[Brèves] Droit de préemption du preneur : précisions sur la notion de « cession unique de locaux commerciaux distincts »

► La vente d’un immeuble portant notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, aucun des preneurs commerciaux ne pouvait se prévaloir du droit de préemption prévu à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, peu important que les locaux commerciaux fussent situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d'habitation et sur des caves.

Faits et procédure. La propriétaire d’un immeuble a donné à bail commercial à un locataire des locaux constitués d'une boutique et d'un appartement et à un autre locataire des locaux constitués d'une boutique et de deux appartements, situés dans le même immeuble.

La bailleresse ayant consenti une promesse de vente portant sur ces lots, ainsi que sur un appartement et trois caves situés dans le même bâtiment, les locataires se sont prévalus du droit de préemption prévu à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4529MBD. La vente des locaux en cause a été réitérée par acte authentique. Les locataires ont alors assigné la venderesse, l’acquéreur et les notaires en nullité de la vente et réparation.

Déboutés par la cour d’appel (CA Paris, 5-3, 17 mars 2021, n° 19/10232 N° Lexbase : A39524LX), les locataires ont formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation approuve les juges du fond et rejette, en conséquence, le pourvoi.

Selon elle, en effet, la cour d'appel, qui a constaté que la vente litigieuse portait notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, en a exactement déduit, peu important que ces locaux fussent situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d'habitation et sur des caves, qu'aucun des preneurs commerciaux ne pouvait se prévaloir du droit de préemption prévu à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, celui-ci étant exclu, par le sixième alinéa de ce texte, dans le cas d'une cession unique de locaux commerciaux distincts.

Observations. Le législateur a prévu que, dans certaines hypothèses, le locataire ne pourra pas bénéficier du droit que lui confère en principe l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, même si les autres conditions d’application de ce texte en sont réunies. Il est notamment prévu que le texte « n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ». L’arrêt du 29 juin vient donc confirmer que la cession unique de locaux commerciaux distincts peut porter sur des locaux situés dans le même immeuble.

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