En vertu de l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, dite loi "Sapin" (
N° Lexbase : L7143AHZ), est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. Par un arrêt rendu le 28 mars 2012, la Cour de cassation vient préciser la notion de "professionnel de l'immobilier" pour l'application de ces dispositions (Cass. civ. 3, 28 mars 2012, n° 11-12.872, FS-P+B
N° Lexbase : A0078IHD). En l'espèce, la société P., qui avait signé le 15 mai 2004 avec une communauté de communes une promesse de vente portant sur un terrain afin d'y créer une zone commerciale, avait, après avoir renoncé à ce projet, cédé cette promesse à une SCI. Par actes des 26 et 27 juillet 2004, cette dernière s'était substituée à la société P. dans la promesse, la substitution étant "consentie et acceptée sans aucun prix". Par acte des 23 et 24 juillet 2004, la SCI s'était engagée à participer au développement des points de vente de la société P. par l'apport de dossiers correspondant à des critères précis, les parties étant convenues que, si au terme de 3 ans, la convention n'était pas réalisée par la présentation de trois nouveaux projets répondant à ces critères, la SCI serait redevable d'une indemnité par projet non réalisé. Le 29 juillet 2004, la SCI avait remboursé à la société P. une somme correspondant aux frais engagés dans le cadre du projet de zone commerciale. Soutenant que la SCI ne lui avait pas présenté des projets dans les termes convenus, la société P. l'avait assignée afin d'obtenir paiement des indemnités prévues dans la convention des 23 et 24 juillet 2004. La SCI avait soulevé la nullité des deux conventions sur le fondement de l'article 52 précité et sollicité la restitution de la somme versée. La société P. faisait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la SCI, faisant valoir que la prohibition édictée par l'article 52 ne frappe que les professionnels de l'immobilier, c'est-à-dire ceux dont l'activité consiste en des opérations immobilières et qu'elle ne pouvait être étendue à une personne morale dont l'objet n'est pas la réalisation de telles opérations et qui, par ailleurs, ne s'y livre qu'occasionnellement, pour les besoins de son activité principale, peu important à cet égard l'importance de l'opération. L'argument est écarté par la Cour approuvant les juges du fond qui, après avoir relevé que le projet consistait en la création d'une zone commerciale de plus de 10 hectares avec l'implantation d'un hypermarché et de commerces indépendants, que l'objet de la société P. comprenait l'acquisition et la gestion de biens immobiliers et que son activité démontrait qu'elle se livrait régulièrement à des opérations immobilières, peu important que cette activité fût seulement accessoire et destinée à soutenir une stratégie de groupe, en ont déduit qu'elle avait agi en qualité de professionnel de l'immobilier.
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