[Brèves] Responsabilité de plein droit du syndicat : retour sur la faute exonératoire du copropriétaire victime

► Il résulte de l'article 14 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101, du 30 octobre 2019, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble ;
et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.

Pour mémoire, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101, du 30 octobre 2019 N° Lexbase : Z955378U, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4807AHI énonçait que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » ; ce texte permettait d’engager la responsabilité du syndicat indépendamment de l’existence d’une faute de sa part, raison pour laquelle on parle de responsabilité de plein droit.

Il revenait à la victime, copropriétaire ou tiers à la copropriété, d’établir que la cause du dommage résidait dans un vice de construction ou un défaut d’entretien. Toutefois, la jurisprudence a progressivement atténué la charge de la victime en la dispensant d’établir l’existence d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. C’est, alors, uniquement la preuve d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes qu’il s’avérait nécessaire de prouver (v. Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 N° Lexbase : Z954828U).

C’est ainsi que l’ordonnance du 30 octobre 2019 a consacré la jurisprudence de la Cour de cassation favorable à la victime d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes, en supprimant de l’article 14 les termes « vice de construction » et « défaut d’entretien ». Le texte est désormais rédigé ainsi : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Quoi qu’il en soit, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires peut néanmoins être écartée si le syndicat établit l’existence d’un cas de force majeure (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B N° Lexbase : A4870KLX) ou l’existence d’une faute de la victime ou celle d’un tiers (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, FS-P+B N° Lexbase : A7443ISH ; Cass. civ. 3, 29 octobre 2013, n° 12-23.953, F-D N° Lexbase : A8142KNU ; Cass. civ. 3, 9 mai 2019, n° 18-13.670, F-D N° Lexbase : A0864ZBM).

Autrement dit, le syndicat ne peut s'en exonérer (de sa responsabilité de plein droit) qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Si la règle est posée, rares sont les cas dans lesquels est effectivement établie l’existence d’un cas de force majeure ou l’existence d’une faute de la victime ou celle d’un tiers. L’arrêt rendu le 15 juin 2023 ne fait pas exception, précisant même que la force majeure ou la faute de la victime ou celle d’un tiers doit avoir « causé l’entier dommage ».

En l’espèce, pour rejeter les demandes d’une copropriétaire en indemnisation des préjudices nés des conditions de mise en œuvre de travaux de réparation des désordres affectant son appartement, la cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble, 25 janvier 2022, n° 20/01038 N° Lexbase : A30817KC) avait relevé que l'assemblée générale avait voté un budget de travaux et mandaté le conseil syndical pour choisir un devis, que les travaux n’avaient pu être exécutés du fait de désaccords au sein du conseil syndical, dont cette copropriétaire était membre, sur les prestations nécessaires, sans que la responsabilité de ces désaccords puisse être imputée à l'un ou l'autre et, que l'opposition exprimée par la copropriétaire à l'intervention d’une société, choisie par le syndicat des copropriétaires, avait conduit à l'intervention d'une autre société avec l'accord du conseil syndical.

La décision est censurée par la Cour suprême qui, après avoir énoncé la solution précitée en introduction, reproche à la cour d’avoir ainsi statué, alors qu'elle avait retenu que les dommages résultaient d'un défaut d'entretien du vide-sanitaire, partie commune de l'immeuble, sans caractériser une faute imputable à la copropriétaire ayant causé l'entier préjudice de jouissance allégué.

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