Le Quotidien

Au lendemain de la décision, Khadija a tenu à revenir au tribunal judiciaire de Paris. Et il fallait voir son sourire, sur le parvis, devant les hautes tours vitrées qui règnent sur le 17^ème arrondissement de Paris. « J’ai toujours eu foi en la justice. Mais là, ça y est ! On m’a reconnue comme victime ! » L’État a, en effet, été condamné, mercredi 21 mai, à lui verser 8 000 euros de dommages-intérêts à cause d’un dysfonctionnement de la justice. Une « faute lourde », selon les termes du jugement. En l’espèce : l’avoir empêchée de pouvoir assister au procès de son ex-conjoint qu’elle accusait de viols.

L’histoire remonte à l’année 2017. À l’époque, Khadija vit à Limoges (Haute-Vienne) avec un compagnon violent. Elle finit par prend son courage à deux mains. De l’autre, elle dépose plainte contre lui pour « viols » et « actes de torture et de barbarie ». Elle quitte le logement conjugal et se protège comme elle peut, allant jusqu’à dormir parfois dans la rue. En parallèle, la justice suit son cours. Le conjoint est interpellé et placé en détention provisoire. Un juge d’instruction est nommé. Il décide de renvoyer le suspect devant la Cour d’assises de la Haute-Vienne.

Le jour de l’ouverture du procès, Khadija reçoit une alerte sur son téléphone portable. Un article du Populaire, le journal local. Voyant les mots « actes de torture », elle ouvre l’application et découvre, stupéfaite, que le procès de son ex-conjoint vient de débuter. Sans elle. « Immédiatement, j’ai appelé la Cour d’assises. J’ai eu la greffière qui m’a répondu qu’une convocation m’avait bien été envoyée et que c’était comme ça. Mais cette convocation, je ne l’ai jamais reçue. Je me suis mise à pleurer. Je me souviendrais toute ma vie de ce qu’elle m’a répondu : « Ce ne sont pas vos larmes qui vont me faire changer d’avis…».

Et c’est ce qu’il se produit. Malgré ses demandes, le procès se poursuit sans elle. Sans qu’elle puisse voir celui qu’elle accuse. Sans qu’elle puisse le confronter, à travers le box vitré. À l’issue des débats, la Cour d’assises requalifie les faits et condamne son ex-conjoint à huit ans de prison pour « violences », mais l’acquitte des faits de viols.

La convocation envoyée à l’adresse où elle a été victime des faits…

Khadija est habitée par des sentiments mêlés. La crainte de représailles, d’abord, en dépit du fait que son ancien compagnon a été placé en détention. L’injustice surtout de ne pas avoir eu droit à assister à son procès. De ne pas avoir vu son statut de victime reconnu comme il se doit. Elle change d’avocat et passe à la contre-attaque. Elle fait appel du verdict rendu même si son statut de partie civile l’empêche de le faire. Le but est simple : pouvoir porter l’affaire jusqu’à la Cour de cassation et faire reconnaître qu’il y a bien eu un dysfonctionnement de la justice.

La stratégie est payante : en 2021, la plus haute juridiction pénale juge son recours irrecevable mais, entre les lignes, indique qu’elle a bien été maltraitée par la justice. Sa nouvelle avocate, Pauline Rongier, assigne l’État au civil pour « faute lourde ». Près de huit ans après les faits, le tribunal judiciaire de Paris examine l’affaire le 9 avril dernier. Et vient valider le fait que Khadija n’a pas été considérée comme elle aurait dû l’être par la justice.

Dans ce jugement détaillé d’une dizaine de pages, le tribunal judiciaire confirme que la convocation au procès d’assises de Khadija a été envoyée à l’adresse où elle avait été victime des faits alors qu’elle en avait donné une autre à la justice… « C’est marrant. Pour m’envoyer des amendes, ils avaient ma bonne adresse. Mais pour la convocation, non… ». Surtout, « personne n’a cherché à la contacter par un autre biais, alors que la police avait son numéro de téléphone… », souligne Pauline Rongier.

Le procès aurait pu être renvoyé, le parquet aurait pu faire appel.

Le tribunal de Paris reconnaît donc bien qu’elle a été victime d’un dysfonctionnement de la justice et lui accorde 8 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice. Mais il va plus loin. Il reconnaît qu’en l’absence de la partie civile, le procès de son ex-compagnon aurait pu être renvoyé pour lui permettre d’y assister plus tard. Et même que le parquet aurait également pu faire appel du verdict, toujours pour permettre à Khadija de faire entendre sa voix dans une enceinte judiciaire.

Pauline Rongier, elle, ne s’explique toujours pas ce dysfonctionnement. « Comment condamner quelqu’un pour viol conjugal quand on n’a pas de victime ? Ce procès a été un boulevard pour la défense…». Avec des « si », on pourrait refaire le monde, évidemment. Mais l’avocate se demande aujourd’hui si le verdict rendu aurait été le même en la présence de Khadija. Désormais, elle réfléchit à poursuivre son combat pour faire avancer le droit. Elle envisage de déposer des recours pour demander, pourquoi pas, le droit à une partie civile d’obtenir un procès en révision, dans le cas où il y a un réel dysfonctionnement de la justice.

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Le jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde ne peut constituer le point de départ du délai de prescription de l’action aux fins de voir prononcer une faillite personnelle ou une interdiction de gérer.

Selon l'article L. 653-1 du Code de commerce N° Lexbase : L2743LB9, les actions aux fins de voir prononcer la faillite personnelle ou l'interdiction de gérer à l'égard des dirigeants personnes physiques se prescrivent par trois ans à compter du jugement qui prononce l'ouverture de la procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Dans cette affaire, une telle action a été initiée par le liquidateur le 19 mars 2018. La cour d’appel de Bordeaux a prononcé la condamnation du dirigeant (CA Bordeaux, 26 juin 2023, n° 22/04813 N° Lexbase : A905597I). En cassation, ce dernier soutenait notamment que l’action du liquidateur tendant au prononcé d’une sanction introduite le 19 mars 2018 était prescrite dans la mesure où la procédure de liquidation judiciaire a été initiée par un jugement du tribunal de commerce de Bordeaux prononçant une sauvegarde en date du 5 novembre 2014.

La Cour de cassation rappelle les termes de l’article L. 653-1 et rejette ce moyen : le jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde ne peut constituer le point de départ de ce délai.

On relèvera qu’en cette matière, la Haute juridiction a déjà précisé qu’en cas de conversion d'une procédure de redressement en liquidation judiciaire le point de départ du délai de prescription triennale est la date d'ouverture du redressement et non la date de sa conversion (Cass. com., 4 novembre 2014, n° 13-24.028, F-P+B N° Lexbase : A9286MZX).

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►Dans ce LexFlash, César Solis, avocat en droit social chez Steering Legal, revient sur les enjeux de l’enquête interne : quand l’initier ? comment la conduire dans le respect des droits des salariés ? quels risques en cas d’irrégularités ?
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Mots clés : contentieux de l’urbanisme • autorisation d’urbanisme • refus de permis de construire • prescriptions spéciales • avis contentieux

Dans un avis contentieux très attendu du 11 avril 2025, le Conseil d’État s’est prononcé sur les moyens d’assurer la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme. Si le pétitionnaire a la possibilité de modifier son projet pendant l’instruction de la demande, l’autorité compétente n’a pas l’obligation de rechercher s’il est possible d’autoriser le projet en l’assortissant de prescriptions spéciales. 

Par un arrêté en date du 20 septembre 2023, le maire de la commune de Saint-Raphaël (Var) a refusé de délivrer à la société AEI Promotion un permis de construire (PC) pour la réalisation d’un bâtiment à usage mixte de commerces en rez-de-chaussée, de bureaux de logements en étages. En outre, par une décision du 3 janvier 2024, le maire a rejeté le recours gracieux du pétitionnaire dirigé contre cet arrêté.

La société AEI Promotion a alors introduit un recours contentieux contre l’arrêté de refus de PC et la décision de rejet du recours gracieux devant le tribunal administratif (TA) de Toulon, en soutenant que le refus qui lui a été opposé est illégal, dès lors que l’autorité compétente aurait pu facilement remédier à la non-conformité du projet par l’édiction de prescriptions.

Par un jugement n° 2400101 du 8 novembre 2024, le TA a décidé de transmettre le dossier de cette demande au Conseil d’État, en application de l’article L. 113-1 du Code de justice administrative N° Lexbase : L2626ALT [1].

La question soumise à son examen était la suivante :

« Un pétitionnaire qui, en dehors de toutes dispositions législatives et réglementaires prévoyant la possibilité pour l’autorité compétente d’assortir son autorisation d’urbanisme de prescriptions spéciales, se voit opposer un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable, peut-il se prévaloir, devant le juge, de ce que, bien que son projet méconnaisse les dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect, cette dernière aurait pu ou dû lui délivrer cette autorisation en l’assortissant de prescriptions ? ».

La section du contentieux du Conseil d’État répond à cette question en trois temps.

I. Les responsabilités respectives du pétitionnaire et de l’administration

Le Conseil d’État rappelle tout d’abord, de manière didactique :

• les dispositions de l’article L. 421-6 du Code de l’urbanisme N° Lexbase : L2609K9I qui prévoient, notamment, que le PC ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ;
• les dispositions de l’article L. 421-7 N° Lexbase : L3428HZY, selon lesquelles lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l'objet d'une déclaration préalable (DP), l'autorité compétente doit s'opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l'article L. 421-6 ne sont pas réunies ;
• et, celles du 1^er alinéa de l’article L. 424-1 du même code N° Lexbase : L7107L7D, disposant que l'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la DP.

Le Conseil d’État considère qu’il résulte de ces dispositions « qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions ».

Ainsi, la responsabilité de présenter un projet conforme aux règles d’urbanisme incombe au pétitionnaire.

Quant à l’autorité compétente, elle doit s’assurer de cette conformité avant de délivrer un permis, ou de ne pas s’opposer à une DP.

À cet égard, et comme le relève la rapporteure publique Maïlys Lange dans ses conclusions, il se déduit de cette première étape du raisonnement une simple possibilité laissée à l’administration d’édicter des prescriptions spéciales, plutôt que d’opposer un refus à une demande d’autorisation d’urbanisme.

En effet, il ne découle d’aucune des dispositions susvisées que l’autorité compétente soit tenue d’une obligation de « régularisation précontentieuse » d’un projet par l’effet de prescriptions (cette notion étant, d’ailleurs, uniquement citée, mais non définie, par les textes).

En toute hypothèse, en l’espèce, les dispositions du PLU de la commune de Saint-Raphaël dont il était question, relatives à la hauteur des bâtiments, aux places de stationnement et au local des ordures ménagères, ne prévoyaient même pas expressément la possibilité pour l’autorité compétente d’assortir son autorisation de prescriptions.

II. La faculté du pétitionnaire de faire évoluer son projet en cours d’instruction

Pour mémoire, il a été reconnu, dans une décision « Commune de Gorbio » du 1^er décembre 2023 consacrant la pratique, qu’en l’absence de dispositions expresses du Code de l’urbanisme y faisant obstacle, l’auteur d’une demande de PC peut apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision, des modifications qui n’en changent pas la nature. Celui-ci peut alors adresser une demande en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier, afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié [2].

Le Conseil d’État rappelle ce principe dans son avis, en ajoutant que le pétitionnaire peut modifier son projet, « le cas échéant après que l’autorité administrative compétente lui a fait part des absences de conformité de son projet ».

La rapporteure publique Maïlys Lange précise, dans ses conclusions, que cette invitation à adapter le projet pour en assurer la conformité présente trois avantages par rapport à l’émission de prescriptions :

• d’une part, le pétitionnaire reste le seul responsable de la conception de son projet, pour arbitrer lui-même entre les différentes solutions qui peuvent s’offrir à lui pour le rendre conforme à la règle d’urbanisme ;
• d’autre part, elle ouvre plus largement le champ des possibles, puisque les modifications du projet ainsi admises sont toutes celles qui n’en changent pas la nature ; le champ matériel de cette régularisation étant aligné sur celui des mesures de régularisation prises en cours d’instance (en application de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme N° Lexbase : L0034LNL) et du permis de construire modificatif (PCM) [3] ;
• enfin, elle fait naître un nouveau délai d’instruction, si du fait de leur objet, de leur importance ou de la date à laquelle ces modifications sont présentées, leur examen ne peut être mené à bien dans le délai d’instruction initial : la mission de l’administration est donc également sécurisée.

III. La faculté de l’administration d’assortir son autorisation de prescriptions

Pour rappel, c’est à l’occasion de la jurisprudence « Ciaudo » du 13 mars 2015 que les conditions dans lesquelles l’administration peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions avaient été précisées : « l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect » [4].

Plus précisément, le Conseil d’État avait été amené, dans cette décision, à se prononcer sur la question de la recevabilité d’une demande d’annulation, par le titulaire d’une autorisation d’urbanisme, d’une ou plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie (au motif, notamment, de leur caractère excessif).

Par la suite, il a complété son édifice jurisprudentiel par une décision « Deville » du 26 juin 2019 [5], en imposant à l’autorité compétente, en matière de salubrité et de sécurité publique (sur le fondement des dispositions dites « permissives » du règlement national d’urbanisme (RNU) fixées à l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme N° Lexbase : L0569KWY), de rechercher si le projet peut être autorisé en l'assortissant de prescriptions spéciales, plutôt que d'opposer un refus de PC [6].

Dans l’avis commenté, le Conseil d’État fait le choix de ne pas généraliser la jurisprudence « Deville » –circonscrite aux atteintes à la salubrité ou la sécurité publique – à toutes les règles d’urbanisme (i.e. en dehors même des règles rédigées de manière similaire à l’article R. 111-2 précité). Plus encore, la Haute-Juridiction opère un revirement, en abandonnant cette jurisprudence (v. le fichage de l’avis « Ab. jur. » dans la rubrique « Analyse » [7]).

Les conclusions de la rapporteure publique Maïlys Lange permettent d’en comprendre les raisons : 

« ces conditions [posées par la décision « Deville »] ne sont pas d’un maniement aisé, et nous craignons qu’elles ne permettent en réalité ni à l’administration de déterminer avec certitude les contours de son obligation, ni aux pétitionnaires de comprendre l’étroitesse de la fenêtre contentieuse qu’elle leur ouvre, ni au juge, qui risque dès lors d’être sollicité à l’excès, d’exercer son contrôle sans courir le risque que ne se poursuive, devant lui, l’instruction de la demande (…) Le jeu n’en vaut pas la chandelle (…) ». À noter que, selon elle, il est permis de penser que « si ‘Gorbio’ avait précédé ‘Deville’, ‘Deville’ n’aurait pas existé ».

Partant, le Conseil d’État considère que l'autorité compétente dispose, sans jamais y être tenue, de la faculté d'accorder le PC ou de ne pas s'opposer à la DP en assortissant sa décision de prescriptions spéciales destinées à rendre le projet conforme aux règles d’urbanisme.

La Haute juridiction estime ainsi que le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de PC ou d'opposition à DP ne peut exiger que l'autorité compétente lui délivre l'autorisation sollicitée en l'assortissant de prescriptions spéciales, et ne peut utilement se prévaloir d’un tel moyen devant le juge de l’excès de pouvoir.

En conclusion, cet avis contentieux confirme que toute non-conformité, même mineure, peut in fine entraîner le refus de l’autorisation d’urbanisme sollicitée. S’il clarifie les rôles respectifs du pétitionnaire et de l’administration, il écarte, à la déception des porteurs de projet, la reconnaissance d’une obligation à la charge de l’autorité compétente de régulariser la demande lorsque c’est possible, sans dénaturer le projet concerné. Une telle avancée aurait permis de sécuriser les autorisations d’urbanisme, en anticipant sur le pouvoir de régularisation du juge en cas de litige.

En réalité, le Conseil d’État mise principalement (et peut-être naïvement ?) sur le dialogue entre le pétitionnaire et l’administration – s’inspirant du concept contesté de « l’urbanisme négocié » [8] – en amont et durant l’instruction, de sorte à éviter que celle-ci se prolonge devant les tribunaux. Toutefois, l’absence de textes est de nature à nuire à l’efficacité d’une telle solution (qui n’a rien d’obligatoire et est, au demeurant, largement dépendante du degré d’implication des acteurs concernés). Une évolution du Code de l’urbanisme serait, sur ce point, bienvenue [9].

Mais, au-delà, il est souhaitable que le législateur puisse, à présent, définir le cadre juridique de la « régularisation précontentieuse » des projets et la fonction régulatrice du juge, afin de sécuriser les droits à construire et encourager les projets de construction, dans un contexte encore prégnant de crise du logement.

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Mots clés : vente immobilière • dossier de diagnostic technique • promesse de vente • contentieux • diagnostic immobilier • responsabilité • diagnostiqueur • diagnostic de performance énergétique • défaut de délivrance conforme • perte de chance • préjudice • réparation • assurance responsabilité civile professionnelle

Les diagnostics immobiliers occupent désormais une place centrale dans les cessions d’immeubles bâtis. Documents de référence réalisés par des professionnels certifiés, ils garantissent la fiabilité et la transparence des informations communiquées. Au fil des évolutions législatives et réglementaires, le contrôle exercé s’est étendu et les obligations pesant sur les diagnostiqueurs se sont multipliées, avec pour conséquence une inflation du contentieux en la matière. L’erreur de diagnostic emporte des conséquences parfois lourdes, tant s’agissant des responsabilités susceptibles d’être recherchées, que de l’étendue des préjudices réparés. Deux arrêts récents l’illustrent.

Contexte légal. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L0996MMT, modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 N° Lexbase : L6275MS9, prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Ce dossier comprend notamment un constat de risque d’exposition au plomb, un état des matériaux contenant de l’amiante, un état relatif à la présence de termites, un diagnostic de performance énergétique, ou encore un document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Nature de l’obligation. La jurisprudence, très fournie en matière de responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers, a eu l’occasion de se prononcer, tant sur la nature de l’obligation pesant sur le diagnostiqueur, que sur sa responsabilité.

Le diagnostiqueur immobilier, débiteur d’une prestation intellectuelle, est tenu d’une obligation de moyens, dont l’étendue est régulièrement précisée et renforcée, par une jurisprudence particulièrement dense. En matière de termites, par exemple, il a été considéré que « le contrôle auquel doit procéder le professionnel diagnostiqueur n’est pas purement visuel, mais qu’il lui appartient d’effectuer les vérifications nécessaires n’impliquant pas de travaux destructifs » [1].

S’agissant du diagnostiqueur amiante, des spécifications ont été apportées : « même si le contrat circonscrit sa prestation à de simples constats visuels des parties accessibles, le diagnostiqueur reste néanmoins tenu de procéder à la mise en œuvre des moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, en réalisant notamment des sondages non destructifs ou en émettant des réserves relatives aux zones non analysées » [2].

Fondement de la responsabilité du diagnostiqueur. Le diagnostiqueur immobilier peut voir recherchée sa responsabilité, au titre de plusieurs fondements juridiques.

En premier lieu, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du vendeur qui l’a mandaté pour réaliser le diagnostic. En deuxième lieu, et notamment vis-à-vis de l’acquéreur de l’immeuble, le diagnostiqueur peut voir engagée sa responsabilité délictuelle, en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur [3].

L’indemnisation du dommage subi - La jurisprudence distingue le mode réparatoire, en fonction du caractère certain ou non, du préjudice.

Les magistrats du Quai de l’Horloge ont consacré le principe de réparation intégrale d’un préjudice certain né de l’erreur du diagnostiqueur [4]. Tel est par exemple le cas d’un diagnostic omettant de mentionner la présence d’amiante, nécessitant des travaux de désamiantage. En pareille hypothèse, une indemnisation au titre de la seule perte de chance, est exclue [5]. En effet, la perte de chance implique uniquement la privation d’une potentialité présentant une probabilité raisonnable, et non un caractère certain. Il importe de souligner que dans ce type de contentieux, la perte de chance à laquelle il est fait référence, est celle de négocier une baisse du prix d’achat de l’immeuble.

Dernièrement, dans son arrêt rendu le 20 mars 2025, la Cour de cassation a confirmé la distinction opérée entre la réparation d’un préjudice certain et l’indemnisation d’une seule perte de chance [6].

Dans cet arrêt, dans le cadre de la vente d’une maison d’habitation, l’acte de vente mentionnait la présence d’une installation autonome de type fosse septique et se référait à un rapport émanant d’un syndicat intercommunal, concluant à la conformité du dispositif. Se plaignant de dysfonctionnements de l’installation, l’acquéreur a sollicité une mesure d’expertise judiciaire, laquelle a révélé des erreurs de diagnostic. En cause d’appel, la cour avait condamné le syndicat à indemniser l’acquéreur, en réparation d’une perte de chance. Cet arrêt est cassé par la Haute juridiction, notamment en ce que la cour d’appel avait retenu l’existence d’une seule perte de chance. La troisième chambre civile infirme la décision rendue par la cour et vise les dispositions de l’article 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, lequel dispose qu’en cas de non-conformité des installations d’assainissement non collectif à la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Il en résultait, pour l’acquéreur, l’existence d’un préjudice certain lié aux travaux nécessaires pour remédier aux non-conformités : « pour limiter à une certaine somme l’indemnisation de Mme Z, l’arrêt retient que son préjudice s’analyse en une perte de chance d’obtenir un prix de vente moins élevé en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l’installation d’assainissement. En statuant ainsi, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».

A contrario, si le préjudice constitué par l’erreur de diagnostic n’est constitué que d’une simple perte de chance, il n’en demeure pas moins que d’autres mécanismes existent, et sont susceptibles de permettre une indemnisation de l’ensemble des préjudices subis par l’acquéreur.

C’est ainsi que la cour d’appel de Paris a retenu conjointement la responsabilité des vendeurs pour défaut de délivrance conforme, ainsi que la condamnation du diagnostiqueur, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au titre d’un diagnostic de performance énergétique erroné à la vente [7].

Elle a cependant distingué l’indemnisation due par le diagnostiqueur, de celle devant être supportée par les vendeurs, pour exclure la condamnation in solidum. Plus précisément, dans l’arrêt rapporté, des époux avaient fait l’acquisition d’une maison d’habitation, pour un prix de 517.000 euros. Ont notamment été annexés à l’acte de vente, un certificat de conformité de l’installation électrique, ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique, classant l’habitation en catégorie B – logement économe. Faisant valoir que la consommation électrique réelle des installations effectuées par le vendeur ne correspondait pas à celle qui leur avait été annoncée par ce dernier, et à celle prévisible au regard du DPE classant la maison en catégorie B, les acquéreurs ont sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. À l’issue des opérations d’expertise judiciaire, les acquéreurs ont assigné, d’une part, les vendeurs, et d’autre part, l’assureur du diagnostiqueur, afin d’obtenir réparation de divers préjudices liés au surcoût financier induit par cette erreur. En première instance, le tribunal judiciaire avait condamné solidairement les acquéreurs, sur le fondement du défaut de délivrance conforme, et l’assureur du diagnostiqueur, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, au paiement des préjudices induits par l’erreur de diagnostic. Les vendeurs ont interjeté appel de cette décision, estimant que le bien livré ne souffrait pas de défaut de conformité.

En cause d’appel, la cour a retenu que « si les coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, peuvent être condamnés in solidum à la réparation de l’entier dommage, c’est à la condition que chacune de ces fautes aient concouru à le causer tout entier et qu’il s’agisse bien du même dommage ». Or, en l’espèce, la juridiction de second degré a considéré que le préjudice qui résulterait de la faute du diagnostiqueur ne pourrait qu’être une perte de chance d’avoir mieux négocié le bien acheté, de sorte qu’ « il ne saurait y avoir de condamnation des vendeurs, tenus à réparation de l’intégralité des préjudices résultant de l’éventuelle inexécution de leur obligation de délivrance conforme, in solidum avec le diagnostiqueur ou son assureur, seulement tenu de réparer un préjudice de perte de chance ».

La cour a opéré une distinction entre l’indemnisation susceptible d’être supportée par l’assureur du diagnostiqueur et celle devant être prise en charge par les vendeurs.

Elle a ensuite retenu la responsabilité des vendeurs au titre d’un défaut de délivrance conforme, dans la mesure où la chose convenue entre les parties était un logement présentant un niveau de performance énergétique élevé et ne nécessitant qu’un modique budget de dépenses d’électricité, alors que la chose délivrée par les vendeurs se révélait être un bien dont le niveau de consommation énergétique était dans la moyenne, avec un budget beaucoup plus important que celui qui était prévisible au regard des factures fournies par les vendeurs. Ces derniers ont ainsi été condamnés au surcoût de consommation énergétique, aux frais exposés dans le cadre de l’expertise, ainsi qu’à l’indemnisation du préjudice moral des acquéreurs.

En parallèle, la cour d’appel a stigmatisé la responsabilité du diagnostiqueur en raison d’un diagnostic de performance énergétique erroné, les opérations d’expertise judiciaire ayant permis de révéler que le logement justifiait en réalité, d’un classement en catégorie D. Elle a ensuite estimé que le préjudice en résultant ne peut qu’être analysé en une perte de chance pour l’acquéreur de négocier une réduction du prix de vente, et a ainsi condamné l’assureur du diagnostiqueur à supporter le coût. L’indemnisation devant ici être supportée par le diagnostiqueur n’est pas surprenante, et rejoint le sens des récentes décisions de la Cour de cassation. En effet, bien que le diagnostic de performance énergétique ait été erroné, il ne s’évinçait pas des éléments versés aux débats par les acquéreurs, une nécessité de procéder à des travaux réparatoires de mise en conformité, rendus obligatoires, par la législation.

L’intérêt de cette décision réside plutôt dans le fait que la responsabilité des vendeurs peut être retenue conjointement, et non in solidum, à celle du diagnostiqueur, permettant ainsi aux acquéreurs d’être indemnisés de l’ensemble de leurs préjudices.

Cet arrêt présente ainsi la singularité, sur le plan indemnitaire, de réparer, tant un préjudice certain lié aux travaux de reprise, qu’un préjudice de perte de chance constitué par l’impossibilité de négocier le prix d’acquisition à la baisse. Il met également en lumière un fondement de responsabilité moins utilisé que celui de la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière : celui du défaut de délivrance conforme [8].

Soumise aux règles de droit commun en matière de prescription [9], l’obligation de délivrance, en matière de vente immobilière, est double.

Plus précisément, l’arrêt commenté rappelle que cette obligation « consiste à mettre une chose conforme à la disposition de l’acheteur, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties, qu’elles reposent sur des considérations objectives, telles que l’origine, la matière, le type ou la marque, ou qu’elles soient d’ordre purement subjectif, et celles en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue ou encore les qualités de la chose qui, au regard de la nature de celle-ci, sont présumées être entrées dans le champ contractuel ».

L’utilisation de ce fondement juridique peut ainsi s’avérer être une alternative – ou un subsidiaire – à celui de la garantie des vices cachés, si l’intention première des acquéreurs n’est pas de remettre en cause la vente du bien.

Perspectives. Au gré des évolutions normatives, le contentieux lié aux erreurs de diagnostics dans le cadre de ventes immobilières, s’amplifie. Les récentes exigences de performance énergétique en matière de baux d’habitation, en sont une illustration. En effet, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets N° Lexbase : L6065L7R, a notamment prévu des mesures visant à endiguer les logements qualifiés de passoires thermiques, en les excluant progressivement du parc locatif privé [10]. C’est ainsi que depuis le 1^er janvier 2025, les logements étiquetés G sur le diagnostic de performance énergétique, sont considérés comme non décents. Les logements présentant un tel diagnostic, ne pourront ainsi plus être mis en location. À partir du 1^er janvier 2028, les logements classés F sur le diagnostic de performance énergétique, seront également concernés par cette restriction.

Au regard de ces nouvelles dispositions, les conséquences d’un diagnostic de performance énergétique erroné, pourraient être importantes.

Le propriétaire d’un logement donné à bail, dont le diagnostic était erroné, pourrait ainsi s’exposer au recours du preneur en raison du caractère indécent du logement, avec, à la clé, une inflation du contentieux visant la responsabilité des professionnels en charge d’établir les diagnostics de performance énergétique.

Pour autant, les diagnostiqueurs ont-ils réellement les moyens de leurs obligations ?

Les normes applicables ainsi que les référentiels par rapport auxquels s’exerce leur contrôle, évoluent très régulièrement, ce qui peut être générateur d’insécurité juridique. Concrètement, entre la signature de la promesse de vente et la réitération de l’acte authentique, de nouvelles règles peuvent entrer en vigueur et ainsi influer sur la teneur du diagnostic, et son étiquetage. À titre d’exemple, un arrêté du 11 avril 2025, qui entrera en vigueur à compter du 26 mai 2025, a mis à jour les données figurant sur l’étiquette-climat du diagnostic de performance énergétique ainsi que les taux d’énergie renouvelable et de récupération des réseaux de chaleur [11]. Les parties prenantes à une vente immobilière doivent ainsi, redoubler de vigilance.

Il convient enfin de s’interroger sur le volet assurantiel. Dans le cadre de son activité, le diagnostiqueur immobilier a l’obligation de souscrire une assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle.

Le taux de sinistralité élevé lié à une augmentation du contentieux n’est pas sans répercussions sur le montant des primes d’assurances [12].

Par ailleurs, plusieurs assureurs se sont récemment désengagés du marché de la RC PRO des diagnostiqueurs, ce qui a conduit à une obligation de souscription d’une nouvelle police pour certains d’entre eux, et parfois, à des difficultés à se faire assurer [13].

Conclusion. À l’heure où le diagnostic immobilier s’impose comme un pivot incontournable de la transaction, les évolutions normatives constantes et les incertitudes assurantielles fragilisent un équilibre déjà précaire. Cette instabilité appelle une réflexion plus large sur l’encadrement juridique de la profession de diagnostiqueur, tant sur le plan de la formation que de la responsabilité. Le droit prospectif devra nécessairement s’emparer de ces enjeux, afin de concilier impératifs de performance énergétique, sécurité juridique des actes et pérennité économique d’un secteur désormais au cœur des politiques publiques de transition écologique.

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