[Brèves] Cahier des charges d’une ZAC : la volonté des parties peut valoir force contractuelle !

► Le cahier des charges d’une zone d’aménagement concerté, quelle que soit sa date, peut avoir un caractère contractuel dont les clauses engagent les propriétaires entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, même lorsque, pour l’administration, elles sont frappées de caducité.

Faits et grief. Par acte notarié du 1^er juillet 2014, des particuliers ont acquis une parcelle située dans une zone d'aménagement concerté créée le 30 mai 2005 et supprimée le 17 décembre 2013. Durant l'été 2014, ils ont fait construire une piscine, ainsi qu'un local technique de 4 m² implanté en limite de propriété. Les propriétaires de la parcelle voisine, invoquant le non-respect du cahier des charges de la zone, ainsi que la violation du plan local d'urbanisme, les ont assignés en référé pour obtenir la démolition du local technique.

En cause d’appel. La cour d’appel (CA Nîmes, 27 juin 2019, n° 18/03872 N° Lexbase : A9033ZGN) a rejeté cette demande au motif que, selon l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme dans sa version applicable à l'espèce (N° Lexbase : L2753IRE), le cahier des charges des zones des ZAC, qui peut fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone, devient caduc à la date de sa suppression.

Elle ajoute que le seul rappel par leur acte notarié de certaines clauses et conditions dudit cahier des charges, caduc par l'effet de la loi, ne crée pas à la charge des propriétaires une obligation de nature contractuelle dont les demandeurs seraient susceptibles de se prévaloir pour poursuivre, au motif du trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des prescriptions de ce cahier des charges, la démolition d'un abri technique de piscine contrevenant à celles-ci.

Position de la Cour. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l'acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s'ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d'urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l'aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s'imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Décision. Son arrêt est donc cassé et annulé en toutes ses dispositions.

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