4825AH8) et 25-1 (N° Lexbase : L5476IGW) ; qu'un nombre important de contrats indique un prix de forfait annuel de gestion courante sur la base de la gestion d'un compte bancaire unique pour l'ensemble du cabinet de syndic ; que certains de ces mêmes contrats prévoient au titre des prestations particulières rémunérées distinctement l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour le syndicat ; que les autres stipulent un coût de forfait annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé ; que ces deux types de clauses sont abusifs en ce que, d'une part, ils laissent croire aux syndicats des copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire, d'autre part, en ce qu'ils font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement, l'ouverture d'un compte séparé alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes".

Certaines clauses, manifestement abusives, permettent la révision unilatérale du prix par le syndic "Considérant que des contrats prévoient que lorsque le syndic est mandaté pour la location d'une partie commune, les honoraires seront ceux affichés en agence ; que ces clauses, qui laissent au professionnel le droit de modifier unilatéralement les prix du service à rendre, par un simple changement d'affichage, sont présumées de manière irréfragable abusives en vertu de l'article R. 132-1 3° du Code de la consommation (N° Lexbase : L1596IBQ) [...] Considérant que certains contrats de syndics de copropriété proposent des prestations sans en mentionner le prix ou leur mode de calcul ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel, d'avoir connaissance du prix à payer pour ces prestations et empêche une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui est de nature à déséquilibrer significativement le contrat au détriment du syndicat des copropriétaires [...] Considérant que certains contrats n'opèrent pas une distinction stricte dans leur présentation entre les prestations de gestion courante, dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées séparément ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel de connaître aisément les prestations incluses dans le forfait annuel et, par suite, rend difficile une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires".

D'autres, de manière très classique, allouent au professionnel des avantages que n'a pas le consommateur : "Considérant qu'un nombre important de contrats de syndic impose des modalités de résolution ou de résiliation plus rigoureuses pour le consommateur ou le non-professionnel que pour le professionnel ; que, selon l'article R. 132-2 du Code de la consommation (N° Lexbase : L1618IBK), sont présumées abusives les clauses soumettant la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur ou non-professionnel que pour le professionnel".

S'agissant du temps d'exécution du contrat, la Commission repère des clauses particulièrement graves puisqu'elles sont ni plus ni moins contraires à des dispositions légales d'ordre public : " 7. Considérant qu'il résulte de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5528IGT) que l'assemblée générale des copropriétaires décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement ; que certains contrats prévoient qu'en cas de gestion financière par le biais d'un compte unique ouvert au nom du syndic, les profits éventuels de ce compte seront versés automatiquement à ce dernier, sans qu'il y ait lieu à un vote spécial de l'assemblée générale sur l'affectation des intérêts [...] ;
8. Considérant que certains contrats mentionnent la possibilité pour le syndic de mener une activité de courtage pour la conclusion de toute convention, en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires [...] ;
9. Considérant que des contrats imposent, pour des prestations ne relevant pas du contrat de syndic (location d'une partie commune, gestion des travaux en tant que maître d'oeuvre), que le syndic soit mandaté de plein droit pour ces prestations [...] ;
10. Considérant que certains contrats prévoient la rémunération du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes [...] ;
11. Considérant que certains contrats prévoient la possibilité pour le syndic de se faire rémunérer, à titre de prestation particulière, pour le suivi de travaux, sans préciser la nature des travaux concernés, [...] ;
12. Considérant que certains contrats imposent la rémunération de'prestations exceptionnelles non répertoriées', [...] ;
13. Considérant que plusieurs contrats scindent des prestations de gestion courante prévues dans l'arrêté du 19 mars 2010 (N° Lexbase : L2780IRE) modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986, telles que l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien, en plusieurs prestations particulières du type 'création du carnet d'entretien', 'tenue du carnet d'entretien de l'immeuble' ; qu'ainsi, le syndic peut être rémunéré de manière particulière pour des prestations de gestion courante ; [...]
14. Considérant qu'un nombre très important de contrats indique, dans le cas de travaux autres que ceux d'entretien et de maintenance, dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5547IGK), que la rémunération du syndic sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant de ces travaux, [...].
[Toutes] ces clauses sont illicites au regard du texte susvisé et, maintenues dans un contrat, abusives".

Certaines clauses, peut-être moins dangereuses en apparence, sont néanmoins redondantes et peuvent permettre d'aboutir à une double facturation au profit du professionnel : "16. Considérant que certains contrats prévoient une prestation particulière consistant à notifier les travaux nécessitant l'accès aux parties privatives ; qu'il s'agit d'une obligation pour le syndic prévue à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4861AHI) ; qu'il résulte de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié que la gestion des travaux de maintenance et d'entretien est incluse dans le forfait annuel et que la gestion administrative des autres travaux est une prestation particulière ; qu'ainsi, cette clause est abusive en ce qu'elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une prestation déjà rémunérée ;
17. Considérant que certains contrats énumèrent, au titre des prestations particulières, des rubriques susceptibles de permettre deux fois la rémunération d'une même prestation [...] ;
18. Considérant que [...] cette clause qui met à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui incombe pas, dès lors qu'elle ne profite qu'au seul copropriétaire concerné, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du syndicat des copropriétaires ;
19. Considérant que certains contrats mentionnent des honoraires, des frais de correspondance, des frais administratifs en plus des frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminements pour les activités de productions de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières [...]".

Le dernier type de clause, enfin, concerne le manque de clarté de certaines stipulations qui seraient à même d'induire le consommateur en erreur : "20. Considérant que certains contrats permettent de faire peser sur le syndicat, des frais engagés au profit des copropriétaires bailleurs ; que de telles clauses sont abusives ;
21. Considérant que certains contrats prévoient la même prestation particulière de tenue d'assemblée générale extraordinaire, en indiquant soit un mode de rémunération à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal ; que de telles clauses, qui réservent au seul professionnel le choix de son mode de rémunération, sont abusives ;
22. Considérant que des contrats précisent que le compte unique permettra d'assurer une garantie financière aux sommes versées ou qu'il permettra de disposer de la situation de la trésorerie et du détail des recettes et des dépenses, sans préciser que le compte séparé offre les mêmes garanties et services, alors que la garantie et la délivrance de ces informations sont obligatoires, respectivement en application de la loi du 2 janvier 1970 (loi n° 70-9 N° Lexbase : L7536AIX) et du décret du 17 mars 1967 ; que cette présentation laisse croire qu'un compte séparé ne permettrait pas de bénéficier des mêmes prestations, ce qui est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;
23. Considérant que les clauses de certains contrats mentionnent, en prestation particulière, 'la gestion des comptes à terme', 'le suivi des placements de fonds' ; que l'imprécision de ces termes ne permet pas de savoir si ces prestations sont incluses ou non dans 'l'état financier du syndicat des copropriétaires' qui est une prestation intégrée dans la liste a minima des prestations de gestion courante fixée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ; qu'en conséquence, le manque de clarté de ces clauses crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;
24. Considérant que les contrats conclus entre le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses, qui portent atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic, sont abusives [...]".

On s'interrogera, alors, sur le caractère abusif de ces clauses. Manquant de clarté, elles pourraient peut-être être sanctionnées au titre du dol ou de l'erreur et non des clauses abusives. La sanction serait alors bien plus lourde. On attendra avec impatience la prochaine recommandation ou le prochain avis de la Commission pour savoir si les professionnels du secteur auront modifié leur comportement.

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