[Brèves] Le syndicat des copropriétaires, responsable des dommages causés par le vice de construction

► Le syndicat des copropriétaires doit la réparation intégrale des dommages causés aux tiers ou aux copropriétaires par le vice de construction ;
► le caractère onéreux des travaux à engager ne constitue pas une circonstance exonératoire de la responsabilité du syndicat.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : C158549L), visa de la décision rapportée, est une arme redoutable. Il permet de solliciter la responsabilité de plein droit du syndicat à l’égard des tiers et des copropriétaires pour les vices de construction. À bien comprendre, le syndicat des copropriétaires est responsable des vices de construction, même s’ils ne sont pas de son fait (pour exemple, Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B N° Lexbase : A4870KLX, et plus récemment, Cass. civ. 3, 28 janvier 2021, n° 19-19.261, F-D N° Lexbase : A15904EM).

En l’espèce, un usufruitier et un nu-propriétaire d’un lot indivis constitué d’un garage assignent le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en restitution de la jouissance paisible de leur lot par la réalisation des travaux nécessaires et en indemnisation de leur préjudice. La cour d’appel de Bourges, dans un arrêt rendu le 22 mai 2020 (CA Bourges, 22 mai 2020, n° 19/00957 N° Lexbase : A01003MN), condamne le syndicat après avoir constaté que le garage pris en litige nécessite une profonde rénovation et que l’accès au garage a même été condamné. Les travaux réparatoires consistent en une démolition/reconstruction.

Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi en cassation au motif que la restitution en nature ne peut pas être ordonnée lorsqu’elle est matériellement impossible.

La Haute juridiction censure. Après avoir rappelé que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction, sans préjudice de toute action récursoire, les juges du fond auraient dû rechercher si le garage ne pouvait faire l’objet d’aucun travaux et devait forcément être démoli.

Cet arrêt s’inscrit, également, dans la lignée de ceux qui tendent à appliquer le principe de proportionnalité de la sanction dans l’examen des demandes de démolition/reconstruction (pour exemple, Cass. civ. 3, 15 octobre 2015, n° 14-23.612, FS-P+B+R N° Lexbase : A5827NTY).

L’espèce fournit, également, l’occasion de revenir sur le risque de confusion entre cet article 14, qui évoque les « vices de construction » et les articles 1792 (N° Lexbase : L1920ABQ) et suivants du Code civil, relatifs à la responsabilité civile décennale des constructeurs.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas présumé constructeur au sens de l’article 1792-1 (N° Lexbase : L1921ABR). Au contraire, il est même souvent maître d’ouvrage, bénéficiaire de l’action contre les constructeurs.

Le bénéficiaire de l’article 14 est le copropriétaire ou le tiers tandis que c’est le maître d’ouvrage dans le cas du droit spécial de la responsabilité des constructeurs, même si, en pratique, un copropriétaire comme un syndicat peut naturellement prendre la qualité de maître d’ouvrage.

Enfin, le point de départ de l’action n’est pas le même. Le délai décennal part de la réception sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil (N° Lexbase : L1926ABX) alors qu’il court à compter de la survenance du dommage pour l’article 14.

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