[Evénement] Actualité de la fiscalité immobilière et perspectives d'évolution - Compte-rendu de la conférence Herbert Smith Freehills du 14 janvier 2016

Le 14 janvier 2016, le cabinet d'avocats Herbert Smith Freehills a donné une conférence, regroupant une experte du cabinet et la directrice fiscale d'une grande société française, au cours de laquelle les intervenantes ont décrypté l'actualité de la fiscalité immobilière. En effet, ce sujet a été traité au regard de loi de finances pour 2016 (loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 N° Lexbase : L2719KWM), de la loi de finances rectificative pour 2015 (loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 N° Lexbase : L1131KWS), de la jurisprudence de l'année écoulée, et de l'actualité conventionnelle. Après une introduction énonçant brièvement les perspectives d'évolution, il sera présenté les nouveautés fiscales relatives à l'immeuble (I), puis les nouveautés fiscales relatives aux groupes de sociétés immobilières (II). Pour débuter, une bonne nouvelle ! L'impôt sur les sociétés va baisser en 2016, de 38 % à 34,43 %. Cette évolution s'effectuera notamment au travers la suppression, au 30 décembre 2016, de la contribution exceptionnelle à l'IS de 10,7 % à laquelle sont assujetties les sociétés dont le chiffre d'affaires excède 250 millions d'euros, ou encore d'une baisse progressive du taux nominal de l'IS (de 33, 1/3 % actuellement à 28 % en 2020), avec une première étape en 2017. Toutefois, pour équilibrer ces futures mesures, une prime à la délation pourrait voir le jour. La rémunération forfaitaire des personnes fournissant des informations sur les fraudeurs fiscaux conduisant à des redressements pourrait réapparaître après dix ans d'absence.

Au niveau international, le projet BEPS permettra une plus grande transparence pour lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. Il convient de rappeler que ces pratiques représentent 4 à 10 % des recettes totales de l'impôt sur le bénéfice des sociétés, soit entre 100 à 240 milliards de dollars chaque année à l'échelle mondiale. Les ministres des Finances des pays du G20 ont approuvé ces mesures ainsi que les dirigeants du G20 durant le sommet annuel des 15 et 16 novembre 2015 en Turquie. La France a déjà anticipé ces mesures en adoptant un dispositif anti-abus l'an dernier ou le reporting pays par pays cette année.

Le contexte fiscal est donc très mouvant et ont bien entendu une incidence en matière de fiscalité immobilière.

I - Nouveautés fiscales relatives à l'immeuble

• Refonte de la taxe pour la création de bureaux et création d'une taxe additionnelle aux droits de mutation sur les cessions de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France

Il est institué, notamment, la réduction de la zone taxable (hors stockage) avec la limite de zone 3 ramenée à la limite de l'unité urbaine, celle de la zone 2 venant à la limite de la future métropole du Grand Paris, la zone 1 restant inchangée (Paris et les Hauts-de-Seine). Egalement est institué la révision des tarifs afin de renforcer le rééquilibrage territorial en réduisant les effets de seuil en petite/grande couronne pour les bureaux, avec la baisse des tarifs en zones 2 et 3, et en appliquant une hausse limitée des tarifs de bureaux en zone 1.

Une dérogation tarifaire est désormais appliquée aux locaux d'activité s'installant dans les communes éligibles à la dotation de solidarité urbaine (DSU) et bénéficiaires du fonds de solidarité de la région Ile-de-France (FSRIF).

Le plafonnement de la taxe (et non plus de la redevance) est dorénavant de 30 % de la charge foncière de l'opération, c'est-à-dire le prix d'acquisition du terrain, les frais d'acquisition du terrain, les frais engagés pour l'aménagement du terrain... Un décret devrait préciser la définition exacte de cette charge foncière.

Le fait générateur devient la date de délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager ou, à défaut, la date de début des travaux (la nouveauté notable est que la taxe est due par le titulaire du droit réel sur les locaux).

Et enfin, les modalités d'établissement, de recouvrement, de contrôle et de sanction sont précisées (création prochaine d'une déclaration par décret en Conseil d'Etat, titre de perception au 31 décembre N+3 du fait générateur, recouvrement N+5 des titres de perception, droit de reprise au 31 décembre N+6, et pénalités de 10 % ou 80 % en cas de dépôt tardif).

Cette réforme allège donc la fiscalité pour les contribuables concernés, sauf à Paris et dans les Hauts-de-Seine.

Pour compenser ce geste, le Gouvernement a créé une taxe additionnelle de 0,6 % aux droits d'enregistrement (qui s'ajoute au taux commun de 5,81 %) sur les cessions de locaux achevés depuis plus de 5 ans, à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Ile-de-France (CGI, art. 1599 sexies N° Lexbase : L3892KW3), applicable aux mutations intervenues à compter du 1er janvier 2016.

• Modification en matière de taxe d'aménagement

La taxe d'aménagement, remplaçant plusieurs taxes d'urbanisme, s'applique aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables déposées à compter du 1er mars 2012 (Code de l'urbanisme, art. L. 331-1 N° Lexbase : L2760KI3). La loi de finances rectificative pour 2015 raccourcit à un an la durée de validité des délibérations supprimant la taxe ou y renonçant, en cas de création d'une commune nouvelle (et notamment d'une communauté urbaine). Les délibérations visant l'institution de la taxe restent valables trois ans. Cette disposition entrera en vigueur le 31 décembre 2015, mais ne trouvera à s'appliquer qu'à compter de 2017. En outre, la métropole du Grand Paris est exclue de la liste des métropoles percevant de plein droit la taxe d'aménagement (car la compétence relative à l'aménagement ne lui sera transférée qu'à compter du 1er janvier 2017).

Enfin, le délai de reprise de l'administration est porté à quatre ans (au lieu de trois) mais demeure inchangé en cas d'infraction : jusqu'au 31 décembre de la sixième année qui suit celle de l'achèvement des constructions ou aménagements en cause. Cette disposition-ci est bien entrée en vigueur le 31 décembre 2015.

• Prorogations des exonérations des plus-values de cession d'immeubles destinés au logement social

Actuellement, existent des dispositifs d'exonération des plus-values de cession d'immeubles, réalisées par des personnes physiques ou des sociétés, à un organisme chargé du logement social ou à tout cessionnaire s'engageant à réaliser des logements sociaux dans un délai de quatre ans. Cette mesure est prorogée d'un an par l'article 32 de loi de finances pour 2016.

• Exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties à l'occasion de la transformation de bureaux en logements

Ce dispositif vise à inciter les propriétaires à convertir en logements des biens bâtis et initialement affectés à un usage de bureau, via une exonération temporaire de TFPB sur délibération des collectivités territoriales ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).

Désormais, la durée de cette exonération est de cinq ans à compter de l'année qui suit la date d'achèvement des travaux de transformation (contre deux ans auparavant).

Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire de l'immeuble devra :

- adresser une déclaration comprenant tous les éléments d'identification du bien au service des impôts du lieu de situation du bien ;

- ceci avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l'exonération est applicable.

Cette mesure s'applique aux locaux dont les travaux de transformation sont achevés à compter du 1er janvier 2016 (donc applicable à partir de la TFPB 2017).

• Adaptation des dispositions relatives à la révision des valeurs locatives dans les locaux professionnels

En touchant à la valeur locative (qui date de 1970), on touche à l'assiette des taxes foncières, de la taxe d'habitation, de la taxe sur les ordures ménagères, de la contribution foncière des entreprises, de plusieurs taxes d'urbanisme, etc..

C'est pour cela que la révision des valeurs locatives dans les locaux professionnels a donné lieu à plus de cinq ans de travaux et n'est toujours pas aboutie totalement à ce jour (la prise en compte des premiers résultats est déjà reportée en 2017).

La loi de finances rectificative pour 2015 reprend alors les trois dispositifs principaux préconisés par un rapport, issu des travaux précédemment cités, sorti en automne 2015. En premier lieu, le législateur a augmenté l'amplitude des coefficients de localisation, pour mieux prendre en compte les situations particulières au sein d'un secteur d'évaluation. Ces coefficients ne s'appliqueront que lors de la mise à jour permanente des valeurs locatives, soit à compter de 2018. En deuxième lieu, il précise que l'abattement de 50 % des propriétés affectées à un service public ou d'utilité générale a vocation à s'appliquer à l'ensemble de ces propriétés, dès lors que leur valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. En dernier lieu, il institue un mécanisme temporaire de limitation des variations de valeurs locatives. Concrètement, pendant la durée d'application du coefficient de neutralisation (jusqu'en 2025), la valeur locative utilisée est égale à la valeur locative révisée à plus ou moins 50 % de la différence entre les deux valeurs.

Par exemple, un local professionnel en 2017 dont la valeur locative non révisée était de 100, dont la valeur locative révisée est de 175, et situé dans une zone où le coefficient de neutralisation est fixé à 0.8, aurait une valeur locative pour le calcul de ses impôts locaux :

- de 120 en 2017, après application du coefficient de neutralisation (140) et du mécanisme de limitation des valeurs locatives (-20) ;

- de 175 en 2026, première année de prise en compte de la valeur locative révisée.

Parallèlement, cette réforme s'articule avec celle de la représentation parcellaire cadastrale unique (RPCU) qui a pour objet de faciliter le rapprochement des données cadastrales avec les plans locaux d'urbanisme nécessaires à la transmission des données par les communes afin d'établir certaines taxes.

II - Nouveautés fiscales relatives aux groupes de sociétés immobilières

• Mise en conformité du régime des sociétés mères et filiales

Le régime mère-fille français (CGI, art. 119 ter N° Lexbase : L3837KWZ et 145 N° Lexbase : L9522ITT) exige une détention minimale de 5 %, plus favorable que les 10 % posés par la Directive 2011/96/UE (N° Lexbase : L5957IR3).

Ce régime est désormais mis en conformité, sur d'autres points, avec le droit de l'Union européenne et les récentes décisions du Conseil constitutionnel.

En premier lieu, il existait un vide juridique depuis deux ans (à la suite d'une erreur rédactionnelle) visant à ne plus exclure du régime mère-fille les dividendes distribués par des sociétés qui sont exonérées d'IS, telles que par exemple les sociétés d'investissement à capital variable (SICAV), les sociétés de capital-risque (SCR) ou les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). Ces exclusions avaient "disparu", mais désormais, elles sont rétablies.

En second lieu, il convient d'évoquer la mise en place de la clause anti-abus prévue par la Directive (UE) 2015/121 du Conseil du 27 janvier 2015 (N° Lexbase : L6405I7D). Rappelons que cette clause a pour objet d'écarter le régime mère-fille lorsque la société mère n'est pas le bénéficiaire effectif des dividendes, ou en cas de substance insuffisante par exemple (notion qui reste difficile à définir et à caractériser). Ce dispositif est conforme aux travaux BEPS et pourra, dès lors, impacter la structuration des investissements.

• Suppression de la neutralisation de la QPFC de 5 % en intégration fiscale et création d'une QPFC de 1 %

En principe, dans le cadre d'une intégration fiscale, lorsque des dividendes sont intégrés au sein de l'intégration, jusqu'à présent, il existait une quote-part de frais et charges (QPFC) égale à 5 % du produit total des participations, crédit d'impôt compris (CGI, art. 216 N° Lexbase : L3879KWL). Cette QPFC était neutralisée quand elle ne provenait que d'une filiale résidente française intégrée. Ainsi, la CJUE, dans un arrêt rendu le 2 septembre 2015, a considéré qu'était contraire à la liberté d'établissement l'impossibilité de neutraliser la QPFC de 5 % (du régime mère-fille) au titre des dividendes provenant de filiales situées dans un autre Etat membre de l'UE qui, si elles avaient été résidentes de France, auraient pu être membres du groupe fiscal français et en être exonérées (CJUE, 2 septembre 2015, aff. C-386/14 N° Lexbase : A3750NN9).

Par conséquent, le législateur national a réagit, et pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016 :

- la neutralisation de la QPFC afférente aux dividendes versés entre sociétés membres d'un groupe fiscalement intégré est supprimée ;

- la QPFC est abaissée à 1 % et devient exigible à chaque niveau du groupe fiscal, dès la première année d'intégration, ainsi qu'au titre des dividendes reçus de sociétés établies dans un autre Etat de l'UE ou de l'EEE qui, si elles avaient été résidentes de France, auraient pu être membres du groupe fiscal.

En pratique, il convient alors de demander le remboursement du trop-payé d'IS (de 1,67 % à 1,9 %) au titre des dividendes reçus des filiales européennes détenues à 95 % au moins, de façon directe ou indirecte, de réclamer le remboursement de la taxe de 3 % sur les dividendes distribués par la société holding tête de groupe française à sa propre société mère, établie au sein de l'UE, qui l'a détient à 95 % au moins (taxe touchée par la solution de la CJUE), et de limiter les niveaux d'interposition dans le cadre de la structuration des nouveaux investissements (ou simplifier l'existant).

• Extension de l'objet social des OPCI à la location meublée

Les revenus de la location meublée d'immeubles détenus directement ou indirectement par un FPI sont dorénavant imposables dans la catégorie des BIC chez les porteurs de parts. Cette disposition ne vise que les FPI dans la mesure où les revenus distribués par un SPPICAV à ses porteurs de parts sont imposables en tant que produits financiers.

Pour mémoire, les revenus tirés de la location meublée présentent une nature commerciale (BIC) qui impacte la structuration de ces investissements (société commerciale). Les particuliers peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux (IR et ISF) dans le cadre de l'exercice professionnel de l'activité de loueur en meublé. Cette nouvelle disposition s'applique à l'IR sur les revenus perçus en 2015, et à l'IS sur les revenus perçus au cours des exercices clos à compter du 31 décembre 2015.

Par conséquent, afin de ne pas accorder un avantage fiscal supérieur aux loueurs en meublé professionnels qui exerceraient en partie leur activité au travers d'un FPI, les règles applicables en matière de location meublée d'immeubles détenus directement sont donc adaptées et transposées. Ainsi, les fractions d'amortissement théorique déduites du revenu imposable dans la catégorie des BIC feront l'objet d'une reprise lors de l'imposition des plus-values de cession par le fonds des immeubles auxquelles elles se rapportent.

En outre, il est proposé d'imposer dans la catégorie des plus-values professionnelles les cessions de parts de FPI dont l'actif est majoritairement constitué d'immeubles loués meublés ou équipés lorsque le porteur de parts est considéré comme un loueur professionnel. Dans ce cas, afin d'écarter d'éventuels effets d'aubaine, les fractions d'amortissement théorique déduites qui n'auraient pas fait l'objet d'une imposition viendront majorer l'assiette de la plus-value de cession des parts du FPI.

En pratique, il faut espérer que cette première exception à l'exercice d'une activité civile par les OPCI facilitera la création de fonds dédiés aux résidences d'étudiants, "séniors", de tourisme, voire à l'hôtellerie.

• Incidences de l'entrée en vigueur de l'avenant à la Convention fiscale franco-luxembourgeoise

L'avenant à la Convention franco-luxembourgeoise (N° Lexbase : L6716BH9) a fait l'objet d'une autorisation de ratification par le Parlement français le 22 décembre 2015, publiée le 23 décembre 2015 (loi n° 2015-1715 N° Lexbase : L8571KUY). Ce texte attribue à la France le droit exclusif d'imposer les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises (l'autorisation de ratification ayant été votée par le Parlement et le Conseil constitutionnel luxembourgeois les 11 et 18 novembre 2015).

Ainsi, faute d'avoir été ratifié et notifié avant la date butoir du 30 novembre 2015 pour une application en 2016, les incidences fiscales du nouvel avenant ne seront applicables qu'à compter du 1er janvier 2017.

• Que change le nouvel amendement à la Convention fiscale franco-allemande ?

L'avenant à la Convention fiscale franco-allemande (N° Lexbase : L6660BH7), signé le 31 mars 2015, introduit principalement les dispositions suivantes :

- les plus-values immobilières sur cession de titres de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière françaises, réalisée par des investisseurs allemands, sont désormais imposables au lieu de situation de l'immeuble ;

- elles sont également imposées en Allemagne, déduction faite d'un crédit d'impôt égal au plus à l'impôt payé en France ;

- les dividendes versés par des véhicules d'investissement immobiliers (SIIC, OPCI) à des résidents allemands ne bénéficient plus du taux réduit de retenue à la source (15 %), dès lors que le bénéficiaire détient plus de 10 % du capital du véhicule. Ainsi, la retenue à la source en France de 30 % s'applique.

Cet avenant a fait l'objet d'une autorisation de ratification par une loi du 22 décembre 2015, publiée le 23 décembre 2015 (loi n° 2015-1716 N° Lexbase : L8572KUZ). Ce texte a, en principe, pris effet à compter du 1er janvier 2016.

Par conséquent, en pratique, à partir de 2017, les plus-values de cession de titres d'une SCI détenu par une société luxembourgeoise seront imposées en France au taux normal de l'IS, tout comme par exemple les plus-values de cession de titres d'une SAS détenu par un fonds allemand.

Ces avenants tendent vers une modification profonde des réflexes habituels de structuration des investissements immobiliers. Pour les intervenantes, intercaler une OPCI serait certainement un véhicule de choix pour les structures nouvelles ou pour les réorganisations des investissements existants.

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