[Textes] Bulletin droit de l'environnement du cabinet Savin Martinet Associés : actualités de la performance énergétique des bâtiments

Le secteur du bâtiment a été identifié par le Grenelle de l'Environnement comme l'un des secteurs prioritaires pour tendre vers la réduction des émissions de gaz à effet de serre à leur niveau de 1990 et à la division par quatre les émissions dans les bâtiments neufs à horizon 2050, objectifs que s'est fixée la France dans sa stratégie nationale pour le développement durable de juin 2003 et dans son "Plan Climat" annoncé le 22 juillet 2004. En ce sens, la réglementation thermique a sans cesse été renforcée afin de répondre à ces objectifs (I), ayant pour corollaires divers dispositifs d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments (II). I - Sur la règlementation thermique au service des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre

La réglementation thermique (ci-après "RT") a pour objet d'établir un cadre quant aux caractéristiques thermiques et exigences de performance énergétique des bâtiments (A), dont le respect est assuré par la mise en oeuvre d'outils de mesure (B).

A - Sur l'encadrement de la performance énergétique des bâtiments par la RT

1 - Sur le champ d'application de la RT

Depuis 1975, chacune des RT (RT 1982, 1988, 2005 et 2012) a été le vecteur d'une amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Suivant les objectifs fixés par le Grenelle de l'environnement, la RT 2012 a donné lieu à des objectifs plus engageants pour la France (CCH, art. R. 111-20 N° Lexbase : L2512IND et suivants).

La RT 2012, actuellement applicable, est entrée en vigueur progressivement et concerne les permis de construire déposés :

- depuis le 28 octobre 2011 pour certains bâtiments neufs du secteur tertiaire (bureaux, bâtiments d'enseignement primaire et secondaire, établissements d'accueil de la petite enfance) et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ;
- depuis le 1er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments neufs à usage d'habitation (maisons individuelles ou accolées, logements collectifs, cités universitaires, foyers de jeunes travailleurs) ;
- et depuis le 1er janvier 2013 pour les autres types de bâtiments du secteur tertiaire (universités, hôtels, restaurants, commerces, gymnases, établissements de santé, aérogares, tribunaux et les palais de justice, bâtiments à usage industriel et artisanal).

Par ailleurs, et alors que la RT ne s'applique pas en principe aux bâtiments existants, l'article R. 131-26 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L6068IR8) impose au maître d'ouvrage d'améliorer la performance énergétique du bâtiment faisant l'objet de travaux de rénovation lorsque leur coût total prévisionnel des travaux est supérieur à 25 % de la valeur du bâtiment en cause.

2 - Sur le contenu de la RT 2012

Si la RT 2012 tend à la généralisation du label dit "BBC 2005" délivré en vertu de la RT 2005 pour les bâtiments d'habitation lorsque la consommation d'énergie est inférieure à 50kWh/m²/an en moyenne (variant suivant la zone climatique et l'altitude), elle pose par ailleurs le principe d'obligations de résultat concernant :

- la consommation d'énergie maximale des bâtiments (Cepmax), la RT 2012 posant l'exigence d'optimisation de la c onception du bâti indépendamment des systèmes énergétiques mis en oeuvre et, à ce titre, posant le principe d'une exigence de consommation maximale d'énergie primaire dont l'objectif de valeur moyenne est de 50 kWhEp/m²/an ;
- l'efficacité énergétique de l'enveloppe du bâtiment (Bbiomax), la RT 2012 posant le principe de limitation de la consommation d'énergie primaire sur une base de 50kWh/m²/an, impliquant l'exigence de limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées au bâti, à savoir le chauffage, le refroidissement et l'éclairage ;
- et le confort d'été des bâtiments (Tic), la RT 2012 visant la limitation des températures intérieures du bâtiment.

A ce titre et pour assurer le suivi du respect de ces obligations, plusieurs niveaux de contrôle sont mis en oeuvre :

- l'administration (C. urb., art. L. 422-1 N° Lexbase : L9324IZD à L. 422-3) peut se faire communiquer l'ensemble des documents techniques pendant les travaux et trois après leur achèvement en application de l'article L. 151-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L2894HZ9), pouvant donner lieu à l'établissement d'un procès verbal d'infraction transmis au procureur pour d'éventuelles poursuites pénales (CCH, art. L. 152-2 N° Lexbase : L7200ABB à L. 152-10) et à l'interruption des travaux ;
- le maître d'ouvrage doit, lors du dépôt du permis de construire, communiquer une attestation de prise en compte de la RT définie à l'article R. 111-20 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L2512IND) et une attestation de réalisation de l'étude de faisabilité technique et économique d'approvisionnement en énergies renouvelables ;

L'étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie a pour objet de favoriser le recours aux énergies renouvelables et aux systèmes les plus performants (CCH, art. R. 111-22 N° Lexbase : L4879IYD). L'arrêté du 18 décembre 2007, relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovations de certains bâtiments existants en France métropolitaine (N° Lexbase : L5881H39), limitait sa réalisation aux bâtiments neufs de plus de 1 000 m². Il convient de souligner que le décret n° 2013-979 du 30 octobre 2013, relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments nouveaux (N° Lexbase : L4674IYR) et son arrêté de la même date (N° Lexbase : L4690IYD) ont étendu le champ d'application de l'étude aux bâtiments neufs dont la surface est comprise entre 50 et 1 000 m2 et dont les demandes de permis de construire sont déposées à compter du 1er janvier 2014. Pour les bâtiments neufs dont la surface est comprise entre 50 et 1 000 m², le nombre de variantes à étudier de manière obligatoire dans le cadre de l'étude de faisabilité demeure toutefois limité.

- le maître d'ouvrage doit fournir une attestation de prise en compte de la RT lors de la réception de l'ouvrage, établie selon le cas par un contrôleur technique ou par l'organisme ayant certifié la performance énergétique du bâtiment dans le cadre de la délivrance d'un label de haute performance ou un architecte (CCH, art. L. 111-9-1 N° Lexbase : L9518IMH et R. 111-20-3 N° Lexbase : L3052IQ4).

S'inscrivant dans le sens d'une amélioration continue de la performance énergétique, la RT 2020, actuellement en cours de définition, devra permettre d'atteindre l'objectif fixé par la loi "Grenelle II" (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, portant engagement national pour l'environnement N° Lexbase : L7066IMN), objectif selon lequel tous les bâtiments neufs devront être à "énergie positive" à compter de 2020, impliquant que la production annuelle d'énergie renouvelable du bâtiment en cause soit supérieure aux consommations annuelles de tous usages.

B - Sur les outils mesurant la performance énergétique

1 - Sur le diagnostic de performance énergétique

Prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L7433IMA), le diagnostic de performance énergétique (ci-après "DPE"), établi pour une durée maximale de dix ans par une personne présentant des garanties de compétence, procède de l'évaluation de la performance énergétique d'un bâtiment par :

- le descriptif des équipements ;
- l'indication de la consommation énergétique ;
- l'indication du taux d'émission de gaz à effet de serre ;
- l'indication de la quantité d'énergie renouvelable, permettant ainsi son classement en fonction de sa performance énergétique ;
- et la formulation de recommandations pour améliorer la performance énergétique.

Le DPE est obligatoire pour :

- les ventes de logement réalisées à compter du 1er novembre 2006 ;
- les logements mis en location depuis le 1er juillet 2007 ;
- les bâtiments neufs dont la date de dépôt de demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007 ;
- les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012 ;
- et les copropriétés de moins de cinquante lots, dans un délai de cinq ans à compter à compter du 1er janvier 2012.

La loi "ALUR" (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové N° Lexbase : L8342IZY) impose désormais au bailleur de tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire, d'une part, et d'annexer un dossier de diagnostic technique au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement comprenant le DPE, d'autre part. Néanmoins, cet article prévoit que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE, la loi "ALUR" rappelant que ce document n'a qu'une valeur informative.

2 - Sur l'audit énergétique

L'audit énergétique doit permettre, à partir d'une analyse détaillée des données du bâtiment en cause, de dresser une proposition chiffrée et argumentée de programmes d'économie d'énergie cohérents avec les objectifs du Grenelle de l'Environnement, et ainsi amener le maître d'ouvrage à décider des investissements appropriés (Guides et cahiers techniques de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie en date du 6 janvier 2011). Dès lors, l'audit énergétique va plus loin que le DPE qui tend à ne fournir qu'une simple évaluation des consommations énergétiques.

Depuis le 1er janvier 2012, un audit énergétique doit être réalisé pour les bâtiments à usage principal d'habitation ou mis en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. C'est au syndic de copropriété d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la réalisation de cet audit, qui est effectué par une personne qualifiée et indépendante.

Par ailleurs, la loi n° 2013-619 du 16 juillet 2013, portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine du développement durable (N° Lexbase : L3830IX7), a posé le principe de l'obligation de réalisation d'un audit énergétique incombant à certaines sociétés (1). Le décret n° 2013-1121 du 4 décembre 2013, relatif aux seuils au-delà desquels une personne morale réalise un audit énergétique (N° Lexbase : L6141IY4), prévoit que tel est le cas si, pour les deux exercices comptables consécutifs précédant la date d'obligation d'audit, l'effectif de la société excède 250 personnes, ou si son chiffre d'affaires annuel excède 50 millions d'euros ou son total de bilan excède 43 millions d'euros.

II - Sur la mise en place de dispositifs visant à l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments

Afin de tendre à l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments, le "bail vert" a été institué (A), des dispositifs incitatifs, s'inscrivant dans une démarche volontaire, ont par ailleurs été mis en place (B).

A - Sur le "bail vert"

Le "bail vert", institué en France dans le cadre du Grenelle de l'environnement, a pour objectif d'instaurer un dialogue de performance énergétique entre le bailleur et le preneur par le biais d'un état des lieux des consommations et des équipements énergétiques établi à la signature du contrat de bail. Il s'agit d'inciter le bailleur et le preneur à se mettre d'accord aux fins d'engager les comportements et travaux tendant, le cas échéant, à l'amélioration des performances qui a vocation à être poursuivie pendant la durée dudit contrat.

En ce sens, l'article L. 125-9 du Code de l'environnement (N° Lexbase : L6894IRR), modifié par l'article 8 de la loi "Grenelle II", prévoit l'obligation d'insérer une annexe environnementale dite "bail vert" (i) aux baux de bureaux ou de commerces portant sur des locaux de plus de 2000 m² conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012 et (ii) à tous les autres baux depuis le 14 juillet 2013. Le "bail vert" prévoit la communication mutuelle entre preneur et bailleur quant aux informations relatives aux consommations énergétiques des locaux concernés et le libre accès à ces locaux au profit du bailleur pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

L'annexe environnementale doit comporter (i) un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), (ii) leur consommation réelle d'eau et d'énergie et (iii) la quantité de déchets générée par le bâtiment.

Ainsi, le "bail vert" présente un engagement tout à la fois environnemental et économique : d'une part, puisqu'il concerne l'exploitation des immeubles par leurs propriétaires et leur utilisation par les occupants, d'autre part, parce qu'il permet de générer des gains en termes de consommation d'énergie, d'eau et de gestion des déchets, dont le coût tend à augmenter d'année en année.

Si l'article L. 125-9 du Code de l'environnement ne prévoit aucune obligation de résultat ni sanction quant à la mise en oeuvre du "bail vert", les parties au contrat peuvent ériger certaines de ses dispositions en obligations de résultat. Notamment, l'annexe peut prévoir des obligations imposant au preneur de limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

B - Sur les dispositifs d'incitation à la performance énergétique

Les principaux dispositifs d'incitation sont relatifs à la rénovation dite thermique des bâtiments.

1 - Sur les dispositifs financiers visant à encourager la rénovation thermique des logements

Outre le plan gouvernemental de rénovation énergétique de l'habitat en mars 2013, visant à rénover 500 000 logements par an d'ici à 2017, en simplifiant les démarches de particuliers, et à permettre aux ménages de bénéficier des financements publics, et les plans bâtiments durables régionaux lancés en 2013, des dispositifs financiers existent pour encourager la rénovation thermique :

- l'éco-prêt à taux zéro ;
- le crédit d'impôt développement durable ;
- les exceptions à la hausse de TVA ;
- et l'éco-prêt logement social (éco-PLS).

2 - Sur la Charte d'engagement volontaire pour la rénovation énergétique du parc immobilier tertiaire

Dans le cadre du plan Bâtiment durable dit "Plan Bâtiment Grenelle", seize acteurs de la construction ont signé une Charte le 11 juillet 2013, s'engageant ainsi à favoriser le déploiement de la garantie intrinsèque de performance énergétique (ci-après "GPEI"). La GPEI est une garantie contractuelle de performance énergétique, élaborée au stade de la conception et/ou des travaux, au titre de laquelle le prestataire s'engage à ne pas dépasser un niveau de consommations énergétiques quand l'utilisateur s'engage lui à respecter le scénario d'utilisation et les paramètres de confort indiqués. Dès lors, la Charte vise à ancrer la GPEI dans les pratiques du secteur par le biais d'une méthodologie.

Suivant le débat national sur la transition énergétique, qui a eu lieu du 14 septembre 2012 au 18 juillet 2013, une loi sur la transition énergétique devrait être adoptée dans les tous prochains mois et devrait nécessairement contenir des dispositions relatives à la performance énergétique des bâtiments pour aller dans le sens d'un renforcement de la RT.

Au lendemain du remaniement du Gouvernement ayant eu lieu le 2 avril 2014, la transition énergétique reste au coeur de la politique environnementale nationale. En effet, lors de son discours de politique générale le 8 avril 2014 à l'Assemblée nationale, le Premier ministre, Manuel Valls, a rappelé que la transition énergétique est une des priorités nationales. A ce titre, il a souligné que la transition énergétique "renforce notre pouvoir d'achat grâce aux économies liées aux travaux de performance énergétique des bâtiments".

Savin Martinet Associés - www.smaparis.com - Cabinet d'avocats-conseils

Contacts :

Patricia Savin (savin@smaparis.com)

Yvon Martinet (martinet@smaparis.com)

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(1) Codifié à l'article L. 233-1 du Code de l'énergie (N° Lexbase : L3999IXE).

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