[Brèves] Calcul du TEG d'un prêt immobilier : intégration des frais d'adhésion au fonds de garantie collectif

L'article L. 313-1 du Code de la consommation (N° Lexbase : L6649IM9) dispose que, dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels. En outre, il est de droit constant, et résulte plus particulièrement d'un arrêt de la Cour de cassation prononcé le 9 décembre 2010, que la somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie créé par une société de caution mutuelle pour garantir la bonne exécution du prêt, et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, est imposée comme une condition d'octroi de celui-ci, de sorte qu'elle doit être prise en compte pour le taux effectif global (Cass. civ. 1, 9 décembre 2010, n° 09-14.977, FS-P+B+I N° Lexbase : A7105GM4). Aussi, en l'espèce, le contrat d'adhésion au fonds de garantie auquel adhèrent les emprunteur et co-emprunteur, stipule bien que le versement a pour objet de garantir à la banque le remboursement du prêt consenti à l'emprunteur (dans ce cas, le dépôt effectué correspond à un gage-espèces) et le remboursement des prêts consentis à quelque moment que ce soit, aux autres emprunteurs membres de l'un des fonds collectif de garantie (dans ce cas, le dépôt effectué correspond à un cautionnement réel). Dès lors, la somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un dépôt de garantie, doit être comprise dans le taux effectif global, de sorte que faute, en l'espèce, d'y être incluse, le taux effectif global mentionné au contrat de prêt immobilier est erroné. En conséquence, le prêteur est déchu du droit aux intérêts conventionnels auxquels sont substitués les intérêts légaux. Telle est la solution retenue par la cour d'appel de Metz dans un arrêt du 22 septembre 2011 (CA Metz, 3ème ch., 22 septembre 2011, n° 09/00856 N° Lexbase : A2961HYC ; cf. l’Ouvrage "Droit bancaire" N° Lexbase : E0886ATY).

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