[Chronique] Chronique de droit de la copropriété - La jurisprudence des cours d’appel (octobre - novembre 2020)

Mots-clés : syndic • honoraires d’avocat • division de lots • règlement de copropriété • état descriptif de division (EDD) • parties communes spéciales • assignation • désignation du syndicat

Lexbase Hebdo - édition privée vous propose, cette semaine, de retrouver la chronique de droit de la copropriété de Pierre-Edouard Lagraulet, docteur en droit. L’auteur revient, en premier lieu, sur un arrêt rendu le 13 octobre 2020 par la cour d’appel de Chambéry rappelant le défaut de pouvoir d’accepter une convention d’avocat comprenant une clause d’honoraires de résultat (CA Chambéry, ch. civ., sect. 1, 13 octobre 2020, n° 18/02039). C’est ensuite un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 15 octobre 2020 relatif à l’impossibilité pour le syndicat d’adopter valablement des décisions en assemblée générale à la suite de la division de lots faute d’avoir modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui retiendra l’attention (CA Nîmes, ch. civ. 2, 15 octobre 2020, n° 18/00544). L’auteur s’intéresse également à un arrêt de la cour d’appel de Versailles, rendu le 4 novembre 2020, maintenant la qualification de parties communes spéciales d’un bâtiment, et les conséquences qui y sont attachés, dont tous les lots sont réunis entre les mains d’un seul propriétaire (CA Versailles, ch. 4 sect. 2, 4 novembre 2020, n° 18/02105). Un arrêt de la cour d’appel de Bourges mérite, enfin, d’être relevé en ce qu’il rappelle les précautions à prendre en matière de désignation du syndicat que l’on cherche à assigner (CA Bourges, ch. civ., 5 novembre 2020, n° 19/01173).

I. Défaut de pouvoir du syndic d’accepter au nom du syndicat une clause d’honoraires de résultat en faveur d’un avocat (CA Chambéry, ch. civ., sect. 1, 13 octobre 2020, n° 18/02039)

Le syndic est de plein droit le représentant du syndicat des copropriétaires, personne morale qui a qualité à agir en justice [1]. Il le représente, selon les termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4813AHQ), dans tous les actes civils et en justice. Dans ce dernier cas, son pouvoir, qui est exclusif [2], ne peut être en principe exercé qu’après autorisation de l’assemblée générale. Néanmoins, dans de nombreux cas, le syndic pourra librement agir en représentation de son mandant par application de la dérogation prévue par l’article 55 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5562IG4). C’est notamment le cas en matière de recouvrement des créances du syndicat, à l’égard d’un copropriétaire ou de tout autre tiers. À ce titre il peut donc librement conclure une convention avec un avocat pour représenter le syndicat en justice. Mais peut-il pour autant conclure une clause d’honoraires de résultat au profit de l’avocat mandaté ?

C’était la question posée à la cour d’appel de Chambéry qui a précisé, en y répondant, que le syndic ne pouvait pas conclure librement, au nom du syndicat qu’il représente, une telle rémunération au profit d’un avocat, celle-ci étant facultative.

En l’espèce le syndicat avait engagé une procédure judiciaire importante au terme de laquelle un jugement lui alloua environ 640 000 euros de dommages-intérêts. L’avocat qui avait représenté fructueusement le syndicat, ayant conclu avec lui par le truchement de son syndic une convention avec clause d’honoraires de résultat, perçu 49 417,14 euros sur cette somme, outre une part fixe de 8 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne paraît pas même avoir été préalablement informé de l’existence de cette clause, assigne alors le syndic en responsabilité pour ne pas avoir respecté la procédure d’habilitation préalable à l’exercice de ses pouvoirs. C’est ce raisonnement qu’accueille la cour d’appel de Chambéry en rappelant que le syndic devait être autorisé par l’assemblée générale, après éventuelle consultation du conseil syndical conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4821AHZ), pour accorder au nom du syndicat une rémunération complémentaire à l’avocat et non nécessaire à la réalisation de sa mission.

Cette position s’inscrit à la suite de celle de la Cour de cassation qui avait, déjà, dans un arrêt du 12 juin 2002 précisé que le caractère facultatif des honoraires de résultat interdisait au syndic d’engager son mandant sans y être préalablement autorisé par l’assemblée générale (Cass. civ. 3, 12 juin 2002, n° 01-00.856 N° Lexbase : A9031AY7).

En conséquence, et c’était ce que le syndicat des copropriétaires recherchait, la responsabilité du syndic a pu être mise en œuvre pour dépassement de pouvoir et celui-ci a été condamné à payer au syndicat la somme de 49 417 euros représentant les honoraires de résultat qu’il avait versés sans autorisation à l’avocat du syndicat.

II. Impossibilité de délibérer valablement faute de modifier le règlement de copropriété après division de lots (CA Nîmes, ch. civ. 2, 15 octobre 2020, n° 18/00544)

Tout copropriétaire a le droit de céder son lot même en l’absence de rédaction et de publication d’un règlement de copropriété [3]. Il peut le céder en son entier ou par fractions, en application de l’article 11 (N° Lexbase : L4804AHE), dès lors que la division est conforme à la destination de l’immeuble [4]. Et, puisqu’il est permis de céder un lot même en l’absence de règlement de copropriété, il était assez logique, bien que non sans conséquence pour le syndicat [5], que la cession de la fraction de lot issue de la division puisse être elle-même cédée sans approbation préalable de la répartition des charges par l’assemblée générale [6]. Toutefois, si tout copropriétaire peut diviser son lot librement, il ne peut modifier la répartition des charges unilatéralement [7]. Cette décision relève des seuls pouvoirs de l’assemblée générale qui doit se prononcer de manière explicite [8].

La question qui peut alors se poser, qui l’a été déjà et qui l’était à nouveau devant la cour d’appel de Nîmes, est de savoir ce qu’il advient, une fois la cession des fractions effectuées, de la répartition des voix résultant de la répartition des tantièmes.

En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de l’assemblée générale. Il soutenait qu’elle n’avait pu valablement délibérer, à la suite de la division d’un « macro-lot » et de la cession des fractions qui en était issues. Le règlement de copropriété prévoyait en effet la réalisation d’un projet immobilier par tranches. Deux modificatifs du règlement de copropriété avaient ainsi été rédigés mais non approuvés par le syndicat pour la subdivision de deux lots.

En conséquence, la cour de Nîmes retient que l’assemblée générale n’avait pu valablement délibérer, faute de pouvoir procéder à la répartition des voix entre les nouveaux propriétaires. L’assemblée générale était dès lors entachée de nullité.  

Cette solution réitère celle que la Cour de cassation [9] avait retenue dans une situation tout à fait similaire. La Haute juridiction avait alors estimé que faute, pour le règlement d’origine, non modifié en conséquence, de prévoir les modalités et les bases de la division, l’assemblée générale ne pouvait plus valablement délibérer.

Cette solution s’inscrit assez logiquement dans la construction jurisprudentielle visant à protéger le droit du copropriétaire de céder librement son lot, en son entier ou par fractions. Elle conduit néanmoins le syndicat des copropriétaires dans une impasse puisqu’elle l’empêchera en toute logique de pouvoir même procéder a posteriori à la modification du règlement. En effet, les cessions de fractions de lot étant opposables au syndicat, l’assemblée générale ne peut délibérer sans les nouveaux copropriétaires. Mais ceux-ci ne peuvent voter faute de pouvoir déterminer leurs voix… Voilà toute la difficulté soulevée par la position de la Cour de cassation. L’intérêt individuel est certes préservé mais il met en échec la poursuite de l’intérêt collectif qui s’impose pourtant au syndicat des copropriétaires. Il nous semble que compte tenu des conséquences qu’elle emporte, cette atteinte est injustifiée puisqu’il ne restera plus que la possibilité pour un copropriétaire de saisir le tribunal judiciaire en application du troisième alinéa de la loi du 10 juillet 1965 pour procéder à la modification du règlement de copropriété. C’est ainsi que la réalisation des intérêts du vendeur sera supportée par la collectivité des copropriétaires.

Ce sont donc les conditions d’exercice de la liberté de céder les fractions de lots issues de la division qui devraient être examinées : le vendeur doit certes être autorisé à vendre les fractions qu’il peut librement établir de son lot, mais à la seule condition de faire procéder préalablement à la modification du règlement de copropriété, soit par l’approbation de l’assemblée générale, soit par le tribunal judiciaire conformément à la procédure prévue à l’article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. Cette inflexion, légère, de la jurisprudence permettrait de sauvegarder les intérêts du syndicat sans porter démesurément atteinte au droit du copropriétaire de disposer de son bien. Surtout, cette interprétation ne paraîtrait pas, nous semble-t-il, contraire à l’esprit de l’article 11…

III. Maintien de la qualification de parties communes spéciales d’un bâtiment dont tous les lots sont réunis entre les mêmes mains (CA Versailles, ch. 4 sect. 2, 4 novembre 2020, n° 18/02105)

Dans un intéressant arrêt, la cour de Versailles a précisé le sort des parties communes spéciales d’un bâtiment lorsque tous les lots composant le bâtiment sont réunis entre les mains d’une seule personne.

En l’espèce, un syndicat de copropriétaires était organisé selon un règlement de copropriété stipulant l’existence de parties communes spéciales par bâtiment. Des charges spéciales étaient affectées à l’entretien de ces bâtiments, comme cela devra être le cas pour tous les immeubles placés sous le statut de la copropriété en application des dispositions de la loi « ELAN » ayant modifié la loi du 10 juillet 1965.

Tous les lots composant le bâtiment, parties communes spéciales, furent réunis entre les mains d’une seule personne. S’est alors posée la question, non du financement des travaux d’entretien qui ne faisait aucun doute, mais celle de savoir qui détenait le pouvoir d’entretenir le bâtiment. Était-ce le propriétaire des lots ou bien le représentant du syndicat des copropriétaires, en l’espèce un administrateur provisoire ? Il s’agissait en quelque sorte de savoir si l’on pouvait raisonner ou non sur la base des dispositions l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5490IGG) qui prévoient la disparition de la copropriété en cas de réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire.

Selon la cour d’appel de Versailles, il n’est pas possible de transposer cette disposition à la réunion des lots dans lesquels sont compris toutes les quotes-parts des parties communes spéciales d’un bâtiment. Ces parties conservent leur qualification de « parties communes ».

En conséquence, la structure du bâtiment, définie comme parties communes spéciales, devait être entretenue par le syndicat des copropriétaires conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4807AHI) et ce tant qu’une éventuelle scission ou modification du règlement de copropriété n’est pas intervenue. Par suite, le syndicat des copropriétaires demeure responsable des dommages résultant du défaut d’entretien des parties communes et doit indemniser ceux qui en subissent le préjudice, comme par exemple la perte de revenus locatifs.

La solution paraît rigoureusement justifiée !

IV. Désignation du syndicat dans l’acte introductif d’instance (CA Bourges, ch. civ., 5 novembre 2020, n° 19/01173)

La désignation du syndicat dans l’assignation n’est pas une difficulté nouvelle. Plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont été rendus sur la question et plusieurs articles ont été écrits sur le sujet [10]. La difficulté persiste, pourtant, comme permet de le constater l’arrêt de la cour d’appel de Bourges rendu le 5 novembre 2020. C’est donc l’occasion de rappeler, sans doute utilement, les principes en la matière.

En l’espèce, des copropriétaires avaient agi en nullité d’une assemblée générale et avaient cherché à assigner, à cette fin, le syndicat des copropriétaires. L’assignation avait été délivrée contre le syndic pris nommément « la SARL … ayant son siège social sis…, immatriculée au RCS sous le numéro …, agissant poursuite et diligences de son représentant légal … ».

Aucune mention n’était faite dans cet acte, comme le relève avec pertinence la cour d’appel de Bourges, du syndicat des copropriétaires, ou de la qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires. En conséquence, c’est sur le fondement des articles 122 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L1414H47) et des articles 15 (N° Lexbase : L4808AHK) et 18 (N° Lexbase : L4813AHQ) de la loi du 10 juillet 1965 que la cour d’appel de Bourges constate que le syndicat des copropriétaires n’était pas régulièrement mis en cause par les appelants « qui n’ont assigné la SARL … qu’en son nom personnel » !

La solution mérite approbation puisque le syndicat des copropriétaires est une personne morale représentée par son syndic. Or les actes de procédure ne sont valablement signifiés à une personne morale que lorsque l’acte est délivré à son représentant légal ou éventuellement à son fondé de pouvoir ou à toute autre personne habilitée à cet effet [11]. C’est pourquoi, d’une part, la Cour de cassation admet, sur le fondement de l’article 901 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L9351LTI), que l’assignation délivrée contre le syndicat sans dénommer son représentant est valable [12], et que d’autre part l’assignation délivrée à la personne représentant le syndicat « ès qualité de syndic de… » est suffisante à assurer la validité de l’assignation [13].

Enfin, on rappellera que la Cour de cassation [14], à la suite de la cour d’appel de Paris [15], a précisé qu’une erreur de désignation dans l’assignation était susceptible d’être régularisée à tout moment par application de l’article 121 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L1412H43) notamment par les conclusions déposées au nom du syndicat dès lors qu’il ne subsiste aucun grief [16]. C’est déjà ce que disait la doctrine en 1996 [17].  En l’espèce, aucune régularisation n’était intervenue et la solution de la cour d’appel de Bourges s’en trouve parfaitement justifiée : les demandes sont irrecevables.

Pour éviter toute discussion de cette nature, et se trouver dans pareille situation, il suffira, tout simplement, de délivrer une assignation contre « Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble …, représenté par son syndic » ou encore « pris en la personne de son syndic » [18].

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