[Brèves] Conditions d’opposabilité, à l’acquéreur, de la restriction à l’usage d’un lot : attention aux mentions dans l’acte d’acquisition !

► La modification des modalités de jouissance du lot de copropriété ne peut, en l'absence de publication, avoir été rendue opposable à son acquéreur que s'il a été expressément constaté à l'acte d'acquisition qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultaient.

En l’espèce, un copropriétaire avait formé opposition à une injonction de payer que lui avait signifié le syndicat, et, à titre reconventionnel, avait sollicité sa condamnation à enlever les boîtes aux lettres et le conteneur d'ordures ménagères installés sur son lot.

Aux termes de l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 N° Lexbase : L5540IGB, tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4806AHH, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et les actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

C’est donc en violation de ces dispositions que la cour d’appel de Pau, pour rejeter la demande d'enlèvement du local poubelle installé sur son lot, avait cru pouvoir retenir :
- d'une part, que cette restriction du droit d'usage de son lot n'avait fait l'objet d'aucune mention contractuelle publiée, mais avait continué de le grever au vu et au su de tous, notamment de cette société lorsqu'elle l'avait acquis ;
- d'autre part, que cet aménagement était entré dans la configuration des lieux devenant opposable à tous les membres de la copropriété par l'effet de la décision d'assemblée générale qui l'avait autorisé, et dont la connaissance se transmet aux acquéreurs successifs de lots comme accessoire de la chose.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable