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N3645B3E
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par Lucas Richier
le 15 Janvier 2026
Sous la direction d’Aurélien Molière
Par Lucas Richier, ATER à l’Université Jean Moulin Lyon 3
Les deux arrêts relatifs à la vente, qui sont commentés dans cette chronique de droit des contrats, illustrent la réception par les juridictions du fond de la jurisprudence constante de la Cour de cassation. La Cour d’appel de Lyon se conforme à la position de la Haute cour en matière de caducité de la promesse unilatérale de vente, d’une part, et s’agissant de l’appréciation du vice caché, d’autre part.
Sommaire :
La subjectivité du vice caché à l’épreuve de son objectivisation judiciaire
♦ CA Lyon, 1re civ. B, 9 septembre 2025, n° 23/07769 N° Lexbase : B8628BSD
Mots-clefs : contrat de vente immobilière, promesse unilatérale de vente, condition suspensive, indemnité d’immobilisation, réduction, défaillance du bénéficiaire, clause pénale
Solution : Dès lors qu’une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier a été conclue sous les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un permis d’aménager, la promesse est caduque et sa bénéficiaire, qui n’a pas rempli ces conditions, est redevable de l’indemnité d’immobilisation.
Portée : Entre la jurisprudence constante et les spécificités de l’espèce, les juges du fond intègrent une certaine marge de manœuvre afin de régler les questions de la caducité d’une promesse unilatérale de vente immobilière et de la redevabilité d’une indemnité d’immobilisation.
Mécanisme juridique complexe, la promesse unilatérale de vente est entourée par un formalisme visant à assurer son respect. C’est ainsi que son bénéficiaire dispose d’un « droit potestatif, qui lui permet d’acheter ou ne pas acheter » [1]. Pour autant, ne pas aller au terme de la promesse, c’est-à-dire ne pas former le contrat promis, n’est pas dénué de conséquences, comme le démontre l’affaire suivante. Par un acte authentique du 8 novembre 2019, la SCI du Hameau Paul (la promettante) a consenti à la société Atout Imo (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, pour un montant de 245 000 euros. Cet acte prévoit des conditions suspensives, l’une d’entre elles visant à l’obtention d’un permis de construire et d’un permis d’aménager avant le 8 avril 2020, soit dans un délai de six mois. La bénéficiaire a consécutivement versé à Maître B, notaire exerçant au sein de l’office notarial J, une somme de 12 250 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité totale d’immobilisation.
Néanmoins, la bénéficiaire a, par la suite, assigné la promettante devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône. Elle considère que la promesse doit être déclarée caduque dans la mesure où une condition suspensive fait défaut, et que l’indemnité d’immobilisation versée doit lui être rendue. La promettante, de son côté, soutient que la demande adverse à l’instance est irrecevable, puisque le notaire n’est pas une partie à la procédure, et réclame que lui soit versée l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. La juridiction de première instance a, dans un jugement du 13 juillet 2023, donné raison à la promettante sur l’ensemble de ses demandes. Il restait alors à la bénéficiaire la voie de l’appel, qu’elle a emprunté. Dans ce cadre, les conseillers doivent exercer d’une manière pleine et entière leur pouvoir souverain d’appréciation par rapport aux faits de l’espèce. Toutefois, la jurisprudence vient grandement le baliser.
La bénéficiaire ne nie pas que la promesse unilatérale contient une condition suspensive consistant en l’obtention d’un permis de construire. Plus encore, elle confirme avoir effectué une demande de ce permis, mais que, d’une part, elle ne pouvait fournir les pièces administratives supplémentaires nécessaires à la poursuite de la démarche et, d’autre part, elle ne souhaitait finalement pas poursuivre le projet en raison de contraintes imposées par la commune qui délivre ce document. Par conséquent, elle ne s’estime pas responsable de la caducité de la promesse unilatérale, conséquence du « refus » de lever l’option qui lui est accordée. À l’inverse, la promettante considère que la responsabilité de la bénéficiaire doit être engagée, justement parce qu’elle a provoqué volontairement la défaillance de la condition suspensive. Selon la SCI, la société Atout Imo n’a pas respecté les délais afférents au dépôt des demandes administratives d’aménager et de construire, et cela parce qu’elle n’avait pas la volonté de concrétiser le projet, qui était la suite logique de la promesse unilatérale.
C’est dans ce cadre que la cour fait application des articles 1103 N° Lexbase : L0822KZH et 1104 N° Lexbase : L0821KZG du Code civil, renvoyant à l’adage selon lequel les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi, la bénéficiaire ne les ayant pas respectés dans la réalisation des stipulations contractuelles. En effet, les conseillers reprennent l’argumentation des premiers juges, non seulement pour l’approuver, mais également en la reproduisant, confirmant un raisonnement exact. Pour cela, ils se fondent sur le contenu de l’acte du 8 novembre 2019, lequel affirme que la bénéficiaire devait obtenir un permis d’aménager avant le 8 avril 2020, ce qui, en l’occurrence, n’a pas été le cas. C’est à cet endroit que les conseillers utilisent le premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil N° Lexbase : L0652KZ8, qui dispose que la condition suspensive insérée dans un acte juridique « est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». C’est ainsi que, en empêchant l’accomplissement de cette condition suspensive, la bénéficiaire l’a tout de même accomplie. Sur ce sujet, la Cour d’appel de Lyon fait application d’une jurisprudence constante, sanctionnant l’acquéreur n’ayant pas pourvu à ses obligations [2].
La cour doit encore examiner les contours de l’indemnité d’immobilisation. Insistant sur cette question, la bénéficiaire, qui ne peut réclamer la caducité de la promesse unilatérale dans la mesure où elle a volontairement fait en sorte qu’elle ne puisse être accomplie, demande que cette indemnité soit, au moins, réduite. Le dispositif de l’indemnité d’indemnisation doit être compris au regard de la philosophie de la promesse unilatérale dans laquelle le promettant s’engage à vendre à un bénéficiaire. « Le promettant étant tenu de maintenir le bien à la disposition du bénéficiaire pendant la durée de l’option, de lui réserver l’exclusivité du bien, l’indemnité d’immobilisation est destinée à compenser le préjudice subi par le promettant du fait de cette immobilisation. Elle constitue le prix de l’exclusivité réservée au bénéficiaire » [3].
Espérant obtenir sa réduction, la société Atout Imo fait valoir deux arguments. En premier lieu, elle énonce que l’indemnité doit s’identifier à une clause pénale, que le juge peut réviser « si elle est manifestement excessive » [4]. Selon une jurisprudence constante à ce sujet [5], il convient de démontrer que l’indemnité d’immobilisation « n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation » [6]. En l’occurrence, les conseillers parviennent à déduire qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale en ce que le statut de l’indemnité est précisé clairement dans le contrat originel et que son objectif n’est pas de « sanctionner une inexécution ou un défaut de diligence » de la bénéficiaire. En second lieu, elle fait valoir que le montant de l’indemnité est trop élevé de telle sorte qu’il conviendrait de le réduire en proportion. Là encore, la jurisprudence est claire sur ce point : « la promesse de vente [ne doit pas être] assortie d’une indemnité si importante par rapport au prix de vente qu’elle privait [le bénéficiaire] de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter » [7]. Pour décider de ce point, les juges doivent non seulement examiner le montant de l’indemnité mais aussi sa proportionnalité au regard du prix total. C’est pourquoi, dans la présente espèce, la cour considère qu’une indemnité égale à 10 % du prix de vente, de 24 500 euros, n’est pas disproportionnée ou excessive, et qu’elle n’a pas lieu d’être réduite. De ce fait, « tout semble être question d’espèce » [8], puisque la Cour de cassation a, par exemple, pu autoriser une indemnité d’immobilisation équivalente à 96% du prix de vente total [9], mais en avait refusé une autre à hauteur de 10% du prix de vente (indemnité d’immobilisation de 214 500 euros) [10].
Il peut donc en être conclu que, dans le cas qui lui était soumis, la Cour d’appel de Lyon a parfaitement mis en application la jurisprudence existante, tout en se réservant une marge d’application afin de prendre en compte les spécificités de l’espèce, écartant le persistant « flou du droit » [11].
Par Lucas Richier
[1] P. Puig, Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, coll. Hypercours, 8e éd., 2020, p. 185, § 178.
[2] Illustration dans une situation similaire, v. Cass. civ. 3, 12 janvier 2010, n° 08-18.624, F-P+B N° Lexbase : A2964EQT.
[3] P. Puig, Contrats spéciaux, op. cit., p. 186, § 179. V. Cass. civ. 1, 5 décembre 1995, n° 93-19.874 N° Lexbase : A6130ABN.
[4] C. civ., art. 1231-5, al. 2 N° Lexbase : L0617KZU.
[5] Cass. civ. 3, 5 décembre 1984, n° 83-11.788 N° Lexbase : A2409AAH ; Cass. civ. 3, 24 septembre 2008, n° 07-13.989, FS-P+B N° Lexbase : A4883EA4 (arrêt cité par la cour dans sa motivation).
[6] Dans le cas d’une vente conditionnelle, v. Cass. civ. 3, 29 juin 1994, n° 92-19.645 N° Lexbase : A7310ABD ; Cass. civ. 3, 30 avril 2002, n° 00-16.422, FS-P+B N° Lexbase : A5550AY9.
[7] Cass. civ. 3, 26 septembre 2012, n° 10-23.912, FS-D N° Lexbase : A6244ITG.
[8] P. Puig, Contrats spéciaux, op. cit., p. 186, § 179.
[9] Cass. civ. 1, 1er décembre 2010, n° 09-65.673, F-P+B+I N° Lexbase : A4104GMX.
[10] Cass. civ. 3, 26 septembre 2012, n° 10-23.912, précité.
[11] M. Delmas-Marty, Le flou du droit, Paris, PUF, coll. Quadrige, 2004.
♦ CA Lyon, 1re civ. B, 23 septembre 2025, n° 23/07655 N° Lexbase : B3809BYQ
Mots-clefs : maison, contrat de vente, garantie des vices cachés, caractérisation, nuisance olfactive (odeurs), réparation
Solution : La présence d’une nuisance olfactive rentre dans le champ d’application de la garantie des vices cachés dès lors qu’elle rend une maison d’habitation impropre à l’usage, qu’elle est antérieure à la vente et qu’elle est connue du vendeur.
Portée : La garantie des vices cachés, objective en ce qu’elle est fondée sur des critères stables, combat la subjectivité du vendeur ne reconnaissant pas que la présence d’odeurs constitue un vice.
Dans le cadre d’une vente, la garantie des vices cachés tend à instituer « une obligation objective » [1] pesant sur le vendeur. Toutefois, il est possible que ce dernier mette en avant la subjectivité du vice afin de tenter de se soustraire aux conséquences de l’activation de la garantie. Tel est le cas de Mme R et de M. D ayant cédé, le 2 octobre 2020, à Mme Y et M. W, une maison mitoyenne à celle de M. K, pour la somme de 499 000 euros. Rapidement, après la vente finalisée, les acquéreurs voient apparaître un défaut portant sur l’évacuation des eaux usées dans la maison. Dans une tentative spontanée de régler cette difficulté d’une manière amiable, ils mettent en demeure les vendeurs le 5 février 2021 de régler financièrement la réparation des vices. Cette demande n’ayant manifestement pas abouti, le juge des référés a ordonné, par une ordonnance du 11 mai 2021, la conduite d’une expertise judiciaire, en désignant M. O à cette fin. À la suite du dépôt de son rapport le 27 janvier 2022, Mme Y et M. W ont assigné, devant le tribunal judiciaire de Lyon, le 21 février 2022, Mme R et M. D en invoquant la garantie des vices cachés. En réponse à cette demande, la juridiction de première instance a débouté les acquéreurs, dans un jugement du 14 septembre 2023. Ils interjettent alors appel, conduisant les conseillers à devoir statuer à nouveau sur un litige, somme toute, classique, mais marqué en l’espèce par le sceau de la subjectivité.
Plusieurs conditions, cumulatives, sont nécessairement à réunir afin d’activer la garantie des vices cachés contenue à l’article 1641 du Code civil N° Lexbase : L1743AB8. Tout d’abord, il convient de démontrer qu’il existe un vice, qui correspond à « un défaut, c’est-à-dire une défectuosité de la chose, une anomalie » résultant de « la chose elle-même, sa conception, sa fabrication, ses éléments intrinsèques » [2]. En l’occurrence, les acquéreurs pointent « la vétusté du système de branchement de l'évacuation de la maison, rendant impossible l'écoulement des eaux usées, entraînant une stagnation de la matière fécale sous le sol de la salle de bain et dégageant des odeurs nauséabondes dans la maison ». Désagrément effectivement fort désagréable pour celui qui le subit, ce vice rendrait une partie de la maison inutilisable, notamment la chambre d’amis, ce dont il peut être déduit, d’un point de vue théorique, que la chose est impropre à son usage. Ensuite, le vice doit être caché en ce qu’il n’est pas apparent pour l’acquéreur et qu’il n’en a pas connaissance. Mme Y et M. W étant dans le cas présent des profanes et la configuration d’une maison étant telle que les fosses septiques sont souterraines, il leur apparaissait difficile d’avoir accès à une telle information, sans quoi ils n’auraient sans doute pas contracté ou, tout du moins, pas à tel prix – qui ne peut être qualifié de modique – d’autant plus que les travaux de remise en état s’élèvent à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Enfin, le vice inhérent à la chose doit être antérieur à la vente, le vendeur étant responsable des défauts apparus avant le transfert des risques résultant du contrat. Les acheteurs relèvent que le défaut devait nécessairement préexister à la vente dans la mesure où les vendeurs ont effectué des travaux sur les raccordements d’évacuation, dont le système était lui-même défectueux. Par conséquent, ces derniers ne pouvaient manifestement pas soutenir qu’ils n’avaient pas connaissance de telles « nuisances olfactives », cœur de la subjectivité de l’affaire en cause.
Les vendeurs, en guise de défense, insistent bien sur cet élément : « ils n’ont jamais constaté aucune mauvaise odeur ». De ce fait, s’il y en avait une, ils l’auraient décelé et ils seraient bien obligés de reconnaître qu’il existe un vice. Leur affirmation est soi-disant corroborée par des attestations recueillies auprès d’amis ayant séjourné dans la maison. Dès lors, comme l’a formulé Cicéron, « point d’odeur, bonne odeur ». C’est donc l’appréciation du vice lui-même qui fait l’objet d’une interprétation subjective par les vendeurs. Le fait de caractériser un défaut introduit une part de subjectivité en ce que le vice, pour l’un, n’en sera pas nécessairement un pour un autre. Ils invoquent également un deuxième aspect, plus objectif, concernant l’acte de vente lui-même. Comme le prévoit l’article 1643 du Code civil N° Lexbase : L1746ABB, Mme R et M. D ont usé de la possibilité d’y insérer une clause prévoyant qu’ils ne seront pas tenus de la garantie des vices cachés, à moins que les acheteurs prouvent formellement que les vendeurs en avaient connaissance.
La mission conduite par l’expert judiciaire est, à l’égard de l’ensemble de ces éléments, déterminante et essentielle. Au sens du Code de procédure civile et de son article 237 N° Lexbase : L1730H4T, tout technicien, ce qui comprend les experts, doit être une source fiable d’objectivité et d’impartialité [3], et ce, afin de repousser la subjectivité potentielle du litige et l’appréciation partiale des éléments qui le constitue. L’expertise apparaît donc comme un moyen, non exclusif, pour le juge de disposer d’une source circonstanciée lui permettant, in fine, de prendre une décision. Dans la présente situation, l’expert abonde dans le sens des acquéreurs, puisqu’il retient plusieurs défauts démontrant une « malfaçon » généralisée, ceux-ci créant « une très forte probabilité pour que les odeurs soient présentes depuis plusieurs années ». Dans tous les cas, les vendeurs ne pouvaient les ignorer en ce que M. D a réalisé des travaux peu de temps avant la vente. Les acquéreurs, eux, ne pouvaient en avoir connaissance.
La juridiction d’appel suit alors ce raisonnement et caractérise formellement un vice préexistant à la vente et étant tellement important qu’il rend la maison impropre à l’usage auquel elle était destinée, c’est-à-dire son habitation, à moins de réaliser des travaux, ce que les acquéreurs ont effectué. Surtout, la cour écarte les éléments subjectifs introduits par les vendeurs, fondés sur des attestations, afin d’établir l’objectivité propre à toute décision. D’une part, les attestations de M. Z et Mme S, proches des vendeurs, établissent insuffisamment qu’il n’y a pas d’odeur dans la maison en ce qu’elles sont justifiées par une appréciation personnelle et donc, inévitablement subjective. D’autre part, l’attestation de M. C ne relève également pas d’odeur, mais elle est, une fois encore, trop subjective aux yeux des conseillers puisqu’il est chargé de procéder à la vente de la maison. Dans ces cas, les éléments de preuve étant trop imprégnés par un intérêt subjectif, l’objectivité prime par leur absence de prise en compte.
La cour décide donc d’accéder à la demande de Mme Y et de M. W en infirmant le jugement de première instance et en leur accordant le remboursement (presque) intégral des frais avancés pour ces travaux destinés à mettre un terme au désordre causé par le vice. À cet égard, la relation entre les vices cachés et la nuisance de nature olfactive est fréquemment traitée par les juridictions du fond [4], qui doivent parfois mettre un terme au subjectivisme imprégnant ces questions et rétablir l’objectivité par l’intermédiaire de leur jurisdictio. C’est ainsi que les conseillers se placent dans une jurisprudence constante, consistant à protéger l’acquéreur face à l’égarement, plus ou moins volontaire, de son cocontractant.
Par Lucas Richier
[1] D. Mainguy, Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, coll. Cours, 13e éd., 2022, p. 201, § 183.
[2] P. Puig, Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, coll. Hypercours, 8e éd., 2020, p. 427.
[3] S. Guinchard, F. Ferrand, C. Chainais, L. Mayer, Procédure civile, Paris, Dalloz, coll. Hypercours, 9e éd., 2025, p. 591, § 1186.
[4] V. par exemple : CA Rennes, 1re ch., 25 janvier 2022, n° 19/0668 ; CA Lyon, 1re civ. B, 4 mars 2025, n° 23/02455 N° Lexbase : B2962A9L.
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