Le Quotidien

Le décès du bénéficiaire désigné dans un congé aux fins de reprise, survenu avant l'expiration du délai de préavis, prive ce congé de tout effet. La troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche ainsi une question d'importance pratique : la transmissibilité héréditaire du droit de propriété n'emporte pas celle du congé déjà notifié.

Alors qu’une bailleresse décède avant même l’expiration du délai de préavis pour reprise de son bien, ses héritiers souhaitent reprendre le logement. Or, la Cour de cassation n’est pas de cet avis.

Au visa de l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 N° Lexbase : Z00030UY, la Cour pose une règle claire : les conditions de la reprise du logement s'appréciant nécessairement en la personne du bénéficiaire désigné, le décès de celui-ci avant le terme du préavis prive d’effet le congé aux fins de reprise. Les héritiers du bailleur décédé ne peuvent s'en prévaloir, quand bien même le congé était régulier en la forme et fondé sur un motif légitime.

La solution s'ancre dans la logique intuitu personae du congé pour reprise d’un bien loué. L'article 15, I, impose en effet la désignation nominative du bénéficiaire à peine de nullité. Cette désignation rend le congé indissociable de la personne ainsi visée. Admettre la transmission du congé aux héritiers reviendrait à substituer un nouveau bénéficiaire sans que les conditions légales propres à ce bénéficiaire (réalité et sérieux de la décision de reprise, nature du lien avec le bailleur) aient été vérifiées.

Ainsi, en pratique, les héritiers souhaitant reprendre le logement devront délivrer un nouveau congé en leur nom, ce qui impose de respecter un nouveau délai de préavis de six mois et de satisfaire à l'ensemble des conditions légales de fond et de forme.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable