[Veille] Un mois d'actualité en droit des contrats, responsabilité et immobilier – Février 2026

La revue Lexbase Contrats – Responsabilité – Immobilier (CRI) vous propose de retrouver dans un plan thématique, une sélection de l’actualité jurisprudentielle et normative en droit des contrats, droit de la responsabilité, et droit immobilier, classée par matières sous plusieurs thèmes/mots-clés.

Les 3 jurisprudences à retenir du mois de février 2026 :

• Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-22.148, FS-B N° Lexbase : B9205DGZ (Droit rural – bail rural)
• Cass. civ. 1, 18 février 2026, n° 24-19.881, FS-B N° Lexbase : B8076DLP (Droit de la responsabilité – produits défectueux)
• Cass. civ. 1, 18 février 2026, n° 21-23.415, F-B N° Lexbase : B8075DLN (Droit de la responsabilité – préjudice d’anxiété)

Sommaire :

I. Actualité jurisprudentielle

A. Droit des assurances

B. Droit des baux d’habitation

C. Droit de la construction

D. Droit des contrats et des obligations

E. Droit de la copropriété

F. Droit de la consommation

G. Droit des biens

H. Droit rural

I. Droit de la responsabilité

J. Droit de la vente d’immeubles

K. Procédure civile

II. Actualité normative

A. Textes publiés au Journal officiel

B. Projet de texte à surveiller

I. Actualité jurisprudentielle

A. Droit des assurances

♦ Clause de déchéance

Cass. civ. 2, 12 février 2026, n° 24-18.594, F-B N° Lexbase : B9168DGN : au visa des articles 1103 N° Lexbase : L0822KZH et 1104 N° Lexbase : L0821KZG du Code civil, la Cour de cassation retient que la clause de déchéance de garantie stipulée en caractères très apparents dans un contrat d'assurance, sanctionnant les fausses déclarations de l'assuré sur les conséquences du sinistre, ne saurait constituer une sanction disproportionnée dès lors que la mauvaise foi de l'assuré est établie par l'assureur.

♦ Sanction des intérêts au double

Cass. civ. 2, 12 février 2026, n° 24-17.005, F-B N° Lexbase : B9188DGE: la Cour de cassation retient que lorsqu'un tribunal a appliqué la sanction des intérêts au double du taux légal prévue par l'article L. 211-13 du Code des assurances N° Lexbase : L0274AAE mais a réservé certains postes de préjudice, le juge saisi de ces postes réservés peut, sans méconnaître l'autorité de la chose jugée (C. civ., art. 1355), fixer à nouveau cette sanction sur les sommes allouées à leur titre, à compter de la date retenue par le premier jugement, dès lors que l'assureur n'a pas présenté d'offre provisionnelle dans le délai prévu par l'article L. 211-9 du Code des assurances N° Lexbase : L6229DIK.

♦ Sinistre sériel et contrat d’assurance

Cass. civ. 2, 12 février 2026, n° 24-10.913, F-B N° Lexbase : B9266DGB: la Cour de cassation retient, d'abord, que constitue un sinistre sériel au sens de l'article L. 251-2 du Code des assurances N° Lexbase : L8886DNG l'ensemble des réclamations de patients dont les dommages procèdent d'une même cause technique imputable à l'assuré. En l'espèce, l'utilisation en connaissance de cause d'implants intraoculaires dépourvus de marquage CE, dont l'emploi était prohibé par les articles L. 5211-3 N° Lexbase : L4755MC4 et L. 5211-4 N° Lexbase : L3058I8R du Code de la santé publique. Elle retient, ensuite, qu'en cas de sinistre sériel, le contrat en vigueur lors de la première réclamation s'applique à toutes les réclamations ultérieures ayant la même cause technique, de sorte que l'assureur peut opposer à l'assuré les clauses d'exclusion de ce contrat, y compris pour refuser sa garantie. Elle retient, enfin, qu'une clause excluant « les conséquences de tous actes prohibés par la réglementation en vigueur » est formelle et précise au sens de l'article L. 113-1 du Code des assurances N° Lexbase : L0060AAH, dès lors qu'elle vise sans ambiguïté les actes réalisés à l'aide de produits non légalement autorisés sur le territoire français.

B. Droit des baux d’habitation

♦ Clause résolutoire d’un bail

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-16.691, F-D N° Lexbase : B2952DMB: la Cour de cassation retient que le juge saisi de la constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire ne peut y faire droit sans rechercher, lorsque cela lui est demandé, si le bailleur l'a mise en œuvre de bonne foi. En l'espèce, le refus allégué des bailleurs d'encaisser les chèques de loyer reçus chaque mois constituait un élément de nature à caractériser leur mauvaise foi.

♦ Complément de loyer et charge

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-20.958, F-D N° Lexbase : B2887DMU: la Cour de cassation retient :

• d'une part, que le complément de loyer ne peut être appliqué que s'il est expressément stipulé dans le contrat de bail (loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018 N° Lexbase : L6325MS3, art. 140) ;
• d'autre part, que lorsque le bail prévoit un montant de charges fixé forfaitairement, le bailleur ne peut réclamer un paiement complémentaire au titre des charges réellement exposées (loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH, art. 23,).

♦ Congé d’un bail d’habitation et LRER

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-14.383, F-D N° Lexbase : B2978DMA: en se fondant sur l’article 15 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH, et les articles L. 100 N° Lexbase : L4899LAP et R. 53-3 N° Lexbase : L2490LKG du Code des postes et des communications électroniques, la Cour de cassation étend au congé donné par lettre recommandée électronique la solution déjà retenue (Cass. civ. 3, 21 septembre 2022, n° 21-17.691, FS-B N° Lexbase : A25098K7) pour la lettre recommandée papier non réclamée. Ainsi, le congé ne produit pas ses effets lorsque le destinataire ne réclame pas le pli, quand bien même il serait un professionnel présumé avoir consenti à ce mode de notification ; la réception effective de la lettre est une condition nécessaire au déclenchement du délai de préavis.

♦ Paiement partiel des loyers

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 22-23.221, F-D N° Lexbase : B2893DM4: la Cour de cassation retient, au visa des anciens articles 1253 N° Lexbase : L1370ABD et 1256 N° Lexbase : L1373ABH du Code civil, que des versements partiels réguliers ne suffisent pas à établir que le locataire entendait payer les loyers courants. Faute de volonté clairement exprimée de sa part, les paiements s'imputent sur les loyers les plus anciens, faisant obstacle à toute prescription des échéances antérieures.

♦ Restitution du dépôt de garantie

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-21.258, F-D N° Lexbase : B2905DMK: la Cour de cassation retient que l'émission d'un chèque ne vaut pas paiement et ne libère pas le bailleur de son obligation de restituer le dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois. Lorsque le locataire conteste la réception du chèque, il appartient au bailleur de prouver non seulement l'envoi mais la réception effective par le locataire.

C. Droit de la construction

♦ Appréciation d’une clause d’exclusion de garantie et appréciation des désordres

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-11.390, F-D N° Lexbase : B9148DGW: la Cour de cassation retient que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'une clause d'exclusion de garantie figurant dans un contrat d'assurance de responsabilité civile construction. En l'espèce, une clause excluant « le coût de la réfection des travaux, de la remise en état ou du remplacement des produits livrés ou ouvrages exécutés, qui ont été à l'origine du dommage » s'appliquait aux travaux de reprise des malfaçons réalisés après achèvement ; la cour d'appel en avait dénaturé le sens en la cantonnant aux seules réparations intervenues après des travaux de reprise antérieurs.

Par ailleurs, l'arrêt confirme que les juges du fond apprécient souverainement le caractère décennal des désordres : lorsque l'expert judiciaire, après consultation d'un sapiteur spécialisé, n'a pas conclu que les fissures compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination (C. civ, art. 1792 N° Lexbase : L1920ABQ), les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne sauraient suffire à établir ce caractère décennal.

♦ Assurance décennale obligatoire

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-17.032, F-D N° Lexbase : B4849DPB: selon les articles L. 241-1 N° Lexbase : L1827KGR et A. 243-1 N° Lexbase : L9756IE3 du Code des assurances, la Cour de cassation retient que l'assurance de responsabilité décennale obligatoire est celle en vigueur à la date du commencement effectif des travaux confiés à l'assuré. Ainsi, la société d'architecture créée après l'ouverture du chantier, et donc assurée postérieurement, ne peut voir la garantie de son propre assureur mobilisée au titre de ces travaux, quand bien même les désordres ne seraient apparus qu'après sa constitution et dans le délai décennal. Seul l'assureur de l'architecte, personne physique, à la date d'ouverture du chantier est ainsi tenu.

♦ Démolition et servitude conventionnelle

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-10.925, F-D N° Lexbase : B9202DGW: la Cour de cassation retient que, lorsqu'une construction viole la servitude stipulée dans le cahier des charges d'un lotissement (C. civ., art. 1134 N° Lexbase : L1234ABC et 1143 N° Lexbase : L1243ABN anc. ), le juge ne peut ordonner la démolition totale de l'immeuble sans rechercher si la seule suppression de la partie excédant la hauteur autorisée ne permettrait pas de rétablir la conformité. Par ailleurs, ce dernier doit, lorsqu'il en est requis, contrôler la proportionnalité de la mesure de démolition au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l'intérêt qu'elle présente pour le créancier, y compris lorsque la violation procède d'une servitude conventionnelle et non d'une simple obligation contractuelle.

♦ Garantie décennale et appréciation du juge

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-10.702, F-D N° Lexbase : B1283DP9: la Cour de cassation casse l'arrêt qui avait retenu la garantie décennale au seul motif que les panneaux photovoltaïques faisaient partie d'un « ensemble complet » comprenant les bacs acier de couverture. Ce raisonnement global est insuffisant pour elle : le juge doit examiner si les panneaux eux-mêmes, dissociables des bacs acier, remplissent une fonction de clos ou de couvert ou ont au contraire pour fonction exclusive la production et la vente d'énergie, auquel cas l'exclusion de l'article 1792-7 du Code civil N° Lexbase : L6351G94 s'applique et la garantie décennale ne peut être mobilisée.

♦ Qualité du maitre de l’ouvrage

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-11.092, F-D N° Lexbase : B4889DPR: la Cour de cassation rappelle que seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage pour agir sur le fondement de la garantie décennale, celui qui est propriétaire de l’ouvrage ou titulaire d’un droit à construire.

♦ Référé-provision

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-15.807, F-D N° Lexbase : B9232DGZ: dans le cadre d'un référé-provision fondé sur l'article 835 du Code de procédure civile N° Lexbase : L8607LYG, le juge peut déduire la réalisation effective des prestations d'assistance à maîtrise d'ouvrage de la concrétisation du résultat attendu (obtention des autorisations, transfert du permis), sans exiger la justification détaillée de chaque acte d'exécution.

♦ Responsabilité du maitre de l’ouvrage et de la maitrise d’œuvre

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-10.317, F-D N° Lexbase : B9191DGI: dans un premier temps, la Cour retient qu’un promoteur professionnel qui, en pleine connaissance des risques et après avertissements clairs de son contrôleur technique, choisit délibérément de ne pas réaliser les travaux préconisés pour des raisons financières, commet une faute personnelle justifiant qu'il conserve une part de la charge définitive de la réparation (20%), y compris de son propre préjudice. Il ne peut se retrancher derrière les obligations professionnelles du maître d'œuvre et de l'entrepreneur. Dans un second temps, elle affirme également que l'architecte investi d'une mission complète qui laisse l'entrepreneur réaliser des travaux à haut risque sans l'étude technique requise (G3) et au mépris des préconisations du bureau d'études commet une faute personnelle autonome. Cette faute fait obstacle à sa garantie totale par le maître de l'ouvrage, quand bien même ce dernier aurait également fauté. Ainsi, l’arrêt confirme et articule clairement le régime de partage de responsabilité entre les constructeurs et le maître de l'ouvrage professionnel :

• la qualité de professionnel aguerri du maître de l'ouvrage aggrave son exposition à une part de responsabilité propre lorsqu'il prend un risque délibéré et documenté ;
•  la faute du maître de l'ouvrage ne neutralise pas la faute personnelle du maître d'œuvre au titre de son obligation de surveillance (C. civ., art. 1217 N° Lexbase : L1986LKR et 1231-1 N° Lexbase : L0613KZQ).

D. Droit des contrats et des obligations

♦ Cause du contrat de location financière

Cass. com., 4 février 2026, n° 24-19.395, F-D N° Lexbase : B6524DGQ: le défaut de livraison du matériel loué est un fait postérieur à la conclusion du contrat relevant de son exécution, et ne peut donc caractériser l'absence de cause de l'engagement du locataire au moment de sa formation (C. civ., art. 1131 anc. N° Lexbase : L1231AB9).

♦ Clause de renonciation à l’action en responsabilité

Cass. com., 11 février 2026, n° 24-15.584, F-D N° Lexbase : B3488DLR: la Cour de cassation retient que si la renonciation anticipée à l'action en responsabilité délictuelle est nulle en raison du caractère d'ordre public des articles 1240 N° Lexbase : L0950KZ9 et 1241 N° Lexbase : L0949KZ8 du Code civil, une telle renonciation est valable lorsqu'elle est stipulée a posteriori, dans une convention distincte de l'acte initial ayant valeur de transaction entre les parties

♦ Clause de réserve de propriété

Cass. com., 11 février 2026, n° 24-13.195, F-D N° Lexbase : B3521DLY: la Cour de cassation rappelle que la clause de réserve de propriété, qui nécessite l'accord de volonté des deux parties, doit être mentionnée de façon suffisamment apparente, claire et lisible ; lorsque les conditions générales de vente du vendeur stipulent une réserve de propriété tandis que les conditions générales d'achat de l'acheteur subordonnent son acceptation à une approbation expresse, la contradiction résultant de ces clauses croisées exclut l'existence de la réserve de propriété, et le refus de l'acheteur ne peut être rétracté que par une acceptation à la fois expresse et antérieure à la livraison — ni l'exécution du contrat en connaissance de cause, ni la signature du bon de livraison, ni les déclarations postérieures du liquidateur judiciaire n'y pouvant suppléer (C. civ., art. 1103 N° Lexbase : L0822KZH).

♦ Promesse de vente et nullité

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-20.114, F-D N° Lexbase : B4902DPA: la Cour de cassation retient que la nullité d'une promesse de vente pour erreur sur la substance, selon l’article 1110 ancien du Code civil N° Lexbase : L1198ABY, ne peut être prononcée lorsque les parties avaient expressément convenu que la promesse ne portait que sur des terres agricoles, la partie constructible des parcelles étant explicitement exclue de l'opération. Ainsi, les promettants ne pouvaient pas s'être trompés sur la nature ou la surface des terres promises dès lors qu'ils n'avaient jamais promis de céder les terrains à urbaniser.

♦ Promesse de vente et transfert de titre

Cass. com., 11 février 2026, n° 24-18.443, F-B N° Lexbase : B4944DG9: la Cour de cassation retient, d'une part, que la holding patrimoniale d'un associé qui a adhéré à la fois au pacte d'associés et à la promesse de vente attachée à ce pacte est tenue par cette promesse lorsque le transfert des titres à cette holding constituait un transfert libre autorisé par le pacte (C. civ., art. 1103 N° Lexbase : L0822KZH) ; la personnalité morale distincte de la holding ne fait pas obstacle à cette solution dès lors que son adhésion à la promesse a été expressément établie. D'autre part, la Cour rappelle que le caractère potestatif d'une condition, sanctionné par la nullité de l'obligation (C. civ., art. 1304-2 N° Lexbase : L0651KZ7), ne s'apprécie que dans la personne du débiteur : le fait que le créancier de la promesse de vente (en l'espèce l'actionnaire majoritaire) puisse déclencher la condition en révoquant ad nutum le promettant est sans incidence sur la validité de l'obligation, dès lors que cette révocation n'était pas au pouvoir du débiteur lui-même.

♦ Sous-traitance et dommages

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-13.020, F-D N° Lexbase : B9198DGR: la Cour de cassation retient que l'entrepreneur principal poursuivi par son sous-traitant en paiement du prix des travaux peut être déchargé, en tout ou partie, de cette obligation en opposant les inexécutions du sous-traitant, tenu à son égard d'une obligation de résultat. Par ailleurs, elle ajoute que le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il a constaté l'existence en son principe, en se fondant sur l'insuffisance des preuves fournies par les parties ; ayant constaté la responsabilité de l'entrepreneur au titre de la garantie de parfait achèvement, la cour d'appel ne pouvait rejeter la demande indemnitaire du maître de l'ouvrage au seul motif de l'absence de devis.

♦ Responsabilité extracontractuelle du preneur à bail indépendamment de l'annulation du contrat

Cass. com., 4 février 2026, n° 24-21.264, F-D N° Lexbase : B6430DGA: conformément aux articles 1178 N° Lexbase : L0900KZD et 1240 N° Lexbase : L0950KZ9 du Code civil, la Cour de cassation retient que l'annulation d'un contrat n'épuise pas les droits de la partie lésée, laquelle peut, indépendamment des restitutions, demander réparation du dommage subi sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. La cour d'appel qui rejette la demande de dommages-intérêts de la banque contre le preneur au seul motif que la somme réclamée ne constitue pas une restitution, sans rechercher si celui-ci n'avait pas commis une faute en attestant de livraisons inexistantes et en dissimulant la nature réelle de l'opération, prive sa décision de base légale. Elle ajoute également dans ce même arrêt que ce raisonnement s’applique également à la fixation de la créance de la banque au passif de la procédure collective du vendeur.

♦ Restitution de l’indemnité d’immobilisation

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-12.388, F-D N° Lexbase : B9111DGK: dans une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d'obtention de prêts (C. civ., art. 1103 N° Lexbase : L0822KZH et 1124 N° Lexbase : L0826KZM), les bénéficiaires qui justifient, même tardivement, avoir accompli les démarches de financement conformes aux stipulations contractuelles et n'être pas responsables de la défaillance de la condition, ont droit à la restitution de l'indemnité d'immobilisation sans être enfermés dans un délai de production des justificatifs. La promettante ne peut obtenir réparation de ses préjudices (perte de chance d'exploiter, frais d'entretien, remboursement de crédit) dès lors qu'aucune faute n'est imputable aux bénéficiaires.

E. Droit de la copropriété

♦ Prescription quinquennale de l'action en responsabilité contre le syndic

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-14.646, F-D N° Lexbase : B2837DMZ: la Cour de cassation retient que la prescription quinquennale de l'action en responsabilité du syndicat contre son syndic pour manquement au devoir de conseil (suggestion convention occupation parties communes ou cession juste prix) court dès la connaissance du dommage, indépendamment d'une procédure contentieuse ultérieure contre un tiers.

♦ Publication du règlement de copropriété

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-16.401, F-D N° Lexbase : B2992DMR: la Cour de cassation retient que l'absence de publication d'un règlement de copropriété au fichier immobilier ne prive pas la copropriété de ce règlement, la publication n'étant nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires (loi n°65-557, du 10 juillet 1965, art. 13 N° Lexbase : L4806AHH) ; en l'absence de publication, le règlement demeure néanmoins opposable à l'acquéreur dont l'acte constate la connaissance préalable et l'adhésion aux obligations en résultant (Décret n° 67-223, du 17 mars 1967, art. 4, al. 3 N° Lexbase : L5540IGB), la contestation antérieure du vendeur quant à l'application du statut de la copropriété ne suffisant pas à écarter cette opposabilité.

F. Droit de la consommation

♦ Contrat de prêt et restitution du prix

Cass. civ. 1, 11 février 2026, n° 24-15.204, F-D N° Lexbase : B3487DLQ : la Cour de cassation retient que, en cas d'annulation d'un crédit affecté consécutive à celle du contrat principal, le prêteur fautif, pour avoir versé les fonds sans vérifier la régularité formelle du contrat, peut être privé de tout ou partie de sa créance de restitution si l'emprunteur justifie d'un préjudice en lien avec cette faute (C. consom., art. L. 312-55 N° Lexbase : L1307K7K ; C. civ., art. 1231-1 N° Lexbase : L0613KZQ). En principe, l'emprunteur obtient du vendeur la restitution du prix et ne subit donc aucun préjudice à devoir rembourser la banque ; il en va cependant différemment lorsque le vendeur est en liquidation judiciaire : dans ce cas, l'impossibilité d'obtenir restitution du prix constitue, par application du principe d'équivalence des conditions, un préjudice causalement lié à la faute du prêteur, qui le prive de tout ou partie de sa créance de restitution.

G. Droit des biens

♦ Preuve d’une servitude discontinue

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-21.899, F-D N° Lexbase : B2986DMK: la Cour de cassation rappelle que la servitude de passage, discontinue, ne peut s'établir que par un titre constitutif ou récognitif émanant du propriétaire du fonds asservi (C. civ., art. 691, al. 1er N° Lexbase : L3290ABH, et 695 N° Lexbase : L3294ABM) ; ni les seules mentions figurant dans les actes de propriété du fonds dominant, ni l'attestation d'un ancien propriétaire du fonds servant, ni la présence d'une porte dans un mur ne constituent un tel titre.

 H. Droit rural

♦ Clause de reprise sexennale et bail rural

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-22.148, FS-B N° Lexbase : B9205DGZ : la Cour de cassation retient, par combinaison des articles L. 411-6 N° Lexbase : L0847HP3 et L. 411-8 N° Lexbase : L4034AE7 du Code rural et de la pêche maritime, qu'une clause de reprise sexennale ne peut être introduite dans un bail rural, sauf accord du preneur, qu'au cours d'un bail renouvelé et non au cours d'un premier bail. Lorsque le bail a été cédé à un descendant du preneur moins de six ans avant son terme, la cession est assimilée à un premier bail, de sorte que l'insertion de la clause de reprise ne peut intervenir qu'au cours du deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession — et non dès le premier.

I. Droit de la responsabilité

♦ Défectuosité d’un produit et responsabilité du producteur

Cass. civ. 1, 18 février 2026, n° 24-19.881, FS-B N° Lexbase : B8076DLP : la Cour de cassation retient que le professionnel qui a utilisé un produit défectueux et engagé sa responsabilité envers la victime sur le fondement d'une obligation de sécurité de résultat peut obtenir du producteur le remboursement de la totalité des sommes versées à la victime, dès lors qu'aucune faute ne lui est imputable dans l'utilisation du produit. Le partage par parts égales entre coresponsables sans faute est alors écarté (C. civ., art. 1245 N° Lexbase : L0945KZZ et suivants et art. 1147 ancien N° Lexbase : L1248ABT).

♦ Préjudice d’anxiété

Cass. civ. 1, 18 février 2026, n° 21-23.415, F-B N° Lexbase : B8075DLN: l’arrêt retient, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil N° Lexbase : L0950KZ9, que le préjudice d’anxiété est caractérisé par la seule connaissance par la victime d’un risque élevé de développer une pathologie grave. La victime n’a pas à démontrer en plus qu'elle vit dans un état d'inquiétude permanente. Ainsi, dès lors que sa connaissance du risque n'est pas contestée, le juge ne peut rejeter sa demande faute de preuve d'une anxiété effective.

♦ Responsabilité du contrôleur technique

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-13.105, F-D N° Lexbase : B4923DPZ: la Cour de cassation retient que le contrôleur technique dont la mission portait sur la sécurité des personnes dans les bâtiments d'habitation ne peut voir sa responsabilité engagée à raison de désordres rendant dangereux les abords extérieurs de l'ouvrage, au-delà du périmètre de sa mission.

♦ Responsabilité médicale et substitution de l’ONIAM

CE, 5^e ch., 18 février 2026, n° 499368, inédit N° Lexbase : B8136DLW: Lorsque la commission de conciliation et d'indemnisation impute un dommage à la faute d'un établissement de santé, l'ONIAM qui se substitue à l'assureur défaillant agit sur le fondement de l'article L. 1142-15 du Code de la santé publique N° Lexbase : L5390IR3, et non sur celui de l'article L. 1142-17 N° Lexbase : L4429DLM relatif à la solidarité nationale, quand bien même le décès résulterait d'une infection nosocomiale. Par conséquent, l'établissement responsable s'expose à la pénalité pouvant atteindre 15% de l'indemnité allouée, ainsi qu'au remboursement des frais d'expertise engagés par l'ONIAM, calculés à hauteur de sa part de responsabilité.

♦ Responsabilité du notaire pour manquement de son devoir de conseil

Cass. civ. 1, 11 février 2026, n° 24-17.165 N° Lexbase : B3529DLB et n° 24-17.166 N° Lexbase : B3520DLX, F-D : la Cour de cassation retient qu’un notaire peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour avoir manqué d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l’acte authentique.

J. Droit de la vente d’immeubles

♦ Obligation de délivrance conforme et obligation d’information du vendeur

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 23-21.993, F-D N° Lexbase : B9120DGU: la Cour affirme que la destination locative de l'immeuble fait partie des caractéristiques substantielles du bien vendu. Dès lors que cette destination ne pouvait être atteinte en raison de la non-conformité aux normes de décence de six logements, et que l'acquéreur n'était pas un professionnel de l'immobilier, les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance, peu important que l'acquéreur ait eu connaissance de la surface des logements avant la vente. Par ailleurs, elle ajoute que les vendeurs qui ont reçu, avant la signature de l'acte authentique, un avis de visite d'un organisme de lutte contre les logements insalubres, dont ils reconnaissaient eux-mêmes qu'il allait générer des travaux à leur charge, étaient tenus d'en informer l'acquéreur, quand bien même ils ignoraient la teneur précise des griefs. Cette abstention fautive engage leur responsabilité tant envers l'acquéreur que la banque prêteuse.

♦ Obligation de mise à jour de l'état des risques

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-10.524, FS-B N° Lexbase : B8082DLW: au visa des articles L. 125-5 N° Lexbase : L1481MIP et L. 562-4 N° Lexbase : L2813KIZ du Code de l'environnement et les articles L. 271-4 N° Lexbase : L0996MMT et L. 271-5 N° Lexbase : L6846L7P du Code de la construction et de l'habitation, les juges de la cassation vont retenir que, lorsqu'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit à la date de la promesse de vente, a été approuvé avant la signature de l'acte authentique, le vendeur est tenu de mettre à jour l'état des risques annexé à l'acte pour mentionner cette approbation qui vaut servitude d’utilité publique. Le simple fait que le plan n'ait pas été modifié dans son contenu ne dispense pas de cette mise à jour, faute de quoi l'acquéreur peut demander la résolution de la vente.

K. Procédure civile

♦ Exceptions à l’irrecevabilité de prétentions nouvelles

Cass. civ. 3, 12 février 2026, n° 24-18.452, F-D N° Lexbase : B2981DMD: la Cour de cassation retient que lorsqu'une cour d'appel écarte une prétention nouvelle comme irrecevable, elle est tenue de vérifier si cette demande ne relève pas de l'une des exceptions à l'irrecevabilité prévues par les articles 564 N° Lexbase : L0394IGP à 567 N° Lexbase : L6720H7Z du Code de procédure civile, notamment si elle tend aux mêmes fins qu'une prétention de première instance ou en constitue l'accessoire ou le complément.

♦ Investissement immobilier et prescription de l’action de l’action en responsabilité

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 24-11.109, F-D N° Lexbase : B4840DPX: la Cour de cassation retient que, dans le cadre d'un investissement immobilier locatif financé par emprunt et bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l'action en responsabilité n'est pas la date à laquelle l'acquéreur a pu apprécier la rentabilité globale de l'opération. Il court seulement à compter du jour où l'acquéreur a découvert, ou aurait dû découvrir, qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté. 

♦ Pourparlers transactionnels et prescription des vices cachés

Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-12.388, F-D N° Lexbase : B9111DGK: les pourparlers transactionnels n'interrompent/suspendent pas la prescription des vices cachés (C. civ., art. 1648 N° Lexbase : L9212IDK et 2238 N° Lexbase : L1053KZZ), qui court dès la découverte du vice.

♦ Vices cachés et prescription biennal

Cass. civ. 3, 19 février 2026, n° 23-22.295, F-D N° Lexbase : B4844DP4: la Cour de cassation confirme que si l'action en réparation du préjudice causé par un vice caché peut être exercée de façon autonome, sans qu'une action rédhibitoire ou estimatoire ait été préalablement engagée, elle reste néanmoins soumise au délai biennal de l'article 1648, alinéa 1er, du Code civil N° Lexbase : L9212IDK courant à compter de la découverte du vice et non au délai quinquennal de droit commun de l'article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC. L'autonomie de l'action indemnitaire ne la soustrait pas au régime procédural propre aux vices cachés.

II. Actualité normative

A. Textes publiés au Journal officiel

♦ Dispositif « Relance logement »

Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47 N° Lexbase : L0816NEX : crée un nouveau mécanisme d'amortissement fiscal en faveur des bailleurs privés, dit « dispositif Relance logement ». Tout propriétaire acquérant un logement collectif neuf ou ancien réhabilité pour le louer nu à titre de résidence principale peut déduire annuellement de ses revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition (entre 3 % et 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué), dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an et par foyer fiscal. L'avantage est conditionné à un engagement de location d'au moins neuf ans sous plafonds de loyers et de ressources. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

♦ Nouveau régime d’assurance

Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 171 N° Lexbase : L0816NEX : prévoit un nouveau régime d’assurance obligatoire au sein de tout contrat d’assurance garantissant les dommages aux biens. Ce dernier doit ainsi permettre de protéger l’assuré contre les dégâts pouvant naitre à la suite d’émeute.

♦ Réparation des dommages causés aux troupeaux domestiques

Décret n° 2026-128, du 24 février 2026, modifiant le décret n° 2019-722, du 9 juillet 2019, relatif à l'indemnisation des dommages causés aux troupeaux domestiques par le loup, l'ours et le lynx N° Lexbase : L2233NEG : modifiant le décret n° 2019-722, du 9 juillet 2019 N° Lexbase : L3963MTX, ce décret assouplit la conditionnalité des indemnisations des attaques de loup sur les troupeaux ovins et caprins en cercles 0, 1 et 2 : l'obtention d'une aide à la protection au titre de l'arrêté du 30 décembre 2022 vaut désormais présomption de respect des mesures de protection. Trois exceptions nouvelles dispensent en outre de toute mesure préalable :

• troupeau reconnu non protégeable,
• troupeau ayant subi moins de trois attaques dans les douze derniers mois,
• zone de front de colonisation du loup reconnue par arrêté préfectoral comme présentant des difficultés importantes de protection.

♦ Traitement des impayés en matière d’aide personnelle au logement

Décret n° 2026-84, du 12 février 2026, relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement N° Lexbase : L9458NDN : pris pour l'application de l'article 12 de la loi n° 2023-668, du 27 juillet 2023 N° Lexbase : L6327MS7, ce décret modifiant les articles art. R. 824-1 N° Lexbase : L5715LR4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, confie à la CCAPEX un pouvoir décisionnaire exclusif en matière d'impayés de dépenses de logement des bénéficiaires de l'APL. L'aide est maintenue par défaut et ne peut être suspendue que sur décision expresse de la commission, limitativement fondée sur la mauvaise foi ou la capacité financière avérée de l'allocataire.

 B. Projet de texte à surveiller

♦ Offre de logement, habitat, construction

Proposition de loi visant au renforcement des outils de contrôle des cessions en nue-propriété n° 2486, déposée le mardi 17 février 2026 à l’Assemblée nationale [en ligne] : ce texte vise à renforcer le droit de préemption des SAFER face aux stratégies de contournement par le démembrement de propriété. Il comporte deux apports majeurs :

• un renforcement des obligations déclaratives pesant sur le notaire, le cédant et le cessionnaire lors des cessions d'usufruit ou de nue-propriété, avec un renversement de la charge de la preuve. Il appartiendrait aux parties de démontrer l'absence de fraude, et non plus à la SAFER ;
• un allongement de neuf ans (contre deux actuellement) de la durée d'usufruit restant à courir permettant la préemption, assorti d'une extension expresse du droit de préemption aux ventes en viager.

♦ Création d’un régime de responsabilité civile en matière de fêtes traditionnelles

Proposition de loi pour un régime de responsabilité civile plus juste et adapté en matière de fêtes traditionnelles, n° 400, déposée au Sénat le 16 février 2026 [en ligne] : ce texte propose d'insérer dans le code du sport deux nouveaux articles créant un régime dérogatoire de responsabilité civile pour les manifestations sportives ou culturelles impliquant un animal et s'inscrivant dans une tradition locale ininterrompue. D'une part, l'organisateur, le propriétaire de l'animal et la commune seraient exonérés de responsabilité envers le spectateur ayant enfreint les règles de sécurité préétablies et portées à sa connaissance. D'autre part, l'indemnisation due au spectateur n'ayant pas enfreint ces règles serait plafonnée par décret en Conseil d'État. Le texte crée en outre un fonds de garantie des manadiers et de la tauromachie, alimenté notamment par des prélèvements sur les contrats d'assurance et les opérations commerciales des manifestations, destiné à aider les responsables condamnés, assurés ou non.

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