[Brèves] Adaptation du jeu de la clause d’échelle mobile à la suite d’une révision légale

Si le loyer révisé est fixé à une date différente de celle prévue par une clause d’indexation, le juge doit adapter le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, la révision du loyer ne pouvant elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi. Tel est l’enseignement d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 mai 2018 (Cass. civ. 3, 17 mai 2018, n° 17-15.146, FS-P+B+I N° Lexbase : A9691XMU)

En l’espèce, le 11 juillet 1994, un propriétaire avait donné à bail commercial des locaux pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1994, moyennant un loyer indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction. Le 29 juin 2010, le bailleur a saisi le tribunal de grande instance en révision du loyer indexé à la valeur locative à compter du 23 décembre 2009. A titre reconventionnel, le locataire a demandé de réputer non écrite la clause d’indexation stipulée au bail. Le locataire ayant été débouté de sa demande (CA Paris, Pôle 5, 3^ème ch., 6 janvier 2017, n° 14/20793 N° Lexbase : A4056S3M), il s’est pourvu en cassation.

Son pourvoi a été rejeté, la Cour de cassation approuvant les juges du fond d’avoir jugé que la clause n’était pas illicite. La clause d’indexation stipulait en effet que le loyer serait indexé tous les ans sur l’indice du coût de la construction et, pour la première fois, le 1er janvier 1995 et qu’en raison du décalage existant entre la date de publication de l’indice et le jour d’échéance de la révision, l’indice de référence serait celui du 4ème trimestre 1993 et l’indice de comparaison celui du 4ème trimestre de l’année civile précédant le jour anniversaire de la révision et, pour la première révision au 1er juillet 1995, l’indice du 4ème trimestre 1994. Aucune distorsion n’avait été en outre constatée entre l’indice de base fixe (4ème trimestre 1994) et l’indice multiplicateur qui avait été, lors des révisions successives, celui du 4ème trimestre précédant la date de révision. Enfin, si le loyer révisé à venir devait être fixé à une date différente de celle prévue par la clause, le juge devrait adapter le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, la révision du loyer ne pouvant elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi. Bien que non visé par la Cour de cassation, cette règle selon laquelle le juge adapte le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative résulte de l’article R. 145-22 du Code de commerce (N° Lexbase : L0052HZX ; cf. l’Ouvrage «baux commerciaux» N° Lexbase : E7986AEI).

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