[Brèves] Déplafonnement du loyer du bail renouvelé et extension d’une terrasse en cours de bail

► L’extension, au cours du bail expiré, d’une terrasse de plein air devant un établissement de restaurant-bar-brasserie, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne peut être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci ;

Toutefois, l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, de sorte que cette situation peut modifier les facteurs locaux de commercialité et constituer par là-même un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Faits et procédure. Des bailleurs ont accepté, à compter du 1^er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial dont une société, exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie, était bénéficiaire, moyennant la fixation d'un loyer déplafonné. Ils ont, ensuite, assigné la locataire en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé.

Les bailleurs ont formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt d’appel qui a rejeté leur demande tendant à la fixation d’un loyer déplafonné (CA Besançon, 11 septembre 2019, n° 18/00219 N° Lexbase : A4659ZNU).

Décision. La Cour de cassation approuve d’abord la cour d’appel d’avoir retenu que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l'établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci.

En revanche, elle censure l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-33 (N° Lexbase : L5761AI9), L. 145-34 (N° Lexbase : L5035I3U) et R. 145-6 (N° Lexbase : L0044HZN) du Code de commerce. Elle rappelle que, selon ces textes, la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.

Or, pour rejeter la demande des bailleurs, l’arrêt d’appel a retenu que, parmi les quatre critères d'évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué.

Mais pour la Haute juridiction, en se déterminant ainsi, alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable