[Chronique] La Chronique de responsabilité des professionnels du droit de David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI) - Janvier 2011

Lexbase Hebdo - édition professions vous propose, cette semaine, la Chronique de responsabilité des professionnels du droit de David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI). Au sommaire de cette nouvelle chronique seront présentés, d'une part, un arrêt rendu le 25 novembre 2010 par la première chambre civile de la Cour de cassation qui énonce que l'avocat qui rédige un cahier des charges sur la foi des mentions erronées d'un acte notarié n'engage pas sa responsabilité en l'absence d'éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à l'exactitude de l'acte. D'autre part, l'auteur revient sur un arrêt du 9 décembre dernier qui, concernant un notaire cette fois, retient sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié lors de l'établissement d'un acte authentique de vente les documents d'urbanisme.

• L'avocat qui rédige un cahier des charges sur la foi des mentions erronées d'un acte notarié n'engage pas sa responsabilité en l'absence d'éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à l'exactitude de l'acte : Cass. civ. 1, 25 novembre 2010, n° 09-70.767, F-P+B+I (N° Lexbase : A3360GLZ)

Tenu, en tant que rédacteur d'actes, de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte (1), il incombe à l'avocat d'apporter la diligence à se renseigner sur les éléments de droit et de fait qui commandent les actes qu'il prépare ou les avis qu'il doit fournir, et d'informer ses clients sur la portée de l'acte et sur la conduite à tenir (2). Et l'avocat est, bien entendu, également soumis à un devoir de conseil lorsqu'il intervient non plus simplement en tant que rédacteur d'actes, mais également en tant qu'il est investi d'une mission d'assistance et de représentation, soit en vertu d'un mandat ad litem, c'est-à-dire d'un mandat général obligeant l'avocat, dans le cadre de l'activité judiciaire, à accomplir tous les actes et formalités nécessaires à la régularité de forme et de fond de la procédure, soit d'un mandat ad negotia, c'est-à-dire d'un mandat qui peut n'avoir aucun lien avec une procédure judiciaire ou bien être l'accessoire ou une extension du mandat ad litem. La caractérisation d'un éventuel manquement de l'avocat à ses obligations suppose alors naturellement de déterminer l'étendue de la mission qui lui a été confiée et qui ressort, précisément, de son mandat : la responsabilité de l'avocat ne peut valablement s'apprécier qu'au regard du mandat (3). Tout cela est parfaitement connu. Encore faut-il tout de même relever que si, appréciée globalement, la jurisprudence parait sévère et rigoureuse à l'égard de l'avocat, il est tout de même des circonstances de nature à l'exonérer de sa responsabilité. Un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 novembre 2010, à paraître au Bulletin, en constitue d'ailleurs un exemple.

En l'espèce, par acte établi par un notaire, une banque avait accordé à une SCI un crédit à court terme, suivi d'un prêt de consolidation, opération garantie par une hypothèque consentie sur la parcelle devant accueillir l'ensemble immobilier dont la construction était ainsi financée. A la suite de la défaillance de l'emprunteur, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière. Mais ayant découvert que le cahier des charges établi par la SCP d'avocats comportait une indication inexacte relativement à la contenance de l'immeuble, comme mentionnant des locaux construits sur une parcelle non comprise dans l'assiette de la saisie, l'adjudicataire a engagé une action en responsabilité contre l'avocat et la banque, laquelle a appelé en garantie le notaire, ainsi que l'huissier de justice ayant dressé le procès-verbal de description du bien saisi. Aux termes d'une procédure passablement longue, la cour d'appel de Bordeaux, statuant sur renvoi après cassation (Cass. civ. 2, 21 décembre 2006, n° 05-11.262, F-D N° Lexbase : A0880DTR), a condamné l'avocat à réparation, ayant constaté, d'une part, que les constructions litigieuses, initialement prévues sur la parcelle donnée en garantie, avaient été, pour des raisons inconnues, édifiées sur un terrain voisin et énoncé, d'autre part, que le cahier des charges avait été établi sur le postulat erroné d'une concordance parfaite entre terrains hypothéqués et immeubles construits et que cette faute d'inattention était à l'origine du litige dès lors que la vente immobilière ne pouvait aboutir qu'à la cession du terrain hypothéqué tandis que l'adjudicataire, sur la base du cahier des charges, avait cru acquérir la totalité de l'ensemble immobilier. Cette décision est à présent cassée, sous le visa de l'article 1382 du Code civil (N° Lexbase : L1488ABQ) : la Haute juridiction décide, en effet, "qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi les éléments dont disposait l'avocat, qui, comme cela ressort des énonciations de l'arrêt, avait rédigé le cahier des charges sur la foi des mentions de l'acte notarié relatives à l'hypothèque et en se conformant, pour la désignation du bien saisi, au procès-verbal de description dressé par l'huissier de justice, étaient de nature à éveiller ses soupçons quant à la discordance constatée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale".

On se souvient, pour l'avoir déjà évoqué ici même, que, "l'avocat ne saurait être tenu, dans le cadre de son obligation de conseil, de vérifier les informations fournies par son client s'il n'est pas établi qu'il disposait d'informations de nature à les mettre en doute ni d'attirer son attention sur les conséquences d'une fausse déclaration" (4). Il est, en effet, acquis que l'avocat n'est pas tenu de vérifier les déclarations d'ordre factuel faites par les parties, du moins dans les hypothèses dans lesquelles aucun élément ne permettait de douter de leur exactitude. La solution est au demeurant la même pour le notaire : ainsi décide-t-on que lorsqu'une partie déclare n'avoir jamais fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire, le notaire n'a pas à vérifier cette déclaration, sauf à ce qu'existent des raisons objectives de mettre en doute sa véracité (5). Un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2010 était encore venu rappeler la solution, en énonçant que "si le professionnel doit veiller, dans ses activités de conseil et de rédaction d'actes, à réunir les justificatifs nécessaires à son intervention, il n'est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d'ordre factuel faites par les parties en l'absence d'éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés" (6).

Ces solutions valent également, non pas seulement lorsqu'il est question d'apprécier l'exécution par le professionnel de son devoir d'information et de conseil, mais aussi, plus généralement, lorsqu'il s'agit de vérifier qu'il a correctement exécuté son obligation d'assurer l'efficacité des actes auxquels il prête son concours, ce qui, au demeurant, est parfaitement logique dans la mesure où cette obligation constitue en quelque sorte le socle sur lequel se greffe le devoir d'information et de conseil. Sous cet aspect, il a déjà été jugé que, si l'obligation d'efficacité impose, certes, au notaire de requérir un état hypothécaire et un certificat d'urbanisme avant chaque vente en la forme authentique, y compris lorsqu'il en est dispensé par les parties (7), il n'engage, cependant, pas sa responsabilité si ces documents sont erronés, sauf à ce qu'il dispose d'éléments "susceptibles de l'amener à suspecter l'exactitude des renseignements d'urbanisme fournis" (8). De même, n'engage pas sa responsabilité le notaire ayant établi l'acte de vente d'un immeuble sur la base de documents attestant de la répartition des parts sociales de la société civile immobilière détenant l'immeuble, dont aucun indice ne permettait de soupçonner la fausseté, le notaire, chargé de donner forme authentique à la vente de l'immeuble et non à la cession des parts sociales, étant ainsi fondé à ne pas consulter le registre des nantissements (9). L'arrêt du 25 novembre dernier procède de la même logique et applique ce principe à l'avocat. Aussi bien comprend-on que la Cour de cassation reproche ici aux juges du fond une insuffisance de motivation : pour engager la responsabilité de l'avocat qui avait rédigé le cahier des charges sur la foi des mentions de l'acte notarié, encore aurait-il fallu être en mesure d'établir qu'il disposait d'éléments suffisants pour éveiller ses soupçons quant à la discordance constatée à l'origine du litige.

• Responsabilité du notaire qui établit un acte authentique de vente sur la foi d'une correspondance avec le maire relative à une modification du plan d'occupation des sols d'une commune sans avoir lui-même vérifié la teneur de la délibération du conseil municipal ni consulté les documents d'urbanisme : Cass. civ. 1, 9 décembre 2010, n° 09-15.368, F-P+B+I (N° Lexbase : A7106GM7)

Si l'occasion a déjà été donnée, ici même, d'insister sur l'importance du devoir d'information et de conseil qui pèse sur les professionnels du droit, notaires et avocats en tête, il ne faut pas perdre de vue que, en réalité, le conseil est avant tout l'instrument permettant d'atteindre l'exigence d'efficacité inhérente à leurs obligations, comme l'a d'ailleurs exprimé l'arrêt "Boiteux" de la première chambre civile de la Cour de cassation du 22 avril 1981, suivant lequel le devoir de conseil du notaire est destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes (10). Ainsi les notaires doivent-ils, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes (11), en même temps qu'ils doivent éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient (12). Un arrêt de la première chambre civile de la Cour de la Cour de cassation du 9 décembre 2010, à paraître au Bulletin -qui décide qu'engage sa responsabilité le notaire qui rapporte à l'acquéreur d'une vente conclue sous condition suspensive de la modification du plan d'occupation des sols d'une commune afin de permettre la réalisation d'un hôtel-restaurant l'information qu'il tient du maire de ladite modification sans vérifier la teneur de la délibération du conseil municipal ni consulté les documents d'urbanisme- confirme la rigueur dont fait preuve la jurisprudence en la matière.

En l'espèce, des acquéreurs avaient conclu avec une société un compromis de vente aux termes duquel celle-ci s'engageait à leur vendre un ensemble immobilier sous la condition suspensive de l'obtention par elle de la modification du plan d'occupation des sols de la commune permettant la réalisation par les acquéreurs d'un hôtel-restaurant qu'ils envisageaient d'exploiter. Or, le maire de la commune ayant informé le notaire instrumentaire que le conseil municipal avait procédé à la modification du plan d'occupation des sols, ce dernier avait, sur la foi de cette correspondance, établi l'acte authentique de vente mentionnant "le comparant [...] constate et reconnaît que par le fait de la modification du POS de la commune de Portel des Corbières, par délibération du conseil municipal en date du 23 novembre 1995, la condition suspensive [...] se trouve réalisée et, en conséquence, ladite vente est devenue définitive". Mais le problème est venu du fait que le permis de construire a finalement été ultérieurement refusé aux acquéreurs, notamment au motif que le POS interdisait toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service. C'est dans ce contexte qu'ils sont assigné le notaire aux fins d'indemnisation de leur préjudice tel qu'évalué par l'expert, soit la somme de 218 142 euros, sur le fondement de la faute commise pour n'avoir pas vérifié la teneur de la délibération du conseil municipal ni consulté les documents d'urbanisme. S'est dès lors engagée une discussion entre les parties non pas tant sur le principe de la responsabilité du notaire que sur l'évaluation du préjudice causé par la faute du notaire, elle indiscutable. Ainsi, pour réformer le jugement qui avait condamné la SCP notariale à payer la somme fixée par l'expert judiciaire et pour débouter les acquéreurs de leurs demandes, un arrêt de la cour d'appel de Montpellier avait énoncé que le préjudice qu'ils pourraient avoir subi du fait de l'acquisition de l'immeuble ne pourrait consister qu'en la perte du profit qu'ils espéraient tirer de l'hôtel-restaurant qu'ils avaient projeté de construire, dont l'estimation impliquait l'examen de l'intégralité du dossier qu'ils avaient nécessairement constitué en vue de construire et d'exploiter un établissement hôtelier et en particulier du plan de financement de ce projet et du calcul prévisionnel de rentabilité de cette opération et qu'aucun élément de preuve n'était apporté à cet égard. La Cour de cassation casse cette décision sous le visa de l'article 16 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L1133H4Q) : "qu'en se déterminant ainsi, après avoir réfuté la méthode d'évaluation adoptée par l'expert et admis que le préjudice que les intéressés pourraient avoir subi ne pourrait consister qu'en la perte du profit qu'ils espéraient tirer de l'hôtel-restaurant qu'ils avaient projeté de construire, sans mettre les demandeurs intimés, qui demandaient la confirmation pure et simple du jugement, en mesure de justifier du préjudice dont elle admettait le principe selon une démarche différente de celle de l'expert, retenue par les premiers juges, la cour d'appel a violé le texte susvisé".

On laissera à d'autres, spécialistes de ces questions, le soin d'examiner la solution sous l'angle de la procédure civile pour ne s'en tenir ici qu'à la mise en cause de la responsabilité du notaire. Or, sous cet aspect, l'arrêt confirme la teneur de l'obligation qui pèse sur le notaire d'assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il apporte son concours (13). La Cour de cassation a ainsi pu décider que le notaire, tenu de s'assurer, en sa qualité de rédacteur de l'acte, de l'efficacité de celui-ci, doit vérifier la situation de l'immeuble au regard des exigences administratives (14). Il doit encore procéder à des recherches sur la situation des biens et, plus particulièrement, vérifier les origines de propriété de l'immeuble vendu (15), si bien que sa responsabilité se trouve engagée s'il s'est borné à reprendre d'un acte antérieur une origine de propriété qui s'est finalement révélée erronée (16). Ainsi s'évince de la jurisprudence l'idée selon laquelle le notaire doit faire preuve des diligences propres à assurer l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, diligences qui supposent qu'il procède lui-même aux vérifications utiles. C'est au demeurant ce qui explique que le notaire qui établit un acte de garantie hypothécaire a l'obligation de s'assurer de l'efficacité de la sûreté qu'il constitue au regard de la situation juridique de l'immeuble et, le cas échéant, d'appeler l'attention du créancier sur les risques d'insuffisance du gage inhérents à cette situation (17). Et, dans le même ordre d'idée, la Cour de cassation a affirmé que "le notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, doit, sauf s'il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l'exécution, dont, quelles que soient ses compétences personnelles, le client concerné se trouve alors déchargé" (18).

Rien d'étonnant, donc, dans ces conditions, que la responsabilité du notaire soit engagée à raison de sa faute consistant dans le fait de ne pas avoir vérifié la teneur de la délibération d'un conseil municipal ni consulté les documents d'urbanisme avant d'établir un acte définitif de vente dans l'hypothèse dans laquelle l'opération était, jusqu'alors, suspendue à une modification du plan d'occupation des sols de la commune. La Cour de cassation avait d'ailleurs déjà jugé qu'il revient au notaire de vérifier la constructibilité d'un terrain : ainsi avait-elle pu faire valoir que "le fait que la réalisation d'une promesse de vente soit soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ne saurait décharger le notaire de son obligation d'assurer l'efficacité de cet acte eu égard au but poursuivi par les parties, et de son obligation de renseigner celles-ci sur les risques de l'opération projetée 'pour en déduire qu'il' appartenait à ce notaire de se renseigner sur la possibilité de construire sur un tel terrain au regard du plan d'occupation des sols en vigueur" (19).

David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI)

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(1) Cass. civ. 1, 5 février 1991, n° 89-13.528 (N° Lexbase : A4419AH7), Bull. civ. I, n° 46.
(2) Cass. civ. 1, 27 novembre 2008, n° 07-18.142, F-P+B sur la première branche (N° Lexbase : A4608EBB), Bull. civ. I, n° 267, jugeant que l'avocat, unique rédacteur d'un acte sous seing privé, est tenu de veiller à assurer l'équilibre de l'ensemble des intérêts en présence et de prendre l'initiative de conseiller les deux parties à la convention sur la portée des engagements souscrits de part et d'autre, peu important le fait que l'acte a été signé en son absence après avoir été établi à la demande d'un seul des contractants.
(3) Voir, encore, pour un rappel récent du principe, Cass. civ. 1, 17 juin 2010, n° 09-15.697, F-P+B (N° Lexbase : A1017E33).
(4) Cass. civ. 1, 30 octobre 2007, n° 05-16.789, F-D (N° Lexbase : A2275DZB).
(5) Cass. civ. 1, 28 septembre 2004, n° 01-01.081, F-D (N° Lexbase : A4564DDE).
(6) Cass. civ. 1, 25 mars 2010, n° 09-12.294, F-P+B+I (N° Lexbase : A1345EUD).
(7) Cass. civ 1, 15 juin 2004, n° 01-02.621, F-D (N° Lexbase : A7299DCC).
(8) Cass. com., 12 octobre 2004, n° 00-13.348, F-D (N° Lexbase : A5938DDB).
(9) Cass. civ. 1, 5 mars 2009, n° 07-20.848, F-P+B (N° Lexbase : A6306EDW), D., 2009, AJ., p. 871.
(10) Cass. civ. 1, 22 avril 1981, n° 80-11.398 (N° Lexbase : A4212EXB), Bull. civ. I, n° 126.
(11) Cass. civ. 1, 4 janvier 1966, n° 62-12.459 (N° Lexbase : A9526DUD), Bull. civ. I, n° 7 ; Cass. civ. 1, 20 janvier 1998, n° 96-14.385 (N° Lexbase : A2257ACL), Bull. civ. I, n° 22.
(12) Cass. civ. 1, 7 novembre 2000, n° 96-21.732 (N° Lexbase : A7765AH3), Bull. civ. I, n° 282.
(13) Sur la question, voir, not., Vincent Téchené, La responsabilité du notaire, rédacteur d'acte, pour défaut d'accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place de sûretés, Lexbase Hebdo n° 325, 4 novembre 2008 - édition privée générale (N° Lexbase : N6892BHQ), note sous Cass. civ. 1, 16 octobre 2008, n° 07-14.695, F-P+B (N° Lexbase : A8018EA9).
(14) Cass. civ. 3, 28 novembre 2007, n° 06-17.758, FS-P+B (N° Lexbase : A9422DZY), Bull. civ. III, n° 213 (en l'espèce vérification de la commercialité de l'immeuble compte tenu de l'exigence d'un périmètre de protection autour) ; Cass. civ. 3, 23 septembre 2009, n° 07-20.965, FS-P+B (N° Lexbase : A3375ELL), Bull. civ. III, n° 201.
(15) Cass. civ. 1, 12 décembre 1995, Bull. civ. I, n° 459.
(16) Cass. civ. 1, 12 février 2002, Bull. civ. I, n° 54.
(17) Cass. civ. 1, 5 octobre 1999, n° 97-145.45, publié (N° Lexbase : A2322CG4). Voir déjà, auparavant, Cass. civ. 1, 30 juin 1987, n° 85-17.737 (N° Lexbase : A1369AH8).
(18) Cass. civ. 1, 16 octobre 2008, n° 07-14.695, préc..
(19) Cass. civ. 1, 21 février 1995, Bull. civ. I, n° 94.

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