[Chronique] Chronique de droit de la copropriété – La jurisprudence des cours d’appel (septembre à octobre 2021)

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par Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au Barreau de Paris, Docteur en droit et chargé d’enseignement à l’Université de Bordeaux

le 08 Décembre 2021

Mots-clés : administrateur provisoire • article 29-1 • conservation de l’immeuble • équilibre financier • responsabilité du syndicat des copropriétaires • désordre affectant les parties communes • comptes bancaires séparés • preuve • contrats conclus avant la mise en copropriété

Lexbase Droit privé vous propose, cette semaine, de retrouver la chronique bimestrielle de jurisprudence des cours d’appel en matière de droit de la copropriété, de Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en droit.

I. Rétractation (non) d’une ordonnance de désignation d’un administrateur judiciaire en 29-1 (CA Aix-en-Provence, pôle 01 ch. 02, 28 octobre 2021, n° 20/08991 N° Lexbase : A90517AH)

La cour d’Aix-en-Provence a rendu le 28 octobre 2021 un arrêt relatif aux conditions de désignation d’un administrateur judiciaire selon la procédure de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4832AHG). Elle y distingue, et c’est là l’intérêt de la décision commentée, la compromission de l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires de l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

En l’espèce, le président du tribunal judiciaire de Nice avait rendu, dans un premier temps, une ordonnance désignant un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ; le syndicat était alors simplement dépourvu de représentant. Quelques mois plus tard, l’administrateur provisoire a dû saisir le même président, sur requête, sur le fondement des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-35 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L7319KHK) afin qu’un administrateur provisoire soit désigné pour redresser la situation dégradée, selon lui, du groupement. Il fut désigné dans ces nouvelles fonctions.

Un copropriétaire assigna alors le syndicat devant le juge des référés de Nice aux fins d’obtenir l’annulation et la rétractation de l’ordonnance, ce dont il fut débouté. C’est ainsi que la cour d’appel d’Aix-en-Provence fut saisie, le copropriétaire ayant interjeté appel.

La cour d’Aix-en-Provence s’est alors livrée, comme elle y était invitée, à l’intéressant exercice d’appréciation de la situation du syndicat au regard des conditions alternatives d’ouverture de la procédure définies à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

D’abord, pour examiner la situation financière, la cour d’appel étudia les comptes produits par l’ancien syndic et employa une méthode déjà commentée dans les colonnes de la présente revue pour en apprécier la situation (CA Aix-en-Provence, Pôle 1, 5^ème ch., 14 mai 2020, n° 18/05592 N° Lexbase : A52623LH, com. P.-E. Lagraulet, Lexbase Droit privé, n° 833, 23 juillet 2020 N° Lexbase : N4277BY3). Elle a ainsi pu constater que, selon le rapport de l’administrateur provisoire (décret du 17 mars 1967, art. 47 N° Lexbase : L5551IGP) qui avait requis la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi de 1965, les impayés s’élevaient à 131 258,79 euros et les dettes de fournisseurs à 99 225,82 euros. L’équilibre financier paraissait dès lors gravement compromis, du moins arithmétiquement, ce qui remplissait selon la cour l’un des deux critères, non cumulatifs, de l’article 29-1.

Ensuite, et c’est l’enseignement qu’il faut tirer de l’arrêt, la cour d’appel relève que le syndicat des copropriétaires se trouvait dans une situation de paralysie en raison de l’annulation de la presque totalité des assemblées générales causée par une application erronée des tantièmes de copropriété. La cour souligna également qu’en conséquence de cette paralysie administrative, le couvert de l’immeuble n’était plus assuré. Il en résultait des infiltrations dans les logements du dernier étage. C’est ainsi que la cour a pu en déduire que le syndicat se trouvait dans l’impossibilité de fonctionner et de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le lien de causalité entre l’annulation des procès-verbaux et le défaut de couverture est sans doute un peu rapidement établi pour caractériser « l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble » visée par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais il ressort bien de cette décision que les difficultés administratives (en l’espèce l’annulation des assemblées générales successives, mais on peut imaginer d’autres causes telles que l’impossibilité d’attribuer des lots, l’inexactitude de l’attribution des tantièmes répétée, le défaut de publication malgré l’application des modificatifs de copropriété régularisant des divisions de lots, etc.) peuvent paralyser le fonctionnement du syndicat et, dès lors, empêcher la conservation de l’immeuble.

En conséquence, l’ordonnance déférée qui avait rejeté la demande de rétractation ne pouvait qu’être confirmée puisque les deux conditions, alternatives, de l’article 29-1 de la loi de 1965 étaient réalisées.

II. Responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires (CA Paris, Pôle 04 ch. 01, 3 septembre 2021, n° 20/12712 N° Lexbase : A298343U)

Par arrêt du 3 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a rendu une intéressante décision relative à la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires dans l’occurrence et la répartition du préjudice d’un copropriétaire dont l’origine se trouvait dans les parties communes.

En l’espèce, un copropriétaire subissait des désordres dans ses parties privatives à la suite de la construction d’un bâtiment municipal voisin qui avait entraîné le décrochement d’un mur de l’immeuble dont il était copropriétaire. Au terme d’une procédure devant la juridiction administrative, la commune fut condamnée à indemniser le copropriétaire, ainsi que le syndicat des copropriétaires, pour la réalisation de travaux de reprise. Ce dernier ne fit toutefois pas les travaux utiles à faire cesser les infiltrations chez le copropriétaire demandeur, causé par le décrochement du mur. Le copropriétaire assigna alors le syndicat des copropriétaires.

Après avoir été débouté en octobre 2011 par le TGI de Bobigny de sa demande de condamnation du syndicat à faire exécuter aux frais de l’ensemble des copropriétaires les travaux litigieux ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice, le copropriétaire obtint gain de cause devant la cour d’appel de Paris, qui, par arrêt du 24 avril 2013, infirma partiellement le jugement et condamna, d’une part le syndicat à réaliser les travaux dès réception des fonds versés par la commune au copropriétaire pour la réalisation des travaux (92 466,30 euros) et d’autre part à l’indemniser au titre de la perte de loyers (230 480 euros) et des coûts des travaux d’investigations (25 352 euros).

Non content de cet arrêt, le syndicat saisit la Cour de cassation qui, par arrêt du 12 mai 2015 [1], censura la décision en ce qu’elle ne comportait pas de distinction dans le calcul de la perte de loyers pour la période séparant la signification de l’arrêt du versement effectif au syndicat par le copropriétaire de la somme qu’il a reçue de la commune ; cette période ne pouvant être indemnisée.

Par arrêt du 5 décembre 2018, la cour d’appel de renvoi a de nouveau condamné le syndicat à indemniser le copropriétaires, mais cette fois en distinguant parfaitement la première période couvrant l’origine du sinistre à la signification du jugement (189 610 euros) puis d’août 2014 (date de versement des fonds de la commune au syndicat) à septembre 2017 (102 332,80 euros).

À nouveau saisie par le syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation cassa une nouvelle fois l’arrêt de cour d’appel, le 9 juillet 2020 [2], pour violation des articles 624, 625 et 738 du Code de procédure civile, au motif que la cour d’appel n’avait pas répondu à la question de l’éventuelle responsabilité du copropriétaire dans la survenance de son préjudice, ainsi que le soutenait le syndicat des copropriétaires. C’est ainsi que fut saisie une nouvelle fois, mais dans une composition différente, la cour d’appel de Paris.

La juridiction formula alors, et en premier lieu, un important rappel : l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4807AHI) modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 ne s’applique pas au litige en cours. Si la précision est théoriquement importante, elle est néanmoins de faible conséquence dès lors qu’avant la réforme la jurisprudence avait affirmé que l’existence de dommages constatés suffisaient à engager sa responsabilité [3], sans qu’il n’y ait à démontrer un vice de construction ou un défaut d’entretien [4]. C’est ainsi que la réforme de 2019 sur ce sujet fut à droit constant, intégrant la jurisprudence constante de la Haute juridiction [5]. Cette précision sera donc sans incidence quant à l’appréciation des conséquences des désordres constatés sur le mur pignon du bâtiment, désordres ayant causé, d’après les constats de la cour d’appel, le préjudice du copropriétaire qui ne pouvait avoir créé son propre préjudice du fait d’avoir pris l’initiative de la procédure contre la commune plutôt que d’avoir laissé le syndicat agir. Son action ne pouvait dès lors pas constituer une faute exonératoire de la responsabilité du syndicat, qui fut, par conséquent, et logiquement nous semble-t-il, condamné à indemniser le copropriétaire du fait de son préjudice de jouissance faute d’avoir réalisé les travaux de réparation des parties communes endommagées. Le syndicat fut alors condamné à indemniser le copropriétaire au titre de son préjudice locatif à la somme de 321 900 euros à parfaire jusqu’à la date de réception des travaux de remise en état des parties communes du bâtiment. La solution paraît fondée.

On se demandera alors, pour conclure, quel était l’intérêt du syndicat à tant résister, à la fois à réaliser les travaux et à indemniser le copropriétaire demandeur. Il en coûta en effet 100 000 euros d’indemnités supplémentaires au syndicat des copropriétaires, entre la première et la dernière condamnation, outre le coût de la procédure… Une si longue procédure était-elle bien utile ? On peut en douter.

III. Ouverture de comptes bancaires séparés par le syndic : difficultés de preuve (CA Toulouse, ch. 01 sect. 01, 13 septembre 2021, n° 19/0261 N° Lexbase : A2977ZS3)

Par arrêt du 13 septembre 2021 la cour d’appel de Toulouse a rappelé le régime de la preuve de l’ouverture des comptes bancaires séparés du syndicat des copropriétaires par le syndic.

En l’espèce, un copropriétaire avait assigné devant le TGI de Toulouse le syndic professionnel de copropriété qui administrait le syndicat dont il était membre. Il lui reprochait des irrégularités et des négligences dans l’administration du syndicat et l’entretien de l’immeuble. Il était notamment demandé au premier juge de constater que le syndic n’avait pas ouvert un compte bancaire séparé comme il y est obligé par les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4813AHQ) [6]. Débouté de ses demandes en première instance, le copropriétaire interjeta appel, reprochant au 1^er juge d’avoir inversé la charge de la preuve. Il soutenait qu’il appartenait au syndic de rapporter la preuve de l’ouverture d’un compte séparé, conformément aux dispositions de l’article 1315 du Code civil, ce qui n’était pas le cas selon lui. En conséquence, son mandat serait nul de plein droit par application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour d’appel de Toulouse, après avoir rappelé l’obligation résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le délai de cinq ans pour agir en nullité du mandat prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3) [7], souligna qu’en application de l’article 1353 du Code civil (N° Lexbase : L1013KZK), il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit « justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ». En conséquence, la cour précisa que c’était bien sur le syndic que pesait l’obligation de prouver, librement, l’ouverture du compte séparé [8]. À cette fin, il pouvait tant produire la convention de compte bancaire, qui doit être établie au nom du syndicat [9], que des relevés périodiques adressés par la banque au titulaire du compte, etc..

En l’espèce, si une convention de compte était rapportée, le titulaire du compte n’y était pas précisé de sorte qu’il n’est pas possible « de savoir si c'est le syndic représenté par M. A qui est le titulaire du compte, ou le syndicat des copropriétaires représenté par M. A, ou les deux ». De la sorte, la preuve de l’ouverture du compte « séparé » n’était pas rapportée par cette convention. Néanmoins, selon la cour, une attestation émise par la banque ainsi que les relevés de compte mentionnant « Syndicat des copropriétaires … chez son syndic » permettaient de dire que le seul titulaire du compte était le syndicat des copropriétaires. Le syndic avait également pris la peine de produire le rapport d’audit de sa caisse de garantie qui indiquait que tous les syndicats gérés disposaient d’un compte bancaire séparé.

En conséquence, la cour d’appel de Toulouse confirma logiquement la solution retenue en première instance, tout en prenant soin de préciser que la preuve qui pesait sur le syndic d’ouverture d’un compte bancaire séparé avait bien été rapportée.

On rappellera pour conclure que l’obligation d’ouvrir deux comptes séparés, l’un pour les fonds « courants » et l’autre pour le « fonds de travaux » s’impose désormais, depuis le 1^er janvier 2021 par application de la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, à tous les syndicats puisqu’il n’est plus possible pour l’assemblée générale de dispenser les syndics des « petites copropriétés » [10].

IV. Contrats conclus avec le gestionnaire d’un immeuble en monopropriété : opposabilité des contrats au syndicat des copropriétaires après mise en copropriété de l’immeuble ? (CA Dijon, ch. civile 01, 14 septembre 2021, n° 19/00029 N° Lexbase : A348644U)

En l’espèce, une société détenant en totalité un immeuble en avait confié la gestion à une société spécialisée. Cette dernière avait alors conclu au nom de son mandant, en 2009, un contrat d’entretien des locaux avec un tiers. En 2015, l’immeuble a été mis en copropriété et un syndic fut désigné. Le contrat de prestation de services s’est poursuivi mais le prestataire s’est plaint de l’absence de paiement de novembre 2015 à décembre 2016 soit postérieurement à la mise en copropriété et désignation du syndic. La société a alors assigné en paiement, devant le tribunal de commerce de Dijon, le gestionnaire qui avait conclu, avec elle, le contrat d’entretien des locaux. Ce dernier a alors assigné en garantie le syndicat des copropriétaires qui bénéficiait, depuis la mise en copropriété de l’immeuble, des prestations.

Le prestataire de services soutenait toutefois n’avoir jamais été informé du changement de bénéficiaire de ses prestations, ni de la formation du syndicat des copropriétaires. De la sorte, il soutenait que son seul contractant était le gestionnaire avec qui il avait contracté en 2009. Le syndicat des copropriétaires affirmait pour sa part ne jamais avoir été informé de l’existence du contrat d’entretien. Il soulignait également que les factures n’avaient pas été libellées à son nom mais à celui des différents propriétaires de l’immeuble. De la sorte, le syndicat soutenait que l’appel en garantie était irrecevable à son encontre et aurait dû être dirigé contre les propriétaires successifs représentés par le gestionnaire qui avait commandé l’entretien des parties communes et des parties privatives.

Le tribunal de commerce a alors condamné le gestionnaire, comme ayant été l’interlocuteur du prestataire de services, ainsi que le syndicat des copropriétaires comme ayant bénéficié des prestations d’entretien et de gestion des poubelles. Le syndicat des copropriétaires a donc interjeté appel pour soutenir que le contrat conclu entre les propriétaires bailleurs, représentés par leur gestionnaire, n’a jamais été repris par le syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel de Dijon, sur le fondement de l’article 1199 du Code civil (N° Lexbase : L0922KZ8) qui prescrit que le contrat ne créé d’obligations qu’entre les parties, a jugé que le syndicat des copropriétaires, bien qu’ayant pu bénéficier des prestations, n’était pas partie au contrat. Il ne saurait donc être tenu au paiement des prestations réalisées. Cette décision s’inscrit parfaitement dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation qui a pu préciser, plusieurs fois, que celui qui n’est pas partie au contrat ne peut être condamné à payer les travaux commandés par un tiers [11]. La Cour de cassation avait également pu, lorsque les comptes bancaires du syndicat étaient des sous-comptes au nom du syndic, que la convention de compte était inopposable au syndicat des copropriétaires puisqu’elle était conclue entre la banque et la personne du syndic n’agissant pas en sa qualité de mandataire [12].

En l’espèce, ce qui semble tout de même étonnant, c’est que les factures émises par le prestataire l’ont été au nom des propriétaires successifs de l’immeuble, représentés par leur mandataire. En conséquence, le mandataire paraissait pouvoir soutenir que le prestataire connaissait le bénéficiaire de telle sorte qu’en application des articles 1997 (N° Lexbase : L2220ABT) et 1998 (N° Lexbase : L2221ABU) du Code civil, les propriétaires bailleurs étaient seuls tenus de ces engagements. On peut en ce sens rappeler la récente décision de la Cour de cassation, rendue sur ce fondement, qui a rappelé qu’il fallait rechercher dans un tel cas si le prestataire n’avait pas eu connaissance de la qualité de celui qui avait commandé les travaux. Il s’agissait en l’espèce de savoir si le syndic devait acquitter les factures de l’entreprise ayant effectué des travaux ou s’il pouvait en demander le paiement à son mandant, le syndicat des copropriétaires [13]. Ainsi, bien que le contrat paraissait en l’espèce conclu au nom du mandataire, dès lors que les factures étaient libellées au nom des propriétaires bailleurs, l’entreprise paraissait parfaitement informée du bénéficiaire et du fait que le mandataire n’avait pas traité avec lui en son nom propre. C’est ainsi que la jurisprudence de la Cour de cassation, condamnant le mandataire à s’acquitter des factures du tiers faute d’avoir révélé pour qui il agissait et pour avoir traité en son nom propre, paraissait devoir être écartée [14]. Il n’est toutefois pas évident que le débat ait été porté en ces termes devant la Cour.

On rappellera dès lors l’importance du libellé tant du contrat que des factures émises pour éviter ce type de confusion, que l’on peut dire regrettable, particulièrement lorsque les copropriétaires veulent, en l’absence de syndic, souscrire des contrats d’assurance ou d’entretien des parties communes. Dans une telle situation, ils veilleront en outre à faire ratifier ces engagements si le syndicat non représenté se trouvait ensuite administré par un syndic, ce afin de ne pas avoir in fine à supporter le coût des prestations, bien que bénéficiant à la collectivité des copropriétaires.

[1] Cass. civ. 3, 12 mai 2015, n° 13-21.958, F-D (N° Lexbase : A8662NHB).

[2] Cass. civ. 3, 9 juillet 2020, n° 19-11.710, F-D (N° Lexbase : A12333R4).

[3] Cass. civ. 3, 7 juin 2005, n° 04-12.930, F-D (N° Lexbase : A6552DII) ; Cass. civ. 3, 12 juillet 2018, n° 17-16.967, F-D (N° Lexbase : A9527XX7).

[4] Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, FS-P+B (N° Lexbase : A7443ISH) ; Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B (N° Lexbase : A4870KLX).

[5] V° sur le sujet, P.-E. Lagraulet, L’administration de la copropriété réformée, AJDI 2019, 852.

[6] V° sur cette obligation, P.-E. Lagraulet, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, § III.1.108 ; P. Capoulade et D. Tomasin (dir.), La copropriété, Dalloz, 2021, § 341.431 et s.

[7] V° déjà en ce sens, Cass. civ. 3, 19 novembre 2014, n° 13-21.399, FS-P+B (N° Lexbase : A9260M3D).

[8] Il en va de même pour la preuve de la convocation dans le délai qui pèse sur le syndicat des copropriétaires.

[9] Cass. civ. 3, 9 avril 2008, n° 07-12.268, FS-P+B+I (N° Lexbase : A8857D78).

[10] V° P.-E. Lagraulet, L’administration de la copropriété réformée, AJDI 2019, 852.

[11] Cass. civ. 1, 15 février 2000, n° 97-20.179, publié au bulletin (N° Lexbase : A5293AWX) ; Cass. com. 3 juillet 1990, n° 87-20.028 (N° Lexbase : A4257ACN).

[12] Cass. civ. 3, 30 janvier 2008, n° 07-10.750, FS-P+B (N° Lexbase : A6100D4P).

[13] Cass. civ. 3, 9 juillet 2020, n° 19-14.038, F-D (N° Lexbase : A12053R3).

[14] Cass. civ. 1, 17 novembre 1993, n° 91-16.733 (N° Lexbase : A5297ABS).

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