[Brèves] Diagnostic immobilier et responsabilité de l’agent immobilier

► L’agent immobilier peut être condamné in solidum avec le diagnostiqueur ; sa responsabilité délictuelle peut être engagée s’il a manqué à ses obligations de description du bien vendu.

L’agent d’affaires doit renseigner son client sur les caractéristiques essentielles du bien. Cette formule, digne de Lapalisse, emporte nécessairement la conviction mais impose, évidemment, de préciser les contours de ce que pourrait être une caractéristique essentielle et ce, en fonction de la compétence et de la profession de l’agent en cause. Le durcissement de la jurisprudence à l’égard de ces professionnels est, toutefois, palpable comme en témoigne l’arrêt rapporté.

En l’espèce, des acquéreurs achètent un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Dans ce cadre, un rapport amiante « avant-vente » est établi. Aux termes de ce rapport, il est conclu à l’absence d’amiante. Ayant découvert la présence d’amiante dans la maison, les acquéreurs ont assigné le diagnostiqueur ainsi que l’agent immobilier en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 28 septembre 2021, condamne l’agent immobilier. Selon les conseillers, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, l’agent ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente avait été construite à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante.

Un pourvoi est formé mais la Haute juridiction le rejette. Il incombait à l’agent immobilier de mentionner la date et le type de construction de la maison dans la promesse de vente, s’agissant des caractéristiques essentielles du bien vendu. Dès lors l’agent immobilier a commis une faute qui engage sa responsabilité.

L’agent immobilier est, en effet, débiteur d’une obligation d’information et de mise en garde, accentuée lorsque le bien est destiné à des non-professionnels, pour l’habitation.

Comme le relève la jurisprudence, ce professionnel doit s’informer pour informer. La solution n’est pas nouvelle (pour exemple déjà, Cass. civ. 1, 18 avril 1989, n° 87-12.053, publié au bulletin N° Lexbase : A2695AHB).

Il doit pouvoir justifier d’avoir mis en garde contre les vices apparents et cachés. La description du bien est un bon moyen de le vérifier.

Cette recrudescence de la mise en cause des agents immobiliers n’a d’égale que celle des diagnostiqueurs, d’autant que les contours et missions précises de ces intervenants, dont tout le monde parle, est rarement maîtrisé. Les exemples relatifs à l’amiante sont particulièrement topiques. Le repérage avant-vente procède d’un simple examen visuel qui ne peut être comparé à un audit de tout le bien.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable