[Brèves] Imposition d'une plus-value dans la catégorie des revenus fonciers malgré la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit-bail

Si la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit-bail ne peut, par elle-même, faire naître de plus-value, l'administration demeure fondée à tirer les éventuelles conséquences fiscales qui s'attachent au transfert de propriété que cette levée d'option emporte. Tel est le principe dégagé par le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 4 mars 2015 (CE 3° et 8° s-s-r., 4 mars 2015, n° 360508, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A9153NCY). En l'espèce, un couple associé d'une SCI a conclu un contrat de crédit-bail avec une société pour l'acquisition et le financement d'un terrain, sur lequel ont été édifiés des bâtiments à usage de stockage et de bureaux, et que la SCI a donnés en sous-location. Puis, la SCI a racheté l'immeuble à la société. L'administration a estimé que ce rachat avait été précédé d'une levée d'option du contrat de crédit-bail ayant entraîné un changement de nature de l'activité exercée, la société mettant désormais l'immeuble en location au lieu de le donner en sous-location, et que l'administration a, en conséquence, réintégré dans le résultat de la société civile la plus-value résultant de ce changement d'activité ainsi que des amortissements non justifiés et des charges de loyers non déductibles. Le Conseil d'Etat est allé dans le sens de l'administration en jugeant qu'en l'espèce, la SCI, personne morale soumise au régime des sociétés de personnes, donnait en sous-location l'immeuble qu'elle prenait en crédit-bail et tirait de cette activité des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, et que l'entrée de cet immeuble dans le patrimoine de la société consécutive à la levée d'option de crédit bail s'est traduite par un changement de nature de l'activité exercée, la société cessant son activité de sous-location au profit d'une activité de location directe, taxable dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, et quand bien même aucun acte ne matérialiserait le transfert de l'immeuble au patrimoine de la société, la cessation de son activité initiale et le changement de son régime fiscal ont eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value susceptible d'avoir été acquise à cette date .

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