[Textes] Bulletin d'actualités en droit immobilier : actualité législative et réglementaire - Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés - Février 2007

Tous les deux mois, le Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés, en partenariat avec les éditions Lexbase, sélectionne l'essentiel de l'actualité législative et réglementaire relative au droit immobilier. 1. La réforme des autorisations d'urbanisme : publication du décret au Journal officiel du 6 janvier 2007 : décret n° 2007-18, 5 janvier 2007, pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme (N° Lexbase : L0281HUX)

Le décret attendu pris pour l'application de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme (ordonnance n° 2005-1527 N° Lexbase : L4697HDC) vient d'être publié au journal officiel du 6 janvier 2007.

Il se divise en trois chapitres, le principal étant le premier traitant des dispositions relatives à l'urbanisme.

La majorité des dispositions du présent décret ainsi que celles de l'ordonnance du 8 décembre 2005 entreront en vigueur le 1er juillet 2007. Toutefois, notons que certaines dispositions rétroagissent au 1 er janvier 2007... Il s'agit, notammen,t de dispositions relatives à la caducité des règles d'urbanisme spécifiques des lotissements et des règles relatives à la performance énergétique et aux énergies renouvelables (les nouveaux articles R. 111-21 et R. 111-21-1 du Code de la construction et de l'habitation sont applicables aux demandes de permis de construire déposée à compter du 1 er janvier 2007).

Le Titre II du Chapitre I a trait aux dispositions communes aux diverses autorisations et aux déclarations préalables. Il est distingué entre les dispositions applicables aux constructions nouvelles et celles applicables aux constructions existantes et aux changements de destination de ces constructions. Sont ensuite indiquées, pour chacune de ces catégories, les constructions soumises à permis de construire et celles soumises à déclaration préalable.

Rappelons que les dispositions réglementaires aux permis précaires sont l'objet du décret en date du 4 octobre 2006 (décret n° 2006-1220, 4 octobre 2006, relatif aux permis délivrés à titre précaire N° Lexbase : L3064HSB).

Pour mémoire, la réforme des autorisations d'urbanisme a pour objectifs :

- une clarification du droit de l'urbanisme et une meilleure précision du champ d'application des différentes autorisations (le texte actuel du Code de l'urbanisme prévoit onze autorisations différentes et cinq régimes de déclaration). La réforme regroupe ces autorisations en trois permis : permis de construire, permis d'aménager et permis de démolir et une seule déclaration préalable. Bien plus, à partir de l'entrée en vigueur de la réforme, une liste exhaustive des travaux soumis à permis, à déclaration préalable ou dispensés de formalité au titre du code de l'urbanisme sera fournie ;
- une amélioration de la qualité du service rendu aux usagers et aux élus (les délais d'instruction seront dorénavant garantis aux demandeurs de permis : un délai de base leur sera indiqué dès le dépôt de la demande). Si ce délai doit être prolongé pour permettre des consultations, cette prolongation doit impérativement leur être notifiée dans le mois qui suit le dépôt de la demande. En outre, les services consultés devront eux aussi émettre leur avis dans les délais qui leurs sont impartis par le décret, faute de quoi ces avis seront réputés favorables ;
- une meilleure précision des responsabilités respectives de l'autorité qui délivre le permis et des autres acteurs (constructeurs, architectes...) de façon à limiter l'insécurité juridique.

2. L'autorisation des plafonds de garantie pour les assurances de responsabilité décennale hors habitation : loi de finances rectificative n° 2006-1771, 30 décembre 2006, art. 145 (N° Lexbase : L9270HTI)

L'article 145 de loi de finances rectificative du 30 décembre 2006 insère dans le Code des assurances un nouvel article L. 243-9 aux termes duquel "les contrats d'assurance souscrits par les personnes assujetties à l'obligation d'assurance de responsabilité en vertu du présent titre peuvent, pour des travaux de construction destinés à un usage autre que l'habitation, comporter des plafonds de garantie. Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions dans lesquelles les montants de garantie peuvent être plafonnés, en fonction notamment du montant des ouvrages, de leur nature ou de leur destination, de la qualité du maître d'ouvrage et du constructeur et, le cas échéant, du niveau de la couverture d'assurance des différents intervenants à une même construction".

Ce nouveau texte légalise donc la pratique des plafonds de garantie pour les assurances de responsabilité décennale pour des travaux de construction destinés à un usage autre que l'habitation, pratique que la Cour de cassation n'avait pas validée jusqu'à présent.

Ainsi par un arrêt en date du 12 mai 1993, la première chambre civile de la Cour de cassation avait-elle précisé que les clauses types applicables au contrat d'assurance de responsabilité pour les travaux de bâtiment, figurant à l'annexe 1 à l'article A 243-1 du Code des assurances (N° Lexbase : L6064AB9), précisent que ce contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l'ouvrage et ne prévoient pas de limitation à cette garantie. Dès lors une telle limitation serait contraire à la finalité de ce type de garantie obligatoire (Cass. civ. 1, 12 mai 1993, n° 90-14.444, Compagnie Union des assurances de Paris (UAP) c/ Société France bennes et autres N° Lexbase : A3146ACI, Bull. civ. I, n° 161).

Désormais, l'assurance de responsabilité décennale ne couvrira plus nécessairement la valeur totale des travaux de construction de l'ouvrage destinés à un usage autre que l'habitation, mais pourra être limitée sur la base d'un plafond qui sera fixé par décret en Conseil d'Etat.

3. Durée de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique : décret n° 2006-1653, 21 décembre 2006 (N° Lexbase : L8546HTP)

Un décret en date du 21 décembre 2006 précise la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L6487G97) et annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un bâtiment, ainsi que celle relative à la durée de validité de l'état de l'installation intérieure de gaz.

Aux termes d'un nouvel article R. 271-5 du Code de la construction et de l'habitation, par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3°, 4° et 6° du I de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L1991HPG) doivent avoir été établis depuis :
- moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb, sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 271-5 (N° Lexbase : L1992HPH) ;
- moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;
- moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;
- moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique.

James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Marine Parmentier,
Avocat

Contact :
SELARL Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés,
22 avenue de Friedland
75008 Paris

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