Lorsque le gardien d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles partage avec un tiers l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, ou une seule de ces deux tâches, les dépenses correspondant à sa rémunération ne sont récupérables que si le gardien ne peut en assurer seul l'exécution par suite d'une impossibilité matérielle temporaire. Tel est l'enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 17 décembre 2013, promis à la plus large publication (Cass. civ. 3, 17 décembre 2013, n° 12-26.780, FS-P+B+R+I
N° Lexbase : A6120KR4). En l'espèce, M. et Mme B., locataires d'un logement appartenant à une société, avaient assigné la bailleresse aux fins d'obtenir remboursement d'un trop-perçu de charges locatives. La société faisait grief au jugement de la condamner à rembourser à M. et Mme B. une somme perçue au titre de la rémunération des gardiens pour les exercices 2005 à 2009, faisant valoir les dispositions de l'article 2 d) du décret n° 87-713 du 26 août 1987, tel que modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 (
N° Lexbase : L3813IC9). Ces dispositions prévoient que la récupération des dépenses liées à la rémunération du gardien (ou concierge), à concurrence de 75 ou de 40 %, selon que celui-ci entretient les parties communes et/ou élimine les rejets. Le texte prévoit que cette récupération s'applique y compris en cas d'intervention d'un tiers et vise, notamment, l'intervention d'un tiers en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets ou l'une de ces deux tâches. La question s'est ainsi posée de savoir ce qu'il convenait d'entendre par "impossibilité matérielle". La société bailleresse requérante soutenait qu'en décidant que le caractère "temporaire" s'appliquait à "l'impossibilité matérielle" quand, le texte ne visant pas une "impossibilité temporaire matérielle ou physique", les charges pouvaient être récupérées en cas d'impossibilité matérielle, non pas seulement temporaire, mais permanente, le tribunal d'instance avait violé les dispositions en cause. L'analyse est rejetée par la Cour suprême approuvant le tribunal qui, ayant relevé que les gardiens effectuaient partiellement l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets ou l'une de ces deux tâches avec l'aide d'une société tierce intervenant pendant leur temps de travail, le tribunal en avait exactement déduit que les charges afférentes à la rémunération des gardiens n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution.
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