[Brèves] Servitude légale pour cause d’enclave : précision utile concernant la fixation de l’indemnité

► Si l’indemnité due par le bénéficiaire de la servitude pour cause d’enclave ne peut correspondre à la valeur vénale du terrain d’assiette, la dépréciation du fonds que le passage occasionne reste indemnisable.

Pour rappel, la servitude légale pour cause d’enclave est prévue par l'article 682 du Code civil (N° Lexbase : L3280AB4), selon lequel « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

Dans son arrêt rendu le 3 novembre 2021, la Cour de cassation vient préciser qu’en vertu de ce texte, « sont réparables tous les dommages que le passage peut occasionner ».

En l’espèce, pour limiter à 5 000 euros l'indemnité due aux propriétaires du fonds servant, la cour d’appel de Paris avait rappelé que cette indemnité ne pouvait correspondre à la valeur vénale du terrain d’assiette.

Sur ce point, le raisonnement est approuvé par la Haute juridiction, la solution étant acquise de longue date (Cass. civ. 3, 9 février 1994, n° 92-11500, publié au bulletin N° Lexbase : A6790AB4).

Mais les conseillers d’appel en avaient déduit, un peu trop hâtivement, que la perte de valeur du fonds n’est pas indemnisable, de sorte que seuls sont réparables les dommages occasionnés par l'usage du passage et le déplacement de la clôture.

Le raisonnement est corrigé par la Cour régulatrice qui énonce clairement qu’est indemnisable la dépréciation du fonds que le passage occasionne, précision inédite à notre connaissance.

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