[Brèves] Constructibilité d’un terrain desservi par un chemin d’exploitation

► Dès lors qu’une allée constitue un chemin d’exploitation, son usage est commun à tous les propriétaires riverains, ce qui implique le respect du règlement d’un PLU exigeant l'accessibilité du terrain desservi par cette allée pour qu’il puisse être constructible.

Faits. Les propriétaires d'une parcelle se sont vu délivrer, par deux arrêtés municipaux du 21 mars 2016 et du 13 mai 2019, un permis de construire et un permis modificatif tendant à la réalisation d'une maison d'habitation individuelle de 664,89 mètres carrés de surface de plancher sur quatre niveaux. Par un jugement du 27 août 2019, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, sur la demande de plusieurs voisins, annulé l'arrêté du 21 mars 2016 portant permis de construire, pour défaut de respect de l’articule UR 3 du règlement du PLU alors applicable, qui implique que le terrain puisse être accessible depuis une voie publique ou privée pour être constructible.

Rappel. Aux termes de l'article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L3461AEW) : « Les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés. L'usage de ces chemins peut être interdit au public ». Dès lors, l'utilisation du chemin par le public fait obstacle à la qualification de chemin d'exploitation (Cass. civ. 3, 14 novembre 2019, n° 18-20.133, FS-P+B+I N° Lexbase : A6584ZYI).

Position CE. Le terrain d'assiette du projet litigieux n'est pas directement desservi par une voie publique mais par une allée privée sur laquelle un portail a été érigé, et pour laquelle les pétitionnaires ont fait valoir, sans être sérieusement contestés, qu'elle constituait un chemin d'exploitation, dont l'usage est commun à tous les propriétaires riverains, au sens des dispositions de l'article L. 162-1 précité. Comme le précise le rapporteur public Olivier Fuchs dans ses conclusions, « chaque propriétaire riverain peut bien entendu l’emprunter à sa guise puisque c’est là précisément la raison d’être de ces chemins ».

Solution. Dès lors, en jugeant que les pétitionnaires ne justifiaient d'aucun titre créant une servitude ou un quelconque droit de passage sur cette voie de desserte, sans tirer la conséquence de leur qualité de propriétaires riverains de ce chemin, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Le terrain doit donc être considéré constructible, d’autant plus que l'état de l'allée en cause ne fait pas obstacle à l'accès des services de lutte contre l'incendie au terrain d'assiette du projet.

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