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Depuis la loi «Bonnemaison» du 31 décembre 1985, c’est plus d’une quinzaine de réformes qui ont affecté de façon plus ou moins étendue la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5536AG7) pour la première fois modifiée par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette dernière était attendue depuis la promulgation de la loi «ELAN» (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 N° Lexbase : L8700LM8) qui, à l’article 215 II, autorisait le Gouvernement  à prendre des «mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :  1° Redéfinir le champ d'application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d'une part, et modifier les règles d'ordre public applicables à ces copropriétés, d'autre part ; 2° Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic». Elle sera suivie d’une seconde ordonnance à paraître d’ici le mois de novembre 2020 qui aura pour objet de créer un Code de la copropriété (cf. loi «ELAN» du 23 novembre 2018, art. 215 I). 

Le texte est composé de quarante-deux articles répartis en cinq titres qui modifient de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui entreront en vigueur le 1^er juin 2020 [1], mais d’ici là, le Parlement devra avoir voté la loi de ratification dont il semblerait que le projet soit rapidement présenté par le Gouvernement [2] et les décrets d’application, modifiant le décret du 17 mars 1967, devront avoir été rédigés et publiés [3].

Nombre de commentateurs remarquent que la révolution annoncée du statut de la copropriété n’a pas eu lieu mais était-elle nécessaire ? Fallait-il un bouleversement du droit de la copropriété pour résoudre les dysfonctionnements qui affectent les immeubles collectifs et que les réformes successives ne sont pas parvenues à résorber. Il est vrai que le texte de la loi du 10 juillet 1965 s’est abîmé au fil du temps, sous le coup de modifications constantes et disparates, avec une accélération marquée à partir de la loi «SRU» (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (N° Lexbase : L9087ARY) car, comme le fait remarquer le Professeur Tomasin, c’est depuis cette date que le droit de la copropriété, qui régit près de dix millions de lots, est devenu un élément majeur de la politique du logement voire de la politique de la construction en France. Ces modifications ont fini par déformer le texte d’origine qui a perdu en cohérence mais, tout en souhaitant une réforme d’envergure, n’espérait-on pas que l’ordonnance ne vienne pas remettre fondamentalement en cause l’équilibre déjà fragilisé entre intérêt collectif et préservation des droits de copropriétaires ? Or, force est de constater que si les changements sont notables, l’ordonnance apparaît comme un texte de compromis qui résulte d’une large concertation avec toutes les parties prenantes. De nombreuses consultations ont été organisées par les pouvoirs publics en charge de la préparation de la réforme tant auprès des professionnels du secteur que des associations de représentants des copropriétaires ; des propositions ont été faites par des groupes de réflexion [4] et le projet d’ordonnance a été soumis à l’avis du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières) qui, selon son président le Professeur Hugues Périnet-Marquet [5], a consacré plus d’une trentaine d’heures à son examen et proposé des adaptations qui ont été retenues dans le texte final.

Si le rapporteur du texte rappelle que le Gouvernement, tout en répondant aux objectifs de modernisation, clarification et simplification, a eu à cœur de protéger les droits des copropriétaires en conservant un statut équilibré entre intérêt collectif et droits individuels [6], il ne faudrait pas minimiser l’apport de la réforme, car les changements sont nombreux et importants.

L’ordonnance innove en modifiant le champ d’application du statut qui ne sera désormais impératif que pour les immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes permettant ainsi aux immeubles commerciaux et bureaux ne comportant aucun lot à usage d’habitation de s’affranchir de son formalisme rigoureux. Elle clarifie le régime juridique des parties communes générales et spéciales et corrige quelques erreurs de plume commises lors de la rédaction de la loi «ELAN» de 2018. Elle étend l’objet du syndicat à l’amélioration de l’immeuble, précise le contenu du règlement de copropriété et consacre des créations prétoriennes comme celle relative à l’interdiction d’établir des servitudes sur une partie commune au profit d’un lot. Elle facilite le recours au syndicat coopératif et à la création de syndicats secondaires et favorise le recouvrement des charges de copropriété. En modifiant l’article 9 de la loi de 1965, elle impose à tout copropriétaire de faciliter, même sur ses parties privatives, l’exécution de travaux d’intérêt collectif. Mais par ailleurs, elle offre, sauf opposition motivée de l’assemblée générale, le droit à tout copropriétaire de faire réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.  

De nombreuses dispositions clarifient les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Ainsi, la dispense de compte séparé pour les petites copropriétés disparaît ; le changement de syndic est réglementé ; l’obligation pour ce dernier d’assurer la conservation des archives est explicitement énoncé comme le fait que l’absence de mise en concurrence par le conseil syndical n’est pas sanctionnée par l’irrégularité de la désignation du syndic. Autre nouveauté pour le syndic, il est autorisé à conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic. Mais il est aussi soumis, en cas de carence ou d’inaction, au droit d’action reconnu au président du conseil syndical, sur délégation de l’assemblée générale, en réparation du préjudice subi par le syndicat.

L’autre apport majeur de la réforme réside dans le renforcement du rôle du conseil syndical qui va pouvoir, sur délégation de l’assemblée générale, prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La disposition bouscule les principes fondamentaux qui gouvernent la prise de décision au sein de la copropriété, mais elle est présentée par le Gouvernement comme une solution pour lutter contre l’absentéisme endémique qui frappe les assemblées générales de copropriété. Le dispositif est, à cette fin, complété par la généralisation des passerelles permettant de voter, au cours de la même assemblée, à des majorités plus souples, des résolutions relevant de majorités qualifiées ; par l’abaissement de la majorité nécessaire au vote de quelques résolutions ; et par la clarification bienvenue des dispositions relatives au vote par correspondance.

Enfin, l’ordonnance crée un statut dérogatoire applicable aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux copropriétaires qui était attendu de longue date du fait de l’inadaptation flagrante des règles de la loi de 1965 à ce type de copropriétés.

Toutes ces modifications seront exposées à travers les différentes contributions du présent dossier consacré à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (cf. sommaire infra).

Alors certes, on peut avoir le regret de l’absence de toute disposition favorisant la réalisation de travaux d’économies d’énergie ou encore de l’abandon du plan pluriannuel de travaux qui devait être imposé aux copropriétaires qui auraient dû abonder les fonds de travaux à hauteur de 2,5 % minimum du montant prévu dans le plan, mais gageons qu’il ne s’agit probablement pas d’un abandon définitif et que la disposition sera certainement réécrite et mise à l’ordre du jour d’une prochaine réforme [7]. C’est bien cela qui inquiète car finalement le texte, qui sera complété rapidement par la loi de ratification et des décrets d’application, donne le même sentiment que celui que les commentateurs avaient eu au lendemain de la loi «ALUR» du 24 mars 2014 qui est celui de n’être en réalité qu’une nouvelle étape destinée à aller plus loin.

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La réforme majeure et principale de l’ordonnance du n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 réside, bel et bien, dans la modification du champ d’application du statut de la copropriété. En effet, alors que, jusqu’à présent, l’usage de l’immeuble n’était pris en considération que pour l’application de quelques dispositions éparses, il en va désormais différemment puisque c’est bel et bien de l’usage de l’immeuble dont va dépendre l’application impérative du statut de la copropriété. L’immeuble est-il ou non à usage partiel ou exclusif d’habitation ? Telle est la question qu’il conviendra, désormais, de se poser en premier lieu en matière de copropriété (sur le principe antérieur : Ch. Coutant-Lapalus, Le principe de l’unicité du statut de la copropriété sous le prisme des lots à usage d’habitation, Loyers et copr. 2015, dossier 3).

Relativement à cette restriction du champ d’application impératif du statut de la copropriété, le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z954828U) précise que «la projection d'un régime uniforme d'ordre public pour la gestion de tous les immeubles suscite depuis longtemps des interrogations de la part de la doctrine et des praticiens, jugeant ces mécanismes trop rigides pour s'adapter aux exigences de ces différents types de copropriétés et estimant qu'il conviendrait, sous certaines conditions et dans certaines limites, de prévoir des aménagements ou assouplissements de certaines règles impératives du statut de la copropriété. L'ordonnance prévoit donc des mesures d'adaptation pour les copropriétés qui ne sont pas à usage d'habitation, l'édiction d'un corps de règles spécifiques applicables aux petites copropriétés, ainsi que des mesures prenant en compte la structure spécifique de certains immeubles en copropriété et leur ‘multifonctionnalité’ (copropriétés relevant du tertiaire ou à usage mixte)».

Avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, il demeure possible, pour présenter le champ d’application du statut de la copropriété, de distinguer entre les conditions communes (I) à l’application impérative au statut de la copropriété et à l’application facultative au statut, les conditions propres à l’application impérative au statut de la copropriété (II) et les conditions propres à l’application facultative au statut de la copropriété (III).

I - Les conditions communes à l’application du statut de la copropriété

Ces conditions communes à l’application du statut de la copropriété, qu’elle soit impérative ou facultative, sont au nombre de deux : il faut, d’une part, qu’existe un bâtiment (A), et d’autre part, que la propriété soit répartie entre parties communes et parties privatives (B). Qu’il s’agisse de l’une ou de l’autre de ces conditions, elles ne sont pas modifiées par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Pour la condition relative à l’existence d’un bâtiment, il est permis de le regretter compte tenu de la rédaction actuelle de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L6779LNE), créé par la loi «ELAN» du 23 novembre 2018 (loi n° 2018-1021 N° Lexbase : L8700LM8). Pour celle relative à l’existence de parties privatives et de parties communes, des précisions sont apportées sur la distinction entre les parties communes spéciales et les parties communes générales ainsi que sur les parties privatives à usage exclusif d’un copropriétaire.

A - L’existence d’un bâtiment

L’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction après modification par l’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, ne vise toujours que les immeubles bâtis : «I.- La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis…».

A cet égard, il peut être constaté que n’a pas été reprise la proposition faite par le projet du GRECCO de préciser que «la présente loi s’applique à tout immeuble bâti ou à bâtir dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes».

Or, cette absence de reprise est, selon nous, problématique, compte tenu de la rédaction de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi «ELAN» du 23 novembre 2018. En effet, cet article distingue deux situations, tout en précisant que l’immatriculation du syndicat des copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut :

- la première est celle où est visée un immeuble bâti : «en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot» ;

- la seconde est celle où est visée un immeuble à construire : «pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot» («la première livraison d’un lot» aurait été préférable).

La majorité des commentateurs de cette nouvelle disposition considère que, ce faisant, la loi «ELAN» vient confirmer que la copropriété n’existe pas pendant la période de construction et que la première livraison est le point de départ du statut. Pour autant, on ne peut ignorer que cet article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 est le «copier-coller» de l’article 2 du projet du GRECCO et que cet article 2 ne peut être compris qu’à la lumière de l’article 1 du même projet dont il résulte exactement l’inverse de ce qui est soutenu par ladite doctrine : «la présente loi s’applique à tout immeuble bâti ou à bâtir».

En outre, l’interprétation retenue par cette doctrine majoritaire de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 n’explique en rien pour quelle raison est visée, d’un côté, l’application de l’ensemble du statut et, de l’autre côté, la prise d’effet du fonctionnement de la copropriété.

Cette distinction n’a aucun sens sans la précision de l’article 1^er du projet du GRECCO et il serait, donc, préférable de la supprimer de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant simplement la chose suivante : «en cas de mise en copropriété d’un immeuble à bâtir, l’ensemble du statut s’applique à compter de la première livraison d’un lot», ce qui permet alors d’établir simplement que la naissance de la copropriété intervient lors de la première livraison d’un lot, permettant d’établir, alors, que l’immeuble en cause n’est plus en construction, mais bâti.

B - L’existence de parties privatives et de parties communes

Outre l’exigence d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 précise que la propriété doit être répartie par lots entre plusieurs personnes. C’est au second alinéa dudit article, qui n’est pas modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, que l’on trouve la définition du lot de copropriété : «le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables». Par contraction de ce qui correspond, désormais, au premier alinéa et au second alinéa du I de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, il peut être affirmé que la loi du 10 juillet 1965 s’applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes.

Cette exigence d’une répartition de la propriété par lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes permet de distinguer la division par lots de la division en volumes, cette dernière échappant à l’application de la loi du 10 juillet 1965. En dépit des multiples références qui sont faites à la division en volumes dans la loi du 10 juillet 1965, ni la loi «ELAN», ni l’ordonnance du 30 octobre 2019, n’ont défini cette division en volumes.

Au-delà de cette exigence d’existence de parties privatives et de parties communes, l’article 3 de l’ordonnance modifie les articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965  pour tenir compte de la consécration, par la loi «ELAN», de la notion de parties communes spéciales, en distinguant de manière explicite les parties communes spéciales, qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires, des parties communes générales, qui sont la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires. Ainsi, l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 distingue-t-il, désormais, les parties communes générales des parties spéciales. A l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que la proportionnalité des quotes-parts de parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative s'applique tant aux parties communes spéciales que générales.

L'article 6 de l'ordonnance modifie le I de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'y intégrer les parties communes spéciales et celles à jouissance privative qui ne peuvent exister que pour autant que le règlement de copropriété le prévoit, conformément à l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi «ELAN».

S'agissant du droit de jouissance privatif sur parties communes, l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est complété, en consacrant une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 10 octobre 1990, n° 89-11.852 N° Lexbase : A0096CRY), afin de prévoir que le règlement de copropriété peut préciser les charges que le titulaire de ce droit devra, le cas échéant, supporter.

II - Les conditions propres à l’application impérative au statut de la copropriété

C’est ici que réside la modification majeure réalisée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 : la réduction du champ d’application impératif du statut de la copropriété aux seuls immeubles à usage partiel ou exclusif d’habitation (A). N’est pas modifiée, en revanche, la condition d’une propriété du sol homogène permettant de distinguer le groupe d’immeubles de l’ensemble immobilier (B).

A - Un immeuble à usage partiel ou exclusif d’habitation

Partant du postulat que la loi du 10 juillet 1965 est trop rigide pour s’appliquer à tous les immeubles quel que soit leur usage, l’ordonnance du 30 octobre 2019 réduit l’application impérative du statut de la copropriété aux seuls immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation.

Une telle réduction du champ d’application impérative du statut de la copropriété créera inévitablement des problèmes de frontière qui doivent, néanmoins, être relativisés.

Le critère à retenir pour déterminer si l’immeuble est à usage partiel ou total d’habitation n’est pas précisé dans le I de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. A notre sens, il n’est pas possible de s’en tenir à la seule volonté des parties. En effet, il serait trop simple de contourner le statut de la copropriété en mettant en place une organisation différente pour un immeuble pour lequel les parties déclareraient qu’il n’est pas à usage d’habitation. Il conviendra de prendre en compte, également, des éléments objectifs, des caractéristiques matérielles, permettant d’établir l’usage qui est ou qui sera fait de l’immeuble. Ainsi, dès lors que l’immeuble comprend ou doit comprendre tous les éléments d’équipement d’un immeuble à usage d’habitation, l’application du statut de la copropriété sera impérative.

Par ailleurs, il est suffisant que le bâtiment contienne un lot à usage d’habitation pour que l’application du statut de la copropriété soit impérative. Il importe peu, en effet, de déterminer si les lots à usage d’habitation sont majoritaires par rapport aux lots à un autre usage. Ainsi, un lot à usage d’habitation dans un bâtiment comprenant 99 lots à un usage autre que d’habitation suffira pour considérer que le bâtiment est à usage partiel d’habitation et que le statut de la copropriété soit impérativement applicable. De même, il est suffisant qu’un bâtiment dans un groupe de bâtiments soit à usage partiel ou total d’habitation pour que le statut de la copropriété soit applicable impérativement.

Il est parfaitement possible, au demeurant, que l’usage d’un lot évolue dans le temps. En cette hypothèse, il faudra régler la situation conventionnellement. En effet, si un lot passe d’un usage d’habitation à un usage de commerce et qu’il n’existe plus de lot à usage d’habitation dans le bâtiment concerné, les copropriétaires pourront user du deuxième alinéa du 2° du II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que la convention mettant en place une organisation dotée de la personne morale est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. A l’inverse, l’usage d’un lot à usage autre que d’habitation pourrait être transformée par son propriétaire. En cette hypothèse, la convention prévoyant l’organisation différente pourrait faire obstacle à une telle modification. Chaque propriétaire ne pourrait ainsi, sans l’accord unanime des autres, modifier l’usage de son lot.

Si, ainsi, des problèmes de frontière vont surgir, celles-ci ne sont pas pour autant inédites. En effet et tout d’abord, différentes dispositions du droit de la copropriété ne sont applicables qu’aux bâtiments à usage d’habitation. Ainsi et par exemple, le dernier alinéa de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L3651I4Y), qui n’est pas modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, précise que l’établissement d’une fiche synthétique ne s’impose pas lorsque l’immeuble est à destination totale autre que d’habitation. Il est vrai, toutefois, que, dans cette hypothèse, le syndic va être conduit à prendre en considération les stipulations du règlement de copropriété pour déterminer s’il est tenu ou non d’établir ladite fiche.

D’autre part, ces problèmes de frontière apparaissent également dans d’autres domaines notamment celui du droit de la construction lorsqu’il s’agit de déterminer si les règles du secteur protégé doivent être appliquées. Ainsi, pour les résidences de tourisme et les résidences-services, la Cour de cassation a été conduite à préciser que le mode de gestion desdites copropriétés n’était pas dirimant et que les appartements situés dans ces résidences devaient être considérés comme étant à usage d’habitation (Cass. civ. 3, 23 mai 2019, n° 17-17.908, FS-P+B+I N° Lexbase : A1907ZCM). Il nous semble que la même solution devra être retenue lorsqu’il s’agira de déterminer si le statut de la copropriété est impérativement applicable aux résidences de tourisme et aux résidences-services.

B - Une propriété homogène

Pour que l’application du statut de la copropriété soit impérative, il est nécessaire qu’il y ait homogénéité de la propriété. Autrement dit, l’ensemble de la propriété de l’immeuble ou du groupe d’immeuble doit être réparti en lots composés de parties privatives et d’une quote-part de parties communes. Sur ce point, l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’innove pas.

III - Les conditions propres à l’application facultative au statut de la copropriété

Ces conditions sont énoncées au II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. Le statut de la copropriété s’appliquera de manière facultative aux immeubles ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation (A) ainsi qu’aux ensembles immobiliers (B) mais uniquement lorsqu’une organisation différente n’aura pas été mise en place (C).

A - Un immeuble à usage autre que d’habitation

Sont visés par le II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 tous les immeubles ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation, même partiellement. Ainsi et désormais, un immeuble à usage de commerce, à usage industriel, à usage artisanal, à usage professionnel… , à usage mixte, dès lors que l’un des usages n’est pas l’habitation, peut ne pas être soumis au statut de la copropriété.  Des parties communes et des parties privatives existeront bien. C’est, alors, aux parties qu’il va revenir d’organiser conventionnellement la gestion desdites parties communes et les rapports entre les copropriétaires et entre les copropriétaires et les tiers. Aux parties, donc, de créer une nouvelle organisation. 

L’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’a d’ailleurs pas omis d’envisager la situation de ces immeubles qui seraient soumis au statut de la copropriété, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite ordonnance soit ultérieurement en l’absence de mise en place d’une organisation différente, et dont les copropriétaires voudraient sortir. En cette hypothèse, la convention créant une organisation différente répondant aux exigences du II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

B - Un ensemble immobilier

Avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers demeure facultative. Toutefois, l’article 2 de l’ordonnance modifie la définition des ensembles immobiliers en élargissant celle-ci. En effet, est défini comme tel l’ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Ce sont, donc, les volumes qui font leur entrée dans la définition des ensembles immobiliers. Relativement à cet ajout, le rapport au Président de la République précise qu’il s’agit d’assurer la cohérence avec le IV de l'article 28 qui prévoit la possibilité d'une scission en volumes pour les «ensembles immobiliers complexes».

L’ajout des volumes à la définition de l’ensemble immobilier ne modifie pas le critère permettant de distinguer le groupe d’immeubles de l’ensemble immobilier : si l’ensemble de la propriété est réparti de façon homogène, la qualification de groupe d’immeubles doit être retenue et l’application du statut de la copropriété est impérative ; si la propriété est répartie de manière hétérogène, la qualification d’ensemble immobilier doit être retenue avec, dès lors, une application facultative du statut de la copropriété. A cet égard et à nouveau, on ne peut que constater que la définition de l’ensemble immobilier figurant à l’article 1 du projet du GRECCO est beaucoup plus éclairante que celle retenue par l’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019. En effet, sa lecture permet une compréhension beaucoup plus claire et nette de ce qu’est un ensemble immobilier : il est composé de terrains ou d’immeubles implantés sur plusieurs unités foncières ou réalisés dans plusieurs volumes, faisant l’objet de droits de propriété privatifs distincts et comportant des éléments à usage commun.

Qu’il s’agisse d’un ensemble immobilier ou d’un immeuble ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation totale ou partielle, le statut de la copropriété ne sera écarté que si et seulement si une organisation différente a été mise en place. Relativement à celle-ci, l’ordonnance du 30 octobre 2019 apporte des précisions.

C - L’absence de convention contraire

En l’absence de convention contraire, tant les ensembles immobiliers que les immeubles à usage autre que d’habitation n’échappent pas au statut de la copropriété. Pour qu’il en aille différemment, le II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 impose que les propriétaires aient conclu une convention dérogeant expressément à la loi du 10 juillet 1965 et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs.

Relativement à la précédente rédaction de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, il peut être constaté que :

- il est, désormais, exigé que la convention précise expressément que les parties entendent déroger à la loi du 10 juillet 1965. En l’absence d’une telle mention dans la convention, la jurisprudence pourrait être conduite à considérer que le statut de la copropriété doit recevoir application. Les parties pourront toujours, alors, modifier la convention ou en conclure une nouvelle, mais il sera alors nécessaire d’adopter une telle décision en assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ;

- il est précisé que l’organisation différente correspond nécessairement à une personne morale. Autrement dit, une convention d’indivision ne peut suffire à échapper à l’application facultative du statut de la copropriété ;

- cette organisation doit être suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs. A cet égard, ce sont les statuts de la personne morale créée par les propriétaires qui permettront de déterminer si cette exigence est bien remplie.

Si ces exigences n’étaient pas jusqu’à présent exposées à l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, elles n’étaient pas pour autant inexistantes. En effet, la Cour de cassation avait été conduite en plusieurs occasions à préciser celles-ci. Par exemple, elle avait jugé qu’un simple groupement de fait, dépourvu de la personnalité morale, ne correspondait pas à une organisation suffisamment structurée (Cass. civ. 3, 31 mars 1993, n° 90-10.143 N° Lexbase : A7670C79). Ce faisant, l’ordonnance du 30 octobre 2019 consacre la jurisprudence de la Cour de cassation. Ainsi, avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, la création d’une association syndicale libre de propriétaires ou d’une union de syndicats permettra d’échapper à l’application facultative du statut de la copropriété.

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Suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Tant son objet que les conditions d’engagement de sa responsabilité sont modifiées par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (I) qui apporte, également, des précisions sur les différents évènements relatifs au syndicat des copropriétaires, de sa naissance à sa disparition (II).

I - Le syndicat : un objet et une responsabilité corrigés

L’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant un objet plus vaste pour le syndicat et une responsabilité élargie.

A - Un objet légal plus vaste

L’objet du syndicat est, avec l’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, plus vaste. En effet, au-delà de la conservation et de l’administration des parties communes, celui-ci intègre l’amélioration de l’immeuble. Il peut être remarqué que cette modification de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 conduit à prendre en considération une possibilité qui était déjà ouverte au syndicat. Ainsi, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat peut décider d’une amélioration des parties communes dès lors que cette amélioration est conforme à la destination de l’immeuble. De même, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que c’est à la majorité des voix de tous les copropriétaires que peut être adoptée une décision concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Par ailleurs, le syndicat secondaire a un objet visant la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du (ou des) bâtiment(s), ainsi que le précise l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’en demeure pas moins vrai qu’il est possible que cet objet plus vaste ait des répercussions sur l’appréhension de ce qu’il convient d’entendre par travaux collectifs au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ledit article est également modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Ledit article précise que, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale. Etait, ensuite, présente une liste de travaux pouvant être réalisés et qualifiés de travaux d’intérêt collectif. Cette liste est supprimée. Une telle suppression peut conduire les copropriétaires à contester la qualification des travaux votés par l’assemblée générale. C’est alors le caractère plus vaste de l’objet du syndicat qui pourrait conduire les magistrats à retenir plus facilement que les travaux en cause sont bien d’intérêt collectif.

B - Une responsabilité élargie

Alors que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonçait que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, l’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 supprime de l’article 14 les termes «vice de construction» et «défaut d’entretien».

Suivant le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z954828U), le but est de «clarifier les conditions d'engagement de la responsabilité objective du syndicat pour des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en supprimant la référence au vice de construction et au défaut d'entretien. S'agissant du défaut d'entretien, cette formulation semblait renvoyer à la notion de faute, alors qu'il était admis en jurisprudence que le syndicat était responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif de la part du syndicat. S'agissant du vice de construction, ce concept se rapproche de la responsabilité prévue à l'article 1792 du Code civil (N° Lexbase : L1920ABQ), qui ne se réfère qu'au dommage. Ainsi, la loi disposera désormais clairement que la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes. Cette mesure de clarification aura pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien».

Relativement à cette modification, il peut être précisé que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permettait d’engager la responsabilité du syndicat indépendamment de l’existence d’une faute de sa part, raison pour laquelle ladite responsabilité est qualifiée tantôt d’objective, tantôt de plein droit. Autrement dit, il ne servait à rien au syndicat de démontrer son absence de faute pour faire échec à une action en responsabilité. A cet égard, la présentation faite de cette modification par le rapport précité s’avère inexacte dès lors qu’il était indifférent de déterminer si le défaut d’entretien résultait ou non d’une faute du syndicat. En revanche, il revenait à la victime, copropriétaire ou tiers à la copropriété, d’établir que la cause du dommage résidait dans un vice de construction ou un défaut d’entretien. Toutefois, la jurisprudence a progressivement atténué la charge de la victime en la dispensant d’établir l’existence d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. C’est, alors, uniquement la preuve d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes qu’il s’avérait nécessaire de prouver. Dès lors qu’une telle preuve était rapportée, la responsabilité du syndicat était engagée, sauf pour ce dernier à établir l’existence d’un cas de force majeure (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B N° Lexbase : A4870KLX) ou l’existence d’une faute de la victime (Cass. civ. 3, 29 octobre 2013, n° 12-23.953, F-D N° Lexbase : A8142KNU ; Cass. civ. 3, 9 mai 2019, n° 18-13.670, F-D N° Lexbase : A0864ZBM). En modifiant, ainsi, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’ordonnance du 30 octobre 1965 consacre la jurisprudence de la Cour de cassation favorable à la victime d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes. Il reste tout de même nécessaire à la victime de rapporter une double preuve : celle de l’existence d’un dommage et celle que les parties communes sont bien à l’origine du dommage qu’elle a subi. Sans cette double preuve, la responsabilité du syndicat ne pourra être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

II - Le syndicat : de sa naissance à sa disparition

La loi «ELAN» du 23 novembre 2018 (loi n° 2018-1021 N° Lexbase : L8700LM8) a créé l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, précisant le moment de la naissance du syndicat, directement et maladroitement inspiré de l’article 2 du projet de réforme du GRECCO. C’est à cette naissance qu’entend contribuer l’ordonnance du 30 octobre 2019, sans cependant apporter de modification à l’article 1^er ou à l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, l’article 11 vient supprimer de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 la précision suivant laquelle le syndicat des copropriétaires ne peut prendre la forme d’un syndicat coopératif que si le règlement de copropriété le prévoit expressément. Une telle suppression permettra, ainsi, plus aisément à de tels syndicats de voir le jour.

Au-delà de cette modification, ce sont également les modalités relatives à la création d’un syndicat secondaire (A) et à la division en volumes du syndicat (B) qui sont revues par l’ordonnance, tout en apportant des précisions sur les conséquences de la disparition du syndicat en cas de réunion de tous les lots entre les mains d’un unique propriétaire (C).

A - Le syndicat secondaire

L’objectif de la création de syndicats secondaires est de décentraliser les pouvoirs de l’unique syndicat de copropriétaires en créant de nouveaux syndicats de copropriétaires au niveau d’un ou plusieurs bâtiments qui font toujours partie, même après cette création, d’une copropriété unique. Ainsi, il peut être prévu que le syndicat principal gèrera les parties communes générales tandis que des syndicats secondaires gèreront les parties communes spéciales, propres à chaque bâtiment. Il n’y a pas alors de syndicats indépendants les uns des autres, mais des syndicats autonomes, secondaires, qui demeurent intégrés dans un syndicat principal, central.

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 énonce clairement les conditions nécessaires à la création d’un syndicat secondaire. Il faut, tout d’abord, que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments. Il faut, ensuite, que les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments se réunissent en assemblée spéciale et décident, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. La décision prise ne peut, alors, être implicite. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’existence d’un syndicat secondaire ne peut être retenue.

Pour autant, la Cour de cassation a admis qu’une résolution en assemblée spéciale n’était pas toujours nécessaire. En effet, avec le soutien de la doctrine, la Cour a jugé que l’absence de résolution pouvait être suppléée par les stipulations du règlement de copropriété (Cass. civ. 3, 19 novembre 2015, n° 14-21.862, F-D N° Lexbase : A5445NXX ; J.-R. Bouyeure, La création de syndicats secondaires : AJPI, 1968, p. 764). Dans cette hypothèse, c’est donc dès la création de la copropriété qu’a été envisagée la création d’un (ou plusieurs) syndicat(s) secondaire(s).

Restait, alors, à définir le degré de précision attendue du règlement de copropriété pour que puisse être retenue l’existence d’un syndicat secondaire. Faut-il ainsi nécessairement que soit utilisés les termes «syndicat secondaire» dans le règlement de copropriété pour que l’existence d’un tel syndicat puisse être retenue ? Pour la Cour de cassation, l’absence des termes «syndicat secondaire» dans le règlement de copropriété n’est pas dirimante (Cass. civ. 3, 17 juin 2014, n° 13-15.069, F-D N° Lexbase : A5839MRP ; Cass. civ. 3, 14 mars 2019, n° 18-10.214, FS-P+B+I N° Lexbase : A0258Y4C). Cette absence peut être supplée par des éléments intrinsèques au règlement de copropriété. Ainsi, progressivement, l’on s’éloigne des exigences de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de caractériser clairement l’existence d’un syndicat secondaire : de l’exigence d’une résolution d’une assemblée spéciale créant ledit syndicat, on passe à une stipulation du règlement de copropriété la prévoyant puis à des éléments intrinsèques au règlement de copropriété dont il sera déduit l’existence d’un syndicat secondaire.

L’article 31 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ne remet pas en cause cette jurisprudence, mais modifie, en revanche, l’une des conditions prévues par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 pour pouvoir recourir à un syndicat secondaire. En effet, le recours à un syndicat secondaire est possible, non seulement lorsqu’existe une pluralité de bâtiments, mais également plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome. L’objectif est de faciliter le recours au syndicat secondaire. Cet ajout est directement inspiré de l’article 99 du projet GRECCO.

Relativement à cet ajout, il reste à déterminer ce qu’il faut entendre par «entité homogène». Le rapport au Président de la République n’apporte sur ce point aucun élément, se contentant de préciser que «cette mesure permettra de favoriser une gestion de proximité et individualisée des entités distinctes, sans recourir à la scission en volumes qui est techniquement et juridiquement moins aisée à mettre en œuvre, tout en maintenant le fonctionnement d'un syndicat principal pour la gestion des parties communes générales et éléments communs».

Pour autant, les termes d’«entité homogène» ne sont pas nouveaux puisque déjà présents dans l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’il est envisagé de procéder à une division en volumes. Par rapport, d’ailleurs, à l’article 28, il doit être remarqué qu’il n’est pas exigé pour la création d’un syndicat secondaire que ces entités soient affectées à des usages différents. Un usage unique pour l’ensemble des lots de copropriété ne fera dès lors pas obstacle à la création d’un syndicat secondaire en présences d’entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome.

Compte tenu de l’objet du syndicat secondaire, à savoir assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce (ou ces) bâtiment(s) ou entités homogènes, il convient à notre sens nécessairement que les parties de bâtiment qui correspondront à ces entités homogènes soient techniquement indépendantes. Ainsi, et par exemple, si dans un bâtiment unique, il est possible d’entrer par deux escaliers différents et qu’entre les deux parties desservies par leur propre escalier, il n’existe pas d’accès, alors l’existence d’une entité homogène susceptible d’une gestion autonome pourra être retenue et le recours à un syndicat secondaire admis.

B - La division en volumes

La division en volumes d’une copropriété doit être distinguée de la scission du syndicat, toutes deux envisagées dans l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

La scission emporte division de la copropriété et indépendance. Il y a, alors, naissance de nouveaux syndicats de copropriétaires, disparition du syndicat de copropriétaires initial et division du sol. Autrement dit, chaque syndicat est indépendant, du fait de la division du sol. Une telle scission, outre qu’elle nécessite l’existence d’au moins deux bâtiments et la possibilité de diviser le sol, ne peut intervenir qu’après que la division ait été décidée par une assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments concernés, dont la décision doit ensuite être approuvée par l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Elle ne peut, à la différence d’une subdivision de lot, être régie par une clause spécifique du règlement de copropriété qui autoriserait une telle scission sans décision d’une assemblée générale. En effet, le choix, lors de la création de la copropriété, de n’effectuer aucune division du sol, et dès lors de se soumettre au statut de la copropriété, est immuable sans nouvelle décision prise par une assemblée générale des copropriétaires.

La division en volumes conduit, également, à la division de la copropriété et à la disparition du syndicat des copropriétaires. Toutefois, à la différence de la scission, elle ne débouche pas obligatoirement sur la naissance de nouveaux syndicats. Tel ne sera le cas que si, à l’intérieur des volumes, est mise en place une copropriété, ce qui n’est en rien obligatoire. En ce dernier cas, à la division en volumes, se superpose une division d’un volume en lots de copropriété.

Si la scission du syndicat n’est pas modifiée par l’article 32 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, il en va différemment de la division en volumes. En effet, l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 soumettait la division en volumes à avis du maire de la commune de situation de l'immeuble et à autorisation du représentant de l'Etat dans le département. C’est cet avis et cette autorisation qui sont supprimés par l’article 32 de l’ordonnance. Pour le Gouvernement, en effet, la nécessité d’un tel avis et d’une telle autorisation ne sont pas justifiées dès lors que «le contrôle de l'autorité publique s'avère la plupart du temps très formel. La suppression de cette procédure administrative se justifie également par le fait que la décision de diviser en volumes la copropriété relève, par principe et en dehors des hypothèses de copropriétés en difficulté, de la volonté souveraine du syndicat des copropriétaires». Ces justifications n’apparaissent pas pleinement convaincantes. En quoi, en effet, le fait que la décision de diviser en volumes la copropriété relève de la volonté souveraine du syndicat des copropriétaires interdit que la mise en œuvre soit contrôlée ? La législation ne manque pas d’exemples où la qualité de propriétaire d’un immeuble est loin de suffire pour écarter tout contrôle de l’usage qui en est fait.

L’article 32 de l’ordonnance ne modifie pas les autres conditions pour pouvoir diviser en volumes une copropriété. Ainsi, il est toujours nécessaire qu’existent soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Il demeure toujours interdit d’user de la division en volumes pour un bâtiment unique soumis au statut de la copropriété.

C - La disparition du syndicat

L’article 39 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 crée un article 46-1 précisant les conséquences de la réunion de tous les lots entre les mains d’un unique propriétaire. Le nouvel article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que cette réunion entraîne de plein droit disparition de la copropriété et dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il revient au syndic de procéder aux opérations de liquidation et à défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.

Ainsi que l’expose le rapport au Président de la République, est ainsi consacrée la jurisprudence de la Cour de cassation (v. par ex : Cass. civ. 3, 6 juin 2019, n° 17-30.923, F-D N° Lexbase : A9310ZD8). Si cette consécration est bienvenue, on regrettera, toutefois, que le Gouvernement n’est pas posé une règle plus générale pour régir toutes les situations où la copropriété peut disparaître. Ainsi, tel peut être le cas lorsqu’une organisation différente est mise en place, ainsi que l’autorise l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. Il en va de même en cas de destruction définitive du bâtiment soumis au régime de la copropriété.

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Attendue par l’ensemble des praticiens du droit de la copropriété, la première étape de la réforme du droit de la copropriété est franchie avec la parution de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette ordonnance, que le législateur été habilité à prendre par la loi «ELAN» (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 N° Lexbase : L8700LM8) remanie assez profondément le droit de la copropriété, notamment quant aux mécanismes de prise de décision en copropriété dont nous proposons ici l’étude.

1. En matière de prise de décision en copropriété, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a poursuivi une œuvre législative entamée depuis déjà trente ans [1] et dont le point d’orgue fut la loi «ALUR» (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 N° Lexbase : L8342IZY) qui avait assez largement modifié les règles relatives à la prise de décision en copropriété. Le législateur ne s’est, toutefois, pas contenté ici de modifier les règles de majorité. Le titre III de l’ordonnance modifie en effet, d’abord, les règles de représentation aux assemblées générales en cas d’indivision et de démembrement du droit de propriété (I). Il est également institué un droit à tout copropriétaire de «solliciter» une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne portant que sur ses droits ou obligations (II). Le législateur a, en outre, pris le soin de modifier, déjà, le droit de vote par correspondance introduit par la loi «ELAN» afin de lever certains doutes que la doctrine avait pu formuler [2] (III). L’ordonnance n’a pas fait l’économie d’une réforme, plus modeste que la loi «ALUR» sur le sujet, mais non sans une importante incidence, des règles de majorité (IV) corrélée par un aménagement de la procédure de prise de décision des travaux d’accessibilité (V). L’ordonnance a, enfin, modifié la procédure relative à la souscription d’un emprunt collectif dont elle a imposé le questionnement de l’assemblée (VI), et apporté une précision relative à la notification du procès-verbal [3] (VII).

I - Aménagement des règles de représentation aux assemblées générales en cas d’indivision et de démembrement du droit de propriété

2.1. Institution d’un mécanisme supplétif de représentation. L’article 22 de l’ordonnance modifiant l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, instaure un mécanisme de représentation, à défaut d’accord entre les parties, pour les cas de démembrement de propriété. Si la solution de la représentation par mandataire commun reste identique pour l’indivision, et nécessite, donc, un accord entre ses membres, une solution nouvelle est instituée en prévoyant la représentation des usufruitiers, à défaut d’accord, par le nu-propriétaire. Le recours à un mandataire commun conventionnellement désigné ne sera ainsi nécessaire qu’en cas de pluralité de nus-propriétaires. Dans les autres cas de démembrement, par exemple lorsque le droit de propriété est dissocié des droits d’usage et d’habitation, le pouvoir de représentation est délégué, à défaut d’accord, au propriétaire. La règle permet une utile simplification et limitera les cas d’absence de représentation.

2.2. La désignation judiciaire du mandataire commun à défaut d’accord lorsqu’il est nécessaire. Pour les cas où le mandataire commun nécessite un accord, c’est-à-dire en cas d’indivision ou de pluralité de nus-propriétaires, et que cet accord n’est pas trouvé, le législateur a conservé le mécanisme de recours au juge, en l’occurrence le président du tribunal judiciaire, qui sera saisi, soit par l’un d’entre eux soit par le syndic. Dans ce dernier cas, le législateur a ajouté à la règle préexistante que les frais seront supportés par les indivisaires ou les nus-propriétaires. Reste à savoir s’ils devront y être condamnés par le juge ou si le syndic pourra leur réclamer comme des charges de copropriétés en affectant la créance du syndicat sur leur compte individuel de copropriétaire… Le décret apportera certainement des précisions sur cette procédure.

II - La faculté pour tout copropriétaire de solliciter une assemblée générale

3. L’article 23 de l’ordonnance ajoute à la loi de 1965 un nouvel article numéroté 17-1 AA disposant le droit, pour tout copropriétaire, de «solliciter du syndic une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne portant que sur ses droits ou obligations». Cette faculté s’additionne donc au pouvoir, plus général, du conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires de demander la convocation de l’assemblée générale (décret du 17 mars 1967, art. 8 N° Lexbase : L5599IGH). La formulation employée pour ce dernier cas est, toutefois, plus limpide. Il est, en effet, clairement précisé que la convocation est «de droit». Ici, l’ordonnance a retenu une formulation plus sibylline puisqu’il est prévu qu’un copropriétaire «peut solliciter», ce qui n’emporte pas, selon nous, le droit d’obtenir. Bien entendu l’esprit du texte le suppose, mais une rédaction plus nette eût été souhaitable afin d’éviter d’inutiles querelles. Le décret apportera certainement des précisions utiles afin de limiter les problèmes qui pourraient en résulter, également en matière de délai de convocation. Reste, toutefois, un important problème relatif à l’objet de la demande. Le législateur a précisé qu’elle ne pouvait porter que «sur ses droits ou obligations». Or en matière de «co»propriété les droits et obligations exclusifs à un copropriétaire sont finalement assez peu nombreux. Il faudrait, ainsi, exclure toutes les questions relatives à la modification des tantièmes, du règlement de copropriété, de destination de l’immeuble, ainsi que de travaux touchant aux parties communes, etc.. Pourtant, ce sont les cas les plus fréquents de demandes, car ils concernent les parties privatives des copropriétaires : raccordement du réseau d’eau d’un lot à une colonne commune, modification de l’usage ou de la destination d’un lot, etc.. Ces demandes ne portent, toutefois, pas exclusivement sur les droits ou obligations d’un copropriétaire, mais ont bien une incidence sur ceux des autres : la modification des tantièmes de copropriété ou de charges modifient corrélativement l’engagement des autres, la modification de l’usage ou de la destination du lot peut modifier celui de l’immeuble, et ainsi de suite. La portée du texte pourrait, en conséquence, être bien plus limitée qu’il n’y paraît et se restreindre à des questions telles que le changement des fenêtres, de la porte du lot, etc.. Et encore, ces questions peuvent avoir trait à l’esthétique de l’immeuble, ce qui n’est pas sans incidence sur les droits et obligations des autres copropriétaires. La pose d’une claustra sur un balcon pourrait, par exemple, créer un précédent ouvrant droit aux autres d’en bénéficier… Il paraît, ainsi, difficile de déterminer la portée du texte et l’assiette du droit concédé à chaque copropriétaire.

III - La réaffirmation et la simplification du vote par correspondance

4. L’article 24 de l’ordonnance modifie l’article 24 de la loi de 1965 en ajoutant, d’abord, formellement, la référence au vote par correspondance [4]. Ce mécanisme est, donc, réaffirmé alors qu’il restait pourtant jusqu’alors impossible à mettre en œuvre, faute de décret d’application, et soulevait des problèmes pratiques [5]. Le mécanisme initial prévoyait, en effet, que le copropriétaire ne donnant pas de consigne précise ou s’abstenant d’en donner serait considéré comme opposant. Cette mesure ne semblait pas refléter convenablement la réalité et l’ordonnance l’a, en conséquence, modifiée. Dorénavant, l’article 17-1 A, dont le deuxième et troisième alinéa sont modifiés par l’article 30 de l’ordonnance dispose que les copropriétaires voteront par correspondance au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Surtout, l’article précise que, si la résolution, objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance sera considéré comme défaillant, et non plus comme opposant. Il faudra, en outre, et cela résulte de la suppression des dispositions antérieures, considérer l’abstentionnisme ou le copropriétaire n’exprimant pas clairement son vote comme un abstentionniste, et non comme un opposant. Un décret devra, enfin, d’après le texte nouveau, préciser les modalités de remise du formulaire au syndic. Restera à savoir comment l’assemblée se tiendra lorsque tous les copropriétaires voteront par correspondance et/ou par visio-conférence, puisque dans ce cas, ni le président ni les scrutateurs ne pourront certifier le procès-verbal et la feuille de présence… Peut-être faudrait-il, ici, prévoir la possibilité de signer par voie électronique, au moins pour les personnes en visio-conférence, la feuille de présence et le procès-verbal ou, à défaut, envisager une solution alternative.

IV - Modification des règles de majorité

5. La tendance à l’abaissement des règles de majorité, initiée par la loi «ALUR», est poursuivie par cette nouvelle réforme. Il ne s’agit pas d’un abaissement systématique, mais de quelques modifications choisies afin de permettre de prendre certaines décisions à la majorité simple (A) ou absolue (B). L’article 26 est, également, modifié pour des raisons de clarification (C). Enfin, ce mouvement de facilitation des prises de décisions est renforcé, plus généralement, par l’institution d’une nouvelle passerelle permettant de voter à la majorité absolue les décisions nécessitant initialement la «double majorité» de l’article 26 (D).

A - Modifications de l’article 24

6. L’article 24 de l’ordonnance modifie l’article 24 de la loi de 1965 en remplaçant les dispositions de l’actuel e). Celui-ci visait le mécanisme d’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux d’accessibilité. La mesure ayant fait l’objet d’une réforme, elle est donc supprimée de cet article et instituée à un article 25-2 [6]. Le nouvel article 24 e vise dorénavant la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène qui figurait auparavant à l’article 25 g. La majorité est donc abaissée [7].

7. L’article 24 de l’ordonnance rétablit également le h) de l’article 24 de la loi de 1965, avec un contenu différent. Le h) dans sa version antérieure à la loi «ELAN» visait les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble. La loi «ELAN» avait augmenté la majorité nécessaire en l’inscrivant à l’article 25. Le nouvel article 24 h) visera, dorénavant, «l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes» qui figurait à l’article 25 i. La majorité est donc, ici aussi, abaissée.

8. L’article 24 de l’ordonnance supprime, enfin, le III de l’article 24. Cette mesure est une mesure de mise en harmonie puisque le contenu, partiellement modifié, est transféré à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette modification permet de regrouper les règles relatives aux parties communes spéciales, aux charges spéciales, et aux règles de prises de décisions relatives à celles-ci. Le regroupement, accompagné par les précisions inscrites à l’ordonnance, apportent ainsi plus de clarté.

B - Modifications de l’article 25

9. L’article 25 de l’ordonnance modifie l’article 25 de la loi de 1965 par le remplacement du a) relatif à la délégation de pouvoir que l’assemblée générale peut concéder. L’ancien texte ne précisait pas, ou maladroitement seulement, les titulaires possibles de cette délégation. Le nouveau texte est plus explicite et vise dorénavant le syndic, le conseil syndical (et non les membres de celui-ci, bien que le conseil ne soit pas doté de la personnalité juridique) et, plus généralement, «toute personne». Le champ personnel de la délégation est, donc, très large.

Le champ matériel de celle-ci est, toutefois, plus réduit puisqu’il ne pourra pas porter sur un ensemble d’actes, comme c’était déjà le cas [8]. L’assemblée ne pourra déléguer que le pouvoir de prendre «un acte ou une décision mentionnée à l’article 24». Cette délégation se distingue, donc, très clairement de la délégation, pouvant porter sur un ensemble d’actes ou de décisions prévues aux articles 21-1 et suivants [9] introduits par l’ordonnance à la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, et c’est une nouveauté commune avec la délégation évoquée à l’instant, l’assemblée devra fixer le montant maximum des sommes allouées lorsqu’elle autorise le délégataire à décider des dépenses. Cette précision, obligatoire, limitera donc, également, le pouvoir concédé par l’assemblée générale.

Est, enfin, supprimée, la faculté de l’assemblée, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, de déléguer le pouvoir de mettre en application et de suivre les travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Le syndic ne pourra, ainsi, plus être autorisé, comme c’était le cas par dérogation à l’interdiction qui lui est faite par l’article 18 IV de se faire substituer, à déléguer des missions qui relèvent de ses fonctions. Il faut, toutefois, noter que cette demande pouvait ne pas émaner du syndic, mais des copropriétaires. Il ne sera ainsi plus possible pour l’assemblée des copropriétaires de déléguer les pouvoirs du syndic lorsqu’elle entend voir réaliser ces actes par un tiers.  En ce sens, les pouvoirs propres du syndic sont consolidés, indépendamment de toute décision de l’assemblée générale qui ne pourra plus lui soustraire.

10. L’article 25 modifie, également, le g) de l’article 25. Celui-ci visait antérieurement, nous l’avons dit, la suppression des vide-ordures qui sera, à compter du 1^er juin 2020, décidée à la majorité de l’article 24. Est substituée à cet alinéa la décision relative aux «modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles» qui figurait à l’article 26 c [10]. La rédaction est inchangée et consiste, donc, simplement en un abaissement de majorité. Il sera, donc, dorénavant, plus simple de modifier ces modalités sous réserve, toutefois, de continuer, puisque c’était déjà le cas, à veiller à ce que la fermeture envisagée, lorsqu’elle est totale, est compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

11. L’article 25 de l’ordonnance modifie, enfin, le i) de l’article 25 de la loi de 1965 qui était relatif à l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage. Est dorénavant visée la délégation -qui se distingue d’une simple autorisation- de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Est, ici, visée l’action ut singuli introduite par l’article 12 de l’ordonnance et offrant la faculté au président du conseil syndical, sur délégation de l’assemblée, prise donc à la majorité de l’article 25, d’exercer une action contre le syndic, en cas de carence ou d’inaction de celui-ci, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [11].

C - Modifications de l’article 26

12. Rappel. La loi «ALUR» avait déjà emporté la diminution du nombre de décisions relevant de cette majorité renforcée, dite «double majorité». L’ordonnance poursuit ce mouvement, nous l’avons vu précédemment, puisque les décisions relatives aux modalités d’ouverture des portes d’accès sont passées à l’article 25.

13. L’article 28 de l’ordonnance modifie le dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par l’adjonction de «ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble». Il s’agit d’une mesure de clarification, car il était admis, tant par la doctrine que par la jurisprudence, qu’une telle décision nécessitait une décision unanime des membres du syndicat.

D - Généralisation des mécanismes de passerelles entre majorité

14. L’article 26 de l’ordonnance emporte une importante modification de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de voter à l’article 24 après un vote infructueux à la majorité de l’article 25. D’abord, le mécanisme est étendu à toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25. Ne sont ainsi plus exclus les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (25 n) ni la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (25 o).

Ensuite, le mécanisme n’est plus facultatif [12] mais obligatoire. Le texte prévoyait anciennement que l’assemblée, lorsque les conditions étaient réunies, pouvait procéder au second vote. Le nouveau texte prévoit, dorénavant, que l’assemblée «se prononce». Afin de permettre valablement aux copropriétaires de voter par correspondance, il faudrait ainsi prévoir, par avance, dans la convocation, la résolution selon ces deux majorités. A défaut, il y a un risque pour que l’opposant au premier vote devienne abstentionniste au second, ce qui n’aurait pas de sens. Peut-être une précision par décret pourrait-elle permettre, également, de simplifier les choses en indiquant que le copropriétaire votant par correspondance exprimera, à défaut de précision, la même opinion pour le premier et le second vote lorsque ce mécanisme sera mis en application.

L’ordonnance supprime, enfin, un mécanisme pourtant fort utile. En effet, si la passerelle entre l’article 25 et 24 est conservée, la faculté de convoquer l’assemblée générale en soumettant la résolution directement à l’article 24, lorsque le projet n’avait pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires nécessaire à l’application du mécanisme de l’alinéa 1^er de l’article 25-1, est supprimée. Le législateur restreint, donc, le mécanisme à une situation d’absentéisme relatif : le tiers des voix. En deçà, la résolution devra être proposée lors d’une nouvelle assemblée générale, convoquée dans les délais habituels et de nouveau à la majorité de l’article 25.

15. Outre l’abaissement de certaines règles de majorité, la lutte contre les effets de l’absentéisme se poursuit par l’instauration d’une nouvelle passerelle permettant l’abaissement indirect des règles de majorités. L’article 29 de l’ordonnance ajoute, ainsi, un nouvel article numéroté 26-1 à la loi de 1965 qui dispose que «Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote». Le mécanisme de «passerelle» est ainsi étendu, dans une version similaire mais non identique, à la majorité de l’article 26 et devra donner obligatoirement lieu, immédiatement, lorsque les conditions sont réunies, à un second vote. Cette passerelle ne vise toutefois, il faut le souligner, que les décisions de l’alinéa premier de l’article, et donc celles relevant de la «double majorité» et non celles relevant de l’unanimité qui restent exclues de ce mécanisme.

V - L’aménagement de la procédure de prise de décisions de travaux d’accessibilité

16. L’article 27 de l’ordonnance insère, après l’article 25-1, un article nouveau numéroté 25-2. Ce nouvel article autorise tout copropriétaire à réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’ancien système qui prévoyait une autorisation préalable nécessaire disparaît. Tout copropriétaire aura ainsi le pouvoir, librement exerçable, d’agir sur les parties communes, à charge, seulement, de notifier au syndic une demande d’inscription d’un «point d’information» à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés [13].  

Le législateur a, toutefois, prévu un mécanisme d’opposition à ces travaux, par l’assemblée générale. Celle-ci devra, si elle entend s’y opposer, en prendre la décision motivée à la majorité des voix des copropriétaires. Ce mécanisme d’opposition permet de révéler que la notification faite par le copropriétaire soit celle d’un projet et non de travaux réalisés et qu’ainsi, s’il n’a pas à être «autorisé» il ne doit pas être «empêché». Ainsi, le «point d’information» est en réalité une question devant permettre à l’assemblée décider de s’opposer, ou non, au projet qui lui est soumis. L’assemblée ne pourra, toutefois, s’opposer qu’en raison d’une véritable justification, explicitement motivée, qui ne pourra être d’ordre simplement esthétique. En effet, pour être recevable, l’opposition devra, d’après le texte, être justifiée par l’atteinte portée à la structure de l’immeuble, ses éléments d’équipements essentiels ou par la non-conformité des travaux à la destination de l’immeuble.

Si les travaux sont réalisés, le copropriétaire assurera la maîtrise d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Ces travaux, s’ils sont réalisés sur les parties communes seront, donc, par incorporation, une propriété commune. Ceci implique que l’entretien des éléments d’équipements ou des éléments de structures nouveaux seront à la charge du syndicat des copropriétaires. Il nous semble, néanmoins, que la mesure pourrait poser des difficultés, par exemple, en cas d’installation d’un ascenseur répondant aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées qui ne desservira qu’un étage. Il faudra, alors, modifier le règlement de copropriété afin de prévoir la répartition des charges de cet élément d’équipement, ce que le texte ne prévoit pas. Un mécanisme devrait être permis pour faciliter cette modification à défaut de quoi des problématiques importantes se poseront lorsque le syndicat, faute de pouvoir empêcher les travaux, refusera de modifier le règlement pour ne pas prendre en charge financièrement ces éléments dont un seul aurait l’utilité.

VI - Dispositions nouvelles relatives à la souscription d’un emprunt collectif copropriété

18. L’article 27 de l’ordonnance ajoute un article 25-3 à la loi de 1965 disposant que, «lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l'article 26-4, la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale». Il sera, donc, à compter du 1^er juin 2020, obligatoire pour tous les syndicats votant la plupart des travaux de s’interroger sur la souscription de l’emprunt collectif de copropriété institué en 2012 [14]. En effet, cet article 26-4 vise les «travaux régulièrement votés concernant les parties communes» ainsi que les «travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives régulièrement votés» et les «actes d’acquisition». Cette obligation, qui n’emporte pas obligation de souscrire, pèsera donc, au premier chef, sur le syndic qui devra inscrire cette question à l’ordre du jour. Cette mesure devrait permettre d’encourager les copropriétaires à la réalisation des travaux importants. Toutefois, nous notons ici une difficulté dans la mesure où la plupart des établissements de crédits impose des seuils minimums d’emprunt [15]. En conséquence, si le syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour la question de l’emprunt, celui-ci ne pourra matériellement pas être souscrit lorsque le montant des travaux est en dessous du seuil. Aussi, nous souhaitons bien du courage dans cette situation aux représentants des syndicats qui devront expliquer l’obligation légale d’interroger l’assemblée sans que la résolution, si elle était adoptée, ne puisse être suivie d’effet parce que le montant des travaux est inférieur au seuil minimal d’emprunt… Peut-être le décret à venir précisera-t-il les conditions de mise en œuvre de cette obligation et corrèlera celle-ci au seuil minimal exigé. Il faut en tout cas l’espérer.

19. Relativement à la souscription de cet emprunt, l’article 30 de l’ordonnance remplace à la seconde phrase du dernier alinéa de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 les mots «pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale» par «, sans ses annexes, à tous les copropriétaires» [16]. Cette modification implique que, dorénavant, le procès-verbal devra être notifié à tous les copropriétaires quelle que soit leur qualité lorsqu’un emprunt collectif est voté. Cette mesure permet d’unifier le délai dans lequel les copropriétaires doivent manifester leur volonté de souscrire. Celui-ci était jusqu’alors distinct selon que les propriétaires étaient opposants ou non. Dorénavant, le délai aura pour point de départ la notification du procès-verbal. C’est une simplification qui engendrera une légère augmentation des frais postaux, mais qui paraît utile.

VII - Précision relative à la notification du procès-verbal

20. L’article 37 de l’ordonnance modifie l’article 42 auquel sont ajoutés les termes «sans ses annexes» après les mots «procès-verbal d’assemblée». La mesure formelle entérine la pratique. Il n’était en effet pas fréquent que l’assemblée générale soit notifiée avec ses annexes, dont, au premier chef, la feuille de présence. Un doute était apparu à quelques membres de la doctrine [17] à la suite de la parution du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019. La formule règle la question.

21. Conclusion. La réforme de «la prise de décision au sein de la copropriété» est sans doute la plus consensuelle de l’ordonnance. En proposant un nouvel abaissement, mesuré, des majorités requises ainsi que l’extension du mécanisme de la passerelle de la «double majorité» à la majorité absolue, le législateur propose une véritable facilitation de la prise de décision. Il reste, toutefois, quelques zones d’ombres comme pour le droit d’un copropriétaire de «solliciter» une assemblée générale dont la portée reste assez mystérieuse ou encore le droit pour un copropriétaire de réaliser des travaux d’accessibilité sur les parties communes. La pratique éclairera, toutefois, ces nouvelles procédures comme, certainement, les décrets à venir qui devront être étudiés avec soin !

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Le syndic, représentant du syndicat des copropriétaires, est chargé d’assurer l’exécution des stipulations du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est l’interlocuteur des copropriétaires et l’interlocuteur des tiers. Conscient de l’importance du syndic au sein de la copropriété, compte tenu de ce rôle d’interlocuteur privilégié mais également de ses connaissances juridiques ainsi que de celles relatives à la vie de la copropriété, le législateur est intervenu en maintes occasions pour encadrer la mission et les pratiques des syndics. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ne déroge pas à cette ligne directrice en précisant à nouveau les prestations pouvant être réalisées par le syndic (I) et en renforçant les obligations des syndics lorsqu’ils se succèdent pour la gestion de la copropriété (II).

I - Des prestations précisées

Afin de permettre aux copropriétaires de mieux appréhender les prestations proposées par les syndics qu’ils entendent mettre en concurrence, l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient renforcer les obligations pesant sur les syndics, notamment en leur imposant de réaliser une fiche synthétique (A). Elle permet aussi aux syndics de proposer des prestations supplémentaires, au-delà des prestations contenues dans le contrat type de syndic (B). Enfin, des précisions sont apportées sur les prestations individuelles (C).

A titre liminaire, il peut être souligné que la dispense de compte séparé pour les petites copropriétés gérées par un syndic professionnel comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supprimée, avec une entrée en vigueur le 31 décembre 2020. Suivant le rapport au Président de la république relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z954828U), «l'existence d'un compte séparé est une garantie pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Outre une plus grande transparence dans l'usage des fonds de la copropriété par le syndic, le compte séparé permet également d'identifier précocement des signaux d'alerte, tels que des difficultés financières ou une trésorerie fragilisée».

Par ailleurs, relativement à la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire en cas de carence du syndic, l’ordonnance vient remplacer les termes d'«administrateur provisoire» par ceux d'«administrateur ad hoc» afin d'éviter toute confusion avec l'administrateur provisoire de l'article 29-1 désigné dans le cadre des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté.

A - Des prestations mieux définies

L’article 16 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. L’objectif poursuivi par le Gouvernement est, ici, de bien distinguer entre les prestations qui relèvent nécessairement du contrat type du syndic des autres prestations pouvant éventuellement être proposées par le syndic.

Ainsi, s’il est toujours précisé que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire, il est précisé que ce forfait couvre toutes les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Autrement dit, dès lors que le syndic ne réalise pas de prestations autres que celles prévues par le contrat type de syndic, il ne peut réclamer et obtenir une rémunération supplémentaire.

Encore faut-il, pour que les copropriétaires puissent vérifier le respect de cette obligation qu’ils disposent d’informations claires. Dès lors, le troisième alinéa qui précisait uniquement que le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat est supprimé et remplacé par cinq nouveaux alinéas dont les deux premiers sont relatifs à l’obligation de préciser clairement à quoi s’engage le syndic.

Ainsi, est-il désormais prévu que tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. En outre, le projet de contrat doit être accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. L’idée est, ici, de permettre aux copropriétaires de disposer, d’une part, de projets de contrat tous identiques et, d’autre part, de fiches récapitulatives leur permettant ainsi de pouvoir effectuer correctement une mise en concurrence entre syndics sur la base d’éléments similaires. Jusqu’à présent en effet, certains copropriétaires avaient pris pour habitude d’éplucher les contrats de syndic et de réaliser des tableaux qu’ils utilisaient pour procéder à une mise en concurrence. Le législateur leur épargne, ainsi, ce labeur en imposant aux syndics de réaliser eux-mêmes ce travail de synthèse des prestations qu’ils proposent sous la forme d’une fiche d’information devant être conforme à un modèle défini par voie d’arrêté.

Afin de s’assurer que ces nouvelles obligations seront bien respectées par les syndics, l’article 16 de l’ordonnance prévoit que le manquement à celles-ci est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Sont, d’ailleurs, dispensés de respecter ces obligations les syndics qui ne sont pas rémunérés. Dans l'hypothèse où le syndic ne perçoit qu'un défraiement, pour le remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés, le formalisme du contrat type peut, en effet, apparaître excessif. Néanmoins, le syndic non rémunéré peut décider de proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.

B - Des prestations supplémentaires

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’au-delà de la rémunération forfaitaire pour les prestations prévues dans le contrat type de syndic, le syndic peut percevoir une rémunération spécifique complémentaire à l’occasion de prestations particulières définies par décret en Conseil d’Etat. Ce décret n’étant pas encore paru, lesdites prestations ne sont pas encore connues. Il est probable qu’y figureront des prestations de conciergerie, notamment.

Cette précision de l’article 18-1 A est, également, modifiée par l’article 16 de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Pour que le syndic puisse proposer ces prestations supplémentaires, il doit obtenir une autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le texte insiste, par ailleurs, sur le fait que ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic. C’est, donc, un contrat différent qui doit être conclu avec le syndicat et qui aura pour objet exclusif les prestations supplémentaires qu’accomplira le syndic. En aucun cas, il n’est donc possible de prévoir ces prestations supplémentaires dans une annexe ou un avenant au contrat type de syndic.

Pour éviter tout contournement de cette disposition, il est prévu que le syndic doit soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le syndic sera associé d’une société entendant proposer au syndicat des copropriétaires des prestations non comprises dans le contrat type de syndic. Peut-être aurait-il fallu élargir cette hypothèse en visant, à l’instar de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, non seulement le syndic, mais également son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin, les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin, les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. En effet, et par exemple pour le concubin du syndic, il n’existe pas de lien juridique entre le syndic et son concubin. Or il peut paraître étonnant de ne pas soumettre à l’autorisation de l’assemblée la conclusion d’une convention passée entre le syndicat et le concubin du syndic.

En l’absence de respect de cette obligation d’obtenir l’autorisation expresse de l’assemblée générale, les conventions conclues ne seront pas opposables au syndicat.

C - Des prestations individuelles

Suivant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Par dérogation, l’article 10-1 précise que les charges liées à certaines prestations réalisées au profit d’un seul copropriétaire lui incombent exclusivement. S’agissant des prestations en question, l’article 10 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient apporter des précisions au b de l’article 10-1. Ce dernier vise, désormais, les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il est ensuite précisé, dans une deuxième phrase, que les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Relativement à cette modification, il y a lieu de constater, tout d’abord, que là où la rédaction du b) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 laissait clairement apparaître que n’étaient visées que les prestations réalisées en vue de l’établissement de l’état daté, sa nouvelle rédaction ne le fait plus. Il pourrait dès lors être considéré que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 constitue, désormais, un fondement pour le syndic pour facturer à un copropriétaire des prestations individuelles non prévues dans le contrat type de syndic. Pour autant, le rapport au Président de la République permet d’en douter. Ce dernier précise, en effet, que «l'article 10 de l'ordonnance modifie l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné afin d'étendre cette disposition, au-delà de l'état daté, à toutes prestations effectuées par le syndic au profit d'un seul copropriétaire (b de l'article 10). Cette mesure a pour effet d'inclure, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l'opposition sur mutation (I de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (article 33 du décret du 17 mars 1967), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type». Ainsi qu’il apparaît à la lecture dudit rapport, sont visées uniquement des prestations individuelles apparaissant dans le contrat type de syndic.

Ensuite, il est précisé que seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un ou de plusieurs lots font l’objet d’un plafonnement de leur montant fixé par décret. Le syndic est, donc, libre de fixer comme il l’entend dans le contrat de syndic les honoraires et frais qui pourront être réclamés pour les autres prestations individuelles.

II - La succession de syndics : une transition mieux organisée

Le changement de syndic, et donc la succession de syndics pour un syndicat de copropriétaires, est parfois source de difficultés et de pratiques regrettables. L’ordonnance du 30 octobre 2019 entend y remédier en apportant des éclaircissements tant sur la fin du contrat du syndic (A) que sur les obligations relatives aux documents de la copropriété (B).

A - La fin du contrat du syndic

Le contrat de syndic peut prendre fin soit à la suite de l’arrivée du terme du contrat (1°) soit après résiliation (2°). C’est sur deux causes de fin du contrat que l’ordonnance du 30 octobre 2019 apporte des modifications, ainsi que sur la succession d’un syndic non professionnel (3°).

Ces modifications sont conséquentes pour la fin du contrat avant l’arrivée du terme du contrat de syndic. En effet, jusqu’à présent, il était précisé au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’une part, que le syndic ne pouvait renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois et, d’autre part, que l’assemblée générale, lorsqu’elle désignait un nouveau syndic, révoquait dans le même temps le mandat du syndic en cours. C’est, donc, en terme de révocation et de mandat que l’on raisonnait avec éventuellement une condamnation au versement de dommages et intérêts lorsque cette révocation n’était pas justifiée par la faute de l’autre partie. Avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, c’est bien la possibilité de révocation qui disparaît pour être remplacée par la résiliation du contrat pour inexécution suffisamment grave. La logique est, donc, inversée par rapport à celle existante et la nature du contrat de syndic, un mandat, est mise de côté pour en définir le régime.

Il n’est pas certain, toutefois, qu’une telle inversion ait été véritablement souhaitée par le législateur. En effet, la lecture du rapport au Président de la République laisse apparaître que cette différence de logique n’a pas été perçue et la jurisprudence de la Cour de cassation déformée : «s'agissant de la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, elle suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l'autre partie, suivant le droit commun des contrats à durée déterminée. Cette précision consacre, en la bilatéralisant, une jurisprudence constante de la Cour de cassation, depuis 1988, exigeant que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d'un manquement du syndic de nature à justifier sa révocation sans indemnité». La confusion entre le droit commun des obligations et le droit des contrats spéciaux est, ici, parfaitement visible. En outre, le terme de «révocation» n’a pas disparu de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi et en premier lieu, l’article 25 continue de préciser que la décision de révocation du (ou des) syndic(s) ne peut être adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires sachant que le nouveau VIII ne précise pas la majorité nécessaire pour résilier le contrat de syndic… En second lieu, l’article 8-2, relatif à la fiche synthétique de la copropriété, précise toujours que le défaut de réalisation de cette fiche est un motif de révocation du syndic. Une harmonisation s’impose.

1°) L’arrivée du terme du contrat

L’article 15 de l’ordonnance modifie l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et qu’il doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. Il en résulte, en principe, en application de l’article 1212 du Code civil (N° Lexbase : L0926KZC) que chaque partie doit en principe l’exécuter jusqu’à son terme et que nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. Pour autant, ainsi qu’il va être constaté, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 déroge sur plusieurs points au régime résultant de la qualification de contrat à durée déterminée.

Conformément à l’article 1212 du Code civil, tant le syndic que le syndicat peuvent choisir, lors de l’arrivée du terme du contrat, de ne pas conclure de nouveau mandat. Lorsque cette situation n’est pas anticipée, la copropriété peut se retrouver sans syndic. Lorsque, à l’inverse, la situation est anticipée, la copropriété peut se retrouver avec deux syndics. Aucune de ces deux situations n’étant idéale, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction, précise les choses et déroge dans le même temps à l’article 1212 du Code civil.

Ainsi et tout d’abord, il est précisé qu’aucune indemnité ne pourra être réclamée, que le refus de conclure un nouveau contrat émane du syndic ou du syndicat. A priori, une telle précision apparaît inutile. En effet, l’article 1212 du Code civil pose un principe de liberté de renouveler ou de ne pas renouveler un contrat. En réalité, cette précision a une réelle utilité puisqu’une date anticipée de fin de contrat peut être votée par l’assemblée générale, que cette date anticipée soit proposée par le syndic ou par le syndicat. Autrement dit, il peut être mis fin au contrat du syndic avant l’arrivée de son terme. Et dans cette hypothèse, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, aucune indemnité ne sera due.

Ensuite, quelle que soit l’organe refusant de renouveler le contrat de syndic, il y a lieu de porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat les questions de la désignation d'un nouveau syndic, ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat. La rupture du contrat n’est, donc, pas susceptible d’intervenir plus de trois mois avant l’arrivée du terme du contrat.

Si c’est le syndic qui refuse de conclure un nouveau contrat, il est tenu d’informer le conseil syndical de ce refus, ce au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale, sachant que ladite assemblée ne peut se tenir trois mois avant le terme du contrat. Il en résulte que, s’il reste moins de trois mois avant l’arrivée du terme du contrat, le syndic ne peut plus refuser le renouvellement du contrat si le syndicat des copropriétaires souhaite conclure un nouveau contrat avec ce dernier. Il s’agit à nouveau d’une dérogation à l’article 1212 du Code civil ou du moins, d’un encadrement de la liberté prévue audit article puisque le syndic peut toujours refuser le renouvellement du contrat mais en avertissant au moins trois mois avant l’arrivée du terme le syndicat.

Enfin, lorsque le syndic a choisi de ne pas conclure un nouveau contrat avec le syndicat ou que la question de la désignation d’un nouveau syndic est portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale intervenant dans les trois mois précédant l’arrivée du terme du contrat, les copropriétaires vont devoir désigner un nouveau syndic et fixer les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui ne pourront intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de cette assemblée. Ainsi, le syndic en place, bien que n’étant pas retenu pour réaliser un nouveau mandat, va devoir réaliser l’ensemble des tâches liées à la tenue de la dernière assemblée générale à laquelle il intervient, son contrat ne pouvant au mieux prendre fin que le lendemain de ladite assemblée.

2°) La résiliation du contrat de syndic

Ainsi que précisé ci-dessus, l’ordonnance du 30 octobre 2019 conduit à passer d’une logique de libre révocation du mandat, avec une éventuelle condamnation à verser des dommages et intérêts, à une logique de résiliation nécessitant que soit caractérisée une inexécution suffisamment grave.

Qu’un contrat soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, il peut toujours être résolu. Le contrat de syndic n’y échappe pas, ainsi qu’il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi est-il précisé, dans sa rédaction résultant de l’article 15 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

En comparaison du droit commun de la résolution, il peut tout d’abord être constaté qu’il est fait usage du terme «résilié». Suivant l’article 1229 du Code civil (N° Lexbase : L0934KZM), cela implique que, dès lors que les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat qu’il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie.

Ensuite, il est précisé que cette résiliation peut intervenir en cas d’inexécution suffisamment grave, ce qui est conforme à l’article 1224 du Code civil (N° Lexbase : L0939KZS). La précision quant au fait que cette inexécution doit être celle de l’autre partie ne présente guère d’utilité.

Par ailleurs, toujours dans ce nouveau VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que soit le syndic soit le conseil syndical doit notifier à l’autre partie sa volonté de résiliation. Que la résiliation soit à l’initiative du syndic ou du syndicat, l’autre partie n’a pas à consentir à cette résiliation. Autrement dit, c’est d’une résiliation unilatérale dont il est question, au sens de l’article 1224 du Code civil. Pour autant, cette résiliation unilatérale n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1226 du Code civil (N° Lexbase : L0937KZQ) et a ainsi son régime propre, du moins en partie.

Ainsi, est-il prévu que lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la (ou les) inexécution(s) reprochée(s) au syndicat des copropriétaires. Cette exigence de motivation de la notification est ici conforme à ce que prévoit l’article 1226 du Code civil qui impose, également, au créancier d’indiquer dans la notification de la résolution les raisons qui la motivent. Il faut ici supposer que, lorsque la notification ne sera pas motivée, qu’il n’y sera donc pas précisé la (ou les) inexécution(s) reprochée(s) au syndicat des copropriétaires, la notification sera irrégulière et ne pourra produire effet. Le contrat de syndic sera, alors, maintenu.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Quatre remarques peuvent être faites. Il n’est pas ici question de faire voter l’assemblée générale sur la résiliation du contrat du syndic en place mais uniquement sur la désignation du nouveau syndic. La précision suivant laquelle la résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale apparaît étonnante. En effet, le «au plus tôt» implique que la résiliation peut produire effet plus tardivement qu’un jour franc après l’assemblée générale. Qui décide, alors, de reporter la prise d’effet de la résiliation ? A priori, puisque le syndic notifie sa volonté de résiliation, c’est à lui qu’il revient de fixer cette date, ne pouvant alors retenir une date antérieure à un jour franc après la tenue de l’assemblée, mais pouvant choisir une date postérieure. En revanche, c’est bien aux copropriétaires qu’il revient de fixer une date de prise d’effet du nouveau contrat cohérente avec celle de fin du contrat du syndic en place, à savoir un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Le délai d’au minimum deux mois entre la notification et l’assemblée générale laisse, d’ailleurs, un temps suffisant aux copropriétaires pour réaliser une mise en concurrence des syndics. Enfin, il faut constater que, si l’assemblée générale ne désignait pas de nouveau syndic alors même que ce point figurait à l’ordre du jour, le contrat de syndic prendra fin au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.

La résiliation peut, également, intervenir à l’initiative du syndicat. Toutefois, le VIII de l’article 18 précise qu’en cette hypothèse, le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat. Que faire en l’absence de conseil syndical ? Le texte ne le prévoit pas alors qu’il envisage cette situation lorsque la résiliation intervient à l’initiative du syndic.

Lorsque le conseil syndical prend une telle initiative, il doit notifier au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la (ou les) inexécution(s) qui lui est (sont) reprochée(s). Qu’adviendra-t-il d’une demande non motivée ? A priori, le syndic pourrait refuser de tenir compte de la demande. En revanche, dès lors que la demande est motivée, il n’est pas permis au syndic de porter une appréciation sur celle-ci et de considérer, par exemple, que la motivation n’est pas suffisante. C’est à l’assemblée générale qu’il reviendra de se prononcer sur ce point.

En effet, ainsi que le précise le VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, c’est l'assemblée générale qui se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Qu’il s’agisse du syndic ou du syndicat, il est toujours possible de contester la résolution, sachant que celui qui a résolu le contrat le fait à ses risques et périls, ainsi que le précise l’article 1226 du Code civil. C’est ici qu’apparaît une différence conséquente quant au régime antérieur. En effet, une révocation ne peut être remise en cause par le juge, alors qu’il en va différemment d’une résiliation unilatérale, ainsi qu’il résulte de l’article 1226 du Code civil.

De même, il n’apparaît pas interdit d’exercer une action en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du contrat de syndic, une fois adoptée par l’assemblée générale une décision en ce sens. Pour autant, une telle action n’apparaît guère utile au regard du VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et serait, en outre, inopportune en terme de bonne gestion de la copropriété. La solution retenue par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a le mérite de la rapidité permettant d’éviter que ne se prolongent trop longtemps des relations difficiles entre syndic et syndicat. Toutefois, en l’absence de conseil syndical et compte tenu de la rédaction du VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution judiciaire du contrat de syndic apparaît comme la seule solution envisageable, ce qui n’apparaît guère cohérent au regard de la qualification du contrat de syndic.

3°) La succession du syndic non professionnel

L’article 14 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 corrige, tout d’abord, la rédaction de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel.

Ensuite, un deuxième alinéa est ajouté à l’article 17-2 pour organiser la succession du syndic non professionnel. En effet, le syndic non professionnel peut être conduit à céder son (ou ses) lot(s) et l’article 17-2 ne précisait pas les conséquences de cette disparition de la qualité de copropriétaire sur ce rôle de syndic non professionnel. Ledit alinéa précise, désormais, que le mandat devient caduc lorsque syndic perd sa qualité de copropriétaire, ce à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’évènement translatif de propriété. Le syndic est tenu, pendant ce délai, de convoquer une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. L’article 17-2 ne précise pas les conséquences de la violation de cette obligation. L’une d’entre elles est la responsabilité du syndic en raison de la faute commise, dès lors que celle-ci a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

B - Les obligations quant aux documents relatifs à la copropriété

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndics de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Les documents devant être mis en ligne ont été précisés par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne (N° Lexbase : L3492LQE).

Dans le prolongement de cette obligation de mise en ligne des documents de la copropriété, l’article 17 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient préciser les modalités d’exécution de cette obligation en cas de changement de syndic.

En effet, s’il est d’abord précisé que l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, il est ensuite indiqué qu’il doit également remettre, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Cette remise est particulièrement importante puisqu’elle permet, ainsi, d’assurer la portabilité des documents de la copropriété. Aussi, si l’ancien syndic ne respecte pas cette obligation, il peut y être contraint sous astreinte par le président du tribunal, avec éventuellement condamnation au versement de dommages et intérêts, le dernier alinéa de l’article 18-2 ayant été modifié en ce sens par l’article 17 de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Enfin, s’agissant de la fiche synthétique de l’immeuble que le syndic est tenu de réaliser en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, il était prévu, au troisième alinéa, que les contrats de syndic devaient prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité devait être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice. L’article 7 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie de façon conséquente le régime de ces pénalités. Tout d’abord, elles ne sont encourues, non plus en l’absence de transmission dans un délai de quinze jours, mais dans un délai d’un mois à compter de la demande. En outre, désormais, il n’est plus imposé qu’elles soient prévues dans le contrat de syndic. Elles sont plus simplement intégrées au troisième alinéa de l’article 8-2 avec un montant qui sera déterminé par décret. Elles continuent à devoir être déduites de la rémunération du syndic mais lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.

Cette obligation de transmission de la fiche synthétique et ces pénalités peuvent apparaître étonnantes compte tenu de l’obligation de mise en ligne de la fiche synthétique en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1^er du décret du 23 mai 2019.

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Organe-relais, le conseil syndical permet à des copropriétaires de contribuer à la préparation des décisions et de surveiller l’activité du syndic. Le conseil syndical avait vu ses pouvoirs accrus avec l’article 203 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite «ELAN» (N° Lexbase : L8700LM8), s’étant vu offrir un moyen de contraindre le syndic à transmettre des pièces, renforçant ainsi le rôle du conseil syndical. C’est, également, un renforcement de ce rôle que consacre l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 avec, notamment, la création d’une nouvelle délégation de pouvoirs ayant pour objet de faciliter la réalisation des travaux au sein de la copropriété.

Avant même d’examiner ce rôle renforcé du conseil syndical, il faut préciser que l’article 20 de l’ordonnance modifie l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 quant à la composition du conseil syndical. Tout d’abord, il est précisé que les ascendants et descendants des copropriétaires peuvent être désignés comme membre du conseil syndical. Comme pour les conjoints, les partenaires liés aux copropriétaires par un pacte civil de solidarité, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire pour cette désignation. Il est à remarquer qu’il n’y a pas d’exigence particulière quant auxdits ascendants et descendants et en particulier, il n’est nullement nécessaire qu’ils résident au sein de la copropriété pour pouvoir être désignés membres du conseil syndical. Ensuite, ce sont les exclusions relatives au syndic qui sont renforcées. En effet, le neuvième alinéa de l’article 21 qui contenait ces exclusions est entièrement modifié. Ainsi, ledit alinéa précise, désormais, que le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels. Cette nouvelle liste des personnes ne pouvant être désignées membres du conseil syndical apparaît cohérente avec celle figurant à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, relative aux personnes ne pouvant recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire et présider l’assemblée générale.

Par ailleurs, le nouvel article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile. La portée de cette obligation d’assurance doit être précisée. En effet, convient-il de la respecter dès lors qu’existe un conseil syndical ou faut-il qu’outre cette existence, le conseil syndical bénéficie de la délégation de pouvoirs du nouvel article 21-1 ? Sur ce point, le rapport au Président de la République, relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z954828U) vient préciser que «dans le cadre de cette délégation conventionnelle de pouvoirs, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile, dont les responsabilités seront étendues, afin de les protéger et de ne pas décourager les initiatives de mandataires bénévoles (article 21-4)». Au regard de la modification également de l’article 25, a, de la loi du 10 juillet 1965, qui ne contient plus de précision quant à la souscription d’une assurance de responsabilité civile, il y a lieu, selon nous, de considérer que cette obligation d’assurance doit être respectée dès lors qu’une délégation de pouvoir est accordée au conseil syndical, que cela soit sur la base de l’article 21-1 ou du a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La lettre de l’article 21-4 ne l’interdit pas.

Pour en revenir au renforcement du rôle du conseil syndical, celui-ci peut être apprécié dans les rapports de celui-ci tant avec l’assemblée générale (I) qu’avec le syndic (II).

I - Le conseil syndical et l’assemblée générale

Afin de faciliter la réalisation de travaux au sein des copropriétés, l’article 20 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient créer une nouvelle délégation de pouvoirs au profit du conseil syndical. Cette nouvelle délégation de pouvoirs s’ajoute à celle existante et qui est prévue à l’article 25, a, de la loi du 10 juillet 1965. Ledit a) est d’ailleurs, également, modifié par l’ordonnance. Il doit être remarqué qu’il ne s’agit pas, ici, d’une délégation au sens de l’article 1336 du Code civil (N° Lexbase : L0984KZH).

Il convient ainsi, désormais, de distinguer entre une délégation de pouvoir spéciale, dont le conseil syndical n’est pas le seul bénéficiaire potentiel (A) et une délégation de pouvoirs générale, ne pouvant être accordée qu’au conseil syndical (B).

A - La délégation spéciale de pouvoir

Cette délégation spéciale de pouvoir est modifiée par l’article 25 de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Cette modification conduit, tout d’abord, à faire apparaître dans le contenu même du a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 des précisions qui se trouvaient jusqu’à présent uniquement à l’article 21 du décret du 17 mars 1967. Ainsi, est-il précisé que cette délégation de pouvoir peut profiter au syndic, au conseil syndical ou à toute personne. De même, est-il ajouté qu’il s’agit avec ladite délégation de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. L’article 21 du décret du 17 mars 1967 ajoute que cette délégation ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. A cet égard, il est également désormais indiqué au a) de l’article 25 qu’il s’agit soit de prendre un acte, soit une décision. Enfin, alors que l’article 21 du décret impose, lorsque le bénéficiaire de la délégation de pouvoir est autorisé à décider de dépenses, à l’assemblée générale de déterminer l'objet et à fixer le montant maximum des dépenses, le a) de l’article 25, dans sa nouvelle rédaction, reprend cette exigence mais en n’imposant que la fixation d’un montant maximum des sommes allouées.

Ensuite, disparaît du a) de l’article 25 la délégation spécifique qui pouvait être accordée lorsque le syndicat comportait au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce. Celle-ci concernait la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel des charges. Cette suppression est parfaitement compréhensible au regard de la possibilité, d’une part, d’échapper au statut de la copropriété en recourant à une organisation différente remplissant les conditions énoncées au II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, de recourir à la délégation générale de pouvoir créée par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Enfin, pour cette dernière hypothèse, il était précisé que les membres du conseil syndical devaient être couverts par une assurance de responsabilité civile. Cette précision, logiquement, disparaît de l’article 25. Ainsi que précisé ci-dessus, il reste à déterminer si, comme lorsqu’est en cause une délégation générale de pouvoir, il y a lieu à souscription d’une assurance de responsabilité civile, en application du nouvel article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965.

B - La délégation générale de pouvoirs

L'article 21 de l'ordonnance insère cinq articles 21-1 à 21-5 au sein de la loi du 10 juillet 1965 créant la possibilité d'une délégation conventionnelle de pouvoirs au profit d'un conseil syndical composé d'au moins trois membres. Au-delà de cette exigence, un vote de l’assemblée générale est nécessaire pour qu’une telle délégation de pouvoirs puisse être accordée. Lorsque tel est le cas, le conseil syndical va pouvoir prendre des décisions pour la mise en œuvre de cette délégation. Il doit être remarqué que, contrairement à la délégation spéciale de pouvoir, seul le conseil syndical peut bénéficier d’une délégation générale de pouvoirs.

1°) La décision de recourir à une délégation de pouvoirs

Le vote de l’assemblée générale. Suivant l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. C’est, donc, une majorité identique à celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui a été retenue. Il en résulte, notamment, que la passerelle de l’article 25-1 pourra être mise en œuvre. Autrement dit, lorsque le projet aura recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée pourra se prononcer à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Les limites de la délégation de pouvoirs. La délégation générale de pouvoirs qui peut être accordée au conseil syndical est limitée sur plusieurs points par l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, et tout d’abord, seules les décisions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être déléguées au conseil syndical, l’article 21-1 visant les décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Il est, d’ailleurs, tout à fait permis à l’assemblée générale de ne pas inclure toutes les décisions de l’article 24 dans la délégation de pouvoirs, l’article 21-1 précisant que la délégation de pouvoirs peut être limitée à une partie des décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite, l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 exclut que la délégation de pouvoirs porte sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Par ailleurs, la délégation générale de pouvoirs est obligatoirement limitée dans le temps et dans son montant. Ainsi, l’article 21-3 précise-t-il que la délégation de pouvoirs est accordée pour une durée maximale de deux ans. Bien entendu, la durée de la délégation peut être inférieure à deux ans. Le même texte ajoute que la délégation de pouvoirs est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale. A cet égard, compte tenu du terme retenu («renouvelable»), il y a lieu de considérer, suivant l’article 1214 du Code civil (N° Lexbase : L0924KZA), que le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent, mais dont la durée est indéterminée. Est-il certain que cette modification de la durée de la délégation générale de pouvoirs a bien été envisagée par les rédacteurs de l’ordonnance ? Si tel est le cas, est-ce une bonne idée de limiter à deux ans la durée initiale de la délégation de pouvoirs pour ensuite la transformer en une délégation à durée indéterminée ? L’on peut en douter et il aurait sans doute mieux valu prévoir une possibilité de prorogation, au sens de l’article 1213 du Code civil (N° Lexbase : L0925KZB), pour une nouvelle période de deux ans. En l’état du texte, une telle prorogation est prohibée dès lors qu’elle conduit à conférer à la délégation de pouvoirs une durée de plus de deux ans. En tout état de cause, il ne peut être que conseillé aux copropriétaires de ne pas voter en faveur d’un tel renouvellement et d’opter pour la conclusion d’une nouvelle délégation à durée déterminée.

Toujours relativement à cette durée de la délégation de pouvoirs, il faut s’interroger sur la possibilité pour l’assemblée générale de mettre fin à la délégation de pouvoirs. Si la question se pose après le renouvellement de la délégation de pouvoirs, celle-ci étant à durée indéterminée, il n’y a pas de doute sur la possibilité pour l’assemblée générale de mettre fin à la délégation, ce en application de l’article 1211 du Code civil (N° Lexbase : L0927KZD). En revanche, qu’en est-il lorsque la délégation est toujours à durée déterminée ? A s’en tenir à l’article 1212 du Code civil (N° Lexbase : L0926KZC), lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Pour autant, en rapprochant la délégation de pouvoirs du mandat (C. civ., art. 2004 N° Lexbase : L2239ABK et 2007 N° Lexbase : L2242ABN), il devrait être admis que l’assemblée générale et le conseil syndical puissent mettre fin à tout moment à la délégation de pouvoirs. A cet égard, le rapport au Président de la République précise simplement que «cette délégation étant conventionnelle, elle permettra en toute hypothèse à l'assemblée générale de se ressaisir de son droit de vote pour les décisions confiées au conseil syndical».

Au-delà de cette limitation dans le temps, l’article 21-2 précise que l’assemblée générale doit fixer le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs. Il n’y a donc pas de seuil légal, mais un seuil qui sera fixé par l’assemblée générale.

Les effets de la délégation. Il est certain, tout d’abord, que le conseil syndical peut valablement prendre les décisions qui entrent dans le champ de la délégation générale de pouvoirs. Qu’en est-il de l’assemblée générale ? L’assemblée générale peut-elle prendre une décision qui entre dans le champ de la délégation générale de pouvoirs ? En raisonnant en terme de pouvoir et en faisant application du droit commun des obligations, la réponse doit être positive. En effet, suivant l’article 1159 du Code civil (N° Lexbase : L0871KZB), la représentation conventionnelle laisse au représenté l’exercice de ses droits.

2°) Les décisions et obligations du conseil syndical

Une décision prise à la majorité. Faute de dispositions dans la loi du 10 juillet 1965 venant préciser les modalités des prises de décisions au sein du conseil syndical et au regard du silence, le plus souvent, des règlements de copropriété sur ce point (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 22), l’ordonnance du 30 octobre 2019 instaure celles-ci avec toutefois une application limitée à l’hypothèse où il y a eu recours à une délégation générale de pouvoirs.

Ainsi, l’article 21-5 précise-t-il que les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. Il est à remarquer que, si un règlement de copropriété comporte une clause précisant les modalités des prises de décisions au sein du conseil syndical, celles-ci ne pourront être appliquées pour les décisions prises dans le cadre de la délégation générale de pouvoirs. En effet, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 21-5 sont impératives.

Par ailleurs, dès lors qu’il n’est nullement précisé à l’article 21-5, ni dans aucun article du décret du 17 mars 1967, que ces décisions doivent être prises au cours d’une réunion ou d’une assemblée du conseil syndical et dans le silence du règlement de copropriété, il est parfaitement possible que cette prise de décision intervienne dans le cadre d’un vote par correspondance.

Quoi qu’il en soit, en cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante, ce qui permet, ainsi, d’assurer que le conseil syndical ne se trouve pas à son tour incapable de prendre une décision.

Relativement à cette prise de décision par le conseil syndical, il est possible que le décret du 17 mars 1967 soit modifié pour instaurer des dispositions visant à encadrer celle-ci. A défaut, compte tenu du renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical, il sera bienvenu d’organiser dans le règlement de copropriété les modalités de réunion du conseil syndical (convocation, modalités de vote, etc.) pour la prise de décision relevant du champ de la délégation générale de pouvoirs.

L’obligation de rendre compte. Comme lorsqu’il est recouru à une délégation spéciale de pouvoir (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 21), le conseil syndical est tenu de rendre compte à l’assemblée générale. L’article 21-5 précise, ainsi, qu’il rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes. Il doit, également, établir un rapport en vue de l’information des copropriétaires. Le contenu de ce rapport ni d’ailleurs la forme ne sont précisés par l’ordonnance et le seront dès lors peut-être par le décret à venir. Il n’y a pas non plus de sanction prévue. Au-delà de la révocation de la délégation de pouvoirs, c’est également la responsabilité des membres du conseil syndical qui pourrait être engagée en cas de violation de ces obligations. Les copropriétaires pourraient ainsi demander au syndic d’agir à l’encontre des membres du conseil syndical.

II - Le conseil syndical et le syndic

Le conseil syndical exerce une surveillance sur l’activité du syndic. Dans le cadre de cette surveillance, il peut être conduit à constater des défaillances du syndic nécessitant que la responsabilité de ce dernier soit mise en cause. L’ordonnance du 30 octobre 2019 permet au président du conseil syndical d’intenter une action contre le syndic au nom et pour le compte du syndicat. Par ailleurs, ladite ordonnance revient sur l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui avait été modifié par la loi «ALUR» n° 2014-366 du 24 mars 2014 (N° Lexbase : L8342IZY) et la loi «Macron» n° 2015-990 du 6 août 2015 (N° Lexbase : L4876KEC) sur deux points : la mise en concurrence des contrats de syndic et les pénalités applicables au syndic pour défaut de transmission des pièces. Elle permet, également, au conseil syndical d’agir en vue de l’obtention d’une décision de désignation d’un mandataire ad hoc.

A - L’action du président du conseil syndical contre le syndic

Suivant l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Le syndicat peut, ainsi, décider d’agir contre le syndic lorsque ce dernier manque à ses obligations. Il revient alors au syndic, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’agir, étant chargé de représenter le syndicat dans les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de ladite loi. Le syndic doit ainsi porter une action qui est exercée contre lui. La situation n’est pas idéale. Pour y remédier, l’article 12 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient permettre au président du conseil syndical de représenter le syndicat dans le cadre d’une action exercée à l’encontre du syndic. Le président du conseil syndical a l’exclusivité d’une telle représentation. En effet, ce n’est qu’en l’absence de conseil syndical que cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

1°) Les conditions de l’action

Le président du conseil syndical n’est pas d’office autorisé par la loi à représenter le syndicat. Il est, en effet, nécessaire que l’assemblée générale des copropriétaires autorise une telle action par le conseil syndical. Les nouveaux alinéas de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précisent, à cet égard, que le président du conseil peut, également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. La majorité nécessaire à l’adoption d’une telle délégation est celle de l’article 25, ainsi qu’il est précisé au i dudit article, tel que modifié par l’ordonnance.

Il va s’agir, alors, pour le président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à la suite d’une carence ou d’une inaction du syndic. Une action pourra, donc, être exercée tant lorsque le syndic ne remplit pas ses obligations, que lorsqu’il les exécute improprement.

2°) Les effets et le coût de l’action

S’agissant, tout d’abord, du coût de l’action, les nouveaux alinéas de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Pour bien appréhender cette précision, il y a lieu de distinguer deux situations : celle où la copropriété est pourvue d’un conseil syndical, et où donc le président du conseil syndical a été autorisé par l’assemblée générale à agir contre le syndic ; celle où il n’existe pas de conseil syndical, et où ce sont des copropriétaires qui, de leur propre initiative et sans autorisation de l’assemblée générale, ont agi en responsabilité contre le syndic.

Dans la première situation, il y a lieu de faire application du troisième alinéa de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 suivant lequel les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Ainsi, et dès lors que le président du conseil syndical agit en vertu d’une délégation accordée par l’assemblée générale, c’est le syndicat qui va devoir supporter les frais de l’action, que celle-ci ait été jugée bien fondée ou non.

Dans la deuxième situation, le (ou les) copropriétaire(s) représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires agi(ssen)t contre le syndic sans autorisation de l’assemblée générale. Si l’action est jugée bien fondée, en cette hypothèse, la précision apportée à l’article 15 s’appliquera : la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. Si maintenant l’action n’est pas jugée bien fondée et dès lors que le (ou les) copropriétaire(s) a(ont) agi de leur propre initiative, sans autorisation de l’assemblée générale, il leur reviendra d’assumer personnellement les conséquences de l’action qu’ils ont exercée.

C’est en ce sens que se prononce le rapport au Président de la République : «les frais de procédure engagés par le président du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic, en application du dernier alinéa de l'article 27 du décret du 17 mars 1967. Les copropriétaires exerçant cette même action doivent faire l'avance des frais de procédure, répartis ensuite entre tous les copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts de parties communes afférentes à leurs lots, dès lors que la prétention est déclarée bien fondée par le juge».

Il faut, également, supposer que les frais irrépétibles suivront le même sort, tout comme les dommages et intérêts qu’il y aurait lieu de verser au syndic, lorsque l’action a échoué pour le syndicat.

S’agissant, ensuite, des dommages et intérêts dus par le syndic à la suite du succès de l’action, ils sont alloués au syndicat, ce que l’action ait été exercée par le président du conseil syndical ou par le (ou les) copropriétaire(s) représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

B - L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndic

L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndic est prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Ce dernier est modifié par l’article 20 de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Tout d’abord, le délai de trois ans prévu pour la mise en concurrence des projets de contrats de syndic est supprimé. De façon pertinente, il est maintenant seulement prévu que cette mise en concurrence doit intervenir avant toute assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. Une telle modification fait, ainsi, disparaître les interrogations qui pouvaient surgir lorsque le contrat du syndic prenait fin avant son terme et qu’il s’avérait nécessaire de désigner un nouveau syndic avant qu’un délai de trois ans ne soit à nouveau expiré.

Ensuite, est apportée une précision sur les conséquences d’une absence de mise en concurrence lorsque le conseil syndical n’a pas été dispensé par l’assemblée générale d’y procéder. En effet, en l’absence de cette mise en concurrence, il pouvait être soutenu que la délibération désignant le syndic pouvait être annulée, ce que la jurisprudence n’avait pas jusqu’à présent retenu. L’article 20 de l’ordonnance rend impossible une telle annulation en précisant que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation du syndic. Il précise, également, qu’il s’agit avec cette mise en concurrence d’informer l’assemblée générale lorsqu’elle est amenée à se prononcer sur la désignation d’un syndic. A notre sens, il doit être possible au syndicat d’obtenir l’annulation du contrat de syndic pour vice du consentement, notamment, lorsque cette mise en concurrence n’aura pas été réalisée, et ce alors même que l’assemblée générale n’a pas accordé de dispense sur ce point au conseil syndical. Simplement, pour tenir compte de cette nouvelle rédaction du troisième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la preuve d’une absence de mise en concurrence ne suffira pas à établir l’existence d’un vice du consentement.

D’ailleurs, le conseil syndical peut être dispensé par l’assemblée générale de procéder à cette mise en concurrence par une délibération adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il lui revient, lorsqu’il souhaite bénéficier d’une telle dispense, de faire inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle où un nouveau syndic doit être désigné.

Afin d’assurer la protection des copropriétaires, il est possible, dans tous les cas, pour un copropriétaire, de demander au syndic d'inscrire, à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.

Qu’il s’agisse de projets présentés par le conseil syndical ou par un copropriétaire, la mise en concurrence sera facilitée puisqu’elle se fera sur la base de projets de contrats de syndic respectant le contrat type mentionné à l'article 18-1, assortis d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposés par chaque syndic.

C - Les pénalités pour défaut de transmission des pièces par le syndic

L’article 203 de la loi «ELAN» avait modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en donnant au conseil syndical un moyen de contraindre le syndic à transmettre des pièces. En effet, des pénalités par jour de retard devaient être imputées sur les honoraires de base du syndic. Le texte a donné lieu à de nombreuses interrogations quant aux termes utilisés («honoraires de base» ?), mais également quant à ses modalités d’application. Ainsi, et par exemple, se posait la question de savoir quel organe aurait le pouvoir d’imputer les pénalités sur les «honoraires de base» et qui aurait autorité pour décider du montant de la pénalité.

L’article 20 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie, donc, à nouveau l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. En premier lieu, il n’est plus prévu de montant minimal, mais un montant de pénalité qui doit être fixé par décret. En deuxième lieu, les termes «honoraires de base» sont remplacés par ceux de «rémunération forfaitaire annuelle du syndic», ce qui est plus compréhensible. En troisième lieu, les modalités de cette imputation, de cette déduction, sont précisées. Elles doivent être déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, donc si le syndic ne procède pas à cette déduction, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. A priori, une telle action peut être exercée sans que le président du conseil syndical ait à obtenir une autorisation de l’assemblée générale. En effet, les nouveaux alinéas de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui précisent que le président du conseil peut, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, ne sont pas applicables, l’action du président du conseil syndical ne tendant pas à la réparation d’un préjudice mais à l’imputation de pénalités sur la rémunération du syndic.

Bien que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ressorte clarifié de cette modification, il est probable que ces pénalités ne seront que rarement appliquées, compte tenu de la mise en ligne sur l’extranet des documents relatifs à la copropriété auxquels les membres du conseil syndical ont accès, conformément au décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne (N° Lexbase : L3492LQE). Ce n’est, ainsi, que lorsque le syndic ne respectera pas cette obligation de mise en ligne qu’il sera susceptible de se voir sanctionné par application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

D - La désignation d’un mandataire ad hoc

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ; un créancier, sous certaines conditions ; le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ; le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ; le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

De façon très étonnante, l’article 29-1 A, s’il précise que le syndic doit informer le conseil syndical, ne prévoyait pas la possibilité pour le conseil syndical de saisir le juge en vue d’obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc. Or, le conseil syndical, compte tenu de son rôle et de l’implication de ses membres, a une bonne connaissance de la situation financière de la copropriété.

L’article 33 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 répare cet oubli en ajoutant, à la liste de l’article 29-1 A, le président du conseil syndical, renforçant à nouveau le rôle du conseil syndical. Ainsi, il y a plus de chance qu’un audit de la copropriété soit réalisé précocement par l’administrateur ad hoc, permettant d’éviter que ne s’aggravent les difficultés que rencontre la copropriété.

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L’objet de cette étude est de répertorier et d’analyser les modifications apportées par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, au droit de la copropriété, en matière de travaux et de charges. Les dispositions concernées entreront en vigueur le 1er juin 2020 (article 41, V, de l’ordonnance), étant précisé que l’ordonnance prévoit des dispositions transitoires spécifiques pour les règles relatives à la déduction des sommes dues par un copropriétaire des sommes qui lui reviennent à la suite de la cession de parties communes (voir infra).

I - Les travaux

A - Les travaux d’intérêt collectif portant sur des parties privatives

L’ordonnance a modifié les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (la «loi») relatives aux travaux portant sur les parties communes et nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne pouvait faire obstacle.

Selon le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (le «rapport» N° Lexbase : Z954828U), l’objectif est «de faciliter la réalisation de travaux au sein de l’immeuble en copropriété en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers de chaque copropriétaire et en évitant les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d’entre eux».

Avant leur modification, les dispositions visaient les «travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30», soit :

- article 24, II, a : «les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants […]» ;

- article 24, II, b : «les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique […]» ;

- article 25, f : «les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes» ;

- article 25, g : «la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène» ;

- article 25, o : «la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation» ;

- article 30 : «toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux».

Si la condition relative à l’approbation régulière des travaux par l’assemblée générale est maintenue, en revanche, les travaux concernés ne seront plus, désormais, ceux limitativement énumérés aux articles précités, mais tous «travaux d’intérêt collectif».

La notion de «travaux d’intérêt collectif» n’est pas définie. Il est difficilement envisageable qu’elle puisse se réduire aux travaux visés à l’article 25, f, de la loi du 10 juillet 1965 («travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné»), définis par les articles R. 138-2 et R. 138-3 du Code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où l’objectif de l’ordonnance a été d’étendre les travaux nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne peut pas s’opposer, étant rappelé que l’article 25 f était précédemment visé au titre de ces travaux. L’absence de précisions sur la notion de «travaux d’intérêt collectif» risque de générer un contentieux sur sa définition.

A l’instar des anciennes dispositions, «l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives [ne devront pas être] altérées de manière durable».

L’impossibilité pour un copropriétaire de s’opposer aux travaux d’intérêt collectif nécessitant un accès à ses parties privatives est, en outre, limitée par le nouveau texte à l’hypothèse dans laquelle «il existe une autre solution n'affectant pas cette partie».

Cette limitation peut se justifier par le fait que l’obligation du copropriétaire est une atteinte à son droit de propriété. Le texte prévoit, cependant, une dérogation «si les circonstances le justifient».

Le nouveau texte précise, également, que «pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux».

Le droit des copropriétaires, qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, d’obtenir une indemnité, a été maintenu.

Le nouveau texte introduit une nouveauté : «en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive». Cette possibilité permettra, ainsi, par exemple, au copropriétaire concerné, de ne pas avoir à avancer des frais de relogement pendant le temps des travaux.

B - L’abaissement des majorités pour certains travaux

La décision d’effectuer les travaux suivants, qui relevaient de la majorité de l’article 25 de la loi (majorité des voix de tous les copropriétaires) seront, désormais, soumis à la majorité de l’article 24 de cette loi (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou «ayant voté par correspondance», ce dernier ajout résultant de l’ordonnance) :

- suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène (ancien article 25, g / nouvel article 24, e) ;

- l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (ancien article 25, i/ nouvel article 24 h).

L’objectif évident est de faciliter l’adoption de ces mesures qui répondraient, selon le rapport, «à un intérêt collectif impérieux».

La décision concernant «les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles», relevant antérieurement de la majorité de l’article 26 de loi (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), relèvera, désormais, de la majorité de l’article 25.

Cet abaissement de la majorité vise à «faciliter la mise en place de dispositifs automatiques de fermeture de l’entrée des immeubles en copropriété (digicode, interphone, badge, etc.)» et serait justifié pour «des raisons de sécurité» (rapport).

Les termes de l’objet de la décision n’ont pas été modifiés : elle concerne, donc, toujours les modalités de fermeture.

La fermeture totale devra toujours être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par la loi, sans que cette dernière ne définisse ce qu’est une fermeture totale. La jurisprudence antérieurement dégagée sur ce point devrait trouver encore à s’appliquer (cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles N° Lexbase : E8027ETH).

C- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

Dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance, «l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble […]» relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

Ces dispositions (article 24 e) ont été supprimées.

Les dispositions relatives à ces travaux se trouvent, désormais, au nouvel article 25-2 de la loi.

Le mécanisme d’autorisation est inversé : alors que sous l’empire des anciennes dispositions, le copropriétaire devait obtenir une autorisation, désormais, sous réserve d’avoir demandé au syndic l’inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés, il peut faire réaliser ces travaux.

Il doit être relevé que ce droit du copropriétaire ne concerne que les travaux d’accessibilité des «logements». Les anciennes dispositions de l’article 24 de de loi, relatives à l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer ces travaux, n’étaient pas limitées aux travaux d’accessibilité portant sur des «logements». Cette restriction peut s’expliquer en raison du fait que «la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées n’oblige pas les syndicats de copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements» (rapport). Dans ce cas, les dispositions de l’article 24 d,  relatives aux «travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels» et qui ont été maintenues, devraient s’appliquer.

L’assemblée générale peut, cependant, s’opposer aux travaux d’accessibilité qu’un copropriétaire souhaite faire réaliser à ses frais à «la majorité des voix des copropriétaires».

La majorité pour s’opposer est, donc, celle prévue à l’article 25 de la loi, tandis que celle précédemment exigée pour autoriser ces travaux était celle de l’article 24.

En cas de rejet de l’opposition à la majorité de l’article 25, un second vote à la majorité de l’article 24 devrait être possible dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix. L’article 25-1, dans sa rédaction issue de l’ordonnance, prévoit, en effet, le recours au mécanisme de la passerelle lorsque la décision n’a pas été prise en application de l’article 25 ou «d’une autre disposition».

L’opposition ne peut, en outre, être motivée que par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l'immeuble.

Une autorisation judiciaire ne semble pas pouvoir permettre de surmonter cette opposition (en ce sens, L. Guégan-Gélinet, Rev. Loyers, 2019/1001, n° 3257).

Le nouvel article 25-2 de la loi précise, également, que jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage. Cette précision a été apportée, selon le rapport, car il n’existe pas de définition précise du maître d’ouvrage dans les textes.

Le rapport précise, également, que «l’entretien des installations incombera ensuite, dans le silence ou la contradiction des titres, au syndicat des copropriétaires si, en application du huitième alinéa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit d’un élément incorporé aux parties communes».

D - Le droit de priorité en cas de surélévation

L’article 35 de la loi prévoit que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.

En vertu de ce texte également, sous l’empire de son ancienne rédaction, les copropriétaires «de l'étage supérieur du bâtiment surélevé» bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.

L’ordonnance a maintenu ce droit de priorité, mais les termes «propriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé» ont été remplacés par les suivants : «les copropriétaires des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée».

Ainsi, ce ne sont pas tous les copropriétaires de l’étage inférieur qui se voient accorder un droit de priorité, mais seulement ceux, lorsque la surélévation est partielle, qui sont situés immédiatement sous la partie surélevée.

E - Le financement des travaux

L’ordonnance a créé un nouvel article 25-3 de la loi qui prévoit que «lorsque l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l'article 26-4, la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale».

Les travaux mentionnés à l’article 26-4 de la loi sont les travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives.

L’inscription à l’ordre du jour de la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à financer ces travaux devient, donc, obligatoire lorsque l’assemblée générale est appelée à statuer sur ces travaux.

L’ordonnance a modifié, par ailleurs, le dernier alinéa de l’article 26-4 relatif au point de départ du délai accordé aux copropriétaires pour manifester leur souhait de souscrire un emprunt collectif.

Avant sa modification, ce texte précisait que les copropriétaires qui décidaient de participer à l'emprunt devaient notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Désormais, le délai est unifié : la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

Le but de cette uniformisation est, selon le rapport, de faciliter le recensement des copropriétaires souhaitant recourir à l’emprunt collectif et permettre au syndic de joindre au procès-verbal les informations utiles incitant l’ensemble des copropriétaires ayant des besoins de financement à se manifester.

II - Les charges

A - Précision sur la notion d’utilité

L’article 10 de la loi distingue deux catégories de charges qui sont soumises à des règles de répartition différentes, dont il faut rappeler qu’elles sont d’ordre public (article 43 de la loi) :

- charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;

- charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi.

L’ordonnance a précisé le critère de répartition de la première catégorie de charges en adjoignant au terme «utilité» l’adjectif «objective».

Il s’agit de la consécration d’une jurisprudence constante : l’utilité s’apprécie de manière objective par rapport au lot considéré (Cass. civ. 3, 22 septembre 2016, n° 15-20.086, F-D  N° Lexbase : A0050R4M), quel que soit l’usage effectif par un copropriétaire du service collectif ou de l’équipement commun (Cass. civ. 3, 16 novembre 2011, n° 10-18.056, FS-D N° Lexbase : A9409HZI).

L’article 10 de la loi modifié par l’ordonnance a introduit une condition à la répartition en fonction du critère de l’utilité : les charges ne doivent pas être individualisées. Cette précision vise à prendre en compte l’existence de dispositifs de comptage individuels (pour le chauffage par exemple).

B - La mention, dans le règlement de copropriété, des critères retenus pour la répartition des deux catégories de charges

Le dernier alinéa de l’article 10 de la loi, qui dispose que «tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges» a été supprimé par l’ordonnance.

Toutefois, l’obligation d’indiquer au règlement de copropriété les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges a été reprise au troisième alinéa.

Cette obligation concernera, désormais, tous les règlements de copropriété et non plus seulement ceux publiés à compter du 31 décembre 2002.

C - Les charges relatives à des parties communes spéciales

Concernant l’obligation des copropriétaires de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’ordonnance a ajouté, au sein de l’article 10 de la loi, aux termes «parties communes», les qualificatifs de «générales et spéciales».

Cette modification s’inscrit dans le prolongement de la loi dite «ELAN » (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8) qui a explicitement consacré la notion (et l’expression) de «parties communes spéciales» et prévu des règles spécifiques à ces dernières.

L’article 6-2 de la loi de 1965, issu de la loi «ELAN», donne une définition des parties communes spéciales : «les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers».

Il peut être rappelé que l’article 6-4 de la loi, issu de la loi dite «ELAN», subordonne l'existence des parties communes spéciales à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’ordonnance a modifié le premier alinéa de l’article 6-2 de la loi pour préciser que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage «ou» (et non plus «et») à l’utilité de plusieurs copropriétaires. L’emploi du terme «et» était probablement une erreur de plume (L. Guégan-Gélinet, Loi Elan et copropriété, Rev. Loyers, 2019/933, n° 3032).

Concernant le lien entre parties communes spéciales et charges, les dispositions de l’article 6-2 de la loi, issues de la loi «ELAN», prévoient que «la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles», ce qui était la solution retenue en jurisprudence (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15.551, FS-P+B N° Lexbase : A4975HTG, Bull. civ. III, n° 95).

D - Les modalités de vote sur les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales et sur celles concernant des dépenses entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun mises à la seule charge de certains copropriétaires

Le dernier alinéa de l’article 6-2 de la loi, qui dispose dans sa rédaction issue de l’ordonnance que «les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes», n’a été modifié que pour substituer un «ou» au «et» dans l’expression «à l’utilité et à l’usage», à l’instar de la modification du premier alinéa.

«Par cohérence de thématique, le III de l’article 24 est déplacé partiellement au dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965» (rapport).

Les anciennes dispositions de l’article 24, III, disposent que, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par le règlement de copropriété que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Il précise, aussi, que chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Ces dispositions, reprises en partie au nouvel article 10, III, de la loi ont été partiellement modifiées.

Elles visaient donc, avant leur modification, les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble et celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement.

Désormais, seules sont visées, dans ces dispositions modifiées, «les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements».

En application de l’article 6-2 de la loi, que le règlement de copropriété le prévoit ou non, seuls prennent part au vote sur les décisions afférentes aux parties communes spéciales, les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En revanche, en application du nouvel article 10, s’agissant des dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements que le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, seuls ces copropriétaires prendront part au vote si le règlement de copropriété le prévoit. Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est proportionnel à sa participation à ces dépenses.

Il existe, donc, désormais, deux régimes : l’un applicable aux charges relatives aux parties communes spéciales et l’autre applicable aux charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs.

E - Les charges imputables au seul copropriétaire concerné

1°) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit du seul copropriétaire concerné

L’article 10-1 de la loi est relatif aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné.

L’ordonnance a modifié l’article 10-1, b, de la loi pour étendre ses dispositions, au-delà de l’état daté, à toutes les prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire.

Le rapport vise, à ce titre, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (loi du 10 juillet 1965, art. 20, I) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (décret du 17 mars 1967, art. 33 N° Lexbase : L5526IGR), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type.

Toujours selon l’article 10, b, seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion d’une mutation sont plafonnés.

2°) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives

Les anciennes dispositions de l’article 10, c, de la loi précisaient que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné «les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25».

L’ordonnance a supprimé le terme «notamment» : seuls les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives visés par les textes qui suivent sont donc concernés, peut-être pour les distinguer de ceux que l’ordonnance a introduits à l’article 9 de la loi (travaux d’intérêt collectif auquel un copropriétaire ne peut s’opposer même s’ils sont exécutés sur des parties privatives).

3°) Les astreintes fixées par lot relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative et non réalisés

L’ordonnance a simplifié la rédaction de l’article 10, d, de la loi pour viser les astreintes de manière générique, sans énumération des textes en vertu desquelles elles ont été prises, «la liste de ces articles étant évolutive» (rapport).

F - Le recouvrement des charges

1°) Les privilèges

a) L’inscription de l’hypothèque légale par le syndic

L’article 19 de la loi a été modifié pour prévoir que le syndic a qualité pour faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation, «sans autorisation préalable de l'assemblée générale».

Cette précision aurait été rendue nécessaire en raison du fait que «faute de précision en ce sens dans la loi, la pratique tend à prévoir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour l’inscription de l’hypothèque alors qu’une telle mesure est par essence conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires» (rapport).

L’article 55 du décret (N° Lexbase : L5562IG4) pourrait, également, être invoqué au soutien de l’absence de nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale (dispense au titre des mesures conservatoires).

b) L’extension de l’assiette du privilège mobilier

L’article 19, dernier alinéa, de la loi dans sa rédaction antérieure à sa modification dispose que «les créances [de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire] bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée».

L’ordonnance a modifié ces dispositions. Désormais, «ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur».

L’assiette de ce privilège n’est donc plus limitée à ce qui garnit les lieux en présence d’une location meublée, en excluant les loyers.

c) L’extension du privilège immobilier spécial

L’article 19-1 de la loi, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance, limitait le bénéfice du privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du Code civil (N° Lexbase : L0240LN9), aux créances suivantes :

- l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 ;

- les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 ;

- les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24 ;

- les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens.

L’ordonnance a modifié l’article 19-1 pour étendre l’assiette de ce privilège aux créances de toute nature du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire : «toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 [soit les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire] sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil».

Le rapport vise, à ce titre, «entre autres, les intérêts de retard, les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile, les créances relatives à certains frais imputables au seul copropriétaire en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (mise en demeure, relance, honoraires et frais pour l’établissement de l’état daté, astreintes, etc.), ou encore la clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété».

2°) La compensation entre la part du prix de vente d’une partie commune d’un copropriétaire et les sommes dues par ce dernier au syndicat des copropriétaires

Afin d’améliorer le recouvrement des charges, l’ordonnance a modifié l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre une déduction par compensation entre la quote-part du prix de cession de parties communes revenant à un copropriétaire et les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance comporte des dispositions transitoires spécifiques à ce texte : les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues postérieurement à l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, soit le 1^er juin 2020 (article 41 de l’ordonnance).

G - Les conséquences de la modification judiciaire de la répartition des charges

Aux termes de l’article 43 de la loi, «lorsque le juge […] répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition».

La question s’était posée de savoir si cette nouvelle répartition devait s’appliquer également pour le passé -la sanction du réputé non écrit incitant à privilégier cette solution-, ou bien si la nouvelle répartition ne devait prendre effet que pour l’avenir.

En l’état actuel de la jurisprudence, lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition de charges, sa décision ne vaut que pour l'avenir et à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée (Cass. civ. 3, 10 juillet 2013, n° 12-14.569, FS-P+B+I N° Lexbase : A8711KIH, Rev Loyers, 2013/940, note V. Zalewski-Sicard. Voir, précédemment, conférant un effet rétroactif au réputé non écrit : Cass. civ. 3, 2 mars 2005, n° 03-16.731, FS-P+B+I N° Lexbase : A1022DHC).

L’ordonnance consacre l’absence de rétroactivité de la nouvelle répartition et reporte son point de départ, aux termes des dispositions modifiées de l’article 43 de la loi, «au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive».

Si la solution ainsi consacrée s’accommode mal avec les conséquences théoriques du réputé non écrit, elle a l’avantage de la simplicité dans la mesure où elle évite les calculs complexes liés aux restitutions et à la modification de la répartition en cours d’exercice.

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Attendue par l’ensemble des praticiens du droit de la copropriété, la première étape de la réforme du droit de la copropriété est franchie avec la parution de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette ordonnance, que le législateur a été habilité à prendre par la loi «ELAN» (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 N° Lexbase : L8700LM8) remanie assez profondément le droit de la copropriété et, particulièrement, le mode d’administration des petites copropriétés et copropriétés à deux. Nous proposons, ici, d’étudier ce nouveau régime, inscrit au chapitre III du titre IV de l’ordonnance.

1. Le statut de la copropriété avait pour vertu l’appréhension d’une diversité de situations par l’application d’un même régime d’administration. Il y avait, ainsi, une corrélation entre statut unique et régime unique. On pouvait, alors, parler d’unicité du statut. Celui-ci offrait le confort d’une pratique unifiée quelle que soit la taille des immeubles ou l’importance des budgets et cette situation était ardemment défendue par une partie de la doctrine, notamment par Pierre Capoulade. Avec le regretté maître s’en est allé le statut unique, qui persistait jusqu’alors malgré certaines atteintes [1]. Mais… depuis quelques temps déjà, les petites copropriétés avaient été décrétées malades [2] et cette maladie aurait consisté en une carence de régime spécifique. Or, cette carence aurait entraîné, «soit une absence de syndic légalement élu, soit une gestion approximative qui n’est pas conforme aux textes légaux et règlementaires, pouvant mettre en porte-à-faux le syndicat de copropriétaires» [3]. Il fallait y remédier.

Le législateur s’est donc penché au chevet de ces syndicats et a prescrit une ordonnance radicale, particulièrement pour les copropriétés à deux. Le régime d’administration de la copropriété est dorénavant plural, puisque le législateur a pensé deux nouveaux régimes, pour les petites copropriétés et les copropriétés à deux, qui ne sont ni optionnels, ni supplétifs. Ils s’appliqueront de plein droit, pour la plupart des mesures qu’ils comportent, sans que les syndicats ne puissent opter pour le régime général. Il ne s’agit, en outre, pas de menues dérogations, mais d’importantes atteintes au régime général relatives, notamment, aux modalités de prise de décisions et d’établissement des comptes. Voyons, donc, si cette cure est digne des médecins de Molière, ou si les instruments employés sont ceux de la modernité !

I - Le nouveau régime d’administration des «petites copropriétés»

2. Le nouveau régime d’administration des «petites copropriétés» a un champ d’application assez large, mais dont les critères alternatifs d’application manquent de cohérence (A). En outre, comme nous le verrons, ce régime dérogatoire est finalement assez décevant du fait de ses effets limités, et pensons-nous, inaboutis (B).

A - Champ d’application défini par des critères incohérents

3. Le nouvel article 41-8 de la loi de 1965, issu de l’article 34 de l’ordonnance, définit le champ d’application du régime dérogatoire selon deux critères alternatifs. Il s’appliquera soit «lorsque le syndicat sera composé de moins de cinq lots à usage de logements, bureaux ou de commerces», c’est-à-dire de lots dits principaux, soit «lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros». L’alternative entre les deux critères est assez étonnante, car le montant de budget prévisionnel retenu est bien supérieur à celui des copropriétés de cinq lots. En outre, la plupart des projets concordaient pour retenir un seuil d’au moins dix lots [4], ce qui paraissait plus cohérent. Est-ce une sorte de concession faite aux représentants des syndics professionnels pour indiquer qu’il ne s’agit que de «petites copropriétés» ? Peut-être, mais le cas échéant, la concession serait un leurre puisque le critère du nombre de lots est alternatif, contrairement à celui qu’avait imposé la loi «ENL» [5] pour déroger à l’obligation de tenir une comptabilité en partie double. Le critère était, alors, plus concordant puisqu’étaient visés les syndicats de moins de dix lots principaux, dont le budget moyen était inférieur à 15 000 euros. Il y avait d’une part concordance et surtout conjonction des critères et non une alternative entre eux. Finalement, ici, le régime dérogatoire pourra concerner des copropriétés de dix, quinze lots ou plus. Le syndicat pourrait ainsi même être constitué d’une trentaine de lots de stationnement sans atteindre le budget de 15 000 euros annuel… Le seul critère opérant sera donc celui du budget, sauf à trouver des copropriétés de quatre lots dont le budget prévisionnel est supérieur à 15 000 euros. Cela peut arriver, bien sûr, mais pour paraphraser Audiard, elles «ne constituent pas la majorité du genre»… Loin de là.

Les copropriétaires, à qui il était parfois difficile d’expliquer le statut unique, seront donc dorénavant confrontés à une administration, pour reprendre les termes de J. Laporte, «à géométrie variable […] suivant les fluctuations du budget prévisionnel» [6]. C’est le problème des effets de seuil, et c’est l’une des raisons pour lesquelles la doctrine estimait, autrefois, que la distinction de régime n’avait pas lieu d’être [7] faute de pouvoir en fixer un seuil satisfaisant. La contrainte n’a pas été levée mais le pas a été franchi. Il reste à en observer les effets attendus.

B - Régime d’administration dérogatoire limité et inabouti

4. Le législateur a, de manière évidente, souhaité encourager le régime de la coopération à travers l’ordonnance promulguée. C’est sans doute une tendance contemporaine, mais ce qui étonne c’est l’innovation du genre par l’instauration d’un régime coopératif sans coopération (1). En outre, pour faciliter l’administration des «petites copropriétés», le législateur a imposé un régime propre (2) limité aux procédures de prises de décisions et d’établissement des comptes.

1°) L’invention du régime coopératif sans coopération

5. Dispense de constituer un conseil syndical. Le nouvel article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispense les «petites copropriétés» de constituer un conseil syndical par dérogation aux dispositions des articles 21 et 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette nouveauté avait été proposée par la CLCV [8] mais avec une variante qui consistait à faire désigner par l’assemblée générale un «copropriétaire référent», interlocuteur du syndic. Cette mesure vient ainsi transposer la constatation de l’absence régulière de candidats aux fonctions de membre de conseil syndical dans les petites copropriétés. Si la nouveauté est louable en ce qu’elle prend en compte la réalité de la pratique, il faut noter un biais au regard de l’économie globale de la réforme qui était censée promouvoir le conseil syndical dans la copropriété de demain [9].

La mesure adoptée ne précise, en outre, pas si l’élection des membres du conseil devra continuer à être proposée par le syndic à l’assemblée générale. Il faut cependant constater que, jusqu’à présent, tous les syndicats pouvaient -sauf ceux ayant opté pour la forme coopérative avant la présente réforme- déroger à l’obligation de constituer un conseil syndical. Le principe de sa désignation était toutefois la règle, ce qui supposait d’interroger l’assemblée générale à cette fin. En ce sens, la mesure nouvelle qui dispose que «le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical» devrait être analysée non comme la dérogation à l’obligation de constituer un conseil -qui existait déjà- mais comme la disparation de l’obligation elle-même. Le syndic ne devrait en conséquence plus avoir l’obligation de mettre à l’ordre du jour la question de la désignation du conseil syndical, sauf demande expresse d’un copropriétaire. Par cette mesure, le législateur a, nous semble-t-il, ainsi empêché l’application des mesures phares de l’ordonnance relatives au conseil syndical pour près d’un quart des immeubles en copropriété [10]. C’est regrettable puisque cela revient à priver d’effet les mesures de réformes de l’administration du syndicat qui ont doté le conseil syndical et son président de pouvoirs nouveaux [11].

6. Faculté de recourir au régime «coopératif» sans conseil syndical. Le nouvel article 41-11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime dérogatoire doublement conditionné. Il l’est, d’abord, parce qu’il ne s’applique qu’aux «petits syndicats», et ensuite, parce qu’il ne s’applique qu’aux syndicats ayant adopté la forme coopérative [12]. Dans cette situation particulière, le législateur a envisagé la possibilité de ne pas instituer de conseil syndical… Le syndic, qui dans le régime coopératif est le président du conseil, est alors élu parmi les membres de l’assemblée, comme un syndic non-professionnel du régime non coopératif. Le législateur ajoute -mais c’était le cas avec le «vice-président» dans le régime général-, qu’il est possible de désigner un «suppléant» à ce syndic. L’assemblée générale devra, enfin, désigner une ou plusieurs personnes chargées de contrôler les comptes, copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées [13], selon une disposition semblable à celle du régime général prévu à l’article 17-1.

Ainsi, le syndic, copropriétaire mais non membre d’un conseil syndical, administrera le syndicat sans l’assistance et le contrôle général d’un conseil syndical qui n’a pas été désigné, et pourra voir contrôler les comptes qu’il établit par un tiers. Par ailleurs, si les dispositions du décret ne sont pas modifiées -ce qui reste à voir- le syndic bénéficiera des dispositions des articles 27 et 42 du décret du 17 mars 1967, qui lui permettront d’être conseillé par un tiers et de déléguer l’exécution de certaines tâches à des prestataires extérieurs. Mais alors… En quoi ce régime est-il encore coopératif ? La collégialité semble avoir totalement disparu. Fallait-il inventer un tel régime pour se passer d’un syndic professionnel ? C’est assez regrettable, car il pourrait s’avérer être in fine, tout aussi coûteux qu’un syndic professionnel si l’on additionne le coût d’un logiciel pour les comptes, le coût de la prestation de contrôle des comptes par un expert, et celui d’un éventuel accompagnement ou délégation…

Enfin, le dernier alinéa de l’article 41-11 n’apporte rien de neuf puisqu’il s’agit de la reprise des dispositions de l’article 17-1-1, abrogé par l’ordonnance, relatives à la faculté pour un copropriétaire d’une «petite copropriété» administré sous la forme coopérative de convoquer l’assemblée en cas d’empêchement ou de défaillance du syndic mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants.

7. Le législateur a, comme il a pu être écrit, cherché à équilibrer la gouvernance dans le régime général en permettant le transfert de certains pouvoirs de l’assemblée au conseil syndical et en renforçant les pouvoirs de contrôle du président du conseil. Il est, donc, étonnant de constater, qu’en même temps, ce même législateur a créé un régime dérogatoire, concernant près du quart des copropriétés, dans lequel le conseil syndical n’est plus obligatoire. C’est à notre sens une incohérence majeure à laquelle s’ajoute un régime dérogatoire de l’administration des petites copropriétés qui n’apportera peut-être pas la simplification tant attendue.

2°) Les nouvelles règles d’administration des «petites copropriétés»

8. Elargissement du champ d’application de la dérogation à l’obligation de tenir une comptabilité en partie double. L’article 41-10 issu de l’ordonnance élargit le champ d’application de la dérogation à l’obligation au régime comptable générale des syndicats de copropriétaires. La mesure se substitue à celle qui figurait à la seconde phrase du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi de 1965, supprimée par l’article 40 de l’ordonnance. Pour rappel, l’article 14-3 fixait l’obligation de tenir la comptabilité en partie double, mais également une exception, dont nous avons parlé précédemment à propos de son seuil de mise en œuvre. Il était ainsi prévu que, pour les syndicats de moins de dix lots principaux et dont le budget est inférieur à 15 000 euros, le syndicat pouvait ne pas établir une comptabilité en partie double et constater les engagements en fin d’exercice. Dorénavant, la dérogation est prévue au nouvel article 41-10 qui reprend la formulation de l’article 14-3 qui faisait pourtant «figure de repoussoir» [14]. Cet article aura simplement un champ d’application plus large puisqu’il sera applicable aux copropriétés dont le budget est inférieur à 15 000 euros ou de moins de cinq lots, ce qui signifie qu’il pourrait s’appliquer à des copropriétés de quinze lots principaux si le budget est inférieur à 15 000 euros conformément au champ d’application des dispositions relatives aux «petites copropriétés» [15]. Ce n’était pas le cas auparavant, puisque les critères étaient cumulatifs et non alternatifs [16].

Cette mesure reste, toutefois, facultative puisque le législateur a prévu, en reprenant la formule de l’article 14-3, que les syndicats concernés ne «sont pas tenus» de procéder à une comptabilité en partie double et que leurs engagements «pourront» être constatés en fin d’exercice. Les syndicats concernés pourront, donc, choisir de continuer à tenir une comptabilité en partie double. Il est dommage, à ce sujet, comme c’était déjà le cas avec la précédente règle fixée par l’article 14-3, que les modalités de cette dérogation n’aient pas été fixées. Une décision de l’assemblée générale à la majorité simple aurait été une mesure satisfaisante. Il faut, par ailleurs, espérer que le décret n° 2005-240 (N° Lexbase : L0926G8S) et l’arrêté (N° Lexbase : L1293G8E) du 14 mars 2005, relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires seront modifiés afin de déterminer les formes que devra adopter cette comptabilité qui concernera, potentiellement, plusieurs dizaines de milliers de syndicats.

Précisons, également, que si la dérogation vise la date d’établissement et les modalités de tenue des comptes, les autres mesures de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 seront applicables. Ainsi les «petites copropriétés» devront toujours tenir des comptes comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel. L’ensemble devra être établi conformément aux règles comptables fixées par le décret et l’arrêté du 14 mars 2005. En somme, hormis l’élargissement du champ d’application de la mesure, rien n’a changé et aucune simplification n’est apportée pour ces copropriétés.

Enfin, il faut noter qu’en cas de changement de situation, c’est-à-dire d’augmentation de budget qui ferait franchir le seuil des 15 000 euros, la solution antérieure devrait être maintenue. Une réponse ministérielle [17] avait, en effet, précisé que le changement de situation n’emporterait de conséquences que pour l’exercice suivant dans la mesure où un syndicat ne peut tenir deux comptabilités différentes pour un même exercice. La solution est reprise explicitement, par ailleurs, dans l’ordonnance lorsqu’un modificatif du règlement de copropriété est adopté [18].

9. Possibilité de prendre des décisions hors assemblée générale. Le nouvel article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 introduit la seule véritable nouveauté pour les petites copropriétés. La mesure nouvelle prévoit la possibilité de prendre des décisions en dehors de l’assemblée générale. La CLCV [19] avait proposé une solution assez similaire mais n’avait pas pensé un champ d’application si large, la cantonnant aux travaux urgents. Ici, la dérogation aux dispositions de l’article 17 vise, plus généralement, toutes les décisions à l’exception du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. La formulation est donc extrêmement large et semble permettre l’adoption d’un modificatif de l’état descriptif de division, sans le formalisme qui était pourtant érigé comme la protection nécessaire du copropriétaire devant lui permettre, notamment par la transmission des documents préalablement à la réunion ainsi que le délai de 21 jours, de prendre une décision éclairée…. Il devrait, également, être possible de désigner de cette manière le syndic, ce qui pourrait mettre en échec les mesures adoptées par le législateur pour encadrer la désignation et le changement de celui-ci [20], ce qui est une nouvelle contradiction entre l’économie générale de la réforme et les mesures particulières adoptées.

Le législateur devrait, bien entendu, préciser ultérieurement par décret les modalités de cette consultation écrite, notamment le délai que pourra fixer le syndic. Pour la forme, la consultation devrait, sous toute vraisemblance, être constatée par un procès-verbal rédigé à l’issue de la consultation, et celui-ci devrait faire l’objet d’une notification. L’on s’interroge, à ce sujet, sur la possibilité, à terme, pour le syndic d’être rémunéré en complément de cette mission qui s’apparentera à une assemblée générale extraordinaire mais qui n’en est pas une…

L’on s’interroge, enfin, sur la possible contestation de cet accord car, comme nous venons le noter pour les honoraires du syndic, il ne s’agira pas d’une assemblée générale. En conséquence, les dispositions des articles 42 de la loi de 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967, relatives au délai de forclusion de la contestation et de la faculté ouverte uniquement aux opposants ou défaillants de contester ne s’appliquent pas puisqu’est expressément visé le «procès-verbal d’assemblée générale» et la notification qui doit intervenir «à compter de l’assemblée générale». Il nous semble, ainsi, qu’un copropriétaire devrait pouvoir, même après avoir donné son accord, saisir le juge afin d’obtenir l’annulation de la décision faute, par exemple, d’avoir été suffisamment informé, particulièrement si la décision emporte des conséquences graves telles que la modification de la répartition des charges… Des précisions sur le régime de contestation possible s’imposent, donc, assez rapidement et la discussion de la loi de ratification pourrait être l’occasion d’y procéder [21], sauf à vouloir ouvrir très largement le régime de la contestation.

10. Les aménagements apportés au régime d’administration des copropriétés, pour les plus petites d’entre elles, apportent des dérogations nouvelles. Il ne s’agit toutefois pas d’un régime pleinement dérogatoire puisque, comme nous l’avons vu, il s’agit pour les règles comptables d’une option. La faculté d’adopter des décisions hors assemblée générale, la suppression de l’obligation de constituer un conseil syndical et l’aménagement du recours à la forme dite coopérative sont, toutefois, autant d’atteintes au régime général, duquel ce régime nouveau se distingue assez nettement maintenant. Néanmoins, comme nous allons le voir, la distinction est encore plus nette dans le nouveau régime que le législateur impose pour les «copropriétés à deux».

II - Le nouveau régime d’administration des «copropriétés à deux»

11. Le nouveau régime d’administration des «copropriétés à deux», qui ne doit pas être confondu avec celui des «petites copropriétés», n’est pas supplétif. Il s’agit d’un régime applicable de plein droit tout à fait dérogatoire au régime général d’administration des copropriétés. Ce régime au champ d’application particulier (A) est nettement influencé par celui de l’indivision. Il opère ici un changement de paradigme : au risque d’immobilisme, le législateur a préféré le risque d’abus, par l’adoption de ce qui pourrait être appelé «la loi du plus fort» (B). Toutefois, afin de tempérer les risques nouveaux de ce régime, le juge se voit doté de pouvoirs renforcés (C).

A - Champ d’application

12. Champ d’application personnel. Contrairement au régime des «petites copropriétés», le critère d’application du régime dérogatoire n’est plus fondé sur le nombre de lots, ni sur le budget prévisionnel, mais sur le nombre de copropriétaires, selon les termes du nouvel article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, un syndicat composé de 200 lots et au budget prévisionnel de 250 000 euros pourra relever de ce régime dérogatoire dès lors que «le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires». Il ne s’agit, donc, pas de régler les difficultés particulières résultant de la taille d’un immeuble, mais celles rencontrées dans la prise de décision entre deux personnes dont les voix étaient nécessairement égales par application, jusqu’alors, de l’article 22, I de la loi du 10 juillet 1965.

La difficulté liée à ce champ d’application peut être de définir ce que l’on entend par «copropriétaire». Plusieurs propriétaires d’un lot sont-ils, au sens de cet article, «un copropriétaire» ou sont-ils plusieurs copropriétaires ? En ce sens, le partage des lots entre deux indivisions, ou entre d’une part une indivision et d’autre part des nus-propriétaires et usufruitiers permettra-t-elle l’application du régime ? La réponse n’est pas évidente car le texte n’envisage pas la «répartition des tantièmes» au sens de quote-part de propriété, mais la «répartition des voix» qui en découle. Toutefois, le droit de la copropriété permet de régler la difficulté car l’indivision, comme le démembrement de propriété, est considérée comme une entité disposant de voix qui ne sont pas elles-mêmes réparties. Ceux-ci doivent, d’ailleurs, être, selon l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, représentés.

B - La loi du plus fort comme nouveau mode d’administration des «copropriétés à deux»

13. Le législateur a pensé, sur le modèle de l’indivision, une importante réforme de la prise de décision pour les copropriétés à deux. Celle-ci emporte des dérogations particulièrement importantes aux règles connues par le régime général, puisqu’il sera dorénavant possible de prendre des décisions en «réunion», et en assemblée générale selon des règles de majorité nouvelles (1). Il sera, également, possible pour le copropriétaire disposant du plus de voix de prendre unilatéralement des décisions hors assemblée ou réunion (2). C’est une révolution !

1° Réforme de la prise de décision en «réunion» et assemblée générale

14.1. Réunion sans convocation préalable. Le nouvel article 41-18 1° offre la faculté aux copropriétaires de prendre des décisions selon des modalités simplifiées. Ainsi, l’expression «assemblée générale» ne figure pas au 1° de l’article 41-18. Le cadre de la prise de décision est qualifié de «réunion». Elle sera informelle, puisque sans convocation préalable, et permettra aux copropriétaires de prendre toutes les décisions mentionnées à l’article «41-15» selon les conditions définies par cet article. Il faut ici noter une erreur de concordance, car il s’agit, de toute évidence, de l’article «41-16» qui vise les décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, la désignation du syndic, et les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article 41-18 vise, en outre, les décisions prises à l’unanimité. Il y a, donc, un «trou de câblage», si l’on nous permet l’expression, dans la mesure où ne sont pas visées les décisions à la majorité de l’article 26, ce qui n’a aucun sens, dès lors que celles relevant de l’unanimité sont permises… Ce qui est vraisemblablement une erreur dans la rédaction de cet article ou de l’article 41-16… La loi de ratification devrait permettre, espérons-le, de lever le doute.

14.2. Convocation d’un copropriétaire par l’autre. L’article 41-18 2° impose un nouveau partage des pouvoirs propres du syndic par l’accroissement des pouvoirs des copropriétaires pris individuellement. L’article 41-18 2° permet, en effet, à chaque copropriétaire, de convoquer l'autre à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour qu’il souhaite voir débattus. L’on suppose, en conséquence, que la procédure est identique à celle du régime général : délai de convocation, notification des pièces, etc.. Il s’agit de permettre librement à l’un ou l’autre de réunir l’assemblée lorsque la réunion informelle, que nous venons de voir, n’est pas possible faute de trouver un accord entre les copropriétaires.

L’article précise, en outre, et c’est une autre dérogation au régime général, que chaque copropriétaire pourra ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre. Cette procédure offre ainsi la possibilité de modifier l’ordre du jour jusqu’à la tenue de l’assemblée ce qui était jusqu’alors une cause de nullité de l’assemblée[22].

15.1. Suppression partielle de la réduction des voix du majoritaire. Le mécanisme de réduction des voix du copropriétaire majoritaire n’était pas présent dans la loi de 1938 ni, initialement, dans celle de 1965. Elle fut introduite peu de temps après son adoption, afin d’éviter les abus, par la loi du 28 décembre 1966. Cette règle concernait, alors, tous les syndicats et non seulement ceux composés de deux copropriétaires pour lesquels elle avait fini par être particulièrement critiquée en raison du blocage qu’elle pouvait entraîner. Visiblement sensible à cette situation, le législateur a supprimé partiellement cette dérogation à la règle de proportionnalité des voix à la quote-part de parties indivises dans la copropriété pour les copropriétés à deux. Sont, à la place, introduits des mécanismes de prises de décisions unilatérales qui suivent, au moins partiellement, les préconisations qui avaient pu être formulées par l’ordre des géomètres en 2012 [23], ainsi que les mécanismes d’administration des biens indivis. Ce sont, ainsi, de nouvelles dérogations qui sont faites aux règles de majorité prévues par les articles 24 et 25.

15.2.1. Les décisions relevant de l’article 24 prises par un copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. L’article 41-16 1° dispose que les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité simple, ainsi que la désignation du syndic (qui relève de la majorité absolue) pourront être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. Un copropriétaire disposant ainsi de 501 voix pour 1 000 décidera seul de l’approbation des comptes, du budget prévisionnel, du ravalement de la façade de l’immeuble, de la réfection de la toiture, ou encore de la réalisation par un tiers des prestations de ménage et de gestion des poubelles. Le contentieux de l’abus de minorité en matière de copropriété à deux devrait ainsi se tarir, pour laisser place à celui de l’abus de majorité !

Notons, enfin, qu’en cas d’égalité parfaite entre les copropriétaires, ce qui peut arriver lorsque des droits à construire ont été concédés à parts égales et qu’aucun modificatif du règlement n’a suivi, alors les règles sont inchangées : les copropriétaires devront se mettre d’accord.

15.2.2. Les décisions relatives à la conservation de l’immeuble prises par n’importe quel copropriétaire. L’article 41-16 3° introduit un mécanisme étonnant parce qu’il sous-entend qu’en cas de désaccord entre le majoritaire opposé, et le minoritaire favorable à l’adoption d’une mesure nécessaire à la conservation, la mesure serait adoptée. Le problème que soulèvera cette solution risque d’être épineux dans la mesure où le majoritaire pourra invoquer l’accord de principe sur la mesure mais le désaccord sur les modalités de réalisation. La solution, inspirée des dispositions de l’article 815-2 du Code civil (N° Lexbase : L9931HN7), ne semble en ce sens pas très heureuse, mais se conjugue avec celle de l’article 41-17 permettant de décider une telle mesure hors assemblée générale [24].

15.2.3. Les décisions relevant de l’article 25 prises par un copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. L’article 41-16 2° dispose que les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité absolue (hormis celle de la désignation de syndic) pourront être prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. Ainsi, un copropriétaire disposant de 667 voix pour 1 000 pourra s’autoriser à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes, ou décider l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, tels que, par exemple, l’implantation d’un ascenseur. A défaut pour un copropriétaire de disposer de ce nombre de voix, les décisions relevant de la majorité de l’article 25 devront être adoptées à l’unanimité, comme c’était le cas sous l’empire de l’ancienne règle.

15.2.4. Absence de dérogation pour les décisions relevant de l’article 26 et de l’unanimité. La règle est inchangée pour les décisions relevant des majorités de l’article 26 et de l’unanimité. Elles supposeront, toujours, que les copropriétaires se mettent d’accord en raison de l’application du mécanisme de réduction des voix. En raison, toutefois, de l’importance des décisions qui sont prises à cet article, la mesure semble justifiée, bien que le législateur ait prévu une passerelle généralisée pour les autres syndicats.

2° Introduction de la prise de décision hors l’assemblée et exécutée sans le syndic [25]

16.1. Faculté de prendre des décisions sans réunion de l’assemblée générale. L’article 41-17 de la loi de 1965 introduit une nouvelle dérogation, importante, et cumulative avec celle précédemment présentée, au régime général. Il s’agirait, en quelque sorte, d’une dérogation à la dérogation… Il sera, ainsi, permis de prendre toutes les mesures conservatoires, et les décisions mentionnées à l’article 41-16 sans réunion de l’assemblée générale à l’exception du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes. Cette faculté diffère de celle prévue pour les «petites copropriétés» dans la mesure où elle nécessite l’acceptation unanime des copropriétaires, alors que, pour les copropriétés à deux, la décision semble pouvoir être unilatérale. Le mode de prise de décision n’est pas précisé, mais se déduit de l’obligation faite au copropriétaire décisionnaire de «notifier» à l’autre. C’est la raison pour laquelle le champ d’application est réduit aux décisions relavant de l’urgence d’une part, et des majorités de l’article 24 et 25 d’autre part. Le champ est réduit, mais reste tout de même assez large, ce qui facilitera certainement la prise de décision qui devra être notifiée par le copropriétaire décisionnaire à peine d’inopposabilité, aux termes de l’article nouveau.

Autre lacune, plus importante cette fois, l’article 41-17 ne précise pas quel copropriétaire pourra prendre la décision hors assemblée générale. En effet, la référence n’est pas faite au mécanisme de l’article 41-16 qui ne permet de déroger aux articles 24 et 25 qu’au copropriétaire majoritaire. L’article 41-17 ne vise que les «décisions mentionnées à l’article 41-16», non le mode d’adoption. Aussi, bien que ce soit à notre sens incohérent, le copropriétaire minoritaire, tout autant que le copropriétaire majoritaire, pourrait, selon la lettre du texte, décider seul des mesures qu’il ne pouvait prendre en assemblée générale : Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus … ! L’article 41-18 fait, au contraire, pour la procédure de décision en réunion sans convocation préalable, référence aux «conditions mentionnées à l’article 41-15» (sic) [26]. Il faut toutefois tempérer cette analyse dans la mesure où la formulation de l’article 41-16, bien que maladroite, semble générale et s’appliquer à toutes les modalités de prises de décision. La solution semble logique [27], mais la rédaction n’est pas claire et soulèvera, ainsi, un problème d’interprétation que la loi de ratification pourrait utilement régler en introduisant au sein de cet article la référence aux conditions de prises de décisions mentionnées à l’article 41-16.

De manière générale, il faut noter que cette mesure avait été proposée par la CLCV [28], dont les propositions ont nettement influencé le projet final relatif aux petites copropriétés. Cette association l’avait envisagé, non pas seulement pour les copropriétés à deux, mais pour l’ensemble des «petites copropriétés». La mesure proposée était justifiée dans son projet par la volonté de favoriser les travaux d’entretien. Heureusement, à notre sens, le projet n’a pas été retenu pour les «petites copropriétés» car il serait devenu extrêmement difficile pour le syndic de tenir la comptabilité de ces syndicats. Nous sommes, toutefois, très dubitatifs quant à la mise en œuvre de cette mesure pour les «copropriétés à deux» : que se passera-t-il lorsqu’un copropriétaire décidera seul d’engager simultanément les travaux de ravalement de la façade, de la cage d’escalier et de la toiture ? La décision unilatérale pourra bien sûr être judiciairement contestée [29], mais cela risque de faire significativement augmenter un contentieux qui était finalement assez rare. Le législateur a préféré un système comportant un risque d’abus plutôt qu’un risque d’immobilisme dénoncé par la pratique. Il restera, donc, à apprécier la solution dans son application et à craindre l’absence totale de formalisme retenue. Ce d’autant que la solution aurait pu être envisagée avec une «dose» d’information préalable telle que la communication de pièces préalablement à la prise de décision. Ici, un copropriétaire majoritaire pourra décider, sans prévenir, de la pose d’un ascenseur. La solution nous semble réellement étonnante, d’autant plus qu’il sera chargé, et non plus le syndic, d’exécuter la décision !

16.2. Exécution des décisions prises hors assemblée par le copropriétaire décisionnaire. Lorsque la décision aura été prise hors l’assemblée générale, le copropriétaire décisionnaire sera chargé, selon l’article 41-17, de son exécution, ce qui est une importante dérogation à la répartition des pouvoirs entre les organes du syndicat. Le syndic est, en effet, en principe, chargé de plein droit de l’exécution des décisions de l’assemblée générale en qualité de représentant du syndicat. Toutefois, ne s’agissant pas d’une décision de l’assemblée générale, que vise l’article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, il ne s’agit pas, stricto sensu, d’une dérogation, mais plutôt d’un nouveau pouvoir, délégué ici de plein droit au décisionnaire. Il est étonnant, à ce titre, qu’aucune assurance obligatoire ne soit imposée à ce dernier, alors que, par ailleurs, le législateur a imposé d’assurer les membres du conseil syndical dans la mesure où chacun pourrait recevoir délégation de l’assemblée de prendre les décisions relevant de la majorité de l’article 24 [30].

17. Contribution aux charges des décisions adoptées unilatéralement. L’alinéa 2 de l’article 41-17 précise que «chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots». Il est également ajouté, dans une formulation assez imprécise, que «lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires». La mise en œuvre de ces mesures pourra paraître difficile.

Elle pourrait l’être, d’abord, parce que la contribution aux dépenses résulte, en principe, d’un vote en assemblée générale, soit d’un budget prévisionnel soit de travaux dont le montant a été déterminé, suivi par un appel de fonds. Ici, le législateur a prévu la modalité de prise de décision unilatérale, mais non l’appel de fonds corrélatif. Il faudra attendre le décret d’application afin de savoir si cette précision, nécessaire, est faite, sauf à considérer que la notification de la décision et sa non-contestation emporte par elle-même l’exigibilité des charges.

Elle pourrait l’être, enfin, parce que le pouvoir donné au copropriétaire, qui fait l’avance des sommes, d’obliger l’autre à supporter avec lui les dépenses nécessaires ne précise pas les moyens qu’il pourra mettre en œuvre. S’agit-il de recouvrement forcé par voie d’huissier ? D’un pouvoir à agir en justice au nom du syndicat ? D’une action au fond ? De la procédure accélérée au fond ? D’un pouvoir à agir en justice sur le fondement de l’enrichissement sans cause ? Mystère ! Reste à attendre, là également, les précisions qui viendront, espérons-le, avec la modification du décret de 1967.

18. Faculté de délégation de pouvoir du syndic non-professionnel. L’article 41-14 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 reprend partiellement la possibilité prévue, pour le régime général des syndicats coopératifs de déléguer à un tiers une tâche, selon l’article 42 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5545IGH). La mise en œuvre de la délégation est, toutefois, conditionnée, d’une part par la qualité de non-professionnel du syndic, et d’autre part par l’autorisation de l’autre copropriétaire. Il s’agit, en conséquence, comme le précise l’article, d’une dérogation au IV de l’article 18. Cet article prévoit, en effet, que le syndic ne peut se faire substituer, mais qu’il peut déléguer un pouvoir à une fin déterminée sur autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25. La dérogation prévue par le nouvel article 41-14 ne porte, donc, pas sur la faculté de déléguer, qui existe déjà, mais sur la modalité de sa mise en œuvre. Elle reste, toutefois, indéterminée par l’article 41-14, bien que l’on comprenne, par le renvoi qui est fait à l’article 18, que la réunion de l’assemblée générale ne sera plus nécessaire, la règle de majorité n’ayant aucun intérêt ici dans la mesure où les deux copropriétaires sont d’accord et qu’il y a donc décision unanime. Il faudra, toutefois, attendre la modification du décret de 1967 pour connaître les modalités de délivrance de l’autorisation et donc la formalisation de la décision. La forme écrite devrait vraisemblablement être requise afin d’éviter tout litige.

19. Comptabilité démultipliée. Dans la mesure où chaque copropriétaire pourra prendre seul une décision et la mettre en œuvre, chacun sera tenu, selon les dispositions de l’article 41-20 nouveau de la loi de du 10 juillet 1965, de tenir un état des dépenses et créances qui en résulte. Cette mesure, visiblement inspirée de l’article 815-8 du Code civil (N° Lexbase : L9937HND), apparaît quelque peu étonnante puisque le syndicat n’est pas dispensé de syndic, d’une part, ni de tenir une comptabilité, d’autre part. Certes, la dérogation à la comptabilité en partie double, bénéficiant aux «petites copropriétés» devrait s’appliquer dans la majorité des cas [31], mais la tenue d’une comptabilité par un syndic au nom du syndicat, à laquelle s’ajoutera la comptabilité de chacun des copropriétaires promet des difficultés quasi-inextricables.

20. Le législateur a opté pour un changement de régime fondé sur un risque différent, comme nous l’avons dit précédemment. Du risque d’immobilisme, de blocage, le régime adopté opte résolument pour le risque d’abus. Une autre voie, mais sans doute moins politiquement correcte, aurait pu être envisagée par un recours obligatoire à un syndic professionnel, tiers à la relation entre les copropriétaires, auquel auraient été transférés les pouvoirs de l’assemblée générale. Celui-ci aurait, alors, administré le syndic dans l’intérêt collectif de ses membres. Le projet du GRECCO prévoyait, également, une autre voie avec le recours à un «contrat de copropriété» permettant sur option de déroger aux règles de fonctionnement et d’adopter, ainsi, un régime adapté à chaque situation. Le législateur a fait son choix et a prévu, par avance, la résolution des conflits par un recours accru au juge.

C - Le tempérament judiciaire à la loi du plus fort

21. Recouvrement judiciaire contre le copropriétaire-syndic indélicat. Le nouvel article 41-15 semble permettre, de prime abord, de répondre à une hypothèse problématique pour le syndicat et le copropriétaire demandeur : l’absence de syndic ou le conflit d’intérêt, c’est-à-dire le copropriétaire-syndic-omnipotent qui ne paie pas ses charges…  Cette espèce d’action ut singuli est, toutefois, singulière car elle paraît impossible à mettre en œuvre. On s’interroge en effet sur quel fondement l’autre copropriétaire pourra agir. Il lui faudra, en effet, ramener la preuve de l’appel de fonds, puis la preuve de la défaillance, selon la procédure définie par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, sauf à modifier la procédure et l’alléger considérablement au point d’en faire disparaître l’exigence de la preuve, et les caractéristiques de la créance (liquide, exigible, certaine), l’autre copropriétaire ne pourra jamais faire recouvrer judiciairement contre le copropriétaire-syndic non professionnel «indélicat». C’est toute la limite de ce système qui est ici mise en exergue. Il faudra repenser le régime du recouvrement des charges afin de rendre efficace cette action. En outre, le décret d’application permettra de préciser quelles actions [32] seront ouvertes au copropriétaire demandeur : s’agira-t-il d’une action au fond, d’une procédure accélérée au fond, de référé ? Bien des précisions restent à obtenir pour que cette mesure puisse être efficacement mise en œuvre !

22. Action judiciaire spécifique pour la contestation des décisions prises hors assemblée. L’article 41-19 prévoit pour les «copropriétés à deux» un système de contestation des décisions prises hors assemblée [33]. Selon les termes de l’article, il s’agit d’une dérogation à l’article 42 mais il nous semble s’agir plutôt, en fait, d’une nouvelle action dans la mesure où il ne s’agit pas de contester une décision de l’assemblée générale mais une décision unilatérale d’un copropriétaire. Le reste est semblable au régime de contestation de l’assemblée générale : à peine de déchéance, l’action devra être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision. Le cas échéant, sauf urgence, l’exécution de la décision prise unilatéralement par l’autre copropriétaire sera suspendue pendant ce délai, identiquement à la suspension prévue par l’article 42, alinéa 3, pour l’assemblée générale.

22.1. Autorisation judiciaire à passer un acte. L’article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 renforce le pouvoir du juge qui pourra s’immiscer davantage dans l’administration du syndicat et se substituer à l’assemblée générale. L’article prévoit, en effet, qu’«un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun». La rédaction de l’article, inspirée de celle de l’article 815-5 du Code civil (N° Lexbase : L9934HNA) [34], ne vise pas simplement les mesures d’urgence nécessaires à la conservation de l’immeuble mais, plus largement, le péril de l’intérêt commun. La saisine du juge permettra, ainsi, de lever les blocages résultant du refus de l’autre copropriétaire de prendre les décisions qui ne peuvent être adoptées selon les régimes dérogatoires sans une décision unanime. Le péril à l’intérêt commun devrait être dans tous les cas, à l’instar de la procédure prévue en cas d’indivision, souverainement apprécié [35] et obligatoirement recherché [36] par le juge.

Il est également précisé que «l'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut», ce qui suppose que le juge précise lesdites conditions ce qui pourrait supposer quelques débats à ce propos, si ce n’est une expertise.

22.2. Intervention judiciaire pour autoriser ou prescrire les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Le nouvel article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965, inspiré de l’article 815-6 du Code civil (N° Lexbase : L9935HNB), introduit la faculté pour le juge de «prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun». Le juge pourra, ainsi, se substituer à l’assemblée générale et à ce titre, notamment, selon l’alinéa 2 de l’article nouveau, «autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi». La procédure est cette fois partiellement précisée puisque le texte nouveau vise la saisine du président du tribunal judiciaire. On suppose, en conséquence, que la saisine sera faite soit sur requête soit selon la procédure accélérée au fonds. Le décret à venir en fera, nous l’espérons, la précision.

23. Pouvoir du juge d’autoriser l’aliénation d’une partie commune. L’article 41-23 de la loi du 10 juillet 1965 introduit, enfin, le pouvoir pour le juge d’autoriser l’aliénation d’une partie commune, à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant les conditions et modalités définies à l’article 815-5-1 du Code civil (N° Lexbase : L1793IE7). Voici le dernier mécanisme introduit par la réforme et il est aussi inspiré du régime d’administration des biens indivis.

24. Il est difficile, après l’étude de cette réforme, d’en apprécier pleinement l’utilité pour les «petites copropriétés» et les «copropriétés à deux». Il faudra que la pratique éclaire ces mécanismes nouveaux pour savoir si, notamment pour le second cas, le changement de risque est salutaire. Il nous semble, toutefois, que ce changement présente des inconvénients dont celui d’une certaine désorganisation au sein de laquelle le copropriétaire majoritaire fera ce qu’il entend et le minoritaire aura le choix de subir ou d’agir en justice. C’est là, certes, un expédient à la problématique de la règle égalitaire précédemment fixée, mais c’est aussi une source importante de contentieux. Alors que les syndics sont, dorénavant, dans l’obligation de se former et de respecter un code de déontologie, on peut se demander pourquoi leurs pouvoirs n’ont pas été renforcés afin de permettre l’utile intervention d’un tiers dans l’intérêt du syndicat…

Par ailleurs, cette réforme relative aux «petites copropriétés» et «copropriétés à deux» fait assez largement voler en éclat la protection du copropriétaire-consommateur par la suppression de l’information préalable à la prise de décision, pourtant chaque fois renforcée jusqu’alors pour le régime général. Il y a là un problème de méthode car soit le propriétaire a besoin d’être protégé et il doit l’être dans tous les cas, qu’il soit membre d’un «petit» ou d’un «grand» syndicat, ou alors il est suffisamment éclairé, de manière générale, pour prendre des décisions sans ces informations préalables données dans des délais et selon des formes contraignantes.

Ces modifications tendent à montrer les contradictions qui s’accumulent, désormais, dans une loi qui était pourtant belle à son origine. Il faut, alors, le constater : le statut unique de la copropriété n’est plus. Il est multiple tant maintenant les atteintes qui ont été portées sont grandes. Il ne semblait pourtant pas que les petites copropriétés méritaient d’être moins bien protégées que les «grandes»…

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