Le Quotidien

► L'action en paiement de l’indemnité d'occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce qui ne court  qu'à compter du jour où le bailleur est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option. Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Faits et procédure. Le 14 juin 2013, la bailleresse de locaux commerciaux a signifié à sa locataire un congé à effet du 31 décembre 2013, avec offre de renouvellement à compter du 1^er janvier 2014, moyennant un loyer déplafonné.

Le 30 juin 2015, la locataire, qui avait accepté le renouvellement aux charges et conditions du bail expiré, y a renoncé et a informé le bailleur qu'elle libérerait les lieux le 31 décembre 2015.

Contestant le non-renouvellement du bail, la bailleresse a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé. Par décision du 30 novembre 2016, devenue irrévocable, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail commercial était résilié à compter du 1^er janvier 2014.

Le 2 juin 2017, la bailleresse a assigné la locataire en réparation de préjudices résultant d'un défaut de restitution des lieux et en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1^er janvier 2014 au 13 mars 2017. La locataire lui a opposé la prescription biennale.

La cour d’appel de Poitiers (CA Poitiers, 18 mai 2021, n° 19/03537 N° Lexbase : A21634SW) a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation formée par la bailleresse et a condamné la locataire à lui payer une certaine somme à titre d'indemnité complémentaire d'occupation. Cette dernière a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-57 N° Lexbase : L5785AI4 et L. 145-60 N° Lexbase : L8519AID du Code de commerce.

Elle rappelle que selon le premier de ces textes, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

En outre, selon le second texte, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Dès lors, il résulte de ces textes que l'indemnité d'occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, trouve son origine dans l'application de l'article L. 145-57 du Code de commerce et l'action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 de ce code. La Cour de cassation opère ici le rappel d’une solution précédemment dégagée (v. Cass. civ. 3, 5 février 2003, n° 01-16.882, FS-P+B N° Lexbase : A9069A4N).

La Haute juridiction précise ensuite qu’il s'ensuit que le bailleur n'ayant connaissance des faits lui permettant d'agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l'article L. 145-57 du même code, qu'à compter du jour où il est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option, le délai de prescription biennale ne court qu'à compter de cette date.

Par ailleurs, elle ajoute que lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Or, la cour d’appel, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et condamner la locataire à payer une somme complémentaire pour la période du 1^er janvier 2014 au 13 mars 2017, a retenu que la locataire, qui a, elle-même, donné congé, ne peut se prévaloir du fait que son maintien dans les lieux entre dans le champ de la législation relative aux baux commerciaux, de sorte que son occupation, qui ne relève d'aucun droit ni d'aucun titre, est irrégulière et échappe au statut des baux commerciaux.

Elle en avait alors déduit que, la prescription abrégée prévue par l'article L. 145-60 du Code de commerce n'étant pas applicable, le délai de la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC, qui avait commencé à courir le 1^er janvier 2016, lendemain de la date de cessation des relations contractuelles, a été valablement interrompu par l'assignation délivrée le 2 juin 2017.

Par conséquent, la Cour en conclut qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes visés.

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► Le délai de péremption d’instance ne court qu'à compter de la date à laquelle les parties ont eu une connaissance effective des diligences mises à leur charge. Dans le cas où un délai leur est fixé pour la réalisation de ces diligences, ce délai de péremption court à compter de l'expiration du délai imparti, à la condition que les parties aient eu une connaissance effective tant de ces diligences que du délai imparti.

Les faits et procédure. À la suite d’un contrôle, l’Urssaf a notifié à une société une lettre d’observations, suivie d’une mise en demeure. Un recours a été formé par la société devant la juridiction du contentieux de la Sécurité sociale.

La cour d’appel. Pour dire la péremption acquise, la cour d’appel (CA Metz, 25 janvier 2021, n° 19/02801 N° Lexbase : A60724DA) relève qu’à l’audience du 6 novembre 2017, a comparu le conseil de l'Urssaf, partie appelante, et que sa demande de renvoi a été refusée par le magistrat qui a prononcé la radiation de l'affaire. Des diligences ont été mises à la charge de l’Urssaf et l’organisme savait qu’il devait reprendre l’instance au plus tard le 6 novembre 2019. Ainsi, il ne pouvait invoquer avoir été notifié par lettre simple de l’ordonnance de radiation que le 13 novembre 2017. Pour la cour d’appel, le point de départ se situant au 6 novembre 2017, date de notification par lettre simple à la société, l’instance était périmée au moment de la reprise d’instance par l’envoi de la lettre recommandée le 7 novembre 2019 par l’Urssaf.

La décision. Énonçant la solution précitée, la Haute juridiction casse et annule l’arrêt rendu par les juges du fond. En se déterminant ainsi, sans constater que l’Urssaf avait eu une connaissance effective des diligences mises à sa charge avant le 13 novembre 2017, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

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► L’article 44 de la loi n° 2023-175, du 10 mars 2023, relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables prévoit que la décision d’installation « des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps » dans un immeuble en copropriété relève désormais de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

L’article 44 de la loi prévoit en effet que « le II de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : Z99294UQ fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un k ainsi rédigé :

"k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps." »

L’objectif est donc de faciliter le vote de ces travaux qui entraient jusqu’alors dans la catégorie des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, relevant de la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), en vertu du f) de ce même article N° Lexbase : L4825AH8.

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► Le changement d'affectation d'un agent public peut faire l’objet d’un recours dès lors qu’il porte atteinte au droit, tenu de son statut, de ne pas être soumis à un harcèlement moral.

Rappel.  Les mesures prises à l'égard d'agents publics qui, compte tenu de leurs effets, ne peuvent être regardées comme leur faisant grief, constituent de simples mesures d'ordre intérieur insusceptibles de recours (sauf exception en cas d’atteinte aux droits et libertés ou de discrimination) (CE, 25 septembre 2015, n° 372624, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A8495NPC, complété par CE, 7 décembre 2018, n° 401812, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A7295YPU).

Il en va ainsi des mesures qui, tout en modifiant leur affectation ou les tâches qu'ils ont à accomplir, ne portent pas atteinte aux droits et prérogatives qu'ils tiennent de leur statut ou de leur contrat ou à l'exercice de leurs droits et libertés fondamentaux, ni n'emportent de perte de responsabilités ou de rémunération. Le recours contre de telles mesures, à moins qu'elles ne traduisent une discrimination ou une sanction, est irrecevable.

Faits. Un agent a fait valoir devant le juge administratif que la mesure d'affectation d'office sur un poste dont il avait fait l'objet, alors qu'il n'était pas candidat à ce poste, avait été retenue, parmi des agissements répétés et excédant les limites de l'exercice normal du pouvoir hiérarchique.

Ceux-ci, ayant eu pour effet d'altérer sa santé, faisaient partie selon lui des éléments caractérisant un harcèlement moral à son encontre par un jugement du tribunal administratif devenu définitif.

Position CE. Saisi d'une telle argumentation, il appartient au juge de rechercher si la décision contestée a porté atteinte au droit du fonctionnaire de ne pas être soumis à un harcèlement moral, que l'intéressée tient de son statut, ce qui exclurait de la regarder comme une mesure d'ordre intérieur insusceptible de recours.

Décision. En n’effectuant pas cette recherche, la cour administrative d'appel de Lyon (CAA Lyon, 7^e ch., 25 février 2021, n° 20LY00551 N° Lexbase : A41274IP) a commis une erreur de droit.

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► La loi n° 2023-171, du 9 mars 2023, portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans les domaines de l'économie, de la santé, du travail, des transports et de l'agriculture, publiée au Journal officiel du 10 mars 2023, modifie les dispositions du Code de la commande publique relatives à l'exclusion des candidats pénalement condamnés.

Rappel. L’absence de dispositif de mise en conformité permettant à un opérateur économique candidat à l'attribution d'un contrat de concession d'échapper aux interdictions de soumissionner prévues en cas de condamnation pour certaines infractions est contraire au droit de l’Union européenne (CE, 2°-7° ch. réunies, 12 octobre 2020, n° 419146, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A40603XN, à la suite de CJUE, 11 juin 2020, aff. C-472/19 N° Lexbase : A43393NZ).

Première tempérance. Il résulte de la combinaison des articles L. 2141-4 du Code de la commande publique N° Lexbase : L1519MHQ et 506 du Code de procédure pénale N° Lexbase : L5539LZ8 qu'une personne dont le jugement l'ayant condamnée à une peine d'exclusion des marchés n'est pas exécutoire en raison de l'appel formé à son encontre ne peut être exclue, pour ce motif, de la procédure de passation du marché (CE, 2°-7° ch. réunies, 2 novembre 2022, n° 464479, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A82828R8).

Correction par la loi du 10 mars 2023. L'acheteur qui envisage d'exclure une personne de la passation d’un marché public doit la mettre à même de fournir des preuves qu'elle a pris des mesures de nature à démontrer sa fiabilité et, le cas échéant, que sa participation à la procédure de passation du marché n'est pas susceptible de porter atteinte à l'égalité de traitement des candidats.

La personne établit notamment qu'elle a, le cas échéant, entrepris de verser une indemnité en réparation des manquements précédemment énoncés, qu'elle a clarifié totalement les faits et les circonstances en collaborant activement avec les autorités chargées de l'enquête et qu'elle a pris des mesures concrètes propres à régulariser sa situation et à prévenir toute nouvelle situation mentionnée aux articles L. 2141-7 du Code de la commande publique N° Lexbase : L4441LRW à L. 2141-10.

Ces mesures sont évaluées en tenant compte de la gravité et des circonstances particulières attachées à ces situations.

Si l'acheteur estime que ces preuves sont suffisantes, la personne concernée n'est pas exclue de la procédure de passation de marché. 

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► C'est à la date des dernières élections que s'apprécient les conditions d'ouverture du droit pour un syndicat de désigner un représentant au comité social et économique (CSE).

Faits et procédure. À l’issue d’élections professionnelles qui ont lieu dans une société le 26 août 2020, un salarié est désigné délégué syndical par un syndicat. Dans un courrier en date du 30 juillet 2021, ce même syndicat désigne un salarié en qualité de représentant syndical au CSE.

La société conteste cette désignation devant le tribunal judiciaire.

Pour débouter la société de sa demande, le tribunal retient que c'est à la date de la désignation du représentant syndical que doit s'apprécier l'effectif des 12 derniers mois. Ainsi, un nouveau décompte des effectifs doit être réalisé sur les douze mois précédant le 30 juillet 2021. Elle conclue que la société, sur qui repose la charge de la preuve, n'apporte pas l'ensemble des documents nécessaires et exploités de façon irréfutable pour solliciter l'annulation de la désignation du salarié.

L’employeur forme un pourvoi en cassation.

La solution de la Cour de cassation. Énonçant la solution susvisée, la Chambre sociale casse et annule le jugement rendu par le tribunal judiciaire.

Celui-ci aurait dû se placer à la date des dernières élections pour apprécier si la société établissait que l'effectif de l'entreprise n'avait pas atteint le seuil de 300 salariés pendant 12 mois consécutifs.

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► La conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s'appréciant au moment de la délivrance du bien, une cour d'appel retient à bon droit que, dès lors qu'au jour de la vente le permis de construire n'avait fait l'objet d'aucun recours et qu'un certificat du maire établissait son absence de caducité, le vendeur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, peu important l'effet rétroactif de la caducité du permis de construire résultant d'un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.

Faits et procédure. En l’espèce, une SCI vend à une autre société immobilière une grange à démolir, l'acte de vente faisant état d'un permis de construire deux immeubles sur le terrain, accordé par arrêté municipal du 29 septembre 2004. Il était annexé à cet acte un certificat du 3 décembre 2007 délivré par le maire de la commune attestant de la non-caducité de ce permis de construire.

Par décision du 29 mai 2012, le tribunal administratif de Strasbourg, sur requête d'un voisin, a annulé la décision du maire de la commune du 16 septembre 2008 ayant refusé de constater la péremption de ce permis de construire.

Soutenant qu'elle avait été empêchée de mener à bien son projet du fait, notamment, d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, l’acquéreur a assigné le vendeur en paiement de diverses sommes en remboursement de frais et à titre de dommages et intérêts. Il n’obtiendra pas gain de cause.

Solution. La Cour suprême approuve la cour d'appel ayant énoncé, à bon droit, que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s'apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.

La cour d’appel a relevé qu'il résultait des termes de l'acte de vente et des documents annexés l'absence de recours contre le permis de construire et ses transferts successifs, ainsi que son absence de caducité au jour de la signature de l'acte authentique de vente, établie par un certificat du maire du 3 décembre 2007.

Selon la Cour de cassation, elle en a déduit à bon droit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au vice caché et à la délivrance d'un permis de régularisation, que peu importait l'effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d'un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.

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