[Jurisprudence] Exercice du droit de préemption urbain : sur qui pèse le paiement de la commission de l'agent immobilier ?

Dans un arrêt du 26 septembre 2007, la Cour de cassation rappelle que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement et dans la déclaration d'intention d'aliéner. En l'espèce, une société avait donné mandat à un tiers de rechercher, en vue de son acquisition, un tènement immobilier moyennant une rémunération à la charge de l'acquéreur. Une promesse de vente avait été signée par l'intermédiaire d'une agence immobilière. La commune, informée de la signature de la promesse de vente, avait exercé son droit de préemption. L'intermédiaire immobilier, se prévalant des mentions de la déclaration d'intention d'aliéner reçue par la commune, avait dès lors assigné cette dernière en paiement de la somme de 135 105,85 euros correspondant au montant de sa commission. La commune s'opposait pour plusieurs raisons à ce paiement. Les premiers juges, dont la décision est confirmée par l'arrêt commenté, ont rappelé que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération de l'agent immobilier dès lors que celui-ci incombe à l'acquéreur si l'indication du montant et de la partie qui en a la charge est spécifiée dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner.

Le titulaire du droit de préemption est donc tenu exclusivement, mais intégralement, aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.

Si la jurisprudence est constante en la matière, le contentieux ne tarit pas, ce qui explique, sans doute, la publicité dont bénéficie l'arrêt commenté.

Il convient, dès lors, de rappeler certains principes applicables en matière de droit à rémunération de l'agent immobilier en cas d'exercice de son droit de préemption, notamment par une commune.

1. Tout d'abord, il est admis que le titulaire du droit de préemption est substitué à l'acquéreur initial et qu'il bénéficie de droits et obligations identiques (Cass. civ. 1, 9 mars 1999, n° 96-21.259, Société Simon-Tanay de Kaenel c/ M. Almeras N° Lexbase : A5105AWY, Bull. civ. I, n° 79).

Cette substitution joue même dans l'hypothèse où le prix d'acquisition du bien préempté serait inférieur à celui initialement convenu entre vendeur et acquéreur (voir Cass. civ. 1, 9 décembre 1997, n° 95-19.477, M. Maurice Ours et autres c/ Société Lefrançois-Reynaud, société à responsabilité limitée N° Lexbase : A5573CQH).

Comme le rappelle l'arrêt commenté, dès lors que l'acquéreur est tenu au paiement de la commission de l'agent immobilier, le titulaire du droit de préemption sera tenu au paiement de cette commission en ses lieu et place, peu important qu'il ne contracte pas aux mêmes conditions.

2. Rappelons, par ailleurs, que le droit à commission de l'agent doit avoir été conventionnellement prévu.

Ainsi, est-il traditionnellement admis que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu (Cass. civ. 1, 9 mars 1999, préc.).

Dans l'hypothèse envisagée d'exercice du droit de préemption par une commune, pour que le droit à commission de l'agent immobilier soit opposable au titulaire du droit de préemption, il doit être spécifié dans la déclaration d'intention d'aliéner qui lui a été notifiée.

A défaut, la commune ne pourra être contrainte à rémunérer l'agent immobilier, nonobstant la substitution aux lieu et place de l'acquéreur évincé qui s'est opérée (Cass. civ. 3, 10 mars 1993, n° 90-19.578, Commune de Pouilly-les-Nonains c/ Société Dugourd et Game Transaction N° Lexbase : A5468AB7, Bull. civ. III, n° 36).

En indiquant que le titulaire du droit de préemption est tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, la Cour de cassation confirme donc ce principe dans l'arrêt commenté.

3. Précisons, enfin, que, pour bénéficier de sa rémunération, l'agent immobilier doit, en principe, établir qu'il a eu un rôle essentiel dans l'accomplissement de la mission qui lui était confiée pour prétendre à sa commission.

Or, dans l'hypothèse envisagée, peut-il prétendre à une "intervention essentielle" alors qu'il n'a accompli aucune démarche particulière pour mettre en relation la commune et le vendeur ?

La Cour de cassation admet de manière relativement souple le droit à commission de l'agent immobilier, dès lors qu'il établit avoir eu un rôle actif dans la signature du compromis de vente conclu avec l'acquéreur évincé.

En conclusion, si la rémunération de l'agent immobilier peut parfois ressembler à un "parcours d'obstacles", la Cour de cassation veille à préserver un équilibre illustré par l'arrêt rapporté.

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