[Jurisprudence] Retour sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance en cours de bail

Mots-clés : bail commercial • obligation de délivrance • obligation d’entretien • désordres affectant la charpente de l’immeuble donné à bail • sous-dimensionnement de la charpente • désordres antérieurs à la conclusion du bail (non) • vices apparus en cours de bail (oui) • manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail (non) • articles 1719 et 1720 du Code civil •  information tardive des bailleurs de la survenance des désordres par le locataire • responsabilité des bailleurs (non) • ancien article 1147 du Code civil • offre de travaux de nature à mettre un terme aux désordres allégués restée sans réponse de la part du locataire • comportement fautif du locataire • résolution judiciaire du bail commercial (non).

L’obligation de délivrance est probablement l’une des notions les plus énigmatiques du droit des contrats. Cet oxymore a largement agité les plumes de la doctrine, celle-ci la qualifiant souvent d’obligation à géométrie variable et insaisissable. La délivrance prend une coloration particulière dans le cadre du bail commercial au regard de la finalité spécifique de ce contrat spécial qui a vocation à permettre l’exercice d’une activité économique. La présente décision offre une nouvelle occasion à la Cour de cassation de se prononcer sur les contours de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur de locaux commerciaux. Elle rappelle d’abord le principe selon lequel, sans porter atteinte à l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était seul à pouvoir constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur uniquement si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier. Cela lui permet d’en déduire que les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail dans la mesure où, d’une part, il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail et où, d’autre part, le locataire, qui a informé tardivement les bailleurs des difficultés liées à l'état de la charpente n’a tenu aucun compte de l’offre de travaux faite par les bailleurs qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués.

1. Cet arrêt vient s’ajouter aux innombrables décisions déjà rendues par la Haute juridiction à propos des contours de l’obligation de délivrance dont est tenu le bailleur de locaux commerciaux vis-à-vis de son locataire. La solution n’est pas nouvelle et prend place dans la droite ligne jurisprudentielle de la Cour de cassation.

2. Dans l’espèce litigieuse, des époux ont, par acte du 18 décembre 2007, donné à bail, à effet du 1^er janvier 2008 jusqu'au 31 décembre 2017, des locaux commerciaux à usage de café, débit de boissons, restaurant, brasserie de cidre, bar, dancing entrepreneur de spectacles. Le 3 janvier 2008, les époux bailleurs ont cédé leur fonds de commerce à leur locataire, après avis favorable de la commission de sécurité communale. L'exploitation du fonds de commerce a été donnée en location-gérance par le locataire à une société. En décembre 2014, après avis de cette même commission, défavorable à la poursuite de l'exploitation (désordre affectant la charpente de l'immeuble), le maire a ordonné la fermeture au public de l'établissement, ce dont les bailleurs ont été informés le 15 décembre 2014. Parallèlement, le locataire est placé en redressement judiciaire dès janvier 2012, puis mis en liquidation judiciaire par jugement du 1^er septembre 2015. Le 1^er octobre 2015, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, le liquidateur judiciaire du preneur les a assignés en résolution judiciaire du bail commercial, en restitution des loyers perçus et en indemnisation de divers préjudices.

3. Le tribunal de grande instance de Rouen déclare, entre autres, irrecevables les demandes portant sur la réparation du préjudice économique et le règlement d'une indemnité, mal fondée la demande faite au titre de l'indemnisation du préjudice moral, et surtout irrecevables les demandes portant sur la résolution du bail et la résolution de la cession du fonds de commerce [1]. Critiquant l'ensemble des dispositions de ce jugement, le liquidateur et le locataire interjettent appel. Confirmant la décision des juges de première instance, la cour d'appel a estimé que les bailleurs avaient respecté leur obligation de délivrance dans la mesure où au vu d'un certain nombre d'éléments, il convenait de considérer que lesdits bailleurs, dès qu'ils avaient été mis en demeure, avaient pris les dispositions nécessaires pour remédier aux défauts constatés, que la non-exécution des travaux nécessaires ne leur était pas imputable et que les appelants n'établissaient aucun manquement antérieur au bail ou en cours d'exécution de celui-ci [2]. Faisant grief à l’arrêt d’avoir rejeté la demande de résolution judiciaire du bail commercial, le liquidateur et le locataire se pourvoient donc en cassation. D’une part, ils prétendent qu’en refusant de caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance au motif que la démonstration de l’existence d’un désordre affectant la charpente de l’immeuble antérieurement à la conclusion du bail n’était pas établie, alors que l’expert judiciaire avait conclu que « l'origine du désordre provient d'un sous-dimensionnement de la charpente qui a fléchi jusqu'à occasionner la rupture des entraits, le temps ayant fait son œuvre », ce dont il résultait que l’immeuble donné à bail était d’emblée affecté d’un défaut structurel majeur, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations et à violé l’article 1147 du Code civil (N° Lexbase : L1248ABT), dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce, et les articles 1719 (N° Lexbase : L8079IDL) et 1720 (N° Lexbase : L1842ABT) du même code. D’autre part, ils invoquent que la cour d’appel, en énonçant que le liquidateur ne démontrait, ni que le désordre affectant la charpente « était visible des bailleurs », ni que les bailleurs « aient été mis en demeure, antérieurement au 14 janvier 2015, d'avoir à effectuer des travaux en lien avec l'affaissement de la charpente », mais qu’il appartenait aux bailleurs, en exécution de leur obligation de délivrance, de veiller d’emblée et de façon constante à l’état de l’immeuble donné à bail, sans avoir à être informé sur ce point par leur locataire, s’est déterminée par une motivation inopérante et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des textes suscités.

Ce moyen ne convainc pas les hauts conseillers qui rejettent le pourvoi. Ils commencent par rappeler le principe selon lequel « sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier ». Puis, ils considèrent que les juges du fond ont souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail et constaté que le locataire, averti dès le mois de janvier 2013 d'une difficulté liée à l'état de la charpente, n’en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions nécessaires pour y remédier, mais que le locataire n’avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués. Partant, ils en déduisent que les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail.

4. Ce refus des juges de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial sur le fondement de l’obligation de délivrance en raison des désordres apparus en cours de bail apparaît justifié à un double titre. Premièrement, il l’est au regard du défaut de preuve de l’antériorité des désordres à la conclusion du bail (I). Deuxièmement, il l’est compte tenu du fait que le preneur, après avoir pris connaissance de ces désordres, a tardé à en avertir les bailleurs et a méconnu l’offre de travaux émise par les bailleurs (II).

I. Le défaut de preuve de l’antériorité des désordres à la conclusion du bail

5. Bien qu’ayant affaire à un contrat de bail commercial, le Code de commerce, dans ses articles L. 145-1 (N° Lexbase : L2327IBS) à L. 145-60, ne définit pas les obligations des parties quant à l'exécution de ce contrat, de sorte que celui-ci est soumis au droit commun du bail régi par les articles 1714 (N° Lexbase : L1775IEH) et suivants du Code civil [3]. Ce n’est qu’à la marge que le statut des baux commerciaux traite de l’obligation de délivrance dans ses articles L. 145-40-2 (N° Lexbase : L4976I3P) et R. 145-35 (N° Lexbase : L7051I4W) [4]. S’agissant des obligations du bailleur, et précisément son obligation de délivrance de la chose louée, il faut donc se référer au Code civil, mais le législateur n’a pas défini l’obligation de délivrance, les articles 1719, 1° et 1720, alinéa 1^er, du Code civil se contentant d’instituer l’obligation sans la définir. L’article 1719, 1° dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ». Et l’article 1720, alinéa 1^er, ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce ». La notion d’obligation de délivrance s’est donc construite au gré des décisions jurisprudentielles et des interprétations doctrinales. Au-delà de la question centrale relative à la marge de liberté contractuelle, cette obligation a soulevé d’autres questionnements, notamment ceux de son contenu exact, de son autonomie par rapport à ses obligations voisines ou encore de sa conception temporelle [5]. C’est justement sur ces derniers points que l’arrêt soumis à notre analyse apporte des précisions.

6. De façon analytique, l’obligation de délivrance correspond à une double prestation : une prestation de mise à disposition et une prestation de mise en état conforme de la chose louée [6]. Ces deux prestations, qui cristallisent le contenu de l’obligation de délivrance, comprennent l’ensemble des actions qui assurent la mise à disposition de la chose et qui tendent à mettre la chose louée dans un certain état matériel, fonctionnel ou juridique. D’un point de vue fonctionnel, cette même obligation a pu être définie comme une mise en capacité d’exercice de l’activité économique du preneur, justifiant ainsi son caractère essentiel [7] et paralysant toute clause qui porterait atteinte à sa substance [8]. Obligation première du bailleur, elle permet la réalisation de la finalité du bail commercial qui n’est autre que l’exercice du droit de jouissance et donc le retrait des utilités du bien loué. Cette obligation se distingue de l’obligation de délivrance du vendeur, en ce qu’elle est bien plus étendue [9], dans le sens où le vendeur n’est obligé que de délivrer la chose dans l’état où elle se trouve [10]. Cela est tout à fait logique puisque les contrats de vente et de bail n’ont pas la même finalité, l’un portant sur la propriété d’un bien, l’autre sur sa jouissance. L’obligation de délivrance trouve ses prolongements dans d’autres obligations dont elle se distingue : obligations d’entretien, de jouissance paisible, de réparation et de garantie des vices cachés [11]. L’obligation d'entretien (C. civ., art. 1719, 2°) n’est destinée qu’à assurer le maintien de l'état de la chose louée en cours de bail alors que l'obligation de délivrance fixe l'état initial de cette chose [12]. L’obligation de jouissance paisible (C. civ., art. 1719, 3°), quant à elle, est en réalité une obligation de ne pas troubler l’exercice du droit de jouissance du preneur qui vient pérenniser la situation créée par l’exécution de l’obligation de délivrance. L’obligation de délivrance en bon état de réparations se distingue encore de l'obligation de réparation (C. civ., art. 1720, al. 2), qui ne comprend que les réparations autres que locatives, les réparations dites locatives étant à la charge du preneur [13]. La garantie des vices ou défauts cachés de la chose louée (C. civ., art. 1721 N° Lexbase : L1843ABU) s’éloigne de la délivrance en ce qu’elle vise les vices cachés et exclut les défauts de conformité [14]. Aussi, la délivrance est une obligation continue qui perdure pendant toute la durée du bail [15]. Si elle se maintient pendant toute la durée du contrat, il faut garder à l’esprit qu’elle s’apprécie en principe au moment de la conclusion du bail [16], à moins d’une délivrance échelonnée ou d’une conformité évolutive [17]. Cette vision temporelle de l’obligation de délivrance implique que si le défaut de conformité ou le vice n’est avéré qu’après la conclusion du bail ou en cours de bail et que l’origine de ce défaut ou vice ne peut être datée antérieurement à la conclusion du bail, d’autres obligations prendront le relais [18]. Enfin, les manquements à l’obligation de délivrance peuvent être sanctionnés de diverses manières, notamment par la résolution du bail [19]. Ce faisant, au regard de ces caractéristiques, la troisième chambre ne pouvait que refuser d’établir un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance pour un désordre survenu en cours de bail, bien que le moment de survenance du désordre interroge.

7. En effet, pour approuver la solution de la cour d’appel, elle rappelle, dans la première partie de sa solution, la règle applicable aux faits d’espèce selon laquelle sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, n’engagent la responsabilité du bailleur que lorsqu’il a été informé de leur survenance et qu’il n'a pris aucune disposition pour y remédier. L’obligation d’entretien est visée, mais peut-être était-il davantage question de l’obligation de réparation [20] dans le sens où elle intervient en cours de bail pour remédier à des désordres affectant, tels qu’en l’espèce, des éléments structurels et où la singularité de cette dernière obligation tient justement à ce qu’elle seule nécessite une information du bailleur par le preneur, tenu de lui adresser une mise en demeure d’effectuer les travaux de réparation nécessaires [21]. Quoi qu’il en soit, d’après la formule rappelée, il fallait identifier des vices apparus en cours de bail et que le preneur était seul à pouvoir constater. S’agissant de la date des désordres, la troisième chambre civile de la Cour de cassation estime que la cour d’appel « a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail ». En l’occurrence, il s’agissait d’un désordre affectant la charpente du bien loué, à propos duquel les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ont conclu que « l'origine […] provient d'un sous-dimensionnement de la charpente qui a fléchi jusqu'à occasionner la rupture des entraits, le temps ayant fait son œuvre ». On aurait pu penser qu’un tel désordre était présent depuis l’origine du bail, même avant, depuis la date d’achèvement de l’immeuble, et c’est d’ailleurs la ligne de défense déployée par les demandeurs au pourvoi, ceux-ci faisant valoir que « que l’immeuble donné à bail était d’emblée affecté d’un défaut structurel majeur » pour bénéficier de la traditionnelle et bien connue jurisprudence sanctionnant un manquement à l’obligation de délivrance en présence de désordres affectant la structure de l’immeuble [22]. Pourtant, ce n’est pas la voie suivie par les juges du fond qui font jouer leur pouvoir souverain d’appréciation, ce que les magistrats de la Cour de cassation, qui sont juges du droit, pouvaient difficilement contredire. Concernant la connaissance de l’existence des désordres, de toute évidence, le locataire était le seul à pouvoir constater un dommage affectant la charpente du bien loué. Ainsi, la responsabilité des bailleurs ne saurait être retenue au titre de leur obligation de délivrance, tout comme la résolution du bail pour ce motif.

Cela étant établi, la responsabilité des bailleurs avait d’autant moins de chance d’être reconnue compte tenu du comportement du locataire.

II. Le comportement fautif du locataire

8. Pour aller au bout de son raisonnement, il fallait encore que la Cour de cassation, conformément à sa formule de départ, se positionne sur le comportement des bailleurs et du locataire. En effet, le bailleur est responsable des vices de la chose louée apparus en cours de bail, dès lors qu'il n'a pris aucune disposition ou des dispositions insuffisantes pour y remédier dans un délai raisonnable [23], et ce, même en l'absence de mise en demeure [24]. C’est sur ce point que la solution commentée se prononce en second lieu.

9. En pareilles circonstances, le bailleur peut être condamné à indemniser le préjudice d'exploitation subi par le locataire pendant la durée des travaux rendus nécessaires par le vice de construction [25]. Ainsi, un locataire ne peut reprocher au bailleur le défaut d'exécution de cette obligation particulière lui imposant de réaliser des travaux dont il ne peut pas connaître de lui-même qu'ils lui incombaient [26]. Il a été jugé qu'en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'était pas tenu d'en supporter la charge [27]. C'est pourquoi la jurisprudence a pu décider que l'obligation du locataire d'user de la chose louée en « bon père de famille » comprend celle d'informer le bailleur des réparations qui lui incombent [28]. De ce fait, une information tardive sera constitutive d’une faute du locataire qui, ayant contribué à la réalisation de son propre dommage, peut être condamné à supporter une partie du coût de la réparation des désordres subis [29]. Plus encore, l’intégralité du coût de la réparation des désordres subis peut lui être imputée lorsqu’à cette faute s’ajoute celle liée à son incurie, comme ce fut le cas dans cette affaire.

10. Pour écarter la responsabilité du bailleur, la Cour de cassation constate d’abord que l’information du bailleur par le locataire a été tardive, ce dernier n’ayant informé les bailleurs d'une difficulté liée à l'état de la charpente que le 14 janvier 2015 alors qu’il en a eu connaissance dès le mois de janvier 2013. Ensuite, elle relève que les bailleurs ne sont pas restés inactifs et ont pris les dispositions nécessaires pour remédier auxdits désordres. Enfin, elle soulève que le locataire n’avait tenu aucun compte de l’offre de travaux des bailleurs alors que celle-ci aurait été de nature à mettre un terme aux désordres allégués. Par conséquent, la responsabilité des bailleurs pour manquement à leur obligation de délivrance ne pouvait qu’être écartée eu égard au comportement fautif du locataire.

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