[Brèves] Sur la compensation des dommages et intérêts dus réciproquement entre un bailleur et un preneur

La compensation entre des créances réciproques de dommages et intérêts du bailleur et du preneur ne peut être rejetée sans liquider préalablement les préjudices résultant, pour le bailleur, de la rupture du bail aux torts du preneur, et, pour le preneur, de ces troubles de jouissance. Tel est l'un des enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 23 mai 2013 (Cass. civ. 3, 23 mai 2013, n° 11-26.095, FS-P+B (N° Lexbase : A9181KDE ; sur cet arrêt lire également N° Lexbase : N7283BTW sur l'exception d'inexécution opposée par le preneur au bailleur). En l'espèce, par acte du 14 janvier 2004, un nu-propriétaire et un usufruitier avaient donné à bail de vingt-quatre mois des locaux à usage commercial. Le preneur les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local. Le juge des référés a saisi, en application de l'article 811 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L0699H4N), le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes. La demande du preneur tendant à voir les bailleurs condamnés à lui régler des dommages et intérêts pour troubles de jouissance ayant été rejetée (CA Toulouse, 14 juin 2011, n° 09/04590 N° Lexbase : A5017H39), il s'est pourvu en cassation. Pour rejeter cette demande, les juges du fond ont estimé que, compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, l'arriéré de loyers ne pouvait se compenser en intégralité avec le préjudice lié au trouble de jouissance car cela reviendrait à accorder quatre années d'occupation gratuite et que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs du locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts. Au visa de l'article 1290 du Code civil (N° Lexbase : L1400ABH), la Cour de cassation censure les juges du fond. Ce texte dispose que "la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives". Les juges du fond auraient dû préalablement liquider le préjudice des bailleurs lié à la rupture du bail aux torts du preneur et celui du preneur pour les troubles de jouissance avant de constater la compensation (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E9110AKM).

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