[Brèves] Action du syndicat en réparation des désordres affectant à la fois les parties communes et privatives et trouble de jouissance collectif

► En application de l'article 15 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots ;

il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

L’article 15 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis N° Lexbase : L4808AHK, en son alinéa 1^er, dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ».

Il est acquis en jurisprudence, de longue date, qu’en application de ces dispositions, le syndicat est recevable à agir pour demander la réparation des dommages affectant les parties privatives, dès lors qu'ils ont pour origine un vice des parties communes (Cass. civ. 3, 16 mars 1988, n° 86-17.127, publié au bulletin N° Lexbase : A7764AAS ; Cass. civ. 3, 11 mai 2005, n° 04-11.186, FS-D N° Lexbase : A2386DI9 ; Cass. civ. 3, 31 mai 2000, n° 98-16.079, inédit N° Lexbase : A8687C7U).

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser qu’il en va ainsi, même si ces désordres n'affectent pas la totalité des lots (Cass. civ. 3, 23 juin 2004, n° 03-10.475, FS-P+B+I+R N° Lexbase : A8082DCC).

Dans le même sens, on comprend dès lors, comme le précise ici la Cour de cassation, qu’il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, l’affaire concernait une action en indemnisation du préjudice de jouissance des copropriétaires résultant des dysfonctionnements de l'installation de chauffage-rafraîchissement.

Le constructeur faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier (CA Montpellier, 1^er juillet 2021, n° 16/04407 N° Lexbase : A89824XX) de déclarer recevables les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, soutenant que la qualification de préjudice collectif qui conditionne la légitimité de l'intérêt à agir d'un syndicat de copropriétaires en réparation d'un trouble de jouissance exigeait que ce trouble soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires. On reconnaît ici une solution dégagée par la Cour de cassation de longue date (v. Cass. civ. 3, 4 juin 1986, n° 84-13.237, publié au bulletin N° Lexbase : A4693AA3).

Sauf que la jurisprudence retient une solution différente dès lors que le trouble trouve son origine dans les parties communes.

L’argument est donc balayé par la Cour suprême, qui approuve la cour d'appel ayant retenu que le trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement du système de chauffage et de rafraîchissement, dont le syndicat des copropriétaires demandait la réparation, trouvait notamment son origine dans les parties communes de l'immeuble et avait affecté les parties privatives de nombreux lots de la copropriété.

Selon la Haute juridiction, elle avait ainsi pu en déduire que, même si l'importance de ces troubles de jouissance était variable selon les appartements, le dommage présentait un caractère collectif, de sorte que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour en demander réparation.

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