CIV.3 CH.B
COUR DE CASSATION
Audience publique du 29 octobre 2013
Cassation
M. TERRIER, président
Arrêt no 1267 F-D
Pourvoi no J 12-23.953
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par M. Bernard Z, domicilié Annecy,
contre l'arrêt rendu le 12 juin 2012 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant
1o/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 9 rue Carnot, dont le siège est Annecy, représenté par son syndic la société Axium - De Maison Pierre, dont le siège est Annecy,
2o/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 11 rue Carnot, dont le siège est Annecy, représenté par son syndic la société Axium - De Maison Pierre, dont le siège est Annecy,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 24 septembre 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Bruntz, avocat général, Mme Molle-de Hédouville, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. Z, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier à Annecy et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier à Annecy, l'avis de M. Bruntz, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 juin 2012) que M. Z, propriétaire d'un appartement dans un immeuble situé à Annecy soumis au statut de la copropriété, a découvert à l'occasion de la dépose d'un placard adossé au mur mitoyen avec l'immeuble voisin situé 9 rue Carnot, le mauvais état de ce mur qui menaçait la solidité de l'immeuble ; qu'il a assigné le syndicat des copropriétaires de chacun de ces deux immeubles en exécution des travaux de réfection, qui ont été réalisés en cours de procédure, ainsi qu'en réparation de divers préjudices, notamment de jouissance ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. Z en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état du mur dans la mesure où ils peuvent en être conscients, que le précédent propriétaire de l'appartement pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé le mur, que M. Z ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus du mauvais état du mur mitoyen par le précédent propriétaire, dont la faute est donc la cause exclusive du préjudice de M. Z et exonère le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute à l'origine du dommage, seule susceptible d'exonérer le syndicat de copropriétaires de la responsabilité qu'il encourt pour défaut d'entretien des parties communes, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Annecy et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Annecy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Annecy et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Annecy à payer chacun une somme de 1 000 euros à M. Z ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Annecy et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Annecy ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. Z.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER " 9 RUE CARNOT " et du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER " 11 RUE CARNOT " n'était pas engagée sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, et d'AVOIR débouté Monsieur Z de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, de charges diverses et de surcoût des travaux ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que dans l'appartement de Monsieur Z, existait avant le début des travaux un placard adossé au mur mitoyen en renfoncement dans celui-ci, dont le fond en lambris a été enlevé par l'entrepreneur ce qui a permis de découvrir que le mur à l'arrière était en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée ; que ce placard a été aménagé à l'emplacement d'une ancienne cheminée à foyer ouvert, alors que la maçonnerie à l'arrière présente un bombement, que les matériaux constitutifs du mur sont localement friables et pulvérulents, que le linteau au-dessus de la cheminée et les jambages qui le supportent sont très déformés, l'un de ces jambages accusant même un faux aplomb d'environ 15 cm ; que les murs, de construction très grossière, ont été remaniés au fil du temps, qu'en raison de leur mauvaise planéité, les occupants des logements les ont progressivement doublés avec des matériaux divers, le plus souvent avec des lames de lambris ou des plaques de plâtre (page 7) ; que dans le cas de Monsieur Z, le mur mitoyen avait été caché par des lambris posés sur le fond du placard ; que les deux syndicats de copropriétaires font valoir à juste titre qu'ils n'ont aucun moyen de contrôler l'état du mur mitoyen puisqu'il faut non seulement pénétrer dans les parties privatives des copropriétaires, mais encore et surtout, procéder par voie de sondages destructifs à travers les matériaux de doublage ; qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état de ce mur, dans la mesure où ils peuvent en être conscients ; que le précédent propriétaire de l'appartement de Monsieur Z pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé ce mur ; que Monsieur Z ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus par le précédent propriétaire du mauvais état du mur mitoyen ; que la faute de ce précédent propriétaire est la cause exclusive du préjudice de celui-ci, qu'elle est de nature à exonérer le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'une partie qui a obtenu gain de cause en première instance ne peut être condamnée à payer des dommages et intérêts en appel, qu'il convient en conséquence de débouter les deux syndicats de copropriétaires de leurs demandes de ce chef ; qu'il est vrai que les syndicats de copropriétaires n'ont engagé les travaux qu'après avoir été assignés par Monsieur Z, qu'il apparaît toutefois qu'il ne leur était pas possible d'agir plus rapidement en raison de la nécessité de réunir les deux assemblées générales, qu'il convient en conséquence de mettre la totalité des dépens à la charge de Monsieur Z ;
ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés du jugement, QUE Monsieur Bernard Z invoque à l'appui de sa demande d'indemnisation un préjudice résultant du retard imputable aux syndicats dans la réalisation des travaux relatifs au mur mitoyen, l'empêchant de terminer ses propres travaux et de louer son bien ; que Monsieur Bernard Z indique que ses travaux ayant débuté en janvier 2007 devaient être terminés à la fin du mois d'avril 2007 afin qu'il puisse louer son bien à compter du mois de mai 2007 alors que le bien n'a été effectivement loué qu'à compter du 1er juin 2009 ; qu'il convient de relever que l'expert précise que l'éventualité d'être confronté à une vétusté de la structure ne pouvait être ignorée ni par Monsieur Bernard Z ni par l'entreprise qu'il a chargée des travaux de gros oeuvre ; qu'il en résulte que la date de fin de chantier fixée en théorie par Monsieur Bernard Z à fin avril 2007 pour une réfection intégrale du logement ne peut être retenue comme une date certaine ; que par ailleurs, il n'est pas justifié une négligence des syndicats dans la prise en compte des désordres ; qu'en effet, il ne peut être reproché aux syndicats des deux copropriétés de ne pas avoir réalisé les travaux au seul vu du 1er devis établi par l'entreprise CAMPOY le 6 février 2007 pour un montant de 25 109 euros TTC alors que le coût des travaux retenu par l'expert sur la base d'un second devis établi par l'entreprise CAMPOY en date du 23 janvier 2008 s'élève à la somme de 10 560,55 euros TTC ; qu'il n'est pas contesté que dès la révélation des désordres, une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 28 mars 2007 aux fins d'être autorisé à solliciter une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 18 juin 2007 ensuite d'une assignation délivrée à l'initiative des deux copropriétés ; que le rapport a été déposé le 7 juillet 2008 et qu'une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 16 septembre 2008 aux fins de réalisation des travaux ; qu'il est ensuite justifié des démarches effectuées auprès d'entreprises pour la réalisation effective des travaux lesquels ont été achevés en février 2009 conformément aux préconisations de l'expert ; qu'au vu de ces éléments et ainsi que l'expert le relève, il apparaît légitime que les copropriétés concernées aient cherché à mettre en oeuvre les moyens leur permettant d'appréhender toutes les conséquences de la situation avant de procéder aux travaux, le temps écoulé ne relevant d'aucune négligence de leur part ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en démontrant la force majeure ou la faute de la victime ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le mur mitoyen en cause était " en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée " si bien que cet état de vétusté impliquait défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'état des réparations faites tardivement sur ce mur par la copropriété, Monsieur Z poursuivait la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les conséquences dommageables résultant du retard à effectuer les travaux, qui avait entraîné pour le copropriétaire une atteinte à son droit de jouissance sur ses parties privatives, dont la copropriété est garante ; qu'en rejetant cette demande sur le seul fondement des fautes du propriétaire précédent, qui n'avait pas attiré l'attention du syndicat des copropriétaires sur l'état du mur et avait posé des lambris en masquant les désordres, sans relever à la charge du propriétaire actuel, Monsieur Z, victime du retard dans l'exécution des travaux, l'existence d'une faute seule de nature à exonérer la copropriété de sa responsabilité sans faute de plein droit des conséquences du défaut d'entretien et du retard ày mettre fin, et en constatant au contraire que Monsieur Z avait immédiatement averti le syndicat des copropriétaires dès le début du mois de février 2007 de l'état de vétusté et pourriture du mur, ce qui devait être confirmé par l'expert judiciaire, et avait dû pourtant attendre jusqu'au mois de février 2009, après assignation au fond, la réparation de désordres, retard qui lui avait causé un important préjudice, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne s'expliquant pas, à titre subsidiaire, sur la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil au titre de ses pouvoirs de gardien du mur partie commune pour le préjudice résultant de l'état persistant de vétusté de ce mur entre le mois de février 2007 et le mois de février 2009, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du Code de procédure civile.