L'intention spéculative d'une société lors de l'acquisition de biens ne peut être regardée comme établie eu égard à la mise en location de leur plus grand nombre pendant plusieurs années, à leur mode de financement et au délai, compris entre cinq et dix ans, dans lequel la contribuable a procédé à leur revente. Telle est la solution retenue par la cour administrative d'appel de Paris dans un arrêt rendu le 2 février 2016 (CAA Paris, 2 février 2016, n° 15PA01551, inédit au recueil Lebon
N° Lexbase : A2131PCW). En principe, l'activité de marchand de biens, regardée comme imposable au titre des BIC (CGI, art. 35
N° Lexbase : L1705IZ8), est subordonnée à la double condition que les opérations d'achat en vue de la revente procèdent d'une intention spéculative et qu'elles présentent un caractère habituel. Par ailleurs, l'existence d'une intention spéculative d'une société qui cède des biens immobiliers doit être recherchée à la date à laquelle elle a acquis les immeubles ultérieurement revendus, et non à la date de leur cession. Au cas présent, la société requérante, qui exerce une activité de promotion immobilière, a opté pour le régime des SIIC visé à l'article 208 C du CGI (
N° Lexbase : L4715I7R) prévoyant une exonération d'impôt sur les sociétés au titre des revenus provenant des opérations de location ou de cession d'immeubles. L'administration a alors considéré que la société avait effectué en réalité une activité commerciale de marchands de biens. Cependant, les magistrats parisiens ont fait droit à la demande d'exonération de la société requérante en écartant l'existence d'une intention spéculative. En effet, l'intéressée n'a réalisé les premières ventes que cinq ans après les acquisitions et a opéré le solde des ventes litigieuses qu'entre quatre et cinq ans plus tard. Certains lots ont été vendus non à la découpe mais de façon groupée. En outre, ces biens ont été loués, pour la plupart pendant plusieurs années, préalablement à leur revente. Certains d'entre eux, initialement acquis libres, ont été donnés en location dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans. Enfin, l'acquisition de l'ensemble des biens a été financée par un emprunt souscrit globalement par une autre société pour plusieurs de ses filiales et dont une fraction a été affectée à la société requérante. La clause de remboursement anticipé, au demeurant assortie de pénalités, que comporte cet emprunt, conclu sur une durée de quinze ans, n'est pas de nature à lui conférer un caractère de financement à court terme. Ainsi, l'administration n'était ni fondée à requalifier son activité comme étant celle d'un marchand de biens, ni, par suite, à remettre en cause le régime d'exonération d'impôt sur les sociétés dont elle bénéficiait notamment pour les cessions d'immeubles en cause, en vertu de son option pour le régime des SIIC .
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