[Brèves] Vente de logements sociaux avec application différée du statut de la copropriété : contribution aux charges durant la période transitoire

► Dans le cadre des ventes de logements sociaux à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété, le décret n° 2021-1534 du 26 novembre 2021, publié au Journal officiel du 28 novembre 2021, vient préciser les modalités de contribution aux charges durant la période transitoire.

Cadre légal. Pour rappel, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 (N° Lexbase : L2464LQC), prise sur le fondement de l'article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « ELAN » (N° Lexbase : L8700LM8), a pour objet de faciliter la vente de logements sociaux, pour favoriser la mixité sociale et permettre aux bailleurs d'optimiser leur patrimoine et de développer des capacités de financement nouvelles. Elle permet ainsi l'inclusion, dans un contrat de vente par un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) à une personne physique d'un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, d'une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l'acquéreur jusqu'à l'expiration d'une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble.

Ce dispositif, introduit à travers les articles L. 443-15-5-1 (N° Lexbase : L2509LQY) et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et destiné à favoriser l'accession sociale à la propriété, organise une transition de l'acquéreur vers celui de copropriétaire. Pendant cette période transitoire d'une durée maximale de dix ans, d'une part, l'acquéreur se familiarise avec le régime juridique de la copropriété, tout en échappant à certaines de ses contraintes, notamment financières, puisqu'il ne contribue pas au paiement des charges les plus importantes liées à la conservation de l'immeuble (ravalement, réfection de toiture, etc.) ; d'autre part, l'organisme HLM assure seul la gestion des parties communes de l'immeuble sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires pour lui. Il assume seul la charge financière des gros travaux de l'immeuble, et en contrepartie sa gestion est simplifiée. L'objectif recherché est, à terme, la vente de la totalité des logements de l'immeuble sans que l'organisme HLM ne soit un copropriétaire parmi les autres copropriétaires.

Décret d'application. Le décret du 26 novembre vient donc préciser les modalités de contribution aux charges durant la période transitoire.

Le texte précise la liste des charges auxquelles l'acquéreur d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré avec application différée du statut de la copropriété contribue en contrepartie d'un droit d'usage réel sur les parties communes et les équipements communs de l'immeuble.

Il détermine également les modalités de paiement de ces charges.

Enfin, il précise les modalités de l'information des occupants d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation équipés de dispositifs d'individualisation de frais de chauffage, sur leur consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire et définit le contenu de la présentation annuelle faite aux acquéreurs par cet organisme.

Entrée en vigueur. Le décret est entré en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, soit le 29 novembre 2011.
 

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