L'autorisation administrative nécessaire à l'affectation de lieux à usage d'habitation à une activité professionnelle ou commerciale doit être obtenue préalablement à la signature du bail par le propriétaire. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes le 13 septembre 2012 (CA Rennes, 13 septembre 2012, n° 10/01807
N° Lexbase : A7166IS9). En l'espèce, une société a régularisé, le 26 mars 2004, un bail professionnel d'une durée de six ans à compter du 1er mai 2004, portant sur un appartement, avec la bailleresse représentée par son mandataire de gestion, également rédacteur du contrat. Courant 2007, la société a décidé de céder son activité. En raison de la forme du bail, celui-ci n'a pas été inclus dans les éléments cédés. Un acte de cession des autres éléments du fonds (autres éléments incorporels, éléments corporels et marchandises) a été établi, sous condition suspensive entre autres de l'obtention d'une autorisation préfectorale de changement d'affectation. Le prix de cession du fonds a été réduit à la suite du refus de la préfecture de transformer l'usage des locaux. Parallèlement par courrier la société cédante a donné congé de l'appartement le 20 juin 2008 pour le 12 juillet suivant. Un litige est intervenu entre la bailleresse et la société sur le paiement du préavis de six mois et la société preneuse a fait assigner la mandataire de gestion rédacteur de l'acte, afin d'obtenir réparation des divers préjudices subis à raison de ses fautes lors de l'établissement du bail. La cour d'appel après avoir énoncé, le principe précité, relève que l'acte rappelle l'obligation d'obtenir cette autorisation, prenant en compte l'accord des parties pour mettre à la charge du preneur les démarches relatives à son obtention, ce qui n'est interdit par aucune disposition et érigeant cette obtention en condition suspensive du bail. Cependant, l'agence immobilière, mandataire du bailleur ne justifie d'aucune vérification pour s'assurer de la délivrance de l'autorisation nécessaire avant la prise de possession des lieux par la société preneuse, alors qu'il était clairement rappelé dans l'acte que celle-ci conditionnait la date de prise d'effet du bail, ce qui caractérise un manquement à l'obligation de s'assurer de la régularité et de l'efficacité de l'acte qu'elle a établi. Toutefois, cette faute lors de la rédaction du bail apparaît sans lien avec les difficultés rencontrées par l'appelante pour réaliser une cession de son activité dans les mêmes lieux et par suite la baisse du prix de cession. Par ailleurs, elle ne rapporte la preuve ni du préjudice d'exploitation allégué, ni du paiement des frais de déménagement et d'équipement qu'elle prétend avoir réglés. La société preneuse est donc déboutée de ses demandes (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E4767ETQ).
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