[Veille] Contrats Responsabilité Immobilier - Actualité mensuelle (15 avril 2025 - 15 mai 2025)

La revue Lexbase Contrats – Responsabilité – Immobilier (CRI) vous propose de retrouver dans un plan thématique, une sélection de l’actualité jurisprudentielle et normative en droit des droit des contrats, droit de la responsabilité et droit immobilier, classée par matières sous plusieurs thèmes/mots-clés.

I. Assurances
II. Baux d’habitation
III. Construction
IV. Consommation
V. Contrats et obligations
VI. Copropriété
VII. Droit international privé
VIII. Droit des biens
IX. Droit rural
X. Responsabilité
XI. Vente d’immeubles

I. Assurances

♦ Extension de la prescription d’une demande à une autre – Actions tendant à un seul et même but

Cass. civ. 2, 7 mai 2025, n° 23-20.113, F-B N° Lexbase : A22460RM : l'interruption de la prescription s'étend d'une demande à une autre lorsque les deux actions successivement engagées tendent l'une et l'autre à l'indemnisation du même sinistre, en exécution du même contrat d'assurance, et, en conséquence, au même but.

♦ Garanties « incapacité totale ou partielle de travail » et « invalidité permanente totale » –  Clause abusive

Cass. civ. 2, 7 mai 2025, n° 23-14.896, FS-B N° Lexbase : A22290RY : La clause litigieuse, qui porte sur l'objet principal du contrat et prévoit que l'invalidité n'est garantie que si elle égale ou excède un certain taux, déterminé en fonction des taux d'incapacité permanente fonctionnelle et professionnelle figurant à un tableau joint, ne contient aucune définition de ces deux incapacités, ni d'élément permettant de comprendre le calcul du taux d'invalidité lorsque ces incapacités ne sont pas évaluées en dizaines, de sorte qu'elle ne comporte pas les informations suffisantes permettant à un consommateur moyen, normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, de comprendre le calcul du taux d'invalidité déterminant l'octroi de la rente et n'est, dès lors, pas claire et compréhensible ; est dès lors censure l’arrêt ayant débouté le demandeur de son moyen tiré du caractère abusif de la clause de garantie invalidité totale et permanente.

♦ Obligation d’information de l’assureur quant au régime de la prescription biennale

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-22.880, F-D N° Lexbase : A75120QB : l'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurance, sous peine d'inopposabilité à l'assuré du délai de prescription biennale, les termes de l'article L. 114-1 du Code des assurances N° Lexbase : L2081MAC et les causes d'interruption de la prescription biennale prévues à l'article L. 114-2 du même code N° Lexbase : L9564LGC, la seule référence à ces deux articles étant insuffisante à satisfaire à son obligation d'information (Cass. civ. 3, 16 novembre 2011, n° 10-25.246, FS-P+B N° Lexbase : A9401HZ9).

♦ Assurance décennale – Obligation d'ordre public – Résolution du contrat aux torts exclusifs

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-21.574, F-D N° Lexbase : A76060QR : par application de l'article L. 241-1 du Code des assurances N° Lexbase : L1827KGR, la justification par un constructeur, à l'ouverture du chantier, de la souscription d'une assurance décennale, est une obligation d'ordre public, et son défaut constitue un manquement de gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat aux torts de celui-ci, par application de l'article 1224 du Code civil N° Lexbase : L0939KZS.

II. Baux d’habitation

♦ Agent immobilier – Limitation du montant des honoraires mis à la charge des preneurs – Obligation légale de révision annuelle de ces plafonds (non)

CE 5 ch., 7 mai 2025, n° 499287 N° Lexbase : A39060R4 : en premier lieu, les dispositions du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, qui ont pour objet de limiter le montant des honoraires des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, susceptibles d'être mis à la charge des preneurs, soustraient ces services à la libre détermination de leur prix par le jeu de la concurrence prévue par l'article L. 402-1 du Code de commerce (NDLR : lire L. 420-1 N° Lexbase : L6583AIN). En second lieu, ces mêmes dispositions n'ont fixé aucune obligation en matière de révision des plafonds de la fraction de ces honoraires qui sont partagés entre le bailleur et le preneur. L'article 3 du décret du 1er août 2014 pris pour leur application (décret n° 2014-890 du 1er août 2014 N° Lexbase : L4487MUQ)  qui s'est borné à faire référence à la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n'impose pas davantage une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à la moindre variation de cet indice. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires aurait méconnu une obligation légale de révision annuelle de ces plafonds qui se serait imposée à lui.

♦ Point de départ du délai de préavis applicable au congé

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 23-13.151, F-D N° Lexbase : A81670RW : Selon l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier de justice (désormais commissaire de justice) ou de la remise en main propre. Doit être censuré l’arrêt qui, pour condamner le locataire et les cautions au paiement du loyer jusqu'au seul mois de juillet 2019, retient que le locataire a délivré congé avec préavis réduit le 18 juin 2019 en adressant à la bailleresse une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que celle-ci ne peut, en ne retirant pas le courrier recommandé du locataire, se créer le droit potestatif de ne pas faire courir le délai du préavis alors qu'elle justifie par ses propres pièces avoir été présente à son domicile le 26 juin 2019 dans le temps du retrait de la lettre recommandée, qu'au 1er juillet 2019, il a été remis dans sa boîte aux lettres une lettre suivie adressée par les cautions comprenant une copie du congé du 18 juin 2019, et que le délai de préavis applicable au congé a donc commencé à courir au jour de la réception de cette lettre suivie par la bailleresse, sans constater que la bailleresse avait signé un avis de réception d'une lettre recommandée contenant un congé ou que le congé lui avait été remis en main propre.

III. Construction

♦ Sous-traitance – Date d’effet – Date d’agrément

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-19.086, FS-B N° Lexbase : A15870QT : Il résulte des articles 1103 du Code civil N° Lexbase : L0822KZH, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 14, alinéa 1er, de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance N° Lexbase : L5127A8E que les parties à un contrat de sous-traitance peuvent convenir que celui-ci ne sera formé ou ne prendra effet qu'à compter de la date à laquelle le sous-traitant sera agréé par le maître de l'ouvrage et ses conditions de paiement par lui acceptées. Dans ce cas, l'existence d'une délégation de paiement du maître de l'ouvrage au bénéfice du sous-traitant ou la délivrance par l'entrepreneur principal d'un engagement de caution à son profit à la date de l'agrément du sous-traitant et de l'acceptation de ses conditions de paiement par le maître de l'ouvrage est exclusive de la nullité du sous-traité, sauf commencement des travaux du sous-traitant antérieur à l'obtention de ces garanties.

♦ VEFA – Délai de livraison convenu sous réserve d'une cause légitime de suspension de délai, telle que les intempéries – Clause abusive (non)

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, deux arrêts, n° 23-21.499, F-D N° Lexbase : A75210QM et n° 23-21.500, F-D N° Lexbase : A77140QR : la cour d'appel a relevé, d'une part, que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoyait que le délai de livraison était convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai, telle que les intempéries, d'autre part, procédant à la recherche prétendument omise, que l'architecte, qui avait produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs, était un professionnel qualifié, tiers au contrat. Elle en a exactement déduit que cette clause, qui n'avait ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, n'était pas abusive.

♦ Condamnation in solidum des constructeurs

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-21.040, F-D N° Lexbase : A77300QD : les différents intervenants à l'acte de construire ne peuvent être condamnés in solidum à réparer le préjudice du maître de l'ouvrage que si, par leurs fautes respectives, ils ont contribué de manière indissociable à la survenance d'un même dommage.

♦ Travaux supplémentaires – Acceptation sans équivoque

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-18.856, F-D N° Lexbase : A76020QM : Il résulte de l'article 1103 du Code civil N° Lexbase : L0822KZH que, quelle que soit la qualification du marché retenue, les travaux supplémentaires ne donnent lieu à paiement que s'ils ont été soit commandés avant leur exécution, soit acceptés sans équivoque après leur exécution.

♦ Convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’opérations d’expertise – Résiliation par le maître d’ouvrage – Responsabilité contractuelle 

Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-20.706, F-D N° Lexbase : A553109Q : Il résulte  l'article 1147 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part, et que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l’espèce, s’agissant d’une convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’opérations d’expertise, dénoncée sans préavis par le maître d’ouvrage, l’arrêt, ayant relevé que l'assistance de maîtrise d'ouvrage ne se limitait pas aux seuls désordres affectant le carrelage mais à tous ceux que l'expert avait retenus dans son rapport définitif, a retenu que le contrat prévoyait une rémunération sur la base d'un certain pourcentage de l'ensemble des travaux retenus par l'expert et en a déduit que la société était fondée à réclamer une indemnité compensatrice de cet honoraire perdu calculé sur les mêmes bases que celles prévues par le contrat résilié ; en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a souverainement évalué les dommages et intérêts dus à la société.

IV. Consommation

♦ Mention relative à la capitalisation des intérêts – Prêt viager hypothécaire

Cass. civ. 1, 7 mai 2025, n° 23-19.264, FS-B N° Lexbase : A22320R4 : dès lors qu'aucune disposition spéciale du Code de la consommation ne faisait obstacle, avant l'entrée en vigueur de la loi du 4 août 2008, à l'application des dispositions de l'article 1154 du Code civil N° Lexbase : L0859KZT aux intérêts échus durant le cours d'un prêt viager hypothécaire, l'adjonction par cette loi, au sein de l'article L. 314-1 du code de la consommation N° Lexbase : L3335K7N, de la mention relative à la capitalisation des intérêts, revêt un caractère purement interprétatif.

V. Contrats et obligations

♦ Devoir d’information précontractuelle

Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-17.948, FS-B N° Lexbase : A972908T : il résulte de l'article 1112-1 du Code civil N° Lexbase : L0598KZ8 que le devoir d'information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.

♦ Prêt à usage – Absence de terme convenu – Résiliation

Cass. civ. 1, 14 mai 2025, n° 23-22.953, F-D N° Lexbase : A755209L : après avoir constaté que des propriétaires avait mis à disposition de Mme A, de nationalité italienne, l'appartement en considération de l'état de santé de celle-ci afin de lui permettre de recevoir des soins adaptés dans un établissement hospitalier en France, la cour appel a retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis, que le prêt à usage consenti sans terme convenu avait un caractère permanent, sans qu'aucun terme naturel, tel que le décès de l'intéressée, soit prévisible. Sans méconnaître les conséquences légales de ses constatations, elle en a exactement déduit que le propriétaire était en droit de mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

♦ Contrat de dépôt – Prescription de l’action en restitution

Cass. civ. 1, 14 mai 2025, n° 23-17.351, F-D N° Lexbase : A7622098 : l'action en restitution fondée sur un contrat de dépôt constitue une action mobilière distincte de l'action en revendication et est soumise à la prescription civile de droit commun relative aux actions personnelles ou mobilières.

♦ Contrats interdépendants – Annulation d’un contrat – Caducité

Cass. com., 7 mai 2025, n° 24-14.277, F-B N° Lexbase : A22390RD : il résulte de l'article 1351 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (désormais, C. civ., art. 1355 N° Lexbase : L1011KZH), qu'un jugement ne peut créer de droits ni d'obligations en faveur ou à l'encontre de ceux qui n'ont été ni parties ni représentées dans la cause. Il s'ensuit que lorsque des contrats sont interdépendants, l'annulation, par une décision de justice, de l'un de ces contrats n'entraîne la caducité par voie de conséquence des autres que si toutes les parties au contrat annulé ont été attraites à l'instance en annulation.

♦ Mandat apparent – Croyance légitime du tiers – Circonstances autorisant le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs

Cass. com., 7 mai 2025, n° 23-10.896, F-D N° Lexbase : A80490RK : Il résulte de l'article 1985 du Code civil N° Lexbase : L2208ABE qu’une personne ne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent que lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

VI. Copropriété

Action du syndicat des copropriétaires en réparation d'un dommage affectant les parties communes – Effet interruptif de forclusion bénéficiant au copropriétaire agissant en réparation du dommage affectant ses parties privatives

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 23-19.324, F-D N° Lexbase : A80800RP : il résulte des articles 1792-4-1 N° Lexbase : L7166IAN et 2241, alinéa 1er, du Code civil N° Lexbase : L7181IA9 et de l'article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4808AHK que l'effet interruptif de forclusion attaché à l'assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires ayant agi en réparation d'un dommage affectant les parties communes bénéficie au copropriétaire agissant en réparation d'un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d'un même désordre, peu important que le copropriétaire n'ait pas été partie à l'instance engagée par le syndicat des copropriétaires.

VII. Droit international privé

♦ Clause attributive de juridiction – Clause prévue aux conditions générales de vente

Cass. civ. 1, 7 mai 2025, n° 23-22.972, F-D N° Lexbase : A81910RS : de ces constatations et appréciations, faisant ressortir que le renvoi aux conditions générales fût-il explicite et accepté par le contractant, il n'était pas justifié que ce dernier avait été en mesure, moyennant des diligences normales, de consulter les conditions générales de vente dans lesquelles était insérée la clause attributive de juridiction, et qu'il avait pu les sauvegarder ou les imprimer avant la conclusion du contrat, la cour d'appel a pu en déduire que cette clause prévue aux conditions générales de vente n'était pas applicable.

VIII. Droit des biens

♦ Indivision forcée – Demande par un indivisaire de suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 24-15.027, FS-B N° Lexbase : A22430RI : si en matière d'indivision forcée, chacun des indivisaires a le droit d'user et de jouir du bien indivis, à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d'aucun d'eux, chacun d'eux peut, en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis, ne pouvant être contraint d'en devenir propriétaire.

♦ Modification de l'assiette d'une servitude – Nécessité d’un accord donné par le propriétaire du fonds dominant ou d’une autorisation judiciaire pour effectuer les travaux de déplacement de l'assiette

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 23-50.032, F-D N° Lexbase : A80650R7 : Selon l'article 701, alinéa 3, du Code civil N° Lexbase : L3300ABT, si l'assignation primitive de la servitude devient plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêche d'y faire des réparations avantageuses, le propriétaire du fonds assujetti peut offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne peut pas le refuser. Il est jugé que ces dispositions, de portée générale, n'exigent pas un accord du propriétaire du fonds dominant, la modification pouvant être autorisée par un juge (Cass. civ. 3, 18 mars 1987, n° 85-16-692, publié au bulletin N° Lexbase : A7287AA7), mais que le propriétaire d'un fonds servant, qui modifie l'assiette primitive d'une servitude, sans l'accord préalable du propriétaire du fonds dominant ou autorisation judiciaire, ne peut invoquer l'article 701 du Code civil (Cass. civ. 3, 8 juillet 2009, n° 08-15.763, FS-P+B N° Lexbase : A7346EIW), à moins qu'il n'ait préalablement rétabli l'assiette d'origine de la servitude de passage (Cass. civ. 3, 18 janvier 2023, n° 22-10.700, FS-B N° Lexbase : A607388G).

♦ Expulsion – Erreur manifeste d’appréciation – Survenance de circonstances postérieures à la décision de justice

CE référé, 16 avril 2025, n° 503217 N° Lexbase : A88380MB : en cas d'octroi de la force publique, il appartient au juge de rechercher si l'appréciation à laquelle s'est livrée l'administration sur la nature et l'ampleur des troubles à l'ordre public susceptibles d'être engendrés par sa décision ou sur les conséquences de l'expulsion des occupants compte tenu de la survenance de circonstances postérieures à la décision de justice l'ayant ordonnée, n'est pas entachée d'une erreur manifeste d'appréciation.

IX. Droit rural

♦ Bail rural – Congé pour reprise à la fin de la période de prorogation – Contrôle a posteriori de la reprise

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 23-15.142, FS-B N° Lexbase : A22310R3 : lorsque le bailleur a délivré, en application de l'article L. 411-58, alinéa 3, du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L5403MG9, dans sa rédaction antérieure au 31 décembre 2022, un nouveau congé pour reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation dont a bénéficié le preneur, le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté par le preneur dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par ce preneur, sauf en cas d'éléments nouveaux, qui étaient inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu'il ne pouvait alors utilement opposer.

♦ Bail rural – Reprise non soumise à autorisation – Sursis à statuer

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 22-16.518, FS-B N° Lexbase : A22340R8 : Il résulte de l'article L. 411-58, alinéas 4 et 6, du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L5403MG9, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006, que, s'il apparaît, fût-ce rétrospectivement, qu'à la date d'effet du congé, la reprise n'était pas soumise à autorisation, le sursis à statuer qui aurait cependant été prononcé n'a pu entraîner la prorogation du bail et, par suite, le report de la date d'appréciation des conditions de la reprise.

♦ Bail rural – Résiliation pour mise à disposition irrégulière d’une société

Cass. civ. 3, 7 mai 2025, n° 24-11.173, F-D N° Lexbase : A80610RY : Il est jugé que le preneur ou, en cas de cotitularité, l'un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d'une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l'exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n'abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l'article L. 411-31, II, 3°, du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L8924IWG et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice (v. déjà Cass. civ. 3, 26 septembre 2024, n° 23-12.967, FS-B N° Lexbase : A405754Z).

♦ Bail rural – Conditions d’exercice du droit de reprise par une société familiale

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-22.354, FS-B N° Lexbase : A15740QD : Il résulte de l'article L. 411-60 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L6197HHY qu'une société, même constituée entre conjoints, partenaires d'un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peut exercer le droit de reprise qu'à la condition d'avoir un objet agricole. En revanche, il n'est pas exigé, dans ce cas, que les biens lui aient été apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé et que les membres devant assurer l'exploitation des biens repris détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu'ils les ont acquises à titre onéreux.

X. Responsabilité

A. Dommages corporels

♦ Indemnisation par l’ONIAM – Recours subrogatoire – Perte de revenus des proches

Cass. civ. 1, 14 mai 2025, n° 23-23.499, F-B N° Lexbase : A999208L : Il résulte de l'article L. 1142-17 du Code de la santé publique N° Lexbase : L4429DLM qu'il y a lieu de déduire de l'indemnisation à la charge de l'ONIAM les prestations énumérées à l'article 29 de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985 N° Lexbase : L7887AG9, et plus généralement les indemnités de toute nature reçues ou à recevoir d'autres débiteurs du chef du même préjudice. Dans le cas d'un décès de la victime directe ayant un conjoint et/ou des enfants à charge, le revenu annuel du foyer après décès, qui doit être pris en compte comme élément de référence pour le calcul de l'indemnité due au titre du préjudice économique du conjoint survivant et des enfants, n'intègre pas les prestations ouvrant droit à un recours subrogatoire dès lors que celles-ci doivent ensuite être imputées sur le poste du préjudice économique de chacun des bénéficiaires de prestations, même si aucun recours ne peut être exercé par les tiers payeurs contre l'ONIAM, lequel n'est pas responsable du dommage survenu.

♦ Point de départ du délai de prescription quadriennale applicable à une action en responsabilité dirigée contre l’administration

CE 5 ch., 7 mai 2025, n° 496311 N° Lexbase : A39140RE : quel que soit le régime de responsabilité applicable, le point de départ du délai de prescription quadriennale applicable à une action en responsabilité en vue d'obtenir réparation pour la victime d'un dommage corporel qu'elle a subi est le premier jour de l'année suivant celle de la consolidation des infirmités liées à ce dommage.

♦ PGPF – Indexation du salaire antérieur pour tenir compte de l’érosion monétaire

Cass. civ. 2, 7 mai 2025, n° 23-19.930, F-D N° Lexbase : A81900RR : pour évaluer les pertes de gains professionnels futurs de la victime, l'arrêt se fonde, pour la période allant de la consolidation au 1er novembre 2017, sur un salaire de référence correspondant à la moyenne des salaires perçues par la victime durant les quatre années précédent l'accident. En statuant ainsi, sans se fonder sur le salaire auquel la victime aurait eu droit au jour de la décision, alors que l’intéressé avait conclu à la nécessité d'indexer son salaire antérieur afin de tenir compte de l'érosion monétaire pour les années 2016 et 2017, la cour d'appel a violé le principe susvisé.

B. Responsabilité médicale

♦ Dommages résultant directement d'actes de prévention, de diagnostic ou de soins – Caractère d’anormalité – Probabilité de survenance d'un dommage d'une gravité comparable à celui effectivement subi par le patient

Cass. civ. 1, 14 mai 2025, n° 23-23.548, F-D N° Lexbase : A774209M : il résulte de ce texte que, lorsque la responsabilité d'un professionnel, d'un établissement, service ou organisme mentionné au I, ou celle d'un producteur de produits n'est pas engagée, l'ONIAM doit assurer, au titre de la solidarité nationale, la réparation de dommages résultant directement d'actes de prévention, de diagnostic ou de soins à la condition qu'ils présentent un caractère d'anormalité au regard de l'état de santé du patient comme de l'évolution prévisible de cet état, que, lorsque les conséquences de l'acte médical ne sont pas notablement plus graves que celles auxquelles le patient était exposé par sa pathologie en l'absence de traitement, elles ne peuvent être regardées comme anormales sauf si, dans les conditions où l'acte a été accompli, la survenance du dommage présentait une probabilité faible et que, pour apprécier le caractère faible ou élevé du risque dont la réalisation a entraîné le dommage, il y a lieu de prendre en compte la probabilité de survenance d'un dommage d'une gravité comparable à celui effectivement subi par le patient.

♦ ONIAM – Absence de recours subrogatoire des caisses de Sécurité sociale

Cass. civ. 1, 14 mai 2025, n° 23-23.884, F-D N° Lexbase : A757309D : il résulte des articles L. 1142-22 N° Lexbase : L1621LIU et L. 1142-1-1 N° Lexbase : L1859IEL du Code de la santé publique et L. 376-1 du Code de la sécurité sociale N° Lexbase : L8870LHY que, lorsque l'ONIAM indemnise au titre de la solidarité nationale la victime d'un dommage, il n'a pas la qualité d'auteur responsable, de sorte qu'aucun recours subrogatoire ne peut être exercé contre lui par les caisses de sécurité sociale ayant versé des prestations à la victime et qu'il ne peut ni être condamné au paiement de leurs debours ni garanti d'une telle condamnation.

♦ ONIAM – Recouvrement des sommes versées victimes – Titre exécutoire

CE 5/6 ch.-r., 6 mai 2025, n° 473562, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A25260RY : en premier lieu, lorsqu'il cherche à recouvrer les sommes versées aux victimes en application de la transaction conclue avec ces dernières, l'ONIAM peut soit émettre un titre exécutoire à l'encontre de la personne responsable du dommage, de son assureur ou du fonds institué à l'article L. 426-1 du Code des assurances N° Lexbase : L6154M8G, soit saisir la juridiction compétente d'une requête à cette fin. Ainsi, l'office n'est pas recevable à saisir le juge d'une requête tendant à la condamnation du débiteur au remboursement de l'indemnité versée à la victime lorsqu'il a, préalablement à cette saisine, émis un titre exécutoire en vue de recouvrer la somme en litige. Toutefois, l'office reste recevable à présenter, à titre subsidiaire, dans l'instance formée par le débiteur en opposition à ce titre exécutoire, des conclusions reconventionnelles tendant à la condamnation de ce dernier à lui verser les sommes ainsi dues, au cas où l'annulation du titre exécutoire serait prononcée par le juge pour un motif de régularité en la forme, étant précisé que l'examen de telles conclusions par le juge suppose, en application de l'article L. 376-1 du Code de la sécurité sociale N° Lexbase : L8870LHY, la mise en cause des tiers payeurs ayant servi des prestations à la victime. En second lieu, il résulte des dispositions précitées du cinquième alinéa de l'article L. 1142-15 du Code de la santé publique N° Lexbase : L5390IR3 que seul le juge peut prononcer la pénalité qu'elles prévoient et que l'ONIAM ne peut, en l'état des dispositions applicables, émettre un titre exécutoire en vue de son recouvrement. Lorsque le débiteur a formé une opposition contre le titre exécutoire devant la juridiction compétente, l'ONIAM ne peut poursuivre le recouvrement de la pénalité qu'en présentant une demande reconventionnelle devant la juridiction saisie de cette opposition.

XI. Vente d’immeubles

♦ Prix dérisoire – Appréciation souveraine des juges du fond

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-19.684, F-D N° Lexbase : A74690QP : sous le couvert du grief non fondé de violation de la loi et de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine par laquelle la cour d'appel a retenu que le prix convenu, représentant environ un cinquième de la valeur établie par le collège d'experts judiciaires, n'était pas dérisoire. Le moyen n'est donc pas fondé.

♦ Engagement de vente ferme et définitif – Promesse unilatérale de vente (non)

Cass. civ. 3, 30 avril 2025, n° 23-20.353, F-D N° Lexbase : A76570QN : Ayant retenu que M. X s'était engagé à vendre à M. Y un immeuble donné, à un prix déterminé et payable selon des modalités parfaitement définies, le second s'étant obligé à verser au premier, à la signature d'un compromis officiel établi par le notaire, une somme équivalente à 50 % du prix de vente du terrain, ce qui caractérisait un engagement de vente ferme et définitif, non soumis à l'acceptation du bénéficiaire qui ne disposait d'aucun droit d'option, faisant ainsi ressortir que celui-ci s'était engagé à acheter, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit, nonobstant les formalités de publication accomplies ultérieurement par ce dernier, que l'acte signé le 17 décembre 1996 par les parties, qui n'était pas une promesse unilatérale de vente, valait vente dès cette date, à laquelle, par jugement du même jour, M. X était devenu adjudicataire du bien immobilier qui en constituait l'objet.

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