Le Quotidien

► S'il peut être admis que la perte du bénéfice du droit de préférence du preneur d’un bail commercial ne soit pas opposée au preneur lorsque c'est par l'effet d'une faute ou d'une inertie du vendeur ou du notaire ou que c'est en raison de difficultés propres à la rédaction de l'acte de vente que la signature de l'acte authentique n'a pas pu intervenir dans le délai de quatre mois, le preneur ne peut obtenir une dérogation ou une prorogation de ce délai alors qu'il est seul à l'origine de l'absence de signature à la date butoir et l'assignation en vente forcée ne permet pas de pallier l'absence de réitération à la date butoir qui est prévue par le Code de commerce tant dans l'intérêt du preneur que dans celui du vendeur et du candidat acquéreur dont l'opération de vente se trouve suspendue dans l'attente de la purge du droit de préférence du locataire.

Tel est le sens d’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 3 mars 2020 (CA Aix-en-Provence, 3 mars 2020, n° 18/18662 N° Lexbase : A99563GT).

L’affaire. Le 27 juillet 2018, les locataires d’un local commercial ont fait assigner la bailleresse ainsi que qu’un notaire pour voir dire que la vente du local commercial dont ils ont accepté l'offre de vente est parfaite. Ils demandaient donc la condamnation sous astreinte de la bailleresse à comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique. Un tiers est intervenu volontairement à l’instance faisant valoir qu'il est le bénéficiaire d’un compromis de vente portant sur les locaux commerciaux, le 27 février 2018 sous la condition de purge du droit du locataire et que la vente n'a pas été régularisée au profit du preneur dans le délai de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L0104I7Y).

La décision. Pour rappel, selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial envisage de vendre celui-ci, il doit en informer le locataire et lui notifier le prix et les conditions de la vente envisagée, cette notification valant offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d'un délai d'un mois pour se prononcer et, en cas d'acceptation, bénéficie d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, délai porté à quatre mois s'il notifie son intention de recourir à un prêt. En outre, si, à l'expiration de ce délai, la vente n'est pas réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

En l’espèce, la cour relève que les locataires ont notifié, le 27 mars 2018, leur acceptation et qu’ils entendaient recourir à un prêt. Ainsi, un délai de quatre mois pour la réalisation de la vente s’ouvrait, l'acte devant donc être reçu le 27 juillet 2018 au plus tard. A cette date l'acte authentique n'a pas été établi. Or, la cour d’appel retient d’un ensemble d’éléments de fait que le retard dans la réalisation de la vente n'est pas dû à des problèmes de préparation de l'acte imputables à la venderesse ou au notaire mais résulte de l'absence de diligences des locataires.

Dès lors, rappelant que la Cour de cassation considère que les dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce sont d'ordre public (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I N° Lexbase : A1598XUQ) et énonçant la solution précitée, la cour d’appel fait application de son alinéa 2 : elle juge ainsi que, à défaut de réalisation authentique de la vente au profit du preneur dans le délai de quatre mois, l'acceptation de l'offre de vente les locataires est sans effet. Par conséquent, la vente est parfaite au profit du tiers bénéficiaire d’un compromis de vente (cf. l’Ouvrage « Baux commerciaux » N° Lexbase : E4285E7T).

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► Un contribuable local a qualité pour former un recours "Tarn-et-Garonne" (en présence d'un intérêt susceptible d'être lésé de façon suffisamment directe et certaine, CE, Ass., 4 avril 2014, n° 358994 N° Lexbase : A6449MIP), à condition d'établir que le contrat contesté est susceptible d'emporter des conséquences significatives sur les finances ou le patrimoine de la collectivité.

Ainsi statue le Conseil d’Etat dans un arrêt rendu le 27 mars 2020 (CE 2° et 7° ch-r., 27 mars 2020, n° 426291, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A42543KR).

Faits. Etait en cause un recours contre un contrat de concession du service public du développement et de l'exploitation du réseau de distribution et de fourniture d'énergie électrique aux tarifs réglementés, attribué à la société X.

Les requérants se prévalaient de leur qualité de contribuables locaux pour contester, d'une part, la validité des clauses relatives à la délimitation du périmètre des ouvrages concédés, dont ils estimaient qu'elles n'incluaient pas certains dispositifs dans les biens de retour, et, d'autre part, la validité des clauses relatives à l'indemnité susceptible d'être versée au concessionnaire en cas de rupture anticipée du contrat, dont ils estimaient que l'application pouvait excéder le montant du préjudice réellement subi par ce dernier et constituer de ce fait une libéralité prohibée.

Principe. L'intérêt à agir des requérants en tant que contribuables locaux ne peut être écarté en se fondant sur le caractère aléatoire du déploiement des dispositifs exclus de la liste des ouvrages concédés et sur le caractère incertain de la mise en œuvre de la clause relative à la rupture anticipée du contrat :

- d'une part, le caractère éventuel ou incertain de la mise en œuvre de clauses est par lui-même dépourvu d'incidence sur l'appréciation de leur répercussion possible sur les finances ou le patrimoine de l'autorité concédante ;

- et d'autre part, bien que l'article L. 111-52 du Code de l'énergie (N° Lexbase : L1281K8X) fixe des zones de desserte exclusives pour les gestionnaires de réseaux publics et attribue de ce fait un monopole légal à la société X et que la convention litigieuse a été conclue pour trente ans, au vu des évolutions scientifiques, techniques, économiques et juridiques propres au secteur de l'énergie, des modifications d'une telle concession sont probables au cours de la période couverte par le contrat et pourraient, notamment, nécessiter la mise en œuvre des clauses critiquées.

Décision. L’arrêt (CAA Nancy, 16 octobre 2018, n° 17NC01597 N° Lexbase : A5988YHA) ayant rejeté les demandes d’annulation du jugement ayant lui-même rejeté le recours des requérants contre le contrat est donc annulé.

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►Le décret n° 2020-345, modifiant le décret n° 2020-74 du 31 janvier 2020 relatif au service à compétence nationale dénommé « service des biens à double usage » (N° Lexbase : L5826LWP), publié au Journal officiel du 28 mars 2020, complète les compétences du service des biens à double usage (SBDU) prévues par le décret n° 2020-74 du 31 janvier 2020 (N° Lexbase : L5826LWP), pour la mise en œuvre du Règlement d'exécution (UE) 2020/402 de la Commission du 14 mars 2020, soumettant l'exportation de certains produits à la présentation d'une autorisation d'exportation (N° Lexbase : L5462LW9) modifié par le Règlement d'exécution (UE) 2020/426 du 19 mars 2020 (N° Lexbase : L5462LW9).

Le texte attribue au SBDU la compétence pour prendre les décisions d'autorisation d'exportation (hors Union européenne et pays et territoires exemptés) des matériels de protection médicale dans le contexte de crise du covid-19.

Pour rappel, la Commission européenne a soumis, le 14 mars 2020, à autorisation l’exportation d’équipements de protection faciale, vêtements de protection et gants, qui sont indispensables pour enrayer la propagation de la maladie et protéger la santé du personnel médical. Cette mesure a été introduite dans le Règlement d’exécution 2020/402, qui met en œuvre le Règlement 2015/479, relatif au régime commun applicable aux exportations (N° Lexbase : L2416I8Y).

Le Règlement d’exécution 2020/426 exclut du système d’autorisation à l’exportation les pays de l’Association européenne de libre-échange (Islande, Liechtenstein, Norvège et Suisse), les pays et territoires d’outre-mer, les Îles Féroé, Andorre, Saint-Marin et la Cité du Vatican. Pour ces zones, le système d’autorisation n’est pas applicable compte tenu de l’intégration étroite du marché unique des équipements de protection médicale et individuelle existante entre l’Union et ces territoires.

Le texte est entré en vigueur immédiatement.

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En raison de l’épidémie de coronavirus, le besoin en équipement de protection individuelle est en nette hausse.

Pour cette raison, la Commission européenne a subordonné l’exportation de certains équipements de protection individuelle à la présentation d’une autorisation d’exportation, compte tenu de la demande croissante de ces produits dans l’Union européenne et des pénuries qui en résultent dans certains Etats membres (Comm. UE., Règlement d’exécution (UE) 2020/402 du 14 mars 2020 : JOUE 15 mars 2020 N° Lexbase : L5455LWX).

Le Règlement d’exécution (UE) 2020/426 de la Commission du 19 mars 2020 (N° Lexbase : L5462LW9), publié au JOUE du 20 mars 2020 précise que, ne sont pas soumises aux mesures d’autorisation :

- la Norvège,

- l’Islande

- le Liechtenstein,

- la Suisse,

- les pays et territoire d’outre-mer,

- les îles Féroé,

- Andorre,

- Saint-Martin,

- la cité du Vatican.

La Commision a également publié le 20 mars 2020 une note d’information à destination des Etats membres afin d’aider dans le processus de mise en œuvre de ces mesures.

⇒Consulter sur ce sujet la fiche pratique des équipements de protection individuelle sur le site de la DGCCRF.

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► Il résulte de l'article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L4062AE8) qu'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu'il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d'exercice ne court que du jour d'une notification complète et exacte ;

► tel n'est pas le cas lorsque les conditions stipulées à l'acte de vente conclu sous condition suspensive entre le bailleur et l'acquéreur n'ont pas été notifiées au preneur, placé dans l'impossibilité d'accepter l'offre de vente ainsi formulée, et que ce dernier ne s'est vu notifier que des conditions de vente plus défavorables convenues a posteriori entre les parties par avenant à l'acte de vente initial.

Telle est la solution qui se dégage d’un arrêt rendu le 12 mars 2020 (Cass. civ. 3, 12 mars 2020, n° 19-10.924, F-D N° Lexbase : A76043IH).

Dans cette affaire, par acte du 25 avril 2008, un GFA avait consenti un bail à ferme à un preneur sur plusieurs parcelles ; par acte du 18 mai 2016, il les avait vendues à un couple ; un avenant du 2 juin 2016 en avait modifié le prix ; par lettre reçue le 23 septembre 2016, le notaire avait notifié au preneur l'intention de vendre du bailleur aux conditions de l'avenant ; par déclaration du 3 novembre 2016, le preneur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification et fixation de la valeur vénale des biens.

Pour déclarer irrecevables les demandes, la cour d’appel de Montpellier avait retenu que le preneur n'avait pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois de la notification, la contestation du prix ne le dispensant pas de prévenir le bailleur de son acceptation dans ce délai, à peine de forclusion (CA Montpellier, 22 novembre 2018, n° 18/00261 N° Lexbase : A4511YMZ).

A tort, selon la Cour suprême, qui relève qu'il résultait des propres constatations des juges d’appel que les conditions stipulées à l'acte de vente initial n'avaient pas été notifiées au preneur et que celui-ci avait été destinataire d'informations différentes affectant la sincérité de l'offre.

Il faut donc comprendre que, pour assurer une information loyale du preneur, il est impératif de notifier tant les conditions initiales de la vente (C. rur., art. L. 412-8), que les conditions éventuellement convenues a posteriori par avenant (cf. C. rur., art. L. 412-9 N° Lexbase : L4063AE9, qui prévoit en effet notamment que dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-8, correspondant au délai de réponse du preneur, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption).

Sur l’exigence d’une « information loyale du preneur », on rappellera que la notion a déjà été utilisée par la Cour de cassation à plusieurs reprises (cf. Cass. civ. 3, 23 mai 2012, n° 10-20.170, FS-P+B N° Lexbase : A0541IMY ; et Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 14-18.684, FS-P+B N° Lexbase : A0056NMZ, imposant notamment de mentionner le montant de la commission de l'intermédiaire, aux fins d’assurer une « information loyale du preneur » ; cf. l'Ouvrage « Droit rural », Droit de préemption du preneur, Conditions de la vente projetée N° Lexbase : E9283E9P).

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► Si la mise à disposition gratuite du domicile conjugal, à titre de complément de pension alimentaire, revêtait le caractère d'un avantage en nature devant être évalué sur la base forfaitaire prévue par l'article R. 262-9 du Code de l'action sociale et des familles (N° Lexbase : L9619KUS), la mise à la charge de l’ex-conjoint du règlement de l'ensemble des dettes communes avait été ordonnée à titre provisoire, dans l'attente de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des époux ; dans ces conditions, en regardant la somme de 464 euros par mois comme une ressource dont bénéficiait l’allocataire à prendre en compte pour le calcul du montant du revenu de solidarité active, alors même qu'il ne disposait d'aucun élément relatif aux modalités de règlement du divorce qui aurait pu le conduire à considérer ces remboursements comme définitivement acquis au profit de la requérante, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt rendu le 18 mars 2020 (CE 1° et 4° ch.-r., 18 mars 2020, n° 421911, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A95763II).

Les faits. Une caisse d’allocations familiales a notifié à une allocataire, un indu de revenu de solidarité active dont elle restait redevable, en raison du remboursement par son conjoint de l'intégralité du prêt immobilier contracté en commun, pour une partie des prestations versées.

En effet, par une ordonnance sur tentative de conciliation, le juge aux affaires familiales a attribué à l’allocataire la jouissance du domicile familial « à titre gratuit ; à titre de complément de pension alimentaire pour le conjoint » et a prévu que « l'ensemble des crédits communs seront réglés provisoirement par le mari ». Pour calculer l'indu litigieux, la caisse d'allocations familiales a estimé que la moitié de l'échéance mensuelle du prêt immobilier contracté par le couple ainsi mise à la charge de l’ex-conjoint, soit 464 euros par mois, constituait pour l’allocataire un avantage en nature à prendre en compte dans le calcul de ses ressources.

Cette dernière contestant sa dette, elle saisit d’un recours le tribunal administratif. Le tribunal n’accédant pas à ses demandes, elle forma un pourvoi en cassation.

Enonçant la solution précitée, la Haute juridiction accède à sa demande.

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► Lorsqu'un schéma de cohérence territoriale (SCOT) ou un des autres schémas mentionnés par les dispositions du II de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L9587G8L) comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l'extension de l'urbanisation dans l'espace proche du rivage dans lequel l'opération est envisagée, le caractère limité de l'urbanisation qui résulte de cette opération s'apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné.

Ainsi statue le Conseil d’Etat dans un arrêt rendu le 11 mars 2020 (CE 5° et 6° ch.-r., 11 mars 2020, n° 419861, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A19843IC).

Faits. Un arrêté municipal a délivré à une SAS un permis de construire pour un projet de 352 logements sur un terrain situé sur le territoire de cette commune. Par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé cette décision en ce qu'elle ne prévoit aucune prescription relative aux mesures de contrôle sanitaire du projet et l'engagement à vérifier régulièrement, en phase d'exploitation, la qualité de l'eau potable et l'étanchéité des canalisations et a rejeté le surplus des requêtes.

Qualification du site sur lequel doit s’insérer le projet. Le projet se trouve en continuité d’un espace déjà urbanisé de l’agglomération au sens du I de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme alors applicable, dont les dispositions ont été reprises à l'article L. 121-8 de ce même code (N° Lexbase : L9980LML), le tribunal administratif ayant relevé « la présence d’immeubles collectifs, de bâtiments pavillonnaires de faible densité et d’installations industrielles sur trois des quatre côtés du terrain d’assiette du projet litigieux (…) ».

Appréciation du projet via le PLU ou le SCOT ?  Il résulte de ces dispositions du II de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme, aujourd'hui repris en substance à l'article L. 121-13 de ce code (N° Lexbase : L9767LEH), qu'une opération conduisant à étendre l'urbanisation d'un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d'une part, de caractère limité, et, d'autre part, justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme selon les critères qu'elles énumèrent (voir sur l'appréciation de l'extension en continuité avec les agglomérations et villages existants au regard de la loi Littoral même lorsque le PLU a prévu l'ouverture de la zone à l'urbanisation, CE Sect., 31 mars 2017, n° 392186, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A0461UTA).

Toutefois, reprenant le principe précité relatif à l’éventuelle précision d’un SCOT, le Conseil d’Etat indique que le SCOT Provence Méditerranée, dans sa version applicable au litige, définit et répertorie par ailleurs les « espaces littoraux sensibles (du fait de leur localisation en bord de mer, leur qualité architecturale et / ou paysagère) où les opérations d'urbanisme doivent être plus particulièrement limitées et intégrées ». Il identifie enfin les « espaces littoraux neutres (sans enjeu particulier de développement et sans qualité patrimoniale ou paysagère spécifique) », où le critère de l'extension limitée ne fait pas l'objet de précision.

Solution. Le tribunal administratif a donc pu, sans erreur de droit ni contradiction de motifs, juger que, eu égard à sa distance par rapport à la côte, à sa covisibilité avec la mer et à l'absence d'urbanisation le séparant de la côte, le terrain d'assiette du projet litigieux devait être regardé comme un espace proche du rivage au sens du II de l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme précité (cf. l'Ouvrage "Droit de l'urbanisme" N° Lexbase : E1224XYY).

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