[Brèves] Actes de publicité préalable à l’adjudication : une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice-forme !

► La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 13 janvier 2022, vient préciser que les actes de publicité préalable à l'adjudication constituent une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité ; par ailleurs, la désignation et la description du bien doivent être exemptes d'erreurs et correspondre à la réalité au bien saisi.

Faits et procédure. Dans cette affaire, une banque a engagé une procédure de saisie immobilière. La vente amiable autorisée par le jugement d’orientation n’ayant pas abouti, la vente forcée du bien a été ordonnée et la date d’adjudication fixée. Par ordonnance sur requête, un huissier a été autorisé à pénétrer dans le bien immobilier pour actualiser le procès-verbal descriptif. Les débiteurs ont saisi le juge de l'exécution d'une demande de nullité des annonces légales et affiches publiées à l'initiative du créancier poursuivant et ont assigné la banque en rétractation de l’ordonnance précitée. L’adjudicataire est intervenu volontairement à l’instance devant la cour d’appel.

Le pourvoi. Les demandeurs font grief à l’arrêt (CA Nîmes, 30 janvier 2020, n° 19/00429 N° Lexbase : A32923DB, d’avoir rejeté leur demande tendant à prononcer la nullité de l'annonce légale et de l'affiche apposée au greffe et de leur demande subséquente tendant à voir prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie. En l’espèce, les juges d’appel pour rejeter les demandes des débiteurs, ont considéré que les règles de publicité préalable découlant des dispositions des articles R. 322-31 N° Lexbase : L4956LTQ à R. 322-36 N° Lexbase : L2455IT4 du Code des procédures civiles d'exécution n’étaient pas prescrites à peine de nullité, et ne constituaient pas une formalité substantielle. Par ailleurs, la cour d’appel retient que les actes de publicité étaient identiques à la désignation des biens saisis tels que figurant dans le commandement et le cahier des conditions de vente et contiennent une description sommaire conforme à l'article R. 322-31 du Code des procédures civiles d'exécution.

Solution. Énonçant les solutions précitées au visa des articles R. 311-10 N° Lexbase : L2429IT7, R. 322-31 du Code des procédures civiles d'exécution et 114 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1395H4G, la Cour de cassation censure le raisonnement des juges d’appel, et casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt d’appel.

Les Hauts magistrats rappellent qu’il incombe au créancier poursuivant, un ou deux mois avant l'audience d'adjudication, d'annoncer la vente forcée, cette publicité ayant comme objet de permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible. Pour respecter cette obligation doit rédiger un avis qu’il dépose au greffe du juge de l’exécution, pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et faire procéder à sa publication dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de l'immeuble saisi. En conséquence, la cour d’appel aurait dû rechercher, comme il lui était demandé, si la description du bien dans les actes de publicité correspondait à sa description réelle et non à celle figurant dans le commandement valant saisie et dans le cahier des conditions de vente et, le cas échéant, si une telle erreur de description du bien avait causé un grief aux débiteurs.

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