[Panorama] Panorama de jurisprudence de la Cour de cassation en droit de la copropriété (janvier 2016 - mai 2016)

Lexbase Hebdo - édition privée vous propose, cette semaine, de faire un point sur la jurisprudence 2016 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière de copropriété. Si les arrêts promis aux honneurs du bulletin se sont fait plutôt rares en ce début d'année, l'analyse des nombreux arrêts inédits permet toujours utilement de rappeler, clarifier, et illustrer les principes en la matière. 1. Statut de la copropriété

- L'existence de parties communes : condition d'application du statut de la copropriété (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 13-22.292, F-D N° Lexbase : A9239N3L ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E4616ET7)

Aux termes de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4818AHW), celle-ci régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Tel est le principe fondateur du statut de la copropriété rappelé aux juges d'appel de Bastia qui avaient retenu l'existence d'une seule copropriété au vu des éléments et pièces soumis à son appréciation et notamment la description de l'immeuble faite par un expert commis par une juridiction pénale concernant le sinistre en cause dans cette affaire, établissant que les lieux étaient constitués de deux corps de bâtiments accolés ; sans surprise, l'arrêt est censuré en ce qu'il n'a pas caractérisé l'existence de parties communes (CA Bastia, 19 décembre 2012, n° 10/00153 N° Lexbase : A5289IZW).

2. Syndicat secondaire

2.1. Conditions de constitution d'un syndicat secondaire

Aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4829AHC), "lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire".

- Pluralité de bâtiments (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-25.987, FS-D N° Lexbase : A9248N3W ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5981ETP)

La condition sine qua non pour la constitution d'un syndicat secondaire réside dans l'existence d'une pluralité de bâtiments (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 27 N° Lexbase : L4829AHC). Si l'"imbrication" d'un bâtiment dans un autre peut donc faire obstacle à la reconnaissance d'une pluralité de bâtiments, l'obturation des communications entre ces deux bâtiments, peut rendre obsolète la mention d'une telle "imbrication" dans le règlement de copropriété.

C'est ce qu'il ressort d'un arrêt rendu le 14 janvier 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui censure un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 10 avril 2014, n° 13/10826 N° Lexbase : A9293MIZ). Dans cette affaire, pour prononcer la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F, la cour d'appel avait retenu que, selon le règlement de copropriété, le bâtiment F était une construction imbriquée dans le bâtiment C, qu'un rapport d'audit indiquait que le garage automobile privé constituant le bâtiment F, même indépendant, faisait partie structurellement du bâtiment C, que, selon le rapport d'un expert, ce garage était formé de la jonction de deux locaux communiquant entre eux, que les photographies versées aux débats faisaient apparaître que les deux immeubles formaient un bâtiment d'un seul tenant et que le rapport d'expertise amiable n'indiquait pas que l'expert avait eu connaissance de l'ensemble des plans de l'immeuble et notamment du plan des fondations et que la seule présence d'un joint de dilatation ne suffisait pas à démontrer une indépendance dans les structures. L'arrêt est censuré par la Cour de cassation reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché, comme il le leur était demandé, si l'obturation des communications entre les deux bâtiments ne rendait pas obsolète la mention d'une "imbrication" dans le règlement de copropriété ainsi que dans le rapport d'expertise.

- Bâtiment composé de plusieurs lots qui ne sont pas réunis entre les mains d'un seul et unique propriétaire (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-29.582, FS-D N° Lexbase : A3313N7T ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5981ETP)

Un autre rappel intéressant concernant les conditions de constitution d'un syndicat secondaire résulte d'un arrêt rendu le 28 janvier 2016, dont il ressort que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 exclut que le propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires.

La Cour de cassation approuve ici la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un copropriétaire tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, avaient relevé que la résolution prévoyant la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires pour le bâtiment D ne consistait qu'en un projet adopté à l'époque où ce bâtiment comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul propriétaire, et exactement retenu que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 excluait que le propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires ; ils avaient ainsi pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à convocation d'une assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété (CA Aix-en-Provence, 23 octobre 2014, n° 13/18667 N° Lexbase : A9580MYH).

2.2. Contestation de la création d'un syndicat secondaire par un copropriétaire du syndicat principal

- L'action en contestation de la création d'un syndicat secondaire par un copropriétaire du syndicat principal relève de l'alinéa 1er de l'article 42, et non de l'alinéa 2 (Cass. civ. 3, 26 mai 2016, n° 15-14.475, FS-P+B N° Lexbase : A0130RRA ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E7156E9W)

Cette importante précision résulte de l'arrêt rendu le 26 mai 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, destiné à être publié au bulletin.

En l'espèce, une copropriété, régie par un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 25 janvier 1972 était composée de plusieurs bâtiments ; une assemblée générale du 24 septembre 1999, regroupant les propriétaires des lots 156 à 207 de la copropriété, avait décidé de la constitution d'un syndicat secondaire ; une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat secondaire afin que soit constatée l'inexistence de celui-ci ; plusieurs copropriétaires membres du syndicat secondaire étaient intervenus volontairement à l'instance. Ces derniers faisaient grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 18 décembre 2014, n° 13/23937 N° Lexbase : A2051M8H) de déclarer recevable l'action faisant valoir, d'une part, qu'il résulte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3) que seuls les copropriétaires relevant du syndicat secondaire ont qualité pour contester les assemblées générales de celui-ci, et d'autre part, qu'aux termes mêmes de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, le délai de prescription décennale résultant de cet article ne s'applique qu'aux actions personnelles des copropriétaires lorsqu'elles sont dirigées contre d'autres copropriétaires ou contre le syndicat et non aux actions en nullité des assemblées générales, lesquelles relèvent de l'alinéa 2 du même article.

Mais les arguments sont écartés par la Cour suprême, laquelle approuve les juges d'appel qui, ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la SCI était propriétaire de lots relevant du syndicat principal, avait retenu, à bon droit, qu'elle avait qualité à contester la création du syndicat secondaire et que son action relevait des dispositions de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'alinéa 2 de ce texte.

Sur le fond, la décision est également approuvée en ce qu'elle avait retenu que le syndicat secondaire n'avait pas été constitué régulièrement, dès lors que, ayant exactement retenu qu'un syndicat secondaire pouvait être créé à la condition que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants et constaté, sans dénaturation, que les rapports d'expertise n'apportaient pas la preuve que chacun des bâtiments composant la copropriété comportait un gros oeuvre autonome, la cour d'appel avait pu en déduire qu'il n'était pas démontré que l'immeuble comportât plusieurs bâtiments autonomes.

3. Parties communes/parties privatives

- Prescription trentenaire de l'accès direct à la piscine (non : simple tolérance) (Cass. civ. 3, 12 mai 2016, n° 15-14.195, F-D N° Lexbase : A0695RPG)

Les copropriétaires ne pouvaient se prévaloir de la prescription trentenaire de leur accès direct à la piscine alors que celui-ci résultait d'une simple tolérance. Telle est la solution qui se dégage d'un arrêt rendu le 12 mai 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

En l'espèce, les consorts A., propriétaires d'un lot d'un immeuble en copropriété correspondant à un appartement en rez-de-jardin avec un droit de jouissance d'un jardin jouxtant la plage de la piscine de la résidence et à laquelle ils accédaient par un portillon situé dans le barreaudage séparant la piscine du jardin, avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 ayant décidé de travaux de sécurisation de la piscine qui les privait de l'accès à celle-ci. Ils faisaient grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence de les débouter de leur demande (CA Aix-en-Provence, 11 septembre 2014, n° 13/20774 N° Lexbase : A3517MW8). Ils n'obtiendront pas gain de cause.

La Cour suprême approuve les juges d'appel qui, ayant constaté que la décision de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 avait autorisé l'installation de barrières périphériques normalisées sur les murets séparant la plage de la piscine des jardins privatifs et relevé, que les consorts A. ne rapportaient pas la preuve de ce que le muret était situé sur leurs parties privatives, et ayant retenu que l'accès privatif à la piscine contrevenait aux prescriptions sanitaires des articles D. 1332-1 (N° Lexbase : L5021IBL) à D. 1332-19 du Code de la santé publique qui rendent obligatoire le passage par des pédiluves, avaient, par ces seuls motifs, légalement justifié leur décision. De même, elle approuve les juges qui, ayant relevé que l'existence d'accès directs à la piscine depuis les lots situés en rez-de-jardin résultait d'initiatives privées que l'assemblée générale des copropriétaires avait toujours refusé d'entériner, avaient retenu, à bon droit, que les consorts A. ne pouvaient se prévaloir de la prescription trentenaire de leur accès direct à la piscine alors que celui-ci résultait d'une simple tolérance.

4. Droits et obligations des copropriétaires

4.1. Droit de vendre son lot

- Mention de la surface loi Carrez dans l'acte de vente : connaissance préalable de la superficie réelle du bien par l'acquéreur (Cass. civ. 3, 25 février 2016, n° 14-29.705, FS-D N° Lexbase : A4397QD9 ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5652ETI)

La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix. Cette solution classique a été rappelée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 25 février 2016 (déjà en ce sens : Cass. civ. 3, 5 décembre 2007, n° 06-19.676, FS-P+B N° Lexbase : A0378D3E ; Cass. civ. 3, 10 décembre 2015, n° 14-13.832, FS-P+B N° Lexbase : A1928NZG). La Haute juridiction approuve ainsi la cour d'appel de Versailles qui, ayant relevé que les parties à la vente avaient une connaissance commune de ce que les chiffres établis par le diagnostiqueur ne correspondaient pas à un calcul conforme à la loi "Carrez", avait retenu, à bon droit, que la différence de superficie ouvrait à l'acquéreur une action en moindre mesure (CA Versailles, 23 octobre 2014, n° 11/02917 N° Lexbase : A9849MYG).

Mais l'on relèvera avec intérêt la censure de l'arrêt d'appel concernant la recherche de la responsabilité des notaires, par le vendeur ainsi condamné à payer une certaine somme au titre de la moindre mesure résultant de l'acte de vente. Pour condamner les notaires à payer une certaine somme au vendeur à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel avait retenu que les études notariales connaissaient la non-conformité des mesures effectuées à la loi "Carrez", qu'elles devaient retarder la vente dans l'attente d'un relevé de superficie et qu'elles avaient commis une faute délictuelle en choisissant de passer outre et de rédiger un acte non conforme à sa lettre ainsi qu'aux exigences requises. Mais, selon la Cour régulatrice, en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si le vendeur, dont elle avait relevé qu'il connaissait la non-conformité du mesurage effectué et avait signé un acte rappelant l'existence d'une action en diminution du prix en cas de mention d'une superficie inexacte, ne s'était pas sciemment exposée au risque qui s'était réalisé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil (N° Lexbase : L1488ABQ).

- Répartition des sommes dues à la copropriété entre vendeur et acquéreur (Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 15-14.356, F-D N° Lexbase : A7020RIT ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6108EYU)

A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

C'est par simple application de cette règle, issue de l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5568IGC), que la Cour de cassation casse un jugement rendu par une juridiction de proximité qui, pour rejeter la demande portant sur une somme de 113,93 euros, émanant du syndicat des copropriétaires, à l'égard d'une copropriétaire, avait relevé que cette somme était demandée au titre de la régularisation des charges pour 2012 alors que la copropriétaire avait acquis son lot le 22 février 2013 et qu'aucun document n'était produit établissant qu'elle s'engageait à régler une régularisation de charges antérieure à son acquisition. Selon la Haute juridiction, en statuant ainsi, sans constater que l'approbation des comptes pour l'exercice 2012 avait été votée par une assemblée générale antérieure à l'acquisition du lot, la juridiction de proximité n'avait pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.

4.2. Obligation de supporter certains travaux dans les parties privatives

- Indemnisation des copropriétaires subissant un préjudice par suite de l'exécution de travaux ayant nécessité un accès dans les parties privatives (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-29.582, FS-D N° Lexbase : A3313N7T ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5592ETB)

En vertu de l'article 9 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4861AHI), si les circonstances l'exigent, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Pour obtenir une indemnisation sur le fondement de ces dispositions, encore faut-il pouvoir établir que les travaux en cause ont effectivement été réalisés en accédant aux parties privatives de l'appartement, ce qui n'était pas le cas dans l'affaire soumise à la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 janvier 2016. La Haute juridiction s'est remise à l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des éléments de preuve soumis à leur examen, et a précisé que ces derniers n'étaient pas tenus de s'expliquer sur les éléments qu'ils décidaient d'écarter, ni de procéder à une recherche que leurs constatations rendaient inopérante. Elle approuve alors la cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant rejeté pour ce motif la demande d'un copropriétaire en paiement d'une indemnité au titre des dégradations occasionnées à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment, alors que celui-ci faisait valoir que les travaux de peinture sur les fenêtres, à l'origine de dégradations, n'avaient pu être effectués que de l'intérieur des parties privatives (CA Aix-en-Provence, 23 octobre 2014, n° 13/18667 N° Lexbase : A9580MYH).

5. Charges de copropriété

- Détermination du débiteur des charges en cas de démembrement du droit de propriété et clause de solidarité (Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 15-12.545, FS-P+B N° Lexbase : A6862RIY ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E8143ETR)

Est licite la clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier ; le syndicat des copropriétaires peut donc se prévaloir d'une telle clause pour réclamer le paiement des charges de copropriété. Tel est le rappel opéré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision rendue le 14 avril 2016, promise aux honneurs du bulletin (déjà en ce sens : Cass. civ. 3, 30 novembre 2004, n° 03-11.201, F-D N° Lexbase : A1274DEW).

En l'espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné M. C., nu-propriétaire, et Mme T., usufruitière, en paiement de charges de copropriété. Le nu-propriétaire faisait grief au jugement de dire n'y avoir lieu à écarter la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété et de le condamner solidairement avec l'usufruitière à payer une certaine somme au titre des charges. En vain. La Cour suprême approuve la juridiction de proximité qui, ayant relevé que l'article 17 du règlement de copropriété prévoyait une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et retenu à bon droit que cette clause était licite, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la notification au syndic du démembrement de propriété, en avait exactement déduit que le nu-propriétaire et l'usufruitier étaient solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires.

- Répartition des charges relatives à la piscine commune : illégalité d'une cotisation demandée aux seuls utilisateurs de la piscine (Cass. civ. 3, 26 mai 2016, n° 15-16.288, F-D N° Lexbase : A0136RRH ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E7969ETC)

Une cotisation conditionnant l'accès à un équipement commun de l'immeuble ne peut être mise à la charge des copropriétaires, dès lors qu'elle a pour effet de modifier la répartition des charges afférentes à cet équipement, qui ne peut être déterminée qu'au moyen d'une disposition du règlement de copropriété en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, à l'exclusion de leur utilisation. Telle est la solution qui se dégage de l'arrêt rendu le 26 mai 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Pour rejeter la demande des copropriétaires tendant à l'annulation de la résolution de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait retenu que chaque copropriétaire qui souhaitait utiliser la piscine devait payer une cotisation auprès du syndic et que le règlement d'une contribution particulière demandé aux seuls utilisateurs ne paraissait pas contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Aix-en-Provence, 6 novembre 2014, n° 13/19053 N° Lexbase : A7988MZU). A tort, selon la Cour de cassation, qui casse cet arrêt au visa de l'article précité, pour avoir statué ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la cotisation avait pour effet de modifier la répartition des charges afférents à la piscine et ne devait pas être répartie selon une stipulation du règlement de copropriété en fonction de l'utilité que cet élément présente à l'égard de chaque lot.

- Modalités de répartition des charges d'eau correspondant à la consommation nécessaire à l'entretien des parties communes (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-26.222, F-D N° Lexbase : A3303N7H ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6719ETZ)

La différence de consommation constatée entre le relevé effectué sur le compteur général et l'addition des compteurs individuels, correspondant à la consommation nécessaire à l'entretien des parties communes, constitue une charge générale dont la répartition se fait proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4856AHC). Telle est la solution énoncée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 28 janvier 2016.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires avait sollicité la condamnation de Mmes S. à lui payer une certaine somme au titre des charges d'eau. Pour rejeter la demande, la cour d'appel de Bastia avait retenu que la facture dont le paiement était réclamé correspondait à des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun visés par l'alinéa premier de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la circonstance que la facture ait été établie par suite de la constatation de déperdition d'eau n'avait pas pour effet de modifier la nature de cette dépense et que le texte précité indique que la répartition de ces charges se fait en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot (CA Bastia, 10 septembre 2014, n° 13/00233 N° Lexbase : A1673MWU). La décision est censurée, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, par la Cour suprême qui énonce la solution précitée. On relèvera que l'enjeu était de taille, sachant que le montant des factures d'eau mis à la charge du syndicat, par suite de la constatation de déperdition d'eau, était loin d'être anodin, puisqu'il portait sur la somme de 744 423,12 euros...

Sur cet arrêt, on renverra également à la chronique de Philippe Casson en matière d'injonction de payer (Lexbase, éd. priv., n° 644, 2016 N° Lexbase : N1352BWY), dans laquelle l'auteur relève l'application faite des dispositions de l'article 60 du décret n° 67-231 du 17 mars 1967, relatif au statut de la copropriété (N° Lexbase : L8032BB4) qui prévoit que "nonobstant toutes dispositions contraires, toute demande formée par le syndicat à l'encontre d'un ou plusieurs copropriétaires, suivant la procédure d'injonction de payer, est portée devant la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble". La compétence du tribunal du lieu où demeure le débiteur prévue par l'article 1406, aliéna 2, du Code de procédure civile (N° Lexbase : L8418IUC), est donc écartée par l'article 60 précité du décret du 17 mars 1967 au profit de celle du tribunal du lieu de situation de l'immeuble.

- Charge des travaux affectant les parties communes réalisés dans les parties privatives (Cass. civ. 3, 12 mai 2016, n° 15-14.426, F-D N° Lexbase : A0836RPN)

La charge des frais d'intervention consécutive à un dégât des eaux survenu sur une colonne d'évacuation commune de l'immeuble traversant l'appartement d'un copropriétaire, bien que l'intervention ait donc été réalisée dans les parties privatives d'un copropriétaire, pèse sur l'ensemble des copropriétaires et ne peut donc être imputée au seul copropriétaire en cause.

Cette solution parfaitement logique, qui découle de l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 12 mai 2016, a conduit à la cassation d'un jugement rendu par une juridiction de proximité.

- Action d'un copropriétaire tendant à faire déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges générales, ou d'ascenseur (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-26.921, FS-P+B N° Lexbase : A3402N77 ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6359ETP)

Il résulte des articles 5 (N° Lexbase : L4856AHC), 10 (N° Lexbase : L4803AHD) et 43 (N° Lexbase : L4850AH4) de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, ou alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. Tel est le rappel opéré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2016.

En l'espèce, M. S. était propriétaire de deux lots faisant partie d'un immeuble régi par un règlement de copropriété établi le 11 octobre 1956 et modifié par acte du 22 décembre 1999 ayant procédé à la création de quatre nouveaux lots provenant de la division et de la transformation de parties communes. Ces lots avaient été cédés à M. et Mme H. qui avaient procédé à une division de l'un d'eux en deux lots constitués de combles ; ils avaient transformé leur appartement situé au cinquième étage de l'immeuble en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires. M. S. avait fait porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2009 un projet de résolution visant à obtenir la nomination d'un géomètre-expert aux fins d'établir un modificatif au règlement de copropriété puis, après le rejet de la résolution, avait assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme H. afin que soient réputées non écrites les clauses de répartition des charges générales, d'ascenseur et d'escalier.

Pour rejeter la demande concernant la clause de répartition des charges générales, la cour d'appel (CA Paris, Pôle 4, 2ème ch., 14 mai 2014, n° 12/12300 N° Lexbase : A0727MLI) avait retenu qu'il résultait des termes de l'article 5 de la loi que l'estimation de la valeur relative des parties privatives s'opère "lors de l'établissement de la copropriété" et que la clause de répartition des charges générales ne peut pas être déclarée non écrite sur le fondement de l'article 43 de la loi. A tort, selon la Haute juridiction qui censure la décision, dès lors que la cour d'appel avait constaté que la transformation de l'appartement de M. et Mme H. avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble.

De même, pour rejeter la demande concernant la clause de répartition des charges d'ascenseur, la cour d'appel avait retenu que la demande de modification de la répartition des charges relevait, le cas échéant, des articles 25 f et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et non pas de l'article 43 de la même loi. A tort, selon la Cour suprême qui rappelle la règle précitée.

6. Assemblée générale

6.1. Tenue de l'assemblée générale

- Notification du procès-verbal de l'assemblée à une SCI copropriétaire (Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 15-11.258, F-D N° Lexbase : A7004RIA ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E7678ETK et N° Lexbase : E6755ETD)

Est irrégulière la notification faite siège de la SCI alors que la dernière adresse connue par le syndic était celle de la gérante. Telle est la solution de l'arrêt rendu le 14 avril 2016 par la troisième chambre civile.

En l'espèce, une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une assemblée générale ; le syndicat soulevait l'irrecevabilité de l'action pour avoir été engagée plus de deux mois après la notification des délibérations de l'assemblée générale. En vain. Ayant constaté que la dernière adresse de la SCI connue par le syndic était celle de sa gérante et que celui-ci n'avait pas reçu d'information de modification de cette adresse de la part de la SCI, la cour d'appel en avait exactement déduit que la notification des délibérations de l'assemblée générale faite au siège de la SCI était irrégulière et que, par suite, l'action de ce copropriétaire était recevable (CA Aix-en-Provence, 26 juin 2014, n° 13/18227 N° Lexbase : A9474MRC).

Il convient de rappeler, par ailleurs, ainsi qu'il ressort d'un arrêt du 12 décembre 2001, que, dans l'hypothèse où c'est une SCI qui est propriétaire de lots, son représentant légal doit être convoqué ès-qualités et non à titre personnel. A défaut, la société n'est pas valablement convoquée et l'assemblée encourt la nullité (Cass. civ. 3, 12 décembre 2001, n° 00-14.157, FS-P+B N° Lexbase : A6293AXD).

6.2. Composition de l'assemblée générale

- Indivision : mandat tacite entre époux (Cass. civ. 3, 12 mai 2016, n° 15-12.575, FS-D N° Lexbase : A0849RP7 ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6752ETA)

Les consorts A. s'étant bornés à soutenir que les règles du mandat tacite n'étaient pas applicables pour les actes de disposition et en particulier la modification du règlement de copropriété, la cour d'appel (CA Versailles, 10 novembre 2014, n° 12/07818 N° Lexbase : A5260M39) a retenu, à bon droit, que l'article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que seul le mandataire commun d'une indivision doit être convoqué à l'assemblée générale et en a exactement déduit qu'un indivisaire pouvait représenter une indivision sans mandat écrit, notamment lorsque ce dernier est l'époux de son coïndivisaire. Telle est la solution retenue par la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 12 mai 2016 (déjà en ce sens d'une reconnaissance d'un mandat tacite entre époux indivisaires : Cass. civ. 3, 12 janvier 2005, n° 03-14.571, FS-D N° Lexbase : A0206DGQ).

- Règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire (Cass. civ. 3, 12 mai 2016, n° 15-13.907, F-D N° Lexbase : A0757RPQ ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6712ETR)

L'article 22, alinéa 2, de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4822AH3) prévoit que "lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires".

Les tentatives de fraude à cette règle dite de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire sont nombreuses et consistent en général à céder à une personne physique ou morale, à titre onéreux ou gratuit, un ou plusieurs de leurs lots, ou à démembrer la propriété notamment par la constitution d'un usufruit. Dans un tel cas, les juges du fond apprécient souverainement l'existence d'une manoeuvre frauduleuse ; une telle fraude, si elle est démontrée par le demandeur à l'action, est régulièrement sanctionnée, comme le montre la jurisprudence.

La manoeuvre frauduleuse est établie lorsqu'il est démontré que l'opération n'a pour but que celui d'exclure l'application des dispositions d'ordre public de l'article 22 de loi du 10 juillet 1965. Ainsi, qu'il ressort d'un arrêt rendu le 20 juin 2006, constitue une fraude, le partage non fondé sur un motif légitime et sérieux tel que des raisons fiscales et successorales, et qui n'avait pour but que d'exclure l'application des dispositions précitées (Cass. civ. 3, 20 juin 2006, n° 05-15.255, F-D N° Lexbase : A9989DPN).

A contrario, c'est ainsi que, dans un arrêt en date du 12 mai 2016, la Cour de cassation a approuvé la décision rendue par la cour d'appel de Paris, qui a estimé que n'était pas rapportée la preuve que la donation litigieuse avait été consentie dans une intention frauduleuse, après avoir relevé que le bien cédé ne pouvait être qualifié de dérisoire ou dépourvu d'intérêt et que les copropriétaires justifiaient de leur âge et de leur état de santé déclinant, et souverainement retenu que la donation, qui avait été suivie d'une donation plus importante, démontrait l'intention des copropriétaires d'organiser progressivement leur patrimoine pour bénéficier de dispositions fiscales et successorales avantageuses.

6.3. Décisions de l'assemblée générale (règles de majorité)

- Passerelle de majorité de l'article 25-1 (Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 15-11.043, FS-P+B N° Lexbase : A7009RIG ; Cass. civ. 3, 12 mai 2016, n° 15-15.140, FS-P+B N° Lexbase : A0911RPG ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E7807ETC)

Deux décisions promises aux honneurs du bulletin, rendues respectivement les 14 avril 2016 et 12 mai 2016 rappellent les conditions de mise en oeuvre de la "passerelle de majorité" de l'article 25-1 de la loi de 1965. Pour rappel, ce texte prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Dans la première décision, en date du 14 avril 2016, la Cour de cassation rappelle la nécessité d'établir l'existence d'un premier vote pour la mise en oeuvre de la passerelle de majorité ; autrement dit, une assemblée générale de copropriétaires au cours de laquelle aucune décision n'a été prise ne peut permettre à une assemblée ultérieure, sur le fondement de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de statuer à la majorité de l'article 24 de la loi sur des questions initialement soumises à celle de l'article 25 (pour plus de détails sur cette décision du 14 avril 2016, il conviendra de se reporter au commentaire de Patrick Baudouin, Lexbase, éd. priv., n° 655, 2016 N° Lexbase : N2694BWP).

En l'espèce, M. K., propriétaire de lots dans une résidence soumise au statut de la copropriété, avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions n° 4 (partie A et B) relatives à la désignation du syndic, adoptées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l'assemblée générale du 17 février 2011. Pour rejeter cette demande, la cour d'appel avait retenu, par motifs adoptés, que l'assemblée générale, qui s'était tenue le 17 février 2011 à la suite d'une première assemblée du 20 décembre 2010, n'avait pas à être précédée de la preuve que revendiquait M. K. de ce qu'au moins le tiers des voix avait été atteint lors de l'assemblée du 20 décembre 2010 (CA Douai, 24 septembre 2014, n° 13/05178 N° Lexbase : A1859MX7). A tort, selon la Cour suprême qui retient qu'en statuant ainsi, sans constater que les résolutions litigieuses avaient été soumises à un premier vote lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2010, la cour d'appel avait violé l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans l'arrêt du 12 mai 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 doit être strictement identique à celui sur lequel la première assemblée n'a pas statué à la majorité de l'article 25.

Dans cette affaire, l'assemblée générale des copropriétaires n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assemblée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, avait adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; M. C. avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision. Pour rejeter la demande, la cour d'appel de Montpellier avait retenu que le contrat présenté à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ne comportait pas de modification substantielle par rapport à celui présenté à l'assemblée générale du 31 mars 2011 et que les modifications allaient dans un sens favorable au syndicat (CA Montpellier, 30 décembre 2014, n° 13/03538 N° Lexbase : A8094M8B). La décision est censurée par la Cour régulatrice qui retient une lecture stricte des dispositions précitées.

7. Syndic

7.1. Obligation d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat

- Quid en cas de transition des fonds par le compte du syndic ? (Cass. civ. 3, 12 mai 2016, n° 15-12.575, FS-D N° Lexbase : A0849RP7 ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5619ETB)

En vertu de l'article 18, II, alinéa 4, de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4813AHQ), le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

L'arrêt rendu le 12 mai 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, bien qu'inédit au bulletin, mérite une attention particulière en ce qu'il apporte d'utiles précisions à propos de la mise en oeuvre de la sanction ici prévue.

Dans cette affaire, des copropriétaires réclamaient notamment l'annulation du mandat du syndic, au motif que les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat transitaient d'abord par le compte du syndic de sorte qu'elles n'étaient pas versées sur le compte séparé. Face au rejet de leur demande sur ce point par les juges du fond, ils soutenaient, à l'appui de leur pourvoi, qu'en refusant d'annuler le mandat du syndic, après avoir fait un tel constat, en tant que la mauvaise application du droit ne concernait que les modalités de gestion du compte séparé, la cour d'appel avait violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L'argument est écarté par la Cour suprême qui fait donc le choix de retenir une application stricte de ces dispositions, puisqu'elle approuve la cour d'appel ayant retenu, à bon droit, que le syndic ne pouvait se voir appliquer la sanction de la nullité de son mandat en raison du mode de fonctionnement ultérieur du compte ouvert au nom du syndicat.

Finalement, le syndic est donc libéré de son obligation dès lors qu'il a procédé à l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, peu importe la transition de fonds appartenant syndicat via son compte personnel... Il semble que ladite règle ne soit donc édictée que dans une finalité purement formelle, et non dans le but d'interdire toute transition de fonds par le compte du syndic...

- L'administrateur provisoire n'est pas tenu de l'obligation d'ouvrir un compte séparé (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-23.898, FS-P+B N° Lexbase : A9437N3W ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5619ETB)

L'administrateur provisoire mandaté judiciairement n'est pas un mandataire du syndicat des copropriétaires et n'est donc pas tenu de s'assurer de l'existence d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Tel est l'enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 14 janvier 2016.

En l'espèce, M. et Mme R., copropriétaires, invoquant l'absence de convocation régulière de l'assemblée générale par la société B. désignée en qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du 10 juin 2010, avaient assigné le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société B., en annulation de l'assemblée générale du 10 décembre 2010, ainsi que des décisions prises par elle ; M. et Mme R. faisaient grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry de rejeter leur demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 10 décembre 2010 (CA Chambéry, 6 février 2014, n° 13/00311 N° Lexbase : A8265MDH). En vain. La Haute juridiction approuve les juges d'appel qui, ayant relevé que l'assemblée générale du 10 décembre 2010 avait été convoquée par la société B., agissant en qualité de mandataire ad hoc, et relevé que l'administrateur provisoire mandaté judiciairement n'était pas un mandataire du syndicat des copropriétaires, avaient retenu à bon droit que le défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas susceptible d'entraîner l'annulation du mandat de l'administrateur. La cour en avait exactement déduit que la convocation à l'assemblée générale était régulière et avait, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

7.2. Responsabilité du syndic

- Responsabilité du syndic pour manquement à son obligation de faire réaliser les travaux urgents (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-24.478, F-D N° Lexbase : A3308N7N ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5586ET3)

En cas d'urgence, le syndic est tenu de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. C'est ce que prévoit l'article 18-I de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4813AHQ).

On relèvera une illustration, donnée par un arrêt du 28 janvier 2016, du caractère d'urgence pour l'application de ces dispositions, dans le cas de désordres subis par des copropriétaires dans l'utilisation de leur cave, qui étaient d'ordre olfactif. Dans cette affaire, ils avaient assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de plusieurs assemblées générales et en paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la non-exécution de travaux urgents. La Cour suprême approuve la cour d'appel ayant accueilli leur demande, ayant relevé que les désordres subis par les intéressés dans l'utilisation de leur cave, ceux d'ordre olfactif dûment constatés à deux reprises, présentaient un caractère d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic n'alléguait pas s'être régulièrement rendue sur place durant les quatorze années durant lesquelles les désordres s'étaient produits ni avoir pris l'initiative de faire appel à un expert pour évaluer l'ampleur et la nature de ceux-ci et constaté que le montant de 11 035,62 euros, réclamé par le syndic au titre des charges de copropriété, avait été réduit judiciairement à la somme de 2 882,91 euros et qu'aucune assemblée générale n'avait été tenue pour les exercices 2000, 2001, 2005 à 2008, 2010 et 2012 (CA Montpellier, 8 juillet 2014, n° 12/01840 N° Lexbase : A1368MU9) ; selon la Haute juridiction, la cour d'appel avait ainsi pu retenir que les copropriétaires étaient fondés à dénoncer le non-respect par le syndic des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour n'avoir pas fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance.

- Responsabilité du syndic pour manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 25 février 2016, n° 14-29.434, F-D N° Lexbase : A4460QDK ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5921ETH)

Dans le cadre des attributions du syndic énumérées à l'article 18 de la loi, la jurisprudence a dégagé un véritable devoir de conseil auquel celui-ci se trouve tenu vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil (N° Lexbase : L1248ABT).

C'est à cet égard qu'il convient de relever l'arrêt rendu le 25 février 2016, qui offre une nouvelle illustration de ce devoir de conseil. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires, ayant été condamné par deux jugements des 25 octobre 2002 et 10 novembre 2003 confirmés par arrêts du 28 avril 2008 à payer à deux copropriétaires diverses sommes en réparation du préjudice subi du fait de désordres affectant les parties communes et d'une astreinte, avait assigné le syndic, en paiement de dommages-intérêts. Pour rejeter la demande, la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait retenu que les décisions de justice démontraient que, jusqu'au 10 mai 2011, le syndicat des copropriétaires avait toujours contesté sa responsabilité dans la survenance des désordres ainsi que de devoir supporter le coût des travaux de remise en état et retenu que c'est cette réticence qui était la cause exclusive des condamnations prononcées à son encontre (CA Aix-en-Provence, 23 octobre 2014, n° 13/19270 N° Lexbase : A9054MYY).

L'arrêt est cassé par la Cour suprême qui retient qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le syndic, avisé de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles qu'ils avaient entraînés, aurait dû alerter le syndicat sur la nécessité d'une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

- Absence de responsabilité du syndic qui refuse de régler une facture conformément au souhait du syndicat (Cass. civ. 3, 31 mars 2016, n° 15-14.759, F-D N° Lexbase : A1643RBH)

Le syndic qui, conformément au choix de l'assemblée générale, refuse de régler le solde d'une facture complémentaire ne commet aucune faute dans l'exécution de son contrat et ne peut donc se voir réclamer par le syndicat le remboursement des frais de procédure. Telle est la solution qui se dégage d'un arrêt rendu le 31 mars 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

En l'espèce, lors de l'assemblée générale du 11 juin 2004, le syndicat des copropriétaires avait désigné la société O. pour réaliser la réfection des façades de l'immeuble pour un montant de 65 480,81 euros ; cette société avait adressé au syndic une facture en paiement du solde des travaux ; par jugement du 11 janvier 2010, le syndicat avait été condamné à lui payer cette somme. Estimant que le syndic avait commis une faute en ne réglant pas le solde dû alors qu'elle détenait les fonds nécessaires, le syndicat, représenté par son nouveau syndic, l'avait assignée en réparation de ses préjudices ; il faisait grief à l'arrêt attaqué de rejeter sa demande (CA Aix-en-Provence, 11 décembre 2014, n° 2014/458 N° Lexbase : A4765M7M). En vain. La Cour suprême approuve les juges d'appel ayant retenu qu'il ne pouvait être reproché au syndic d'avoir pris la précaution d'informer l'assemblée générale de la réception d'une facture complémentaire adressée par entrepreneur après règlement de la situation finale et d'avoir sollicité l'autorisation d'utiliser les sommes en attente pour la régler et qu'en refusant à deux reprises d'autoriser le syndic à régler le solde de cette facture, le syndicat avait contraint la société O. à agir en justice pour recouvrer sa créance et que c'est donc son propre comportement qui l'avait entraîné à exposer des frais et honoraires de procédure et causé les divers chefs de préjudices dont il se plaignait. Selon la Haute juridiction, ils avaient pu en déduire qu'aucune faute dans l'exécution de son contrat de syndic n'était démontrée à la charge du premier syndic.

8. Travaux au sein de la copropriété

- Autorisation judiciaire de travaux d'amélioration affectant les parties communes à la demande d'un copropriétaire (Cass. civ. 3, 26 mai 2016, n° 14-23.343, F-D N° Lexbase : A0197RRQ ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6657ETQ)

En vertu de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4837AHM), lorsque l'assemblée générale refuse d'octroyer à un copropriétaire l'autorisation d'effectuer des travaux d'amélioration affectant les parties communes, celui-ci peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter de tels travaux aux conditions fixées par le tribunal.

Ainsi que cela ressort de la jurisprudence, pour accorder une telle autorisation, le tribunal doit s'assurer, notamment, que les travaux envisagés ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble, et aux droits des autres copropriétaires. Tel n'était pas le cas dans l'affaire soumise à la Cour de cassation le 26 mai 2016, à propos de travaux de surélévation de l'ascenseur.

La Haute juridiction approuve en effet la cour d'appel de Paris qui, ayant relevé que les lots situés au sixième étage n'avaient pas accès à l'escalier principal et à l'ascenseur, dont l'entrée était distincte de celle permettant d'accéder à l'escalier menant au sixième étage, que la configuration des lieux et le fait que l'escalier principal majestueux et l'ascenseur ne desservaient qu'un appartement par étage participaient à la destination de standing de l'immeuble, que les travaux de surélévation de l'ascenseur auraient pour conséquence nécessaire d'augmenter les passages dans l'espace réservé aux propriétaires des lots situés entre le rez-de-chaussée et le cinquième étage, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles, ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur, et ayant souverainement retenu que ces travaux modifieraient substantiellement les modalités de jouissance des lots numéro un à six, avait ainsi pu en déduire que l'autorisation d'effectuer ces travaux ne pouvait être accordée sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 (CA Paris, Pôle 4, 2ème ch., 11 juin 2014, n° 12/03582 N° Lexbase : A3519MQE).

9. Contentieux de la copropriété

- Action individuelle d'un copropriétaire tendant à faire respecter le règlement de copropriété ou à faire cesser une atteinte aux parties communes (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-25.538, FS-D N° Lexbase : A9553N39 ; Cass. civ. 3, 11 février 2016, n° 14-12.968, F-D N° Lexbase : A0219PLP ; Cass. civ. 3, 11 février 2016, n° 14-29.848, F-D N° Lexbase : A0291PLD ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E6327ETI)

En vertu de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4808AHK), tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Ces dispositions peuvent recevoir application s'agissant de l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à faire cesser une atteinte aux parties communes. Si la Cour de cassation a exigé pendant longtemps du copropriétaire agissant au titre des parties communes, qu'il "justifie d'un intérêt légitime à agir en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes" (Cass. civ. 3, 30 juin 1992, n° 90-17.640 N° Lexbase : A4272ABT), cette exigence n'est plus requise depuis 2003, puisqu'il est désormais bien établi dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, que le copropriétaire n'a pas à rapporter la preuve d'un préjudice personnel.

Ainsi, "chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat" (Cass. civ. 3, 28 octobre 2003, n° 02-11.290 F-D N° Lexbase : A0021DAZ, puis Cass. civ. 3, 26 novembre 2003, n° 02-14.184, FS-P+B N° Lexbase : A3200DAR).

Cette solution classique a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 14 janvier 2016 (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-25.538, FS-D). La Haute juridiction ajoute que "l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de la demande et l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès" (cf. également en ce sens : Cass. civ. 3, 18 juin 2008, n° 07-14.852, FS-D N° Lexbase : A2223D99).

L'affaire concernait la demande en référé, par un copropriétaire, de la remise en état du bâtiment à la suite de travaux effectués sur celui-ci par une autre copropriétaire, une SCI. Pour déclarer irrecevable sa demande, la cour d'appel avait retenu que M. D. ne versait aux débats aucune pièce justifiant de ce qu'il aurait informé l'administrateur provisoire de la copropriété de l'introduction de la procédure et que l'action individuelle tendant à la démolition d'une construction réalisée par un autre copropriétaire sans autorisation suppose que le demandeur justifie d'un intérêt légitime à agir en suppression des ouvrages et apporte en conséquence la preuve qu'il subit un préjudice propre, ce que M. D. ne démontrait pas. La décision est censurée par la Haute juridiction qui rappelle la solution précitée.

En dehors de la recevabilité de l'action, s'agissant de l'objet de l'action, à noter l'arrêt rendu le 11 février 2016 (Cass. civ. 3, 11 février 2016, n° 14-29.848, F-D), dont il ressort que la demande d'un copropriétaire tendant à interdire au syndicat d'entreposer les bicyclettes dans la cour commune doit s'analyser en une action tendant à la cessation d'une atteinte aux parties communes. Est ainsi censuré l'arrêt qui, pour rejeter une telle demande, avait retenu que la question du garage des bicyclettes dans la cour commune relevait de la compétence de l'assemblée générale, à laquelle la cour d'appel ne pouvait se substituer.

Les dispositions précitées de l'article 15 peuvent également recevoir application dans le cadre de l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à faire respecter le règlement de copropriété. A cet égard, on relèvera, ainsi que cela ressort d'un arrêt rendu le 11 février 2016 (Cass. civ. 3, 11 février 2016, n° 14-12.968, F-D), que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété sans avoir à justifier d'un vote préalable de l'assemblée générale.

Dans cette affaire, l'action tendait à la destruction d'un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d'assemblée générale. Pour débouter M. et Mme D. de leur demande tendant à la condamnation de M. S. à démolir la construction édifiée sur son toit terrasse et à remettre les lieux en leur état initial, la cour d'appel avait relevé que les deux décisions d'assemblée générale du 24 mars 2005 et du 11 août 2006 étaient définitives et retenu qu'il incombait aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition de solliciter préalablement l'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale la question de l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice contre M. S. et de contester le cas échéant cette assemblée. La décision est censurée par la Cour de cassation qui énonce que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d'un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d'assemblée générale.

- Représentation du syndicat par le syndic : validité de l'assignation du syndic "pris en sa qualité de syndic de la copropriété" (Cass. civ. 3, 31 mars 2016, n° 15-10.409, F-D N° Lexbase : A1476RBB)

En vertu des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant ; le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Il résulte de ces dispositions que, dans le cadre d'une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires, le syndic assigné en qualité de syndic d'une copropriété déterminée l'est en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, et qu'ainsi, doit être censuré l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable l'action poursuivie à l'encontre du syndicat des copropriétaires, lequel a la personnalité juridique, avait retenu que cette action devait être dirigée contre ce dernier (CA Orléans, 17 novembre 2014, n° 13/02802 N° Lexbase : A3199M3U).

- Prescription de l'action tendant à faire cesser l'appropriation des parties communes par un copropriétaire (Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 13-24.969, F-D N° Lexbase : A6936RIQ ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E7010ETS)

Ainsi qu'il a été dégagé de longue date par la jurisprudence, l'action qui tend à faire cesser l'appropriation des parties communes par un copropriétaire est une action réelle qui se prescrit par trente ans.

Tel était le cas de l'action en cause, dans l'affaire soumise à la Cour de cassation le 14 avril 2016, qui tendait à la remise dans leur état initial des terrasses sur lesquelles un copropriétaire avait, selon les constatations des juges d'appel, réalisé de véritables constructions, y ayant édifié des vérandas et agrandi leur surface d'habitation en y créant une cuisine. La Haute juridiction approuve la cour d'appel de Paris ayant à bon droit retenu, par motifs adoptés, que, lorsqu'un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s'approprier une partie commune de la copropriété, l'action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans (CA Paris, Pôle 4, 2ème ch., 26 juin 2013, n° 11/21203 N° Lexbase : A0293KIP).

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