[Brèves] Existence d’un lot transitoire en l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété durant le délai prévu à cet effet ?

► Aux termes l’article 206 de la loi du 23 novembre 2018, les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de cette loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire et prévues par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
► Le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété exclut l'application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Rappel. Pour bien comprendre la solution ainsi énoncée par la Cour de cassation, il convient de rappeler l’historique du lot transitoire, de sa consécration prétorienne à sa consécration législative par l’article 206 de la loi « ELAN » (loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8 ; cf. Florence Jammes, La loi «ELAN» et la copropriété, Lexbase Droit privé, janvier 2019, n° 767 N° Lexbase : N7025BXH).

Comme l’indiquait l’auteur, « le lot transitoire est une création de la pratique (dénommé également lot d’attente ou macro-lot) dans le cadre des programmes immobiliers construits par tranches successives. Sa particularité réside dans le fait que sa partie privative est composée d’un droit de construire et qu’il a donc vocation à disparaître et à être remplacé par les lots qui seront édifiés dans le cadre de ce droit. Il a été considéré par la jurisprudence comme un véritable lot de copropriété avec pour corollaire l’obligation pour son propriétaire de participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration prévues à l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4803AHD). Le lot transitoire est dorénavant défini à l’article 1, alinéa 3, de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4818AHW) avec cependant une définition plus stricte que celle retenue par la Cour de cassation puisque le nouveau texte prévoit que le droit de construire qui constitue la partie privative du lot transitoire doit être ‘précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser’ ». L’alinéa 4 ajoute que « La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Enfin, l’article 206, II, de la loi « ELAN » précisait que les syndicats des copropriétaires disposaient d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’affaire en cause. En l’espèce, une société était propriétaire, dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, du lot n° 2 décrit, dans l’état descriptif de division, comme étant composé, d’une part, d'un sous-sol à construire situé sous le hangar du lot n° 1, d'une superficie d'environ 275 m², d'autre part, des 198 millièmes des parties communes générales et de la propriété du sol.

Les propriétaires des deux autres lots de l'immeuble, avaient assigné la société et le syndicat des copropriétaires en constatation de l’inexistence du lot n° 2 et en dénégation de la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.

La cour d’appel de Poitiers (CA Poitiers, 3 décembre 2019, n° 17/04070 N° Lexbase : A0696Z7W) avait accueilli les demandes, constatant l’inexistence du lot n° 2 et excluant la qualification de lot transitoire au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Elle avait en effet retenu que ce lot, dont le volume ne pouvait être déterminé et qui n’était desservi par aucune partie commune, n'avait aucun accès à la voie publique ni sur l'ensemble immobilier et n'avait fait l'objet d'aucune description à l'autorité administrative afin de pouvoir réaliser des emplacements de stationnement.

La décision est censurée par la Cour régulatrice qui, comme indiqué, retient que le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété excluait l'application de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable