[Jurisprudence] Bulletin d'actualités en droit immobilier : actualités jurisprudentielles - Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés - Février 2007

Tous les deux mois, le Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés, en partenariat avec les éditions Lexbase, sélectionne l'essentiel de l'actualité jurisprudentielle relative au droit immobilier. 1. Qualification d'"EPERS" de panneaux isothermes "Plasteurop" : Ass. Plén., 27 janvier 2007, n° 06-12.165, Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) c/ Société financière et industrielle du Peloux (SFIP), P+B+R+I (N° Lexbase : A6993DT8)

Dès lors qu'il est constaté que, d'une part, la société, à qui avait été confiée la fabrication de "panneaux isothermes", avait déterminé les dimensions des différents panneaux commandés par l'entreprise et les avait fabriqués sur mesure afin de répondre à des exigences sanitaires et thermiques spécifiques, et que, d'autre part, les aménagements effectués sur le chantier étaient conformes aux prévisions et directives de la société fabricante, une cour d'appel peut exactement en déduire que le fabricant de ces panneaux, conçus et produits pour le bâtiment en cause et mis en oeuvre sans modification, était, en application des dispositions de l'article 1792-4 du Code civil (N° Lexbase : L1924ABU), solidairement responsable des obligations mises à la charge du locateur d'ouvrage.

En l'espèce, la question de la responsabilité solidaire du fabricant de matériaux se posait pour des panneaux "Plasteurop", objets de désordres après réception, utilisés pour réaliser des entrepôts frigorifiques.

La Cour de cassation, saisie une première fois de cette question, avait précisé que l'article 1792-4 du Code civil ne pouvait s'appliquer à des panneaux fabriqués pour constituer des entrepôts frigorifiques à température négative ou positive, découpés en usine aux dimensions voulues pour la réalisation de l'entrepôt et assemblés sur le chantier conformément aux règles édictées par le fabricant, dès lors que de tels panneaux étaient proposés à la vente par d'autres fabricants et qu'il était nécessaire de les découper sur place pour y insérer des portes, des fenêtres, des châssis d'éclairage ou d'aération ou des passages de gaines techniques, de tels panneaux constituant alors des éléments indifférenciés et nécessitant des modifications pour leur mise en oeuvre (Cass. civ. 3, 22 septembre 2004, n° 03-10.325, Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) c/ Société financière et industrielle du Peloux, FS-P+B N° Lexbase : A4192DDM).

Il apparaît, au vu des décisions rendues concernant la qualification d'"EPERS" (élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire), que la Cour de cassation s'attache à trois caractéristiques pour distinguer l'EPERS du matériau ou du produit indifférencié (RD imm. 2004, p. 571, obs. Malinvaud) : l'originalité dans sa conception ; la spécificité pour répondre à un usage précis et déterminé, notamment pour l'ouvrage considéré ; l'aptitude du produit ou du matériau à être mis en oeuvre sans modification.

Dans l'arrêt rendu en 2004, la Cour avait donc relevé l'absence d'originalité et la nécessité de modifications pour la mise en oeuvre des panneaux litigieux.

La cour d'appel de renvoi n'a, pourtant, pas cru devoir faire sienne l'appréciation de la Cour de cassation et avait retenu la responsabilité solidaire du fabricant des panneaux.

Un nouveau pourvoi était formé. C'est dans ces circonstances qu'a été rendu l'arrêt d'Assemblée plénière commenté.

Au soutien de son pourvoi, la SMABTP soulignait l'absence d'originalité de l'élément (il s'agirait d'un produit indifférencié, sans finalité extrinsèque prédéterminée) et la nécessité de modifier les panneaux pour les mettre en oeuvre.

L'Assemblée plénière, confirmant l'arrêt rendu par la cour d'appel de renvoi, estime que dès lors que le fabricant avait déterminé les dimensions des différents panneaux commandés par l'entreprise et les avait fabriqués sur mesure afin de répondre à des exigences sanitaires et thermiques spécifiques (condition d'originalité et spécificité du produit), et que, les aménagements effectués sur le chantier étaient conformes aux prévisions et directives de la société fabricante (ces aménagements ne seraient donc pas des modifications mais des ajustements répondant à des prescriptions très précises et déterminées du fabricant ?), une cour d'appel peut exactement en déduire que le fabricant de ces panneaux, conçus et produits pour le bâtiment en cause (spécificité pour répondre à un usage précis et déterminé) et mis en oeuvre sans modification, était, en application des dispositions de l'article 1792-4 du Code civil, solidairement responsable des obligations mises à la charge du locateur d'ouvrage.

Récemment, la Cour de cassation a également eu l'occasion de préciser que pouvait être qualifié d'"EPERS" des fenêtres fabriquées sur commande spécifique dont le montage s'est effectué sans modification affectant leur structure (Cass. civ. 3, 4 janvier 2006, n° 04-13.489, FS-P+B N° Lexbase : A1716DMI).

2. Responsabilité du maître d'oeuvre sur le fondement du trouble anormal de voisinage : Cass. civ. 3, 20 décembre 2006, n° 05-10.855, Société Atelier 2M, FS-P+B+I (N° Lexbase : A0878DTP)

Dans l'exercice du recours du maître de l'ouvrage ou de son assureur au titre d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la contribution à la dette, en l'absence de faute, se répartit à parts égales entre les co-obligés. Retenant que la responsabilité, tant de l'architecte que de l'entrepreneur, était engagée, vis-à-vis de l'assureur subrogé dans les droits des victimes en raison des troubles anormaux de voisinage dont ils étaient les auteurs, sans qu'aucune faute de leur part ne leur soit imputée, une cour d'appel peut en déduire, à bon droit, que, dans leurs recours entre co-obligés, chacun supporterait par parts égales la charge de la condamnation.

Tel est l'apport de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 20 décembre 2006.

La responsabilité de l'architecte peut donc être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

La Cour de cassation avait déjà admis, dans un arrêt en date du 22 juin 2005, que les constructeurs peuvent être considérés comme les voisins occasionnels des voisins victimes de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ("la cour d'appel a retenu à bon droit que le propriétaire de l'immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l'origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels de propriétaires lésés" : Cass. civ. 3, 22 juin 2005, n° 03-20.068, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A7982DIH).

Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation étend donc le domaine de la responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage à l'architecte.

3. Point de départ de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle des constructeurs pour défaut de conformité de l'ouvrage : Cass. civ. 3, 22 novembre 2006, n° 05-19.565, Société Habitations à loyer modéré (HLM) espace habitat construction, FS-P+B (N° Lexbase : A5347DST)

Dans un arrêt en date du 22 novembre 2006, la Cour de cassation précise que la responsabilité des constructeurs ne peut être invoquée, quant aux défauts de conformité affectant l'ouvrage, au-delà d'un délai de dix ans à compter de la réception.

En l'espèce, le maître de l'ouvrage avait chargé une société de la construction de maisons individuelles. Après réception (intervenue le 3 mars 1985), arguant que la délivrance du certificat de conformité lui avait été refusée en raison de l'altimétrie de quatre maisons ne respectant pas la hauteur stipulée au traité de cour commune reprise aux permis de construire, le maître de l'ouvrage avait assigné le constructeur pour obtenir la mise en conformité des ouvrages.

Les premiers juges avaient déclaré la demande du maître de l'ouvrage prescrite.

A l'appui de son pourvoi en cassation, ce dernier faisait, notamment, valoir que, lorsque seule la responsabilité de droit commun de l'entrepreneur est recherchée, le point de départ du délai de prescription de l'action ne court qu'à compter de la manifestation du dommage ou du jour où la victime a pu en avoir connaissance dans des conditions lui permettant d'agir. En l'occurrence, ayant constaté que les désordres n'étaient apparus que le 7 mars 1988, que la responsabilité de l'entrepreneur de travaux était recherchée suivant les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle et que l'assignation en référé avait été délivrée le 3 septembre 1996, le maître de l'ouvrage soutenait que la cour d'appel ne pouvait pas déclarer son action prescrite sans violer l'article L. 110-4 du Code de commerce (N° Lexbase : L5548AIC).

La Cour de cassation rejette le pourvoi et précise que la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs ne peut être invoquée, quant aux défauts de conformité affectant l'ouvrage, au-delà d'un délai de dix ans à compter de la réception.

Ayant relevé que la réception était intervenue le 3 décembre 1985, que l'assignation en référé aux fins d'expertise avait été délivrée le 3 septembre 1996 et que le maître de l'ouvrage n'alléguait pas avoir été mis dans l'impossibilité absolue d'agir dans le délai de dix ans de la réception puisque le défaut de conformité invoqué lui avait été révélé le 7 mars 1988, la cour d'appel en a exactement déduit que la prescription était acquise.

Rappelons que la Haute juridiction avait déjà précisé que l'action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception de l'ouvrage avec ou sans réserves (Cass. civ. 3, 16 octobre 2002, n° 01-10.330, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A2598A3M).

Cette prescription abrégée est donc, également, applicable en matière de responsabilité contractuelle pour défaut de conformité de l'ouvrage.

4. Déficit de superficie : quel préjudice indemnisable ? Cass. civ. 3, 8 novembre 2006, n° 05-16.948, Société d'architectes Panet-Desseigne, FS-P+B (N° Lexbase : A3051DSS) et Cass. civ. 3, 25 octobre 2006, n° 05-17.427, M. Maurice Thuillier, FS-P+B (N° Lexbase : A0385DS3)

La restitution du prix en raison d'une superficie insuffisante du bien vendu ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie. Tel est l'enseignement qui ressort de deux arrêts rendus par la Cour de cassation les 25 octobre 2006 et 8 novembre 2006 dans lesquels les vendeurs formaient un appel en garantie à l'encontre d'un architecte et d'un professionnel du mesurage.

Le premier arrêt a été rendu au visa de l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4853AH9), duquel il résulte que, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

La Cour de cassation indique que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable. En conséquence, cette restitution ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage.

Dans le second arrêt, un vendeur en l'état futur d'achèvement avait assigné le maître d'oeuvre pour être garanti de la partie du prix à restituer aux acquéreurs en raison d'un déficit de superficie. Cet appel en garantie a été jugé recevable puisque fondé sur les erreurs de superficie commises par l'architecte. En revanche, la Cour de cassation n'y a pas fait droit estimant que la restitution de partie du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

5. L'obligation pour le syndic de convoquer une assemblée générale aux fins de ratification de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble : Cass. civ. 3, 17 janvier 2007, n° 05-17.119, Mme Catherine Beurton, FS-P+B+I (N° Lexbase : A5718DTX)

Lorsque, en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale, cette ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes. Tel est l'enseignement qui résulte de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 janvier 2007 (voir également Cass. civ. 3, 1er février 2005, n° 03-19.787, F-D N° Lexbase : A6367DGW).

La Haute juridiction casse donc et annule en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Neuilly-Sur-Seine, duquel il résultait que ces travaux, qui n'avaient pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic, avaient été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux.

Cette obligation de convocation immédiate de l'assemblée résulte du texte de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 13 mars 1967 (N° Lexbase : L8032BB4), au visa duquel la décision commentée a été rendue.

Le syndic qui négligerait de convoquer une assemblée engagerait sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans la mesure du préjudice subi par ce dernier (voir CA Paris, 23ème ch., 7 février 1996, Epoux Brebiou et autres c/ SA Cogim-au-Raincy, Loyers et copr. 1996, n° 282).

Afin de convoquer "immédiatement" une assemblée générale, le syndic peut appliquer la procédure d'urgence prévue par l'article 9 du décret du 13 mars 1967.

6. Bail d'habitation à durée réduite : effet de l'absence de survenance de l'événement prévu et sort du congé donné prématurément : Cass. civ. 3, 10 janvier 2007, n° 05-21.408, M. Mihai Esanu, FS-P+B (N° Lexbase : A4821DTQ)

Lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Toutefois, lorsque l'événement stipulé ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Telle est la solution posée par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 10 janvier 2007.

Rappelons qu'il résulte de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L4383AHS) que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés visées à l'article 13, et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Toutefois, ainsi que le précise l'article 11 de la même loi (N° Lexbase : L4384AHT), quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Dans cette hypothèse, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Lorsque l'événement stipulé, qui doit être suffisamment déterminé dans sa consistance et dans sa date, ne survient pas, le bail est alors réputé avoir été conclu pour une période de trois années, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt commenté du 10 janvier 2007, une personne physique avait donné à bail à un particulier un appartement pour une durée de vingt-quatre mois en raison de considérations familiales. A son expiration, le bail, auquel il n'avait pas été mis fin, avait été tacitement reconduit par périodes de trois ans. Le 22 octobre 2003, le bailleur avait délivré pour le 30 juin 2004 un congé afin de reprise au locataire. Ce dernier avait alors soulevé l'irrégularité du congé délivré, selon lui, prématurément.

Pour accueillir la demande et déclarer le congé valable avec effet au 30 juin 2004, les premiers juges avaient retenu que le bail signé pour une durée initiale de vingt-quatre mois s'était renouvelé tacitement par périodes de trois années, la dernière venant à expiration le 30 juin 2004.

Au visa de l'article 10 de la loi du 23 décembre 1986 (applicable aux faits de l'espèce, et 11 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et précise que le bail initial étant réputé de trois ans (puisque l'événement justifiant la durée réduite n'était pas survenu) et un congé donné pour une date prématurée ayant ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, la dernière reconduction tacite de trois ans venait à expiration le 30 juin 2005 (soit à l'expiration de la période triennale de reconduction depuis la date de prise d'effet du bail).

Cet arrêt est également l'occasion de rappeler que le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (voir déjà Cass. civ. 3, 17 mai 2005, n° 03-20.730, F-D N° Lexbase : A3719DIL).

James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Marine Parmentier,
Avocat

Contact :
SELARL Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés,
22 avenue de Friedland
75008 Paris

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable