Le Quotidien

► La locataire exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d'une large terrasse, mais n'avait pas bénéficié d'une extension notable de celle-ci, de sorte que le bailleur échoue à rapporter la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sa demande en fixation d'un prix déplafonné est logiquement rejetée.

Fais et procédure. Les bailleurs de locaux commerciaux ont accepté, à compter du 1^er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial dont leur locataire, exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie, était bénéficiaire, moyennant la fixation d'un loyer déplafonné.

Ils ont, ensuite, assigné la locataire en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé.

Sur renvoi, après cassation (Cass. civ. 3, 13 octobre 2021, n° 20-12.901, FS-B N° Lexbase : A3353493, J.-P. Dumur, Lexbase Affaires, novembre 2021, n° 694 N° Lexbase : N9322BYW), leur demande a été rejetée (CA Dijon, 1^er décembre 2022, n° 22/00226 N° Lexbase : A22638YH). Ils ont alors formé un pourvoi en cassation. Ils faisaient valoir, en substance que l'autorisation municipale permettant à un commerce de restaurant-bar-brasserie d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public est susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité et par là-même un motif de déplafonnement de l'augmentation du loyer du bail dont le restaurateur est le preneur.

Décision. La Cour de cassation commence par rappeler qu’en application des articles L. 145-33 N° Lexbase : L5761AI9 et L. 145-34 N° Lexbase : L5035I3U du Code de commerce, il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d'établir l'existence au cours du bail à renouveler, d'une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33.

L'appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Or, en l’espèce, la cour d’appel a relevé :

• qu'une autorisation municipale permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public contribuait au développement de l'activité commerciale, de sorte qu'il y avait lieu de rechercher si cette situation avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement ;
• la locataire avait obtenu de la commune une autorisation d'occupation du domaine public délivrée le 19 mai 2005 correspondant à une terrasse d'une superficie de 93 m² scindée en une partie au droit de l'établissement et une partie contre l'église, et que si elle ne justifiait d'aucune autorisation écrite antérieure de la commune portant sur l'exploitation d'une telle terrasse et notamment d'une superficie de 71 m² entre 1989 et 1999 portée à 79 m² entre 1999 et 2005, il ressortait de l'attestation d'une ancienne serveuse employée par les précédents exploitants entre 2003 et 2004, que ces établissements possédaient une terrasse se prolongeant jusqu'aux marches de l'église, ce qui contredisait la thèse des bailleurs soutenant que la terrasse n'était constituée entre 1989 et 2005 que de quelques tables et quelques chaises situées sous un store devant le local commercial.

Pour la Haute juridiction, elle a ainsi souverainement retenu que la locataire qui bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d'une large terrasse, n'avait pas bénéficié d'une extension notable de celle-ci en 2005, et en a exactement déduit que, la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'étant pas rapportée par les bailleurs, la demande en fixation d'un prix déplafonné devait être rejetée.

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► La titularité de l’action décennale doit être prévue par le bail emphytéotique ; à défaut le droit appartient au preneur.

La question, pourtant essentielle, des bénéficiaires de l’action en responsabilité civile, n’est pas définitivement réglée par les dispositions de l’article 1792 du Code civil N° Lexbase : L1920ABQ qui mentionne le maître d’ouvrage et les acquéreurs successifs de l’ouvrage. Ces deux cas n’embrassent pas la variété des exemples pratiques, tel que le bail emphytéotique. La présente espèce est l’occasion d’y revenir.

Un maître d’ouvrage confie à une entreprise la signature et la pose de panneaux photovoltaïques. Se plaignant de dysfonctionnements affectant la centrale, le maître d’ouvrage assigne, après expertise, sur le fondement de la garantie décennale. En cours d’instance, un bail emphytéotique est conclu.

Dans un arrêt rendu le 15 décembre 2022, la cour d’appel de Rennes (CA Rennes, 15 décembre 2022, n° 22/00062 N° Lexbase : A071283R) condamne l’assureur RC décennal de l’entreprise lequel forme un pourvoi en cassation.

Il articule que l’action en garantie décennale reste attachée à la propriété de l’ouvrage. Si des droits temporaires dont dispose l’emphytéote sur l’installation qu’il a réalisée sur le bien donné à bail peuvent éventuellement lui permettre de revendiquer le bénéfice de la garantie décennale, en cas de désordre concernant cette installation, ils ne peuvent, en principe, l’autoriser à se prévaloir de cette garantie. Par exception, une stipulation expresse du bail peut consacrer à l’emphytéote la qualité de maître d’ouvrage.

Le pourvoi est rejeté. Pour la Haute juridiction, compte tenu de son objet, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance de celui-ci et pendant toute la durée de celui-ci, transfert au preneur des actions en garantie décennale et en réparation des désordres donnés à bail.

Le bail emphytéotique est défini à l’article L. 451-1 du Code rural N° Lexbase : L4141AE4 comme le contrat qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque.

Ce serait donc en vertu de ce droit réel que les prérogatives du propriétaire tréfoncier sont limitées.

Le preneur est ainsi tenu de toutes les prérogatives et charges ainsi que des réparations de toutes natures tant en ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail que celles qui se seraient élevées en cours de bail.

Il est donc logique que, par exception, le preneur soit bénéficiaire des garanties.

La volonté est de constituer un droit réel. Encore une fois, l’action se transmet bien avec la chose, ce qui ne dénature par les dispositions de l’article 1792, précité.

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► Le salarié qui établit la matérialité de retenues indues sur salaire opérées par l’employeur au titre d’heures de délégation du salarié, doit être considéré comme présentant des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination syndicale.

Faits et procédure. Invoquant une discrimination syndicale, un salarié saisit le conseil de prud’hommes d’une demande indemnitaire.

La cour d’appel (CA Paris, 6-6, 7 décembre 2022, n° 20/05607 N° Lexbase : A86848YB), après avoir condamné l'employeur à payer au salarié une somme au titre d'heures de délégation indûment retenues, juge que le salarié n'établit pas en quoi les retraits de salaire effectués par l'employeur au titre des heures de délégation étaient constitutifs d'une discrimination, ni ne rapporte d’éléments de fait en lien avec son mandat syndical de nature à faire présumer une discrimination de cette nature.

Le salarié forme un pourvoi en cassation.

Solution. Pour la Chambre sociale de la Cour de cassation, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs constatations, dès lors qu’ils ont constaté la matérialité de retenues indues sur salaire opérées par l'employeur au titre d'heures de délégation du salarié, ce dont il résultait que le salarié présentait des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination syndicale. Ainsi, il appartenait à la cour d’appel de rechercher si l'employeur prouvait que ses décisions étaient justifiées par des éléments objectifs étrangers à toute discrimination.

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► L’administration fiscale a mis à jour ses commentaires suite à la décision du Burkina Faso de dénoncer unilatéralement la convention visant à éliminer la double imposition qui avait été signée le 11 août 1965 avec la France.

L’administration fiscale précise par catégorie de revenus la date à la convention cesses ses effets.

• Impôts sur le revenu :
  • la convention reste applicable aux revenus qui ont été acquis jusqu’au 7 novembre, même s’ils ont été mis en paiement après cette date ;
  • les dividendes sont considérés comme acquis avant le 8 novembre 2023 à la condition que la décision ayant donné lieu à leur distribution soit intervenue avant cette date, c'est-à-dire jusqu'au 7 novembre inclus ;
  • les intérêts et redevances sont considérés comme acquis avant le 8 novembre 2023 pour autant qu’ils se rattachent à des périodes échues au plus tard le 7 novembre 2023 inclus ;
  • revenus d’entreprise couverts s’ils sont afférents à des exercices fiscaux ouverts au plus tard le 7 novembre 2023 si ces exercices n’excèdent pas douze mois.
• Impôts sur les successions. La convention cesse de s’appliquer aux successions ouvertes à compter du 8 novembre 2023.
• Autres droits d’enregistrement et droits de timbre. La convention cesse de s’appliquer aux actes et aux jugements intervenus à compter du 8 novembre 2023.

Conséquences de la fin d’application de la convention

• Revenus de source française perçus par des résidents du Burkina Faso :
  • les règles de droit interne sont applicables sans restriction ;
  • l’absence de convention fiscale n’affecte pas l’imposition en France des revenus pour lesquels la convention attribuait déjà à la France un droit illimité d’imposition ;
  • l’imposition de tous les revenus au titre desquels la convention prévoyait une exonération en France ou un partage de l’imposition est affectée par la fin d’application de la convention.
• Revenus de source burkinabè perçus par des résidents de France
  • les crédits d’impôt accordés sur le fondement de la convention sont applicables s’ils ont pour objet l’élimination d’une double imposition au Burkina Faso sur des revenus acquis jusqu’au 7 novembre, même s’ils ont été mis en paiement après cette date,
  • l’imposition burkinabè portant sur des revenus acquis à compter du 8 novembre 2023 n’ouvre droit à aucun crédit d’impôt en France.

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