Le Quotidien

► Le décret n° 2023-796, du 18 août 2023, vient préciser les niveaux de performance minimaux et les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce critère ou de ces niveaux dans la définition du logement décent ; il adapte en conséquence les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale définies dans les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015 relatif à ces contrats.

Pris pour l'application de l'article 160 de la loi n° 2021-1104, du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets N° Lexbase : L6065L7R, le décret du 18 août 2023 vient préciser les nouvelles mesures concernant le critère de performance énergétique minimale du logement décent. À compter du 1^er janvier 2025, ce critère correspondra désormais à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L6838L7E (pour mémoire : (re)lire le commentaire Christelle Coutant-Lapalus, La loi « Climat et résilience » et les baux d’habitation, Lexbase Droit privé, septembre 2021, n° 879 N° Lexbase : N8880BYK).

Le texte vient préciser le niveau de performance minimal en vigueur à compter du 1^er janvier 2025, ainsi que les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales pour lesquels le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect de ce niveau de performance minimal en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290, du 23 décembre 1986.

Il adapte en conséquence les mentions visant la performance énergétique des logements dans les contrats-types de location (v. décret n° 2015-587, du 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, annexes 1 et 2 N° Lexbase : L6991I8G).

Entrée en vigueur. L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions est échelonnée dans le temps, selon les mesures concernées, à savoir le lendemain de leur publication, au 1^er janvier 2024 et au 1^er janvier 2025 (et certaines exceptionnellement au 1^er janvier 2028 pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte).

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► En l’absence de clarté du contrat de VEFA, il convient de se référer aux dispositions légales et règlementaires ; le calcul de la surface habitable se fait alors par référence à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Les indications relatives à la consistance mentionnées dans l’acte de vente s’entendent de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L8631IAW, excluant les locaux d’une surface inférieure à 1,80 m.

Quoique contestée et contestable, la tolérance du vingtième prévue à l’article 1619 du Code civil N° Lexbase : L1719ABB est :

• toujours applicable à la VEFA (V. pour une jurisprudence antérieure Cass. civ. 3, 24 novembre 1999, n° 98-12.317, publié au bulletin N° Lexbase : A8918CI7) ;
• et ce, quand bien même la vente intervient dans le secteur protégé de l’habitation (V. également Cass. civ. 3, 11 janvier 2012, n° 10-22.924, FS-P+B N° Lexbase : A5272IAI) dans lequel cette disposition doit s’articuler avec les règles impératives prévues notamment aux articles L. 261-11 N° Lexbase : L0016LNW et R. 261-15 N° Lexbase : L3996IZZ du CCH qui ne prévoient eux aucune tolérance ;
• raison pour laquelle les promoteurs stipulent des clauses dites de tolérance, qui ne sont pas jugées abusives au sens des articles L. 132-1 du Code de la consommation N° Lexbase : L1658K7K (Cass. civ. 3, 8 juin 2005, n° 04-11.797, FS-P+B N° Lexbase : A6537DIX).

L’article 1619 du Code civil dispose, en effet, que « l’expression de la mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins (…) ».

La Haute juridiction avait déjà eu l’occasion de le rappeler récemment (Cass. civ. 3, 18 mars 2021, n° 19-24.994, FS-P N° Lexbase : A89444LT) et la présente espèce est l’occasion d’y revenir.

Une SCCV a vendu en l’état futur d’achèvement un bien immobilier à des accédants à la propriété. Se prévalant d’une différence entre la superficie mesurée et celle mentionnée dans l’acte de vente, les accédants à la propriété ont assigné la SCCV en restitution du prix de vente.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 10 février 2022, condamne la SCCV mais celle-ci forme un pourvoi en cassation. Elle articule que l’acte de vente comporte une clause de tolérance de 5 % dans l’exécution des travaux. En retenant que le contrat de vente ne comporte aucune disposition donnant le détail des modalités de calcul de la surface habitable de l’appartement, la cour d’appel a dénaturé les termes du contrat.

Le pourvoi est rejeté. La Haute juridiction considère que l’ambiguïté de l’acte rend nécessaire son interprétation. Lorsque les clauses contractuelles ne donnent pas le détail des modalités de calcul de la surface habitable et qu’elles ne comportent pas de règles exploitables, il faut se référer aux dispositions de l’article R. 111-2 précité.

La solution mérite d’être approuvée.

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► L’administration fiscale a publié ses commentaires relatifs à l’aménagement du prélèvement à la source par la loi de finances pour 2023.

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est issu de l’ordonnance du 22 septembre 2017, entrée en vigueur le 1^er janvier 2019 (ordonnance n° 2017-1390, du 22 septembre 2017, relative au décalage d'un an de l'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu N° Lexbase : L7632LGR).

Par principe, l’article 204 H du CGI N° Lexbase : L8065MH8 prévoit que le taux de prélèvement à la source du foyer fiscal est calculé sur la base de l'impôt sur le revenu et des revenus de l'avant-dernière année pour les prélèvements opérés de janvier à août de l'année concernée, et sur la base de l'impôt sur le revenu et des revenus de l'année précédente pour les prélèvements opérés de septembre à décembre.

Ainsi, les contribuables pouvaient moduler à la hausse ou à la baisse leur taux de prélèvement si le montant du prélèvement estimé était inférieur de plus de 10% au montant du prélèvement résultant du maintien des taux non modulés (CGI. art. 204 J, III).

Désormais, l’article 3 de la loi n° 2022-1726, du 30 décembre 2022, de finances pour 2023 N° Lexbase : L4794MGN prévoit :

• une diminution du seuil à partir duquel un contribuable est autorisé à moduler à la baisse le montant de son prélèvement à la source, en l'abaissant de 10 % à 5 % à compter du 1^er janvier 2023 ;
• une adaptation du régime du prélèvement à la source afin de simplifier sa mise en œuvre pour les employeurs étrangers de salariés fiscalement domiciliés en France qui ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français, mais qui exercent ponctuellement leur activité en France, en substituant à la retenue à la source le régime de l’acompte.

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► Les conventions qui emportent cession de contrôle d'une société commerciale présentant un caractère commercial, encore qu'elles ne soient pas conclues entres commerçants, les obligations contractées par les vendeurs s'exécutent solidairement.

Faits et procédure. Le 19 janvier 2017, six actionnaires, qui détenaient ensemble la totalité des trois mille parts d’une société, les ont cédées à une SAS moyennant un prix de 380 000 euros, sur lequel le cessionnaire a payé un acompte de 300 000 euros.

Il était stipulé que, défini sur la base de la société cédée clos au 29 février 2016, le prix pourrait faire l’objet d’une variation à la baisse, en fonction de la situation comptable intermédiaire de cette société arrêtée au 31 décembre 2016.

La situation comptable établie par une société d’expertise comptable ayant fait apparaître des capitaux propres négatifs de 963 999 euros, la SAS a soumis aux cédants un projet de prix définitif à hauteur de 1 euro et a sollicité le remboursement de la somme de 299 999 euros.

Par décision du 16 novembre 2011, la cour d’appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 16 novembre 2011, n° 18/05854 N° Lexbase : A01917C3) a condamné solidairement les actionnaires de la société cédée à payer à la SAS la somme de 299 999 euros assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 9 septembre 2017 jusqu’à parfait paiement, aux motifs que l’acte de cession litigieux était un acte de commerce impliquant la solidarité entre cédants.

Les cédants ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

Décision. La Haute juridiction rejette le pourvoi.

La Chambre commerciale rappelle que les conventions qui emportent cession de contrôle d’une société commerciale présentant un caractère commercial, encore qu'elles ne soient pas conclues entres commerçants, les obligations contractées par les vendeurs s’exécutent solidairement.

Dès lors, les juges de la Cour de cassation concluent que c’est à bon droit que la cour d’appel a déduit que l’acte de cession du 19 janvier 2017 était un acte de commerce (C. com., art. L. 110-1 à L. 110-4 N° Lexbase : L0093L8X) et que, par conséquent, l'obligation de restitution d'une partie de l'acompte versé par le cessionnaire, qui pèse sur l'ensemble des cédants en application de la clause de prix figurant dans cet acte, est une obligation solidaire.

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