[Brèves] Pas de violation des règles applicables en matière de lotissement en cas de vente des droits à construire une maison individuelle dans le cadre d'un permis de construire valant division

► La cession d'un lot issu d'une division en vue de construire une maison individuelle n’entre pas nécessairement dans le champ d'application des lotissements et peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division.

Faits. Par acte authentique du 10 septembre 2009, établi par un notaire, une société qui avait obtenu le 26 août 2009 un permis de construire valant division, a vendu à un particulier le lot n° 4 de la copropriété horizontale « Villas Zohra », constitué d'un droit de construire une maison de 293 m² comprenant deux appartements, ainsi que d'une quote-part de la propriété du sol et des parties communes.

Après construction, l’intéressé, qui rencontrait des difficultés financières, a décidé de vendre ses biens. Exposant qu'alors qu'il avait trouvé un acquéreur pour l'un des deux appartements, celui-ci avait renoncé à l'acquisition au motif que l'immeuble ne répondait pas aux règles d'urbanisme et ne pouvait être vendu, il a assigné la société et le notaire en indemnisation.

Rappel. Aux termes de l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme N° Lexbase : L3077ISR, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Selon l'article R. 442-1, d), du même code, N° Lexbase : L3857IWR ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable, ni à permis d'aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 N° Lexbase : L2982ISA.

Principe. À la différence de la division d'une unité foncière prévue à l'article R. 442-1, a), du Code de l'urbanisme, dite « division primaire », pour laquelle il ne peut être fait exception à la procédure de lotissement que si le projet porte sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle, l'article R. 442-1, d), prévoit que toutes les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire valant division ne constituent pas des lotissements, quelles que soient les constructions sur lesquelles porte le projet.

En cause d’appel. La cour d’appel (CA Pau, 14 janvier 2020, n° 18/00517 N° Lexbase : A98423AR) a relevé qu'il résultait de l'acte de vente du 10 septembre 2009 que les parties s'étaient placées sous l'empire des dispositions combinées des articles R. 431-24 et R. 442-1 du Code de l'urbanisme et a retenu que, en recourant au statut de la copropriété, le vendeur n'avait fait qu'user d'une faculté qui lui était expressément ouverte par ces dispositions.

Elle a ainsi souverainement constaté qu'aucun élément n'établissait que la mise en œuvre du permis de construire valant division n’avait eu pour but ou pour effet d'exonérer le vendeur des obligations qu'il avait contractées, de réaliser des travaux de viabilisation, ainsi que des équipements collectifs et a relevé que la société affirmait, sans être contredite, avoir assumé les coûts correspondants.

Décision CCass. La cour d’appel a donc pu, de ces seuls motifs, qui ne sont pas inopérants, en déduire que, dès lors que n'étaient établies ni la faute du vendeur, consistant dans la volonté de contourner le statut légal du lotissement, ni celle du notaire, consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d'information, les demandes indemnitaires du demandeur devaient être rejetées. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

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