[Brèves] Bail commercial : le lissage de l’augmentation du loyer en renouvellement déplafonné pourrait porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur

► La question de la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce (N° Lexbase : L5035I3U), dans sa rédaction issue de la loi «Pinel» (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprise N° Lexbase : L4967I3D), présente un caractère sérieux en ce que ces dispositions, qui prévoient que le déplafonnement du loyer, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce (N° Lexbase : L5761AI9) ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.

Tel est l’un des enseignements d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 6 février 2020 (Cass. QPC, 6 février 2020, n° 19-19.503, FS-P+B N° Lexbase : A92773DX).

L’affaire. Le propriétaire d’un local à usage commercial l’avait donné à bail, lequel avait été renouvelé le 1^er juillet 2016, après un précédent renouvellement le 16 septembre 2008.

Sur la demande du locataire en fixation du prix du bail renouvelé au 1^er juillet 2016 et sur la demande reconventionnelle du bailleur tendant à ce que la loi dite «Pinel» et son décret d’application (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, relatif au bail commercial N° Lexbase : L7060I4A) soient déclarés non applicables au contrat renouvelé, la cour d’appel a dit que les articles L. 145-16-1 (N° Lexbase : L4971I3I), L. 145-16-2 (N° Lexbase : L1932I4C), L. 145-40-1 (N° Lexbase : L4974I3M) et L. 145-40-2 (N° Lexbase : L4976I3P) du Code de commerce, issus de la loi «Pinel», l’article L. 145-34 du même code, tel que modifié par cette loi, et les articles 6 et 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, étaient applicables au bail renouvelé et a écarté le motif de déplafonnement tenant à la modification des obligations respectives des parties découlant de l’application des nouvelles dispositions légales et réglementaires.

Les QPC. A l’occasion du pourvoi formé contre cette décision, le bailleur a posé deux questions prioritaires de constitutionnalité.

La première portait sur le fait de savoir si certaines des dispositions de la loi «Pinel» (celles relatives à la cession, l’état des lieux, la répartition des charges et au loyer en renouvellement), en ce qu’elles sont applicables aux contrats de bail commercial renouvelés postérieurement à leur entrée en vigueur, mais qui avaient initialement été conclus sous le régime antérieur, portaient à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi, en méconnaissance des articles 4 (N° Lexbase : L1368A9K) et 16 (N° Lexbase : L1363A9D) de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

La seconde question portait sur la conformité à ces derniers articles et au droit de propriété, tel qu’il est protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 (N° Lexbase : L1366A9H), des dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce issues de la loi «Pinel», en ce qu’elles modifient l’indice pour le calcul du loyer plafond en renouvellement et qu’elles instituent un lissage de l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement.

La décision. La Cour de cassation a répondu que ces questions, en ce qu’elles invoquent une atteinte à l’économie des contrats légalement conclus, ne présentent pas un caractère sérieux pour des motifs qu’elle détaille dans sa décision.

S’agissant de la question posée sur la constitutionnalité du premier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce (modification de l’indice pour le calcul du loyer plafond) au regard du droit de propriété, la Haute cour précise qu’elle ne présente pas, non plus, un caractère sérieux car la suppression de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, remplacé par d’autres indices qui sont en meilleure adéquation avec l’objet des baux, pour la mise en œuvre du mécanisme légal de fixation du prix du bail renouvelé en cas de plafonnement, lequel ne cause ni atteinte ni dénaturation du droit de propriété du bailleur (Cass. QPC, 13 juillet 2011, n° 11-11.072, FS-P+B, N° Lexbase : A0496HWB ; v. J. Prigent, Question prioritaire de constitutionnalité et règles applicables aux baux commerciaux, Lexbase, éd. Affaires, 2011, n° 264 N° Lexbase : N7719BSP), ne porte pas atteinte à ce droit.

En revanche, la Cour de cassation a retenu que la question de la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi «Pinel», présente un caractère sérieux en ce que ces dispositions, qui prévoient que le déplafonnement du loyer, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce (N° Lexbase : L5761AI9) ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.

Elle a en conséquence renvoyé au Conseil constitutionnel la partie de la seconde question qui porte sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce au regard du droit de propriété (cf. l’Ouvrage «Baux commerciaux» N° Lexbase : E0323E74).

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